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政府引誘我們買房子的真實目的是什么？國家調(diào)控的具體目標是什么？轉帖 �K�K一、 先看一下為什么有那么多的聲音，包括我們政府都在勸我們，用各種消息、政策吸引我們買房子。原因可以分為如下幾個方面： 　　 　　1、先說一下如果我們買了房子，接著出現(xiàn)房價下降，會對我們有什么影響。 　　　　 　　　　以現(xiàn)在在上海買一套普通的100平方米的房子為例，單價10000元每平方米，總價100萬，首付30萬，貸款70萬算。 　　　　 　　房價突然由10000多/平方米降到5000多一平方米（我認為房價至少要降一半）。那么，已經(jīng)買房子的人房產(chǎn)總值縮水，以前100萬的房子現(xiàn)在只值50萬了。你會怎么辦呢？你有兩個選擇，1、停止還貸款。2、繼續(xù)還貸款。 　　 　　如果停止還貸款，那么你的首付30萬以及你每月已經(jīng)還的貸款數(shù)額以及你的裝修費用（加起來大約有50萬，現(xiàn)在賣期房，房子交到手里并裝修好基本上已還了約兩年貸款，每年還大約5萬，兩年大約10萬，裝修大約5~10萬），統(tǒng)統(tǒng)會被化為泡影了，銀行將收掉你的房子拍賣，如果拍賣款項不不足以還貸款，銀行會繼續(xù)向你追償。你將一無所有，而且，你連再次貸款買房的首付也沒有了。對你來說，你已經(jīng)損失了約50萬。如果你還貸款呢，那么你擁有的房產(chǎn)已經(jīng)貶值了50萬（也就是說，如果你現(xiàn)在買房子的話，你可以省下50萬）。當然，你不賣房子是不會體現(xiàn)出來的。但是對你來說，不管你是不是還貸款，你都損失了約50萬。也就是說，房價大幅下跌對已經(jīng)買房子的人來說，影響不會很大了。不管采取什么措施都損失差不多了。所以，你肯定還會繼續(xù)還貸款了，只要你能還得起。也就是說，只要房子到了買房子人的手中，即使房子出現(xiàn)大幅下降，政府也不必擔心了，不必擔心由此會引發(fā)市場蕭條等等。這是很多人都在勸我們買房子的第一個原因。 　　 　　2、再說一下如果個人買了房子，接著出現(xiàn)大幅下跌，對銀行有什么影響。仍然是上面的例子。 　　對銀行來說，來自個人的風險并不大，如果遇上客戶還不起貸款，銀行也不會有太大的損失。因為首先它只發(fā)放了70萬貸款，再加上客戶已歸還的貸款（現(xiàn)在賣期房，房子交到手里并裝修好基本上已還了約兩年貸款，每年還大約5萬，兩年大約10萬），再加上房子本身的裝修（約5~10萬）及其本身的價值（50萬），銀行可以說虧不了多少，即便要是虧了，銀行還可以向客戶追償。也就是說，只要房子到了買房子人的手中，政府就根本不必關心它的風險問題。因為即使最差的情況出現(xiàn)了，也就是房價大幅下降了，銀行也不會賠本，虧的只是現(xiàn)在購房子的人。而他們又是社會上最弱勢得群體，政府才不會擔心他們呢。呵呵呵，真的替買房子的人擔心阿。 　　　　 　　3、如果房子沒有賣出去，在開發(fā)商手中出現(xiàn)大幅下跌，會有什么情況。 　　 　　 首先，我們知道現(xiàn)在開發(fā)商是靠大量貸款來開發(fā)房地產(chǎn)的。貸款額度很大。在這種情況下如果發(fā)生房價下降，就要分幾種情況考慮。 　　A、 房子已經(jīng)建設完畢。這時，如果房價下降，影響的將是開發(fā)商的預期收益。他會讓開發(fā)商的預期收益大幅縮水，但是對銀行影響不大。因為無論情況如何，銀行是有房子可收的。受影響的是開發(fā)商的收益。收益大大減少。 　　B、 如果房子還沒有建成，且如果開發(fā)商破產(chǎn)，那么會留下大批的爛尾樓。給銀行造成大量的壞賬。在這種情況下，銀行會受到一定的影響。經(jīng)濟發(fā)展也會受到一定的影響。 　　 　　這也就是國家政府盡量想辦法引導我們購房的原因，其目的就是把風險轉移到我們身上。通過我們來緩解風險. 　　 　　二、 看一下我們的政府近兩年的房產(chǎn)調(diào)控的真正目的： 　　 　　我覺得我們的政府現(xiàn)在調(diào)控的真正目的，就是讓房價穩(wěn)定在現(xiàn)在高房價的基礎上盡量多的時間，讓那些沒有耐心的人，還有那些近期內(nèi)非買房不可的人去把這些空置房慢慢消化掉。待房子到了老百姓的手里之后，再來一個實質性的調(diào)控，讓房價實實在在的落下來，這樣，既保證了開發(fā)商的利益，又能夠穩(wěn)定經(jīng)濟，何樂而不為呢？ 我覺得政府調(diào)控的步驟如下： 　　 　　第一步：2004.8.31 第一次土地8.31 大限，土地必須2年內(nèi)開發(fā)，否則收回。 　　第二步：2005.5月到期房限轉，比如控制房產(chǎn)的貸款等等。同時有不同的高級官員出來放風說房價不會跌。 　　第三步：從2005年底開始，默許各地政府用所有的招數(shù)托市，維持房地產(chǎn)高價的現(xiàn)狀。2006年初更有過之而無不及。招數(shù)如下： 　　 　　開發(fā)商由于房子銷售過慢，回款有壓力，資金鏈緊張，開發(fā)商快要頂不住了，有的已經(jīng)開始降價銷售了。但是為防止出現(xiàn)整體的崩盤，（以后的消息是道聽途說）于是，市政府出面給開發(fā)商制定價格指導，不允許房價有大幅的下跌，避免出現(xiàn)競爭降價。市政府放出消息，國家調(diào)控的目的是穩(wěn)住房價，降的是房價的漲幅，不是房價，兩個1000萬計劃緩建，意思是便宜房子我們不建了，不與開發(fā)商爭奪客戶。同時，又對樓盤的預售證的辦理延期，讓房子上市的速度變慢，造成房子緊張的假象。然后又說公積金購房政策放寬，貸款放寬，可以貸八成。鼓勵大家買房，估計還會有買房免稅政策出臺。幫助 開發(fā)商聯(lián)系貸款，維持他們的資金連，防止資金連斷裂造成崩盤�？傊�就是千方百計地維持現(xiàn)有的房價盡量長的時間，并同時造成房價上升的假象。 　　 　　分析如下： 　　 　　第一步，此舉的目的是為以后的調(diào)控作伏筆。同時為上市的房子劃分一個階段。（大約一個樓盤的開發(fā)期為兩年）2007年之前為大量樓盤集中上市的階段，之后為少量樓盤上市的階段。即2004.8.31之前的土地將會大部分在2007年前被造成房子銷售。這部分房子銷售完畢后，上市的樓盤就會減少，因為2004.8.31后，國家開始限制土地的出讓。數(shù)量就不會有現(xiàn)在這么多。如果在樓盤少的時候調(diào)控，即使房價大跌，對開發(fā)商也不會造成影響，受影響的只是個人。 　　 　　第二步，期房限轉，2年的房子征收營業(yè)稅，此舉是為了把炒房子的人手中的房子壓在炒房者的手中，防止2004年左右買的房子在2004~2007之間拋出打擊樓市，沖擊1手房的銷售。同時不斷由高層人物現(xiàn)身說法，說房價不會下跌，一方面穩(wěn)定現(xiàn)在得房價，另一方面鼓勵大家買房子，盡量消化在售的一手房。讓盡量多的房子轉到買方人的手中。 　　 　　第三招， 盡量維持房價盡量長的時間，招數(shù)如上所說，其目的是： 　　1、 一方面迷惑一部分現(xiàn)在猶豫是否買房子的人，讓他們買房， 　　2、 另一方面迫使一部分有強烈購房需要的人近期買房子。 　　3、 再者，房價長時間在高位運行，并有升高的跡象，消磨人們的信心，從而使一部分分沒有耐性的人們買房子。 　　如果現(xiàn)在市場上在觀望的人都買了房子，那么，按政府的算盤，到2007年底左右，2004.8.31大限之前的土地所開發(fā)得房子大部分都會轉賣到買方人的手中。他們認為最會有風險的房子都消化掉了。在這時，市場上可以銷售的房子已經(jīng)不是很多，他們就可以放心的調(diào)控了。房價的升降對市場的影響已經(jīng)不是很大，即便下降50%，也不會引起經(jīng)濟蕭條。