美國政府應該聽任樓市崩盤,因為美國樓市實在太大,房價下跌深不見底,而美國人的財務狀況又過度緊張.

美國總統(tǒng)奧巴馬周三出臺新政策,這是規(guī)模2,750億美元、試圖穩(wěn)住樓市并遏制止贖的計劃中的一部分.其旨在鼓勵放款機構(gòu)將處境艱困房主的還款額減至他們更能負擔得起的水準,當然還包括其他一些措施.

這麼作的原因是,美國樓市中有大量借款人或?qū)⒂捎诜N種原因而拖欠債務,要麼是因為他們貸款太多、利率太高,要麼是他們資金暫時周轉(zhuǎn)不靈.

讓房主獲得較便宜的貸款,就打破了止贖的循環(huán),亦即更多房屋涌向市場出售,房價被進一步壓低,這又給了其他抵押貸款借款人更多的違約理由.

也許有些房主在修改抵押貸款條款後成功脫離了困境,但這些人的數(shù)量比不上再次違約的人,而還有更多的人在月復一月地為資不抵債的房產(chǎn)還款.

"房屋庫存可能過剩了200-300萬戶,其中很多的用途將被迫改為出租.高端市場庫存過剩,全世界也找不出這麼多能負擔這些高端房屋的人,"FBR Research的銀行業(yè)分析師Paul Miller稱.

"政府就應該閃到一邊,不要管了."

雖然房屋被收回或出售時,貸款機構(gòu)通常會喪失50%的貸款價值,但這一數(shù)字後面還有這麼一個事實,即想要成功修改抵押貸款是非常困難的.

美國通貨監(jiān)理局(OCC)數(shù)據(jù)顯示,在2008年第一季獲修改的抵押貸款中,有超過53%在六個月內(nèi)再次違約,近36%的貸款更是在三個月內(nèi)就成為壞帳.當時的美國經(jīng)濟和就業(yè)狀況可比今天要好得多.

現(xiàn)在看來,出現(xiàn)這種情況可能是因為獲得修改條款的房貸戶對象有誤,條款也不合適,但這些新的計劃也可能會讓這些問題不再重現(xiàn).但我對此表示懷疑.

拋屋棄債去租房

美國抵押貸款銀行協(xié)會(MBA)于2008年進行的一項研究表明,70%的房產(chǎn)止贖主要源于三種情況:一是并非購房人自己居住,二是找不到貸款人或貸款人沒有回應,三是之前已經(jīng)進行過抵押貸款合約調(diào)整卻再次拖欠.而不在上述范圍的剩馀30%,未來肯定也有許多會又一次違約.(欲覽研究結(jié)果詳情,請點擊鏈接 )

救助樓市方案可以說是挽救銀行業(yè)努力的一部分,因為如果樓價進一步下滑,出現(xiàn)更多違約的話,銀行的資產(chǎn)負債表將遭遇更嚴重創(chuàng)傷.而屆時,許多如今背負抵押貸款的美國人將發(fā)現(xiàn)也許租房是更劃算之選.

美國消費者的財務狀況已然相當緊絀.美國人所持有的平均房屋權益為30%,但這當中隱含了許多貸款成數(shù)極高、甚至分文未付便取得房屋的屋主,從而形成了尾大不掉的問題.此外,根據(jù)Zelman & Associates,如今只有大約28%的抵押貸款人的債務額超過其房屋價值.在股市近乎腰斬、重挫45-50%之際,貸款人所擁有資產(chǎn)更是急劇縮水.

毫無爭議的一點是,房產(chǎn)止贖對許多美國人尤其是那些不太富裕者而言,可以說是個好事情,借此可擺脫一項"糟糕"投資--房產(chǎn)--所帶來的還款負擔.

較早發(fā)現(xiàn)該問題的樓市分析師Ivy Zelman說,"他們將努力讓你呆在一個你其實不愿意住的房子里.你也許可以跑到外面,以低一半的價格租個房子來住."

租房的另一個好處是,可以自由去往就業(yè)機會更好的地方,這比守在一個高失業(yè)率城市、還背負抵押貸款過日子強多了.

盡管供在增加,但過高的杠桿水平還是把美國樓價抬到了一個不可思議的高度.那就讓我們接受現(xiàn)實,讓樓價猛烈跌,讓銀行盡情倒,唯有如此,我們才能在一個穩(wěn)定的嶄新基礎上重新啟航!

真誠相待，以誠還誠。