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中國(guó)房?jī)r(jià)高還是不高？

字體：大中小發(fā)表日期：2009-09-10 14:52 評(píng)論:0 點(diǎn)擊：1598

路透專欄作家顧蔚9月9日發(fā)表文章稱，以全球標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度嚴(yán)重，購(gòu)買力和租金收益等指標(biāo)顯示價(jià)格進(jìn)一步背離基本面，但中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲背後有其他更重要的因素，其中包括城市化進(jìn)程和中國(guó)人素來(lái)看重房產(chǎn)的傳統(tǒng)，所以盡管出現(xiàn)泡沫，但更多的普通人仍在迫不及待地追漲。（2009年9月2日，安徽合肥熱火朝天的住宅樓建設(shè)工地。攝影：路透/Jianan Yu）文中提到，和杠桿過(guò)度的美國(guó)消費(fèi)者相比，中國(guó)整體負(fù)債率相當(dāng)?shù)�，另外根�?jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革研究基金會(huì)2007年的估計(jì)，官方計(jì)算的居民收入被嚴(yán)重低估達(dá)42%之多。由此不難理解，為何在房?jī)r(jià)如此高企的情況下，京滬等地的樓市仍相當(dāng)火爆，盡管入夜后的新樓“亮燈率”顯示，其中一大塊需求屬于投資而非自住需求。那么中國(guó)目前的房?jī)r(jià)到底是嚴(yán)重偏離基本面的泡沫呢，還是基本屬于快速現(xiàn)代化過(guò)程中的合理現(xiàn)象？可能每個(gè)人都有自己的觀點(diǎn)。以下為顧蔚專欄全文：《顧蔚專欄》“中國(guó)特色”支撐泡沫化的房?jī)r(jià) (顧蔚是路透專欄撰稿人,以下內(nèi)容僅代表其個(gè)人觀點(diǎn)) 路透香港9月9日電—以全球標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化程度嚴(yán)重.過(guò)去五個(gè)月中,國(guó)內(nèi)部分市場(chǎng)持續(xù)升溫,個(gè)別樓盤(pán)單價(jià)漲幅高達(dá)三成,購(gòu)買力和租金收益等指標(biāo)顯示價(jià)格進(jìn)一步背離基本面. 但中國(guó)的房?jī)r(jià)上漲背後有其他更重要的因素.鋪天蓋地的基建工程提高了土地價(jià)值,政府史無(wú)前例地放寬銀行信貸刺激通貨膨脹憂慮,城市化進(jìn)程創(chuàng)造了更多的需求,以及中國(guó)人素來(lái)看重房產(chǎn)的傳統(tǒng),這些都推動(dòng)房市從去年的低點(diǎn)大舉反彈. 雖然一些聰明人開(kāi)始大敲警鐘,但更多的普通人卻迫不及待地追漲.在今年頭七個(gè)月,之前受到壓抑的需求井噴,全國(guó)房產(chǎn)成交量攀升逾37%,而在北京更高達(dá)120%. 四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中基建專項(xiàng)資金超過(guò)1萬(wàn)億元人民幣,造橋修路大幅拉近了原來(lái)的城鄉(xiāng)結(jié)合部和市中心的距離,這些房產(chǎn)的價(jià)值自然水漲船高.為迎接上海2010年世博會(huì),以及廣州和深圳將要舉辦的亞運(yùn)會(huì)和世界學(xué)生運(yùn)動(dòng)會(huì)等,各地方政府也在投入數(shù)百億元資金用於地鐵、高速鐵路和體育場(chǎng)館建設(shè),這都提高了土地的價(jià)值. 另外,中國(guó)的城市化進(jìn)程至少還要延續(xù)十年,每年約有900萬(wàn)農(nóng)民移居城市,這將使已經(jīng)十分擁擠的大城市平添更多的住房需求. 去年底和今年初開(kāi)發(fā)商競(jìng)相拋售存量房以籌資還債之後,目前中國(guó)房市供應(yīng)仍然顯得較為緊張.中國(guó)海外發(fā)展<0688.HK>在上半年間的住房成交量超過(guò)其全年銷售目標(biāo),而遠(yuǎn)洋地產(chǎn)<3377.HK>同期銷售完成了全年計(jì)劃的88%. 銀行在貸款方面可能變得更為謹(jǐn)慎,但現(xiàn)和去年的緊縮的信貸環(huán)境不可同日而語(yǔ).中國(guó)政府仍允許向購(gòu)買第二套房產(chǎn)的人提供抵押貸款,雖然首付比例已從此前的30%提高到了40%.第一套住房的購(gòu)買者則仍可享受房貸7折,盡管銀行開(kāi)始悄悄取消對(duì)大房型的折扣. 在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇基礎(chǔ)穩(wěn)固之前,政府不會(huì)主動(dòng)刺破房市泡沫,部分因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資近四分之一強(qiáng).房地產(chǎn)行業(yè)也在推動(dòng)其他行業(yè)的需求,比如說(shuō)為勞動(dòng)密集型的建筑業(yè)帶來(lái)更多工作崗位,提高水泥、鋼材及玻璃等建材的銷量.好馬還需好鞍配,大型平板彩電、家具及窗簾銷售跟上,刺激整個(gè)社會(huì)需求回升,這些變化已經(jīng)開(kāi)始發(fā)生. 如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提價(jià)過(guò)快過(guò)猛,則可能會(huì)使這樣的螺旋上升趨勢(shì)停止.開(kāi)發(fā)商上半年大舉打折售樓,負(fù)債率降低的同時(shí)利潤(rùn)也受到擠壓,現(xiàn)在庫(kù)存減少資金,壓力也沒(méi)有了,地產(chǎn)商開(kāi)始待價(jià)而沽. 不可否認(rèn),與居民收入水平相比,目前的房?jī)r(jià)顯得過(guò)高.這在北京和上海尤為嚴(yán)重,房貸在統(tǒng)計(jì)收入中的平均占比已經(jīng)高達(dá)76%.不過(guò)這一數(shù)字存在失真,根據(jù)中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革研究基金會(huì)2007年的估計(jì),官方計(jì)算的居民收入被嚴(yán)重低估達(dá)42%之多. 若把收入的低估因素考慮在內(nèi),房貸在收入中的占比在上海中等收入人群中為較為合理的35%,對(duì)於高收入人群而言則只有23%.不可否認(rèn)的是,上海大約有40%的較低收入人群難以承擔(dān)現(xiàn)在的房?jī)r(jià),但他們本來(lái)就不是購(gòu)房的主流. 當(dāng)光看本地人的收入也過(guò)於片面,因?yàn)橹袊?guó)的大城市也變得更像倫敦和紐約,房產(chǎn)的大買家有不少是來(lái)自其他地方的富人.另一個(gè)中國(guó)特色是,年輕一代可能還不能依靠自己的力量購(gòu)買房產(chǎn),但也可以從父母甚至親戚那里得到資金幫助. 和杠桿過(guò)度的美國(guó)消費(fèi)者相比,中國(guó)整體負(fù)債率相當(dāng)?shù)?中國(guó)的儲(chǔ)蓄率高達(dá)40%,居民存款規(guī)模相當(dāng)於國(guó)民生產(chǎn)總值(GDP)的74%,而居民貸款規(guī)模僅相當(dāng)於GDP的19%.而美國(guó)人欠的房貸相當(dāng)於經(jīng)濟(jì)總量的好幾倍. 只要中國(guó)的銀行還沒(méi)有開(kāi)發(fā)出一些”聰明”的金融產(chǎn)品–像日本于上世紀(jì)80年代末房市泡沫時(shí)期發(fā)明的100年期抵押貸款,或像導(dǎo)致美國(guó)房市泡沫的次級(jí)按揭貸款,住房抵押貸款仍然會(huì)被中資銀行當(dāng)成最安全的資產(chǎn),畢竟目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房首付比例至少為30%. 中國(guó)的房租收益率仍然處?kù)?%-2%的極低水平,這可以被解讀為缺乏實(shí)際的住房需求,但中國(guó)人喜歡擁有自己的房子也是部分原因.這也使得房產(chǎn)價(jià)格存在一定溢價(jià). 這并不是說(shuō)溢價(jià)會(huì)永遠(yuǎn)存在.在二十年後,當(dāng)中國(guó)人口達(dá)到頂峰、城市化進(jìn)程放緩之後,人口因素的變化也會(huì)改變住房的供求格局.但在短期內(nèi),通貨膨脹的憂慮仍會(huì)促使中國(guó)人買房保值.