萬科董事會主席王石(王石博客|王石新聞)“承認樓市區(qū)域性的‘拐點’確實已經(jīng)出現(xiàn)了”。判斷的理由:第一,中產(chǎn)階層都買不起房子,這個樓市快要出問題了;第二,今年萬科不拿“地王”;第三,目前房子的性價比不高,三四年后再買房;第四,這次宏觀調(diào)控與以往不同。

這很快引來了潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新聞)扔出的“石子”,他認為“這種說法太武斷”。

王石:個人建議三四年后再買房

個人建議三四年后再買房。因為房地產(chǎn)質(zhì)量還有待大的提高,不僅僅是建造質(zhì)量,還有售后服務質(zhì)量;第二個就是房價,三四年之后你是一個中產(chǎn)階層,你存這么多年(錢)還買不起房子的話,我覺得市場是有問題的。相比而言,工廠化住宅在質(zhì)量上、居住舒適度上,確實會有飛躍性的改善,這是毫無疑問的。

一些城市的樓市已經(jīng)開始“拐”了。從需求量的角度判斷,廣州萎縮了44%,北京相比去年同期下降9.2%,上海下降15%。雖然不能一概而論,確實現(xiàn)在從一種盲目的帶有亢奮的、擔心“不買價格會更貴”這樣的趨勢趨于理性。

在國家統(tǒng)計局公布的去年12月份房屋銷售價格指數(shù)中,廣州、深圳新房銷售價格都出現(xiàn)了環(huán)比下降,深圳是新房、二手房環(huán)比雙雙下降。11月、12月維持在40萬平方米左右,基本上是全年最低水平。

一般而言,普通住宅主要是滿足中等收入家庭的自住需要,這部分住房需求比較穩(wěn)固,基數(shù)也比較大,我們并不認為這個市場面臨較大的價格下滑風險。高檔住宅供應少,早已在大家的普遍預期之內(nèi),其絕對價格已經(jīng)包含了這一因素。在高檔住宅供應比例保持穩(wěn)定的情況下,過快的價格漲幅同樣會蘊含風險。

潘石屹:三年不買房的說法太武斷

三年不買房的說法太武斷。房價最根本的還是取決于市場上的供求關系,不是取決于輿論。任何一個市場的價格曲線都不是一條直線,而是起伏、漲跌、震蕩組成,這反映出我們的社會是多元化的選擇,不會簡化成要么都買,要么都不買這么單一。他知道萬科在做集約化、標準化住宅的基地,預計三四年之后可以大規(guī)模地生產(chǎn)。

王石和萬科對這種工業(yè)化、標準化的生產(chǎn)模式很有信心,認為這樣的模式會在中國成功,會提高房屋的質(zhì)量。而這種模式的確在境外有許多成功的經(jīng)驗。但這種模式要搬到中國還需要中國這個環(huán)境和市場的檢驗。

潘石屹評點稱:“今年初深圳房價迅速上漲,一度超過香港相鄰地區(qū)的房價,這一定是有問題的�！�

但是,“這個城市的特點不具有代表性,我們不能把深圳這個特殊現(xiàn)象放大來看全國�！�

按照他的判斷,即使是2009年,北京的樓市也不會出現(xiàn)大波動。

從成交量來說,北京去年10月份、11月份的成交價格還在上漲。總的成交量在跌,主要的原因是前幾年土地供應不足,尤其四環(huán)、五環(huán)內(nèi)的土地供應量不足,就是沒有供應量了,它這個成交量一定會降下來的。

“土地供應后一般兩年左右才能在市場上形成房子供應。所以,2004、2005年的土地供應嚴重不足直接影響到了2006、2007年的房屋市場。2006、2007年的土地供應將會直接影響到2008、2009年的房屋市場。他根據(jù)北京市國土儲備中心的數(shù)據(jù)判斷說,北京土地市場2004、2005、2006年土地供應嚴重不足,這幾年出讓土地都沒有完成當年計劃,與當年銷售房子面積相比,有很大缺口。

2007年的土地供應中,加大了經(jīng)濟適用房、兩限房的供應。這些供應主要位于北京的郊區(qū)縣,在2007年北京市出讓的土地中,四環(huán)之內(nèi)的僅有97萬平方米,僅占總供應量的7%。

再者,從2006年不同價位房子的銷售情況來看,北京低于8000元/平方米房子的成交量占到總成交量的50%。

“2008年開始,單價在8000元/平方米以下房子的價格可能會出現(xiàn)拐點�！迸耸�屹認為。