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上周萬(wàn)科地產(chǎn)刮了一陣強(qiáng)勁的降價(jià)風(fēng)，有媒體預(yù)測(cè)這將引發(fā)上海房?jī)r(jià)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。一周后上海樓市以更多的觀望回應(yīng)媒體，一些新推房源價(jià)格反而出現(xiàn)了上漲。跌價(jià)的只是外環(huán)等邊沿地帶的劣質(zhì)樓盤。 上周，萬(wàn)科地產(chǎn)刮了一陣強(qiáng)勁的降價(jià)風(fēng)，有媒體預(yù)測(cè)這將引發(fā)上海房?jī)r(jià)的“多米諾骨牌”效應(yīng)。一周過(guò)去了，事實(shí)證明，上海樓市并沒有像股市那樣出現(xiàn)更大的震蕩，而是以更多的觀望回應(yīng)媒體，一些新推的房源大多價(jià)格反而出現(xiàn)了上漲。 1 跌的是外環(huán)等邊沿地帶 據(jù)佑威&天天房展網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，自1月17日到2月25日，本市共有32批推盤量在5套以上的公寓（另外只有一、兩套房源的項(xiàng)目不具代表性，不統(tǒng)計(jì)在內(nèi)）上市。所推出的6523套房源，至2月24日僅成交1478套，新推房源的消化率僅22.7%，這與以往新房源上市就被搶購(gòu)一空的現(xiàn)象不可同日而語(yǔ)。但在32批房源中，有15個(gè)是首次上市新盤或與前批房源相隔一年以上的后期房源；另外有5批房源的報(bào)價(jià)與前期相當(dāng)；僅南匯的綠地藍(lán)海庭報(bào)價(jià)比去年12月推出的前批房源低200元/平方米；另外的11個(gè)樓盤，價(jià)格都比前一批房源有不同程度的上漲，占到總數(shù)的三成以上。 由于開發(fā)商多數(shù)采用“低開高走”的營(yíng)銷策略，所以那1個(gè)跌價(jià)和5個(gè)價(jià)格沒有變動(dòng)的樓盤，都是市場(chǎng)接受程度不理想的項(xiàng)目，主要位于外環(huán)的新興板塊或邊沿地帶。這些項(xiàng)目，由于前期受市場(chǎng)走高的利好影響，定價(jià)相對(duì)激進(jìn)。而如今，市場(chǎng)相對(duì)疲軟，這些樓盤的價(jià)格就顯得難以支撐。 2 中外環(huán)還有補(bǔ)漲的空間 據(jù)數(shù)據(jù)分析，從11個(gè)房?jī)r(jià)上漲的樓盤來(lái)看，其中位于市中心的黃浦麗園相對(duì)去年初漲了7000元/平方米，漲幅為39%；這基本上代表了過(guò)去一年里市中心房?jī)r(jià)上漲的幅度。而位于中外環(huán)之間的樓盤，大多漲幅在15%左右。1月19日以13000元/平方米開盤的浦發(fā)博園，2月24日推出的新一批房源報(bào)價(jià)達(dá)到了15000元/平方米。去年11月3日開盤的徐匯新城三期報(bào)價(jià)15000元/平方米，2月12日新推出的一批房源報(bào)價(jià)達(dá)到了17000元/平方米。這些中外環(huán)樓盤價(jià)格的上漲，主要是因?yàn)槭兄行姆績(jī)r(jià)在去年漲得相對(duì)較快，中外環(huán)還有補(bǔ)漲的空間。 節(jié)后17天來(lái)（2月9-25日），內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅的均價(jià)是24054元/平方米，中外環(huán)僅11005元/平方米。而去年同期，內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅的均價(jià)是17421元/平方米，中外環(huán)為9307元/平方米。內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅一年的漲幅為38%，而中外環(huán)的漲幅僅18.2%。當(dāng)然，像萬(wàn)科等那些去年漲了50%以上的樓盤，也存在價(jià)格回調(diào)的空間。 從地理位置上看，中心城區(qū)的低價(jià)樓盤存在很大的上漲空間，也就是目前價(jià)格在2-2.5萬(wàn)元/平方米以下的內(nèi)環(huán)內(nèi)樓盤；中外環(huán)周邊和外環(huán)邊上的優(yōu)質(zhì)樓盤，也就是價(jià)格在1-2萬(wàn)元/平方米之間的樓盤存在補(bǔ)漲的空間；下跌和價(jià)格沒有出現(xiàn)變化的樓盤，主要是外環(huán)外的郊區(qū)樓盤。 3 優(yōu)質(zhì)樓盤走高劣質(zhì)走低 佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄表示，按照這一價(jià)格波動(dòng)理論來(lái)算，隨著中外環(huán)樓盤價(jià)格的補(bǔ)漲，顓橋、九亭、江橋、西城等外環(huán)周邊板塊，也存在價(jià)格補(bǔ)漲的空間。但是，政府的保障性房源可能就會(huì)建在這些地區(qū)，或是這些地區(qū)的外圍板塊，那么就會(huì)對(duì)這些板塊的房?jī)r(jià)上漲形成壓力。因此，這些板塊的房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)分化，一些優(yōu)質(zhì)的樓盤會(huì)走高，而一些品質(zhì)相對(duì)較低的樓盤可能會(huì)受到政府保障性房源的影響，而出現(xiàn)價(jià)格下跌。另外，那些更遠(yuǎn)的樓盤，大多數(shù)都可能受到保障性房源的影響，而出現(xiàn)價(jià)格下跌的現(xiàn)象。 4 高檔樓盤價(jià)格繼續(xù)攀升 高檔樓盤作為房?jī)r(jià)變動(dòng)的風(fēng)向標(biāo)，其成交量和價(jià)格變化將反映樓市未來(lái)的總體趨勢(shì)。在佑威房地產(chǎn)研究中心于每周三固定發(fā)布的一周樓市排行榜上，節(jié)后兩周單價(jià)25000元/平方米以上公寓的成交樓盤分別只有8和6個(gè)，而春節(jié)前單價(jià)25000元/平方米以上公寓每周有發(fā)生交易的樓盤個(gè)數(shù)都在10個(gè)以上。雖然，這些高檔豪宅成交低迷，但節(jié)后多數(shù)高檔樓盤成交房源的均價(jià)都高于節(jié)前。表明，高檔豪宅的價(jià)格還是在膠著中走高。 薛建雄認(rèn)為，自去年第四季度以來(lái)的房貸政策和銀行限貸政策，使得之前高漲的房?jī)r(jià)和地價(jià)都得于遏制，上海樓市的總體走勢(shì)也由之前的高歌猛進(jìn)轉(zhuǎn)為低迷，春節(jié)之后更是跌入歷史最低潮。但從微觀方面來(lái)看，各樓盤的價(jià)格有漲有跌，其中漲者居多，且高檔樓盤的價(jià)格還在走高。如果微觀層面的房?jī)r(jià)沒能得到有效遏制，那么以后的房?jī)r(jià)還是存在著重新走高的壓力。