7種還款方式幫你細(xì)算房貸賬

　　面對(duì)越來(lái)越復(fù)雜的房貸還款方式，選擇哪種方式最節(jié)約，哪種方式最適合自身需要，這就需要對(duì)目前市場(chǎng)上的7種基本房貸還款方式做個(gè)比較
　　9月底，上海的房貸市場(chǎng)似乎一夜之間豐富多彩起來(lái)。中國(guó)建設(shè)銀行和中國(guó)交通銀行推廣"等額遞增"和"等額遞減"兩種新還貸方式；浦東發(fā)展銀行宣傳"季度還"房貸還款方式；招商銀行更是打出提供至少7種房貸還款方式的大旗。
　　等額本息還款
　　這是目前最為普遍，也是大部分銀行長(zhǎng)期推薦的方式。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭�款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。
　　舉例來(lái)說(shuō)，假設(shè)需要向銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限為15年，按照目前大部分銀行的利率，選擇等額本息貸款，每個(gè)月大約還1707元。初始的兩三年，1707元中大約80%以上是歸還銀行的利息部分。
　　采用這種還款方式，每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。尤其是收入處于穩(wěn)定狀態(tài)的家庭，買房自住，經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大，可以選擇這種方式。公務(wù)員、教師等職業(yè)屬于收入和工作機(jī)會(huì)相對(duì)穩(wěn)定的群體，很適合這種還款方式。
　　但是，它也有缺陷，由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長(zhǎng)，還款總利息較以下要介紹的等額本金還款法高。
　　等額本金還款
　　所謂等額本金還款，又稱利隨本清、等本不等息還款法。貸款人將本金分?jǐn)偟矫總�(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。
　　舉例來(lái)說(shuō)，同樣是從銀行貸款20萬(wàn)元，還款年限15年，選擇等額本金還款，每月需要償還銀行本金1111元左右，首月利息為918元，總計(jì)首月償還銀行2200元，隨后，每個(gè)月的還款本金不變，利息逐漸隨本金歸還減少。
　　使用等額本金還款，開(kāi)始時(shí)每月負(fù)擔(dān)比等額本息要重。尤其是在貸款總額比較大的情況下，相差可能達(dá)千元。但是，隨著時(shí)間推移，還款負(fù)擔(dān)逐漸減輕。這種方式很適合目前收入較高，但是已經(jīng)預(yù)計(jì)到將來(lái)收入會(huì)減少的人群。實(shí)際上，很多中年以上的人群，經(jīng)過(guò)一斷時(shí)間事業(yè)打拼，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，考慮到年紀(jì)漸長(zhǎng)，收入可能隨著退休等其他因素減少，就可以選擇這種方式進(jìn)行還款。
　　一次還本付息
　　此前，銀行對(duì)這種還款方式的規(guī)定是，貸款期限在一年（含一年）以下的，實(shí)行到期一次還本付息，利隨本清。但是，隨著還款方式變革，一年的期限有望最高延長(zhǎng)至5年。該方式銀行審批嚴(yán)格，一般只對(duì)小額短期貸款開(kāi)放。
　　這種還款方式，操作很簡(jiǎn)單，但是，適應(yīng)的人群面比較窄，必須注意的是，此方式容易使貸款人缺少還款強(qiáng)迫外力，造成信用損害。采用這種貸款，貸款人最好有較好的自我安排能力。
　　按期付息還本
　　貸款人通過(guò)和銀行協(xié)商，可以決定為貸款本金和利息歸還制訂不同還款時(shí)間單位。即自主決定按月、季度或年等時(shí)間間隔還款。實(shí)際上，就是貸款人按照不同財(cái)務(wù)狀況，把每個(gè)月要還的錢湊成幾個(gè)月一起還。招商銀行推出的"季度還"業(yè)務(wù)就屬于這個(gè)范圍。
　　從某種程度來(lái)說(shuō)，它是等額本息還款的變體。例如，15年期，20萬(wàn)元貸款，采用等額本息還款，每月還款額為1707元。如果貸款人選擇比較靈活的方式，就可以選擇每?jī)蓚�(gè)月還3414元。
　　這個(gè)方式適用于收入不穩(wěn)定人群，目前很多收入與工作量直接掛鉤的年輕人有這個(gè)傾向。每個(gè)月不同的工作狀態(tài)決定了當(dāng)月的收入情況，把一個(gè)月的壓力分?jǐn)傔M(jìn)幾個(gè)月，可以減少這部分群體還款出現(xiàn)滯納的情況。
　　本金歸還計(jì)劃
　　貸款人經(jīng)過(guò)與銀行協(xié)商，每次本金還款不少于1萬(wàn)元，兩次還款間隔不超過(guò)12個(gè)月，利息可以按月或按季度歸還。
　　這是等額本金還款的變體。舉例來(lái)說(shuō)，20萬(wàn)元貸款，15年期，采用等額本金還款，首個(gè)月本金為1111元左右，利息為918元。貸款人可以把利息和本金分開(kāi)還，利息仍然按月和季度還款，數(shù)目遞減。按照規(guī)定，貸款人最少一次要還10個(gè)月的本金，為11110元，超過(guò)1萬(wàn)元的限制。下一次還本金不能超過(guò)一年時(shí)限。
　　此種還款方式銀行專為非月收入人群制定，尤其考慮到年終有大額獎(jiǎng)金的人群。而目前流行的在家辦公一族，很多沒(méi)有每月固定收入，但是，每完成一個(gè)作品都有比較大筆的收入。例如，網(wǎng)絡(luò)作家、藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師和軟件設(shè)計(jì)員等新興職業(yè)。
　　等額遞增和等額遞減
　　這兩種還款方式，沒(méi)有本質(zhì)上的差異。作為目前幾大銀行的主推方式，它是等額本息還款方式的另一種變體。它把還款年限進(jìn)行了細(xì)化分割，每個(gè)分割單位中，還款方式等同于等額本息。區(qū)別在于，每個(gè)時(shí)間分割單位的還款數(shù)額可能是等額增加或者等額遞減。
　　以貸款10萬(wàn)，期限10年為例，如果按照最普通的等額本息還款方式，貸款人如果不提前還貸，那么這10年期間每個(gè)月還款金額就是1085.76元。如果選擇等額遞增還款，假設(shè)把10年時(shí)間分成等分的5個(gè)階段，那么第一個(gè)兩年內(nèi)可能每個(gè)月只要還700多元，第二個(gè)兩年每月還款額增加到900多元，第三個(gè)兩年每月還款額增加到1100多元，依此類推。等額遞減恰恰相反，第一個(gè)兩年需要還1300多元每月，隨后，每?jī)赡赀f減200元，直到最后一個(gè)兩年減至每個(gè)月700多元。
　　等額遞增方式適合目前還款能力較弱，但是，已經(jīng)預(yù)期到未來(lái)會(huì)逐步增加的人群。很多年輕人需要買房，并且工作業(yè)績(jī)不錯(cuò)，雖然目前的收入負(fù)擔(dān)房貸較困難，但是考慮到未來(lái)升遷后的收入大幅增加，可以采用等額遞增還款。相反，如果預(yù)計(jì)到收入將減少，或者目前經(jīng)濟(jì)很寬裕，可以選擇等額遞減。
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