路透專欄作家顧蔚9月9日發(fā)表文章稱，以全球標準來衡量，中國房地產(chǎn)市場泡沫化程度嚴重，購買力和租金收益等指標顯示價格進一步背離基本面，但中國的房價上漲背後有其他更重要的因素，其中包括城市化進程和中國人素來看重房產(chǎn)的傳統(tǒng)，所以盡管出現(xiàn)泡沫，但更多的普通人仍在迫不及待地追漲。
（2009年9月2日，安徽合肥熱火朝天的住宅樓建設工地。 攝影：路透/Jianan Yu）

文中提到，和杠桿過度的美國消費者相比，中國整體負債率相當?shù)�，另外根�?jù)中國經(jīng)濟改革研究基金會2007年的估計，官方計算的居民收入被嚴重低估達42%之多。由此不難理解，為何在房價如此高企的情況下，京滬等地的樓市仍相當火爆，盡管入夜后的新樓“亮燈率”顯示，其中一大塊需求屬于投資而非自住需求。
那么中國目前的房價到底是嚴重偏離基本面的泡沫呢，還是基本屬于快速現(xiàn)代化過程中的合理現(xiàn)象？可能每個人都有自己的觀點。以下為顧蔚專欄全文：

《顧蔚專欄》“中國特色”支撐泡沫化的房價

(顧蔚是路透專欄撰稿人,以下內容僅代表其個人觀點)

路透香港9月9日電—以全球標準來衡量,中國房地產(chǎn)市場泡沫化程度嚴重.過去五個月中,國內部分市場持續(xù)升溫,個別樓盤單價漲幅高達三成,購買力和租金收益等指標顯示價格進一步背離基本面.

但中國的房價上漲背後有其他更重要的因素.鋪天蓋地的基建工程提高了土地價值,政府史無前例地放寬銀行信貸刺激通貨膨脹憂慮,城市化進程創(chuàng)造了更多的需求,以及中國人素來看重房產(chǎn)的傳統(tǒng),這些都推動房市從去年的低點大舉反彈.

雖然一些聰明人開始大敲警鐘,但更多的普通人卻迫不及待地追漲.在今年頭七個月,之前受到壓抑的需求井噴,全國房產(chǎn)成交量攀升逾37%,而在北京更高達120%.

四萬億經(jīng)濟刺激計劃中基建專項資金超過1萬億元人民幣,造橋修路大幅拉近了原來的城鄉(xiāng)結合部和市中心的距離,這些房產(chǎn)的價值自然水漲船高.為迎接上海2010年世博會,以及廣州和深圳將要舉辦的亞運會和世界學生運動會等,各地方政府也在投入數(shù)百億元資金用於地鐵、高速鐵路和體育場館建設,這都提高了土地的價值.

另外,中國的城市化進程至少還要延續(xù)十年,每年約有900萬農民移居城市,這將使已經(jīng)十分擁擠的大城市平添更多的住房需求.

去年底和今年初開發(fā)商競相拋售存量房以籌資還債之後,目前中國房市供應仍然顯得較為緊張.中國海外發(fā)展<0688.HK>在上半年間的住房成交量超過其全年銷售目標,而遠洋地產(chǎn)<3377.HK>同期銷售完成了全年計劃的88%.

銀行在貸款方面可能變得更為謹慎,但現(xiàn)和去年的緊縮的信貸環(huán)境不可同日而語.中國政府仍允許向購買第二套房產(chǎn)的人提供抵押貸款,雖然首付比例已從此前的30%提高到了40%.第一套住房的購買者則仍可享受房貸7折,盡管銀行開始悄悄取消對大房型的折扣.

在國內經(jīng)濟復蘇基礎穩(wěn)固之前,政府不會主動刺破房市泡沫,部分因為不動產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資近四分之一強.房地產(chǎn)行業(yè)也在推動其他行業(yè)的需求,比如說為勞動密集型的建筑業(yè)帶來更多工作崗位,提高水泥、鋼材及玻璃等建材的銷量.好馬還需好鞍配,大型平板彩電、家具及窗簾銷售跟上,刺激整個社會需求回升,這些變化已經(jīng)開始發(fā)生.

如果房地產(chǎn)開發(fā)商提價過快過猛,則可能會使這樣的螺旋上升趨勢停止.開發(fā)商上半年大舉打折售樓,負債率降低的同時利潤也受到擠壓,現(xiàn)在庫存減少資金,壓力也沒有了,地產(chǎn)商開始待價而沽.

不可否認,與居民收入水平相比,目前的房價顯得過高.這在北京和上海尤為嚴重,房貸在統(tǒng)計收入中的平均占比已經(jīng)高達76%.不過這一數(shù)字存在失真,根據(jù)中國經(jīng)濟改革研究基金會2007年的估計,官方計算的居民收入被嚴重低估達42%之多.

若把收入的低估因素考慮在內,房貸在收入中的占比在上海中等收入人群中為較為合理的35%,對於高收入人群而言則只有23%.不可否認的是,上海大約有40%的較低收入人群難以承擔現(xiàn)在的房價,但他們本來就不是購房的主流.

當光看本地人的收入也過於片面,因為中國的大城市也變得更像倫敦和紐約,房產(chǎn)的大買家有不少是來自其他地方的富人.另一個中國特色是,年輕一代可能還不能依靠自己的力量購買房產(chǎn),但也可以從父母甚至親戚那里得到資金幫助.

和杠桿過度的美國消費者相比,中國整體負債率相當?shù)?中國的儲蓄率高達40%,居民存款規(guī)模相當於國民生產(chǎn)總值(GDP)的74%,而居民貸款規(guī)模僅相當於GDP的19%.而美國人欠的房貸相當於經(jīng)濟總量的好幾倍.

只要中國的銀行還沒有開發(fā)出一些”聰明”的金融產(chǎn)品–像日本于上世紀80年代末房市泡沫時期發(fā)明的100年期抵押貸款,或像導致美國房市泡沫的次級按揭貸款,住房抵押貸款仍然會被中資銀行當成最安全的資產(chǎn),畢竟目前國內購房首付比例至少為30%.

中國的房租收益率仍然處於1%-2%的極低水平,這可以被解讀為缺乏實際的住房需求,但中國人喜歡擁有自己的房子也是部分原因.這也使得房產(chǎn)價格存在一定溢價.

這并不是說溢價會永遠存在.在二十年後,當中國人口達到頂峰、城市化進程放緩之後,人口因素的變化也會改變住房的供求格局.但在短期內,通貨膨脹的憂慮仍會促使中國人買房保值.

真誠相待，以誠還誠。