香港的住宅樓價由去年7月的高位至年底已蒸發(fā)了四分之一,在香港經濟陷入衰退且失業(yè)率料續(xù)升的陰霾下,2009年樓市仍難看好.分析師最樂觀地估計是年中可望見底,但在觸底前樓價仍可能再跌兩成.

回顧去年初,在利率向下,本地經濟及就業(yè)情況改善,加上股市暢旺等財富效應帶動下,樓市前景看來欣欣向榮,但環(huán)球金融海嘯淹至,先前積累的財富效應迅即化為烏有,樓市在下半年急轉直下.

一般中小型住宅樓價于2008年累計跌近四分之一,而?生指數和?生地產分類指數的跌幅分別近五成和五成半.

"物業(yè)價格的跌幅較(地產股)低,因為目前香港市民的供樓負擔比例已由最高時的接近100%回落至30%的水平,使樓價有較大的抗跌力,"仲量聯(lián)行董事兼住宅部主管曾煥平說.

此外,盡管按揭利率由低點時的2厘多回升至約4厘,曾煥平指仍屬于較低水平,作為投資的話,豪宅的租金收益率約3.5%,而中小型住宅的租金收益率可達5-5.5%.相對本地銀行一年期大額(100萬港元以上)定期存款利率不足1%,回報相對吸引.

不過,投行分析師普遍預期2009年樓價仍會繼續(xù)向下.路透稍前綜合12家投行和券商預測的調查平均預測2009年本地住宅樓價將平均下跌兩成.

投行高盛于12月中更將未來18個月的樓價預測,由原來下跌兩成修訂至跌三成,因該行已將2009年實質本地生產總值(GDP)將由原來增長2.2%,修訂至下跌3%,且近期本地銀行加息將使置業(yè)者的負債償息能力比率(debt service ratio)提高逾2個百分點.

事實上,香港因連續(xù)兩個季度GDP出現按季負增長,已于去年第三季正式步入經濟衰退,政府亦已表示,未來數月失業(yè)率將會上升.去年9-11月失業(yè)率為3.8%,創(chuàng)逾一年高點.

野村證券預期,2009年香港的綜合消費物價指數(CPI)將為負1.1%,料第一至三季本地實質利率將為正數,這對樓市是負面因素.不過,該行認為,香港的利率將維持低位,料第四季的CPI將回復正數,屆時負利率重臨將伴隨著下半年的樓市復蘇.

樓價下半年止跌回穩(wěn)

國際物業(yè)顧問萊坊預期,最樂觀估計香港樓市于今年中見底,"合理預測是年底見底,"該行研究部主管黃杰雄說.

該行執(zhí)行董事陳致馨指出,現時香港的經濟環(huán)境與1997年的低潮有很大分別,當時本地的住宅按揭利率高達10厘以上,相對目前約4厘,市民的負擔能力已變得較強.黃杰雄相信,歐美地產市場的調整期不會短,但香港有機會比它們反彈得快,因為經歷過1997年亞洲金融風暴至2003年爆發(fā)非典型肺炎 (SARS)這段長時間的樓市調整期後,本地的物業(yè)投資者的態(tài)度已趨于審慎,過度借貸的情況不嚴重,且新的供應不多.

量度香港樓市晴雨表--中原城市領先指數于截至12月21日止報56.93點.中原地產研究部聯(lián)席董事黃良升指出,該指數已連續(xù)六個星期在56-57點橫行,確認樓價止跌回穩(wěn),預期在1月底農歷新年前,指數會繼續(xù)在約55至58點之間橫行.

他指出,這預測將取決于會否再有大型裁員潮出現,以及銀行是否恢復正常的按揭貸款,因本地銀行在金融海嘯期間為防范風險而收緊按揭成數,且對批出按揭亦不甚積極.

"(市場)壞消息已七七八八,失業(yè)率會繼續(xù)上升,但情況應該不會如市場預期般差勁...而且銀行對放貸應會漸放松,待市場穩(wěn)定下來後,市民或會因樓價下調而再度入市,"建銀國際證券研究部執(zhí)行董事顏偉洪說.

顏偉洪預測2009年上半年樓價仍有可能下跌數個百分點,但下半年將反彈,料全年升幅可達15%.

物業(yè)或股票投資,各有優(yōu)劣

從過去一年物業(yè)價格跌幅遠低于藍籌和地產股跌幅看來,前者的抗跌力似乎較強,但對選擇哪種投資產品,關鍵取決于本身對流動性的要求.

萊坊的黃杰雄稱,無論投資股票或物業(yè),長線均會有可觀的回報,但個別的股票股價波動相當大,且上市公司不一定會派息,故股票難以成為投資者長期持有的投資產品;至于投資物業(yè)的成本較高,且在市況欠佳時往往需長時間才能沽出,流動性較股票差,但其好處是可以放租賺取租金回報,當中又以豪宅和零售鋪位的升值潛力最高.

建銀國際的顏偉洪表示,"現時香港人手里握有大把現金,雖說Cash is King(現金為皇),但當皇帝太久(指持有現金)也要作投資吧!保守一點的可以買債券,少量股票,而投資物業(yè)則相對穩(wěn)健."

他指出,雖然從估值計現時買股票較物業(yè)便宜,但股市估計已在先前的跌市中觸底,但樓市料于今年第二季始見底.

不過,他指投資者應從本身的流動性為考慮投資物業(yè)的出發(fā)點,"物業(yè)不是那麼容易流通,要待市況轉佳才易買易賣,要衡量本身的流動資金情況...若要(為物業(yè))做按揭的話,現在買樓不是太穩(wěn)健."

真誠相待，以誠還誠。