外環(huán)內(nèi)大漲，外環(huán)外微跌

即使有閑錢，也寧愿買入2萬元/平方米的高端樓盤，而不是多套8000元/平方米的低價樓盤。這是時下投資客購房時一條不成文的潛規(guī)則。尤其是當投資客在整體購房比例中開始逐漸提升時，成交已經(jīng)連漲4個月的上海樓市分化愈加明顯：外環(huán)以內(nèi)，尤其是中環(huán)以內(nèi)的更為抗跌的樓盤價格上漲明顯，同期，外環(huán)外的房價甚至出現(xiàn)小幅下跌。

根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)中心城區(qū)商品住宅5月份成交均價較1月份已有三成的漲幅，中外環(huán)的漲幅也達到23%，但外環(huán)外卻下跌了3.5%。

一家港資企業(yè)的高管十分欣喜地表示，樓市正在朝著他們所預想的方向發(fā)展。去年底，樓市還沒有完全復蘇時，這家開發(fā)高端樓盤的企業(yè)就做過類似的預測：購房者將分化為兩大群體，高端樓盤必然熱銷，主要服務(wù)于傳統(tǒng)意義中的“投資客”；而低端樓盤則會在保障性住房出爐之前，成為“剛需”們的主要選擇，這類住宅將不存在過高的漲價空間。

低價的大多數(shù)

“只要價格上升100元/平方米，銷售部就能明顯感覺到光顧的購房者少了幾成�！鄙虾Ｒ患议_發(fā)商對CBN記者坦言。他舉例稱：當均價為8000元/平方米時，購房者可以保持與平日均等的流量，若均價提升為8100元/平方米或是8200元/平方米，購房者便開始猶豫，是不是要貨比三家。

這家開發(fā)商所開發(fā)的樓盤位于上海外環(huán)以外，這是一個即使坐地鐵去上海內(nèi)環(huán)核心區(qū)也要輾轉(zhuǎn)1個小時的板塊。類似的板塊向來因價格相對低廉而不愁買家，但這些買家對樓價高度敏感，一個小小的波動都足以令他們的購買意愿產(chǎn)生搖擺。

購房者林小姐也有同樣的感受，她最近有意于上海西部北九亭板塊買房，發(fā)現(xiàn)不足百米的位置內(nèi)，一些樓盤的二手房掛牌價格仍高達12000元/平方米，而目前還有新房源在售的另一樓盤，售價僅在9300元/平方米左右。這并非個案，在上海北區(qū)外環(huán)外板塊，一家國有房企開盤均價9000元/平方米，數(shù)小時內(nèi)售罄，而鄰近的1萬元/平方米以上樓盤還在緩慢的銷售中。

“外環(huán)外樓盤仍有降價的空間�！币患疑虾ｉ_發(fā)商對CBN記者表示，現(xiàn)在外高橋有售價15000元/平方米以上的樓盤，樓面地價不足3000元/平方米，同樣的情況還存在于上海浦東的三林板塊，因為土地價格相對較低，這些項目即使降價，也不會對公司贏利產(chǎn)生巨大影響。

一漲再漲的市中心

根據(jù)佑威房地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在5月底和6月初的這兩周里，上海外環(huán)外商品房成交均價分別達到了11116元/平方米和11681元/平方米，而4月底外環(huán)外的成交均價還在8000元/平方米上下徘徊，漲了3000/平方米之多。

這其中，大多數(shù)的樓盤漲幅在1000元/平方米左右，而郊區(qū)別墅盤的大量成交，營造出一種高樓價的繁榮假象�！巴猸h(huán)以外區(qū)域成交價格的上升，一方面，因為樓市的回暖，全市商品房的普漲使得外環(huán)以外區(qū)域樓市成交價格有所上揚，另一方面，外環(huán)以外的一些板塊內(nèi)，高價樓盤市場表現(xiàn)積極，從而帶動了整個外環(huán)區(qū)域成交均價的上升�！庇油�房地產(chǎn)中心副主任陸騎麟表示。

樓市的傳導效應立即有所顯現(xiàn)。上海二手房指數(shù)辦公室在統(tǒng)計中發(fā)現(xiàn)：3月份以后，由剛性購房需求帶來的這一波行情，開始轉(zhuǎn)為改善型需求和投資型需求，成交熱點由低價房傳導至中高檔房。地段好、品質(zhì)高的樓盤成為投資熱點。作出這一判斷的背景，是市場的成交熱點，已經(jīng)從前期自住買家關(guān)注的浦東、普陀、閘北等區(qū)域，轉(zhuǎn)向被普遍認為更具抗跌性的盧灣、靜安、徐匯及虹口區(qū)。

同期，當上海5月樓市成交量終于超過2007年成交高峰時，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域都看到了快速的環(huán)比漲幅，其中成交量增幅最為迅猛的是虹口區(qū)與盧灣區(qū)，環(huán)比分別上升了331%、207%。