国产精品亚洲有码,日本熟女久久,久久久久久深夜福利

　　萬(wàn)科降價(jià) 自救還是陰謀？　　南方周末記者王小喬實(shí)習(xí)生秦旺樓市調(diào)整的信號(hào)第一次由一家房地產(chǎn)公司主動(dòng)給出，而且是業(yè)內(nèi)最大的萬(wàn)科。自救還是陰謀？跟風(fēng)還是堅(jiān)守？經(jīng)歷了2007年戲劇性暴漲的中國(guó)樓市，正在度過(guò)一個(gè)憂多喜少的調(diào)整年　　　萬(wàn)科降價(jià)對(duì)樓市的影響可能比宏觀調(diào)控政策還大？　　2月29日的中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌拋出了這個(gè)設(shè)問(wèn)，讓“大家自己來(lái)體會(huì)”。　　南方周末記者在現(xiàn)場(chǎng)就此問(wèn)題，隨機(jī)詢問(wèn)了三家房地產(chǎn)公司的經(jīng)理，得到的均是不容置疑的肯定。　　2007年10月樓市漸次步入調(diào)整期以來(lái)，萬(wàn)科先后在8座城市——深圳、廣州、成都、武漢、天津、上海、北京、東莞——高調(diào)降價(jià)，比最高點(diǎn)下調(diào)了5%-30%不等。行業(yè)老大的標(biāo)桿作用之下，有人跟隨，有人捂盤，有人力撐，有人猶豫，有人質(zhì)疑。　　中國(guó)最大的房地產(chǎn)公司的主動(dòng)調(diào)整，正劇烈地沖擊著業(yè)已緊繃的樓市神經(jīng)。　　老大哥“反水” 　　1月26日，天津萬(wàn)科東麗湖二期開(kāi)盤，每平方米6500元的價(jià)格低于市場(chǎng)預(yù)期的7000到8000元，當(dāng)天就被認(rèn)購(gòu)了200余套。沒(méi)幾天，一路之隔的朗鉅天域?qū)⒁粔K碩大的廣告牌，宣戰(zhàn)書一般，立在了萬(wàn)科售樓處的正對(duì)面。　　“同樣的價(jià)錢，買低不買高�！痹摌潜P正在推的是一部分多層住宅，而萬(wàn)科是高層，市場(chǎng)上多層的售價(jià)一般高于高層。　　1月份的天津樓市，量?jī)r(jià)環(huán)比大幅萎縮。不過(guò)除了東麗湖及其毗鄰樓盤，降價(jià)尚未傳染開(kāi)來(lái)。融創(chuàng)地產(chǎn)的一位經(jīng)理告訴記者，好幾家開(kāi)發(fā)商都決定：“一定要撐著，除非確實(shí)太缺錢了”。　　然而底線在哪里，誰(shuí)心里都沒(méi)底。　　同一時(shí)期，成都萬(wàn)科魅力之城從最高點(diǎn)的6000元降到了4600元，本土地產(chǎn)商藍(lán)光也迅速地調(diào)低了價(jià)格。中小開(kāi)發(fā)商開(kāi)始密切關(guān)注另外兩家大型地產(chǎn)公司中海和華潤(rùn)的動(dòng)作，“如果連中海和華潤(rùn)也降了，我們就真的得降了”。　　從去年11月份以來(lái)，成都的成交量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月持續(xù)下滑，一些開(kāi)發(fā)商月售出套數(shù)以個(gè)位數(shù)計(jì)算。　　“看來(lái)真得把開(kāi)盤價(jià)定的低點(diǎn)了�！苯�(jīng)過(guò)了萬(wàn)科在深圳、廣州、成都三地降價(jià)的預(yù)熱，一家3月份就要開(kāi)盤的武漢開(kāi)發(fā)商很干脆地作了決定。2月21日，武漢萬(wàn)科在《長(zhǎng)江商報(bào)》上刊登整版廣告，推出青年置業(yè)計(jì)劃，各種優(yōu)惠合計(jì)降價(jià)15%左右。　　萬(wàn)科在廣州的調(diào)整自去年12月金色康苑打折開(kāi)始�，F(xiàn)如今，根據(jù)《南方都市報(bào)》的調(diào)查，廣州40%的主流樓盤跌幅超過(guò)20%，其中一個(gè)甚至達(dá)到50%，萬(wàn)科所處的金沙洲地塊領(lǐng)跌。而廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)也顯示，均價(jià)已經(jīng)從最高點(diǎn)的11000元左右跌去了15%。　　“再也享受不到定價(jià)的快感了�！鄙钲谝患遗琶拔逦坏牡禺a(chǎn)公司的營(yíng)銷經(jīng)理對(duì)此頗有怨言，“去年是人有多大膽，樓有多高價(jià)。現(xiàn)在只能去做新項(xiàng)目了。老大哥的發(fā)言和行動(dòng)，確實(shí)太有影響力了�！� 　　萬(wàn)科的邏輯　　在價(jià)格問(wèn)題上，房地產(chǎn)商們歷來(lái)鐵板一塊，同聲唱多。如今，多方陣營(yíng)中一員大將倒戈轉(zhuǎn)向空方，而且異常堅(jiān)定。這種局面前所未有。等待萬(wàn)科的，必然包括怨言和質(zhì)疑。　　SOHO的董事長(zhǎng)潘石屹，于2月18日在博客中提到萬(wàn)科是在借市場(chǎng)調(diào)整之機(jī)，利用自己的影響力“清理門戶”。　　“如果說(shuō)萬(wàn)科一家的行為可以左右整個(gè)市場(chǎng)，那是太夸大萬(wàn)科的實(shí)力了�！比f(wàn)科執(zhí)行副總裁肖莉就類似評(píng)論如此回答南方周末記者。　　那么，萬(wàn)科為什么？萬(wàn)科的官方回答是：“秉承快速開(kāi)發(fā)快速銷售的策略，在市場(chǎng)調(diào)整到來(lái)之時(shí)，通過(guò)合理定價(jià)，實(shí)現(xiàn)快速周轉(zhuǎn)�！� 　　這幾乎也是萬(wàn)科順利度過(guò)2005年上海低迷期的戰(zhàn)略。　　肖莉回憶到萬(wàn)科在2004年上海市場(chǎng)亢奮樂(lè)觀之時(shí)，就判斷到了潛伏的危險(xiǎn)。于是從2004年底開(kāi)始調(diào)整，2005年一季度加快了長(zhǎng)三角市場(chǎng)的推盤速度，得以在二季度的調(diào)整到來(lái)時(shí)，保持了較輕的“倉(cāng)位”。　　2005年的年報(bào)顯示，在這樣一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)控年”，萬(wàn)科仍實(shí)現(xiàn)了52.3%的增長(zhǎng)，其中上海的銷售增長(zhǎng)是83.6%。　　而此輪售價(jià)調(diào)整的邏輯起點(diǎn)，則可以從其2006年中期的一份內(nèi)部報(bào)告中管窺：“2006年四季度到2007年一季度，主要城市的房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)較大幅度上漲；而之后，市場(chǎng)可能會(huì)經(jīng)歷一段時(shí)間的調(diào)整�！� 　　可以說(shuō)，基于這種預(yù)期，萬(wàn)科提早做出了調(diào)低價(jià)格快速銷售的決策。　　事實(shí)是，早在半年前，“萬(wàn)科就已經(jīng)做好了降價(jià)的準(zhǔn)備和預(yù)熱�！币晃唤咏f(wàn)科的設(shè)計(jì)師透露。“這并非是全國(guó)統(tǒng)一要求，而是大的思路和方向�！敝楹Ｈf(wàn)科的一位經(jīng)理解釋道，“總部會(huì)設(shè)定分公司的全年回款指標(biāo)，分公司再根據(jù)具體市場(chǎng)情況制定銷售策略。回款任務(wù)難以完成，自然要調(diào)整價(jià)格�！� 　　而且，在成都置信地產(chǎn)公司品牌經(jīng)理馬永林看來(lái)，萬(wàn)科在成都降價(jià)銷售的地塊成本都比較低，以目前的降價(jià)幅度仍然能維持一定的利潤(rùn)空間，并支撐下一步的開(kāi)發(fā)。而“區(qū)域性公司手上的項(xiàng)目不多，擔(dān)心一旦降價(jià)會(huì)引發(fā)進(jìn)一步的下行，寧愿先等一等，不敢隨意降價(jià)”。　　國(guó)金證券的一份研究報(bào)告就指出，廣州萬(wàn)科最先降價(jià)的金色康苑雖然均價(jià)1.4萬(wàn)元，比當(dāng)時(shí)周邊的富力樓盤低3000-4000元左右，但樓面均價(jià)為3200元，建安成本預(yù)計(jì)3000元，加上2500元的裝修成本，仍能保證30%以上的毛利率，而且還搶占了客戶資源，獲得了市場(chǎng)先機(jī)。　　投資者的壓力是萬(wàn)科降價(jià)的另一個(gè)原因。　　“因?yàn)榻衲晖瓿射N售任務(wù)的壓力太大�！遍L(zhǎng)期跟蹤萬(wàn)科股票、活躍于萬(wàn)科論壇上的資深證券人士劉安明計(jì)算道，“2007年，萬(wàn)科開(kāi)發(fā)700萬(wàn)平米住房，銷售613萬(wàn)平米。2008年的規(guī)劃是開(kāi)發(fā)1000萬(wàn)平米住房，據(jù)此計(jì)算，今年至少需要銷售850萬(wàn)平米。如果今年全年持續(xù)調(diào)整下去，則很難維持2007暴漲年的增速，難以向投資者交待。” 　　過(guò)去的三年里，萬(wàn)科依次實(shí)現(xiàn)了52%、53%、100%的銷售增長(zhǎng)，2008年呢？“顯然，現(xiàn)階段銷售增長(zhǎng)的壓力要大于資金壓力。”劉安明分析�！疤旖蛉ツ晖瓿闪�30億元的銷售任務(wù)，今年的任務(wù)是60億，整整翻了一倍。完成銷售任務(wù)、回籠資金的壓力較大，所以我們根據(jù)目前的市場(chǎng)情況，調(diào)整了銷售產(chǎn)品的節(jié)點(diǎn)，由原計(jì)劃的先推東麗湖別墅改為先推精裝修高層�！鄙鲜鎏旖蛉f(wàn)科員工介紹。　　不一樣的2008 　　短短半年時(shí)間，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)從猜測(cè)“下一個(gè)地王”變成了“下一個(gè)降價(jià)的城市”。　　自2007年10月份開(kāi)始的這輪調(diào)整，無(wú)論宏觀調(diào)控的方式、力度，還是房地產(chǎn)商的反應(yīng)，都呈現(xiàn)出了跟以往不一樣的面孔。　　這是在國(guó)家為防止經(jīng)濟(jì)過(guò)熱、通脹以及貨幣政策轉(zhuǎn)為緊縮背景下的調(diào)控，是全局性調(diào)控而不僅針對(duì)房地產(chǎn)，并且調(diào)控的力度遠(yuǎn)勝以往。在關(guān)于拐點(diǎn)的爭(zhēng)論中，王石也不止一次地予以強(qiáng)調(diào)，并以此佐證自己的觀點(diǎn)。　　在這個(gè)背景下，樓市調(diào)整的信號(hào)又第一次由一家房地產(chǎn)公司主動(dòng)給出，而且是規(guī)模最大的萬(wàn)科。“以往幾次的拐點(diǎn)，都是由學(xué)者提出的�！敝蟹考瘓F(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇在2月29日的房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)上提到，“業(yè)內(nèi)人士提出，影響更大�！� 　　記者采訪的幾乎所有專家和業(yè)內(nèi)人士，都指出萬(wàn)科降價(jià)對(duì)樓市的影響�！坝绕涫菍�(duì)房地產(chǎn)商心理上的影響。”上海方方房產(chǎn)工作室咨詢師胡宗亙表示。　　對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，降價(jià)幅度最小的上海萬(wàn)科一天之內(nèi)就收回了2.59億元資金，顯然實(shí)現(xiàn)了預(yù)期目標(biāo)。　　盡管萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率尚未達(dá)到“清理門戶”的能力，但降價(jià)效應(yīng)導(dǎo)致一些地產(chǎn)商資金鏈吃緊，確實(shí)可能給萬(wàn)科帶來(lái)并購(gòu)式擴(kuò)張的機(jī)會(huì)。　　2006年和2007年，萬(wàn)科均分別斥資40余億元，并購(gòu)了3個(gè)項(xiàng)目；但僅僅2008年1月份，萬(wàn)科就已耗資26億元，并購(gòu)了4個(gè)項(xiàng)目。　　對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，相比萬(wàn)科降價(jià)給市場(chǎng)帶來(lái)的震蕩，土地市場(chǎng)的高速回轉(zhuǎn)更值得警醒。　　2007年10月，各地地王頻出之時(shí)，光大證券房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)理趙強(qiáng)曾在接受南方周末記者采訪時(shí)預(yù)測(cè)：當(dāng)面粉跟面包一樣貴時(shí)，只有每年30%的房?jī)r(jià)上漲才能保證三年后仍維持現(xiàn)在的行業(yè)平均利潤(rùn)10%。　　言猶在耳，2007年上海新江灣城地王旁邊的一個(gè)地塊在今年1月份拍賣時(shí)，只吸引了一家公司參與競(jìng)拍，拍得7500元，遠(yuǎn)低于地王鄰居的20000元。　　去年整個(gè)12月，頻出地王的成都、杭州、南京、深圳、福州的黃金地塊均發(fā)生了流拍。　　在2008年1月中信證券組織的地產(chǎn)公司聯(lián)合調(diào)研中，保利地產(chǎn)提出：廣州樓市調(diào)整期在1年左右，即使2008年下半年政策出現(xiàn)松動(dòng)，由于滯后效應(yīng)，珠三角房地產(chǎn)市場(chǎng)2008年也是調(diào)整年；目前房市低迷，但由于其本身是淡季，因而還看不出趨勢(shì)，清明前和“五一”是很好的觀測(cè)點(diǎn)，若屆時(shí)成交量還繼續(xù)萎縮，那這個(gè)行業(yè)就應(yīng)該非常謹(jǐn)慎。南方報(bào)業(yè)傳媒集團(tuán)-南方周末