定價權模式之變,迎接新機遇!
　　房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟負面影響壓力仍在,政策將維持寬松:我們認為2016年房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拖累仍將存在,主要體現(xiàn)在兩個層面:第一個是房地產(chǎn)投資增速有進一步下行的壓力,這主要與房地產(chǎn)行業(yè)的中長期拐點有關。另一個層面是結構性矛盾,即一二線城市與三四線城市市場供需結構的差別,這主要以人口流動及土地供應有關。在宏觀經(jīng)濟增速放緩的大環(huán)境下,政策的核心目標是減少行業(yè)的周期性波動和堅決去庫存。2016年,由于房地產(chǎn)投資下行壓力,預計政策會著力鼓勵二套房、適度寬松三套房,并著力去庫存。

　　投資邏輯變遷,轉型期定價權模式之變:由于土地價格上升擠壓公司利潤,行業(yè)利潤下行的變化目前看來短期不可逆,上市房地產(chǎn)企業(yè)加速轉型,尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)。地產(chǎn)公司傳統(tǒng)估值方法NAV(每股凈資產(chǎn))更側重公司資產(chǎn)質量,輕公司治理水平,但隨著國內(nèi)二級市場投資者對宏觀經(jīng)濟換擋轉型的預期趨于一致,我們統(tǒng)計2015年年初至今地產(chǎn)板塊的股價表現(xiàn)與公司基本面完全背離。轉型期定價權模式變革主要體現(xiàn)在:1)中小市值公司退出地產(chǎn)業(yè)務,變更主業(yè)。2)保險資金舉牌藍籌,布局龍頭地產(chǎn)公司。3)地產(chǎn)公司業(yè)務由重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)模式轉變。

　　投資機會梳理,新背景下投資邏輯:隨著轉型期定價權模式變更,我們梳理的投資機會主要有:1)布局具有業(yè)績兌現(xiàn)性的轉型個股,尋找潛在轉型公司,如廣宇集團、宋都股份、華業(yè)資本、財信發(fā)展等。2)在資產(chǎn)配置荒下,布局低估值高股息地產(chǎn)龍頭,如萬科、保利、招商等。3)挖掘住房后市場領域輕資產(chǎn)運營的優(yōu)質標的,如世聯(lián)行等。

　　投資建議:維持行業(yè)強于大市評級,2016年隨著房地產(chǎn)投資下行壓力顯現(xiàn),政策面仍將維持寬松和扶持態(tài)度,這將保障地產(chǎn)板塊估值向上具備提升空間,行業(yè)龍頭當前對應2015年PE為14倍,具有低估值優(yōu)勢,在風格切換和險資增持的催化下,具有配置價值,如萬科、保利、招商、華夏幸福。由于行業(yè)的結構性矛盾,中長期看中小企業(yè)已拋棄對周期的幻想,主業(yè)多元化轉型是大勢所趨。在轉型方向中,我們看好的轉型方向包括:切入新興行業(yè)的中小市值公司(華業(yè)、廣宇、宋都、中體、萊茵、財信)、住房后市場相關標的(世聯(lián)行)、以及潛在的轉型標的。國企改革層面,我們預計未來更多國有房企將受益資源整合、制度變革等帶來的投資機遇,建議關注標的空港股份、中航地產(chǎn)、魯商置業(yè)、深振業(yè)、天健集團等。

　　風險提示:流動性出現(xiàn)向下拐點、新興產(chǎn)業(yè)競爭過于激烈。