[提要]最近很多人說要買黃金，因為金融海嘯的緣故，只有金條可靠。也有人說買房子，可是現(xiàn)在房價這么高。到底買房子好還是買黃金好？大家現(xiàn)在的共識是不能存現(xiàn)金，因為越來越貶值。我們今天不討論股票，今天要和大家討論的的話題是黃金與房子。

最近很多人說要買黃金，因為金融海嘯的緣故，只有金條可靠。也有人說買房子，可是現(xiàn)在房價這么高。到底買房子好還是買黃金好？大家現(xiàn)在的共識是不能存現(xiàn)金，因為越來越貶值。我們今天不討論股票，今天要和大家討論的的話題是黃金與房子。
黃金并不保險
民國初年，一兩黃金可以買二畝良田，五兩黃金買北京一個四合院。一百年后的今天，一公斤的黃金等于25萬元人民幣，只能買北京四合院落的一個廁所。如果你在一百年前沒有買四合院，而保存五兩黃金，那你今天是一個非常貧窮的人。這么一比大家就可以理解，為什么我們中華民族有這種置產(chǎn)的觀念。這種觀念不是空穴來風，而是從歷史資料來看，歷朝歷代，對于一個戰(zhàn)亂頒仍的國家，房地產(chǎn)相對而言是比較保值的。為什么當我們經(jīng)濟碰到危機的時候，房地產(chǎn)價格總是漲。
高檔房子價更廉
幾年前被人當做笑話的12萬一平方的上海湯臣一品，幾年只賣了四套。今年三四月就賣了16套。大家不要以為這些人是瘋子，買房子的人都不是傻子，因為投資營商環(huán)境惡化和產(chǎn)能過剩以后，他們竟然去買12萬一平的湯臣一品，我相信這樣的舉動會讓老百姓產(chǎn)生新的認識。他們?yōu)槭裁磿�這樣做�？隙ㄊ�，他認為這個比他手中的現(xiàn)金更要保值，比他做的制造業(yè)還要有前途。這些人能拋棄自己的制造業(yè)而去買湯臣一品，顯然認為這個超高價的、性價比極其差的湯臣一品比他的制造業(yè)、其它管道更有利可圖。除了制造業(yè)資金之外，今年上半年的7.37萬億的銀行信貸，無可避免的造成了通貨膨脹的預期。大家都會認為通貨膨脹要來了，最正確的做法就是不要把錢存在銀行里面。所以大量逃避通貨膨脹的避險資金就進入樓市。
北京、上海、深圳、廣州中國幾個最主要的城市，一千塊的房租是最低檔的。從06年一月份開始，這幾個大城市的房租不斷的上漲，到了08年波動是比較小的，到了2009年5月開始，這四大城市的低檔樓盤租金猛漲，所以我們社會的最弱勢群體、社會大眾要租低檔樓盤，就會付出沉重代價。同樣的時間，高檔樓盤中服務性公寓的租金大幅下滑，也就是說有錢人租的房子越來越便宜，最有錢租的別墅沒有漲價。真正漲價的就是我們全社會最貧窮的弱勢群體，房租漲了百分之十幾以上。
最近上海甲級寫字樓的租金依然大幅下滑，到了09年四月份已經(jīng)接近谷底。深圳也一樣。代表全社會購買力的不是房價，是房租。經(jīng)過我們分析之后，得出這個結論，中高端樓盤租金下跌，寫字樓的租金大幅下跌，只有我們全社會弱勢群體的租金大幅上漲，這印證了一句話：經(jīng)濟危機來的時候，社會財富重分配。到今年年底或明年年初，我還擔心另一種現(xiàn)象，通貨膨脹一來，更加速財富的重分配。只有有錢人、富裕人通過投資最保值的高端樓盤達到避險的功能，而我們社會的弱勢群體由于買不起高端樓盤，變成通貨膨脹的最大受災者。所以，通貨膨脹還沒有爆發(fā)之前，你已經(jīng)看到了社會財富的重分配。購買力很難有體現(xiàn)的指標，以我的分析為例，我認為房租是最好的購買力指標之一。
在通貨膨脹沒來之前，社會財富已經(jīng)向富人轉移了。因為房子都是向社會的有產(chǎn)階級來租的，有產(chǎn)階級之所以把房子租出去，因為他們不止一套房子。有幾套房子的人都是社會的有錢人，這些有錢人在經(jīng)濟蕭條的時候竟然向社會的弱勢群體增加房租，而他們可以購買高端樓盤達到避險的效果。
在我們國家還沒有進入通貨膨脹之前，菜藍子的批發(fā)價格、豬肉價格、雞蛋的價格上漲使的全社會的弱勢群體負擔加重，加上房租的上漲，使的社會大眾的負擔更重，高端在下跌。這種現(xiàn)象已經(jīng)清楚的告訴大家，就算通貨膨脹還沒來，中國的財富已經(jīng)產(chǎn)生重分配現(xiàn)象。這種現(xiàn)象如果持續(xù)下去，就叫做嚴重通貨膨脹。加上我們過去的三駕馬車已經(jīng)難以拉動中國經(jīng)濟，這叫滯漲，任何國家都要避免進入滯漲，一旦進入滯漲全有政策全部失效。
美中兩國誰能更快復蘇
我們還要擔心美國嗎？我們用租金來做一個比較，我們就會發(fā)現(xiàn)誰處在危險的邊緣。美國高中、低檔樓盤租金走勢極其平穩(wěn)，20年幾乎沒有漲過，也沒有跌過。如果是這種現(xiàn)象，你就會發(fā)現(xiàn)沒有危機出來。租金穩(wěn)定背后的本質意義是什么？那就是美國的實質購買力沒有改變。這種情況下美國的房價大跌對美國老百姓是有利的，對一個購買力沒有下跌的國家而言，他要走入回暖與復蘇，他要容易的很多。而中國寫字樓的租金大幅下跌那就是企業(yè)的購買力大幅下跌，中檔服務性公寓的租金在下跌那就是中國富有人群的購買力也在下跌，和美國相比這種租金的下跌是非�？膳碌模�它代表的是中國實質購買力在下跌，富人的購買力在下跌，更可怕的是最貧窮的人還要負擔更高的房租來承擔這一切的后果。美國聲稱他們走出了金融海嘯也不是沒有根據(jù)的，因為房價跌的很多，租金沒有變，全社會的購買力又沒下跌，在這種情況下，復蘇是值得期待的。我們快改變這種社會財富逆向重分配的現(xiàn)象，不要等到滯漲。
有很多人經(jīng)常問我是如何做研究的，最近我在官網(wǎng)上與網(wǎng)友討論了這個問題。經(jīng)濟無小事，與我們生活息息相關。比如，豬肉漲價是生活中的一件小事，但它卻是經(jīng)濟學中的一件大事，牽動著CPI這根神經(jīng)。只要用心，就會發(fā)現(xiàn)生活中的經(jīng)濟學無處不在。
延伸閱讀》》
葉檀：可怕的暴利 囤地勝過囤黃金
有三分之一的開發(fā)商只囤地不蓋房，這是房地產(chǎn)界著名的小潘同志給出的數(shù)字。
北京核心城區(qū)的工體四號地塊被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司拿走，按照約定此地塊開工日期為2006年9月20日，峻工日期為2008年3月31日，合同成為一紙空文，該地塊于今年8月21日被轉讓給瑞安建業(yè)。
僅此一項轉讓，盈科大衍賺了多少呢？轉讓價為1.18億美元，當初拍賣價為5.1億人民幣，按照當時的匯率，僅為0.6414億美元，按照2009年8月的匯率，約為0.7467億美元，考慮到中間費用，小超人大概賺了0.5億美元，三年利潤在78%以上。這樣好的買賣，還有誰會不囤地呢？尤其是有增長潛力的地塊。
如果小超人囤金，他的收益又有多少？2006年9月15號的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元，2009年8月21號為953.85美元，盈利381.50美元，盈利為60%左右。也就是說，在中國一線城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。
這不是小超人第一次玩轉土地市場，香港的數(shù)碼港項目就是玩轉土地與資本市場的典型，數(shù)碼港項目已經(jīng)成為香港地產(chǎn)界的丑聞之一。來看看香港理工大學會計學與金融學院副教授林本利先生的分析。1998年，盈科拓展向特區(qū)正義提出數(shù)碼港計劃，1999年3月時任香港財政司長曾蔭權先生宣布有關計劃，電訊盈科免費得到土地住宅部分(名為貝沙灣)和商場的發(fā)展權，條件是需要為政府發(fā)展數(shù)碼港，然后便交給由政府全資擁有的數(shù)碼港有限公司，而電訊盈科便可以得到。
此后便是一連串的資本運作，可以上MBA教材。在取得香港“數(shù)碼港”資訊園區(qū)開發(fā)權后，盈拓成立盈科數(shù)碼動力（盈動），借“得信佳”的殼上市，股價一天狂升23倍，一天就賺了3百多億，轟動全球金融業(yè)。不僅上市后股價從停牌前的1角多，飆升至3元多，此后借科網(wǎng)與地產(chǎn)雙重概念，很快攀升到20元。2000年2月，盈動宣布舉債900億元收購百年老店香港電訊，令股價沖上28元5角（相當于現(xiàn)在的142元5角），到達高潮，在科網(wǎng)泡沫崩潰、收購計劃于2000年8月完成，合并后的新公司電盈，此后大股東及高層行使認股權與出售手上股票，套現(xiàn)40多億港元。而后股價暴跌不已，足足跌去九成以上。其中的關鍵就是地產(chǎn)項目，在借過得信佳時，李澤楷以香港數(shù)碼港發(fā)展權無償注入及總值24.6億港元的地產(chǎn)項目為代價，換取得信佳75股權并握有一批可換股債券。
由于電盈業(yè)績大滑坡，李澤楷提出私有化方案，通過承擔公司債務，幾乎“不費分毫”就可換取電盈全部股權。當時的背景是香港地產(chǎn)市場在2007年下半年在減息刺激下強勢轉暖，在港上市的地產(chǎn)股紛紛獲得大股東在二級市場上增持，所謂電盈私有化，主要是將其中主要盈利部分盈大地產(chǎn)私有化。由于香港證監(jiān)會出具證據(jù)反對，私有化動議被法院駁回，電盈小股東激動得落淚。
現(xiàn)在我們可以理解為什么囤地好于蓋房。“面粉”貴過面包，說明通脹預期十分強烈，此時面粉也好，面包也好，他們的稀缺程度相同，但是囤積面粉有無數(shù)好處：面粉既可以像面包一樣暢銷，還可以免去開發(fā)成本，減少在開發(fā)過程中房價漲跌的不確定性。打個比方，比如生產(chǎn)廠家江西銅業(yè)或者下游電纜企業(yè)、或者期貨市場從業(yè)者可以囤銅，或者囤鎳、囤積鐵礦石，但他們絕對不會囤積電解銅、大規(guī)模囤積某些不能在期貨市場交割的鋼材，原因很簡單，一旦做成產(chǎn)品后，不但成本上升收益下降，在資本市場翻云覆雨的能力也就大打折扣。
潘石屹先生所說的三分之一開發(fā)商囤地不蓋房，這是一個可怕的數(shù)據(jù)，說明中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)徹底資本化、泡沫化了。上游開發(fā)商與地方政府一起囤地待價而沽，下游追求資產(chǎn)保值的投資者大買高檔住宅與豪宅，業(yè)已占據(jù)購房者的35%以上，這絕不是普通的消費品市場，而是一個土地與現(xiàn)金為王的投資市場，土地成為重要的期貨品種。
政府有針對開發(fā)商囤地的專門政策，2007年年中，國土資源部發(fā)出內部通知，要求各地加快處置利用閑置土地：土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收；依法可以無償收回的，堅決無償收回。對于違法審批而造成土地閑置的，要在2007年年底前完成清退。但從北京工體四號地塊、從上海的樓脆脆等案例來看，收回閑置土地的政策在多數(shù)時候成為一紙具文。更令人震驚的是如下數(shù)據(jù)，2007年年底的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，不僅開發(fā)商囤地了10億平米，國家土地儲備中心也在囤積大量土地，從2002年到2006年全國計劃的住宅用地供應量為21億平方米，而所有房地產(chǎn)購置土地總量僅14.5億平方米。
如此泡沫、如此混亂的土地市場不改革，所有的人都會變成囤積者，最終將經(jīng)濟囤成一潭死水。
葉檀
檔案
復旦大學歷史系博士，專攻政治史與經(jīng)濟史。著名經(jīng)濟評論人。
從2000年左右走出書齋，到報社撰寫經(jīng)濟類評論，迄今為止已在《每日經(jīng)濟新聞》、《中國青年報》、《中國經(jīng)濟時報》、《上海證券報》、《南方都市報》、《新京報》、《中國企業(yè)家》、等報刊雜志發(fā)表大量文章，偶爾在電視臺財經(jīng)頻道客串點評經(jīng)濟新聞，也出版過歷史方面的書籍。
現(xiàn)任
《每日經(jīng)濟新聞》首席評論員，評論版主編 ，《環(huán)球財經(jīng)連線》財經(jīng)評論員。