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回建強(qiáng) 國家統(tǒng)計局公布的10月份房地產(chǎn)市場運(yùn)行數(shù)據(jù)顯示，10月份國房景氣指數(shù)為102.03，比9月份提高0.95點(diǎn)，這是繼今年4月確立上升態(tài)勢以來，連續(xù)第7個月上漲，并且連續(xù)3個月運(yùn)行于景氣區(qū)間內(nèi)。同時，1~10月份開發(fā)投資、商品房銷售面積都實(shí)現(xiàn)了較快的同比增長。最引人關(guān)注是商品房價格，10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%，環(huán)比上漲0.7%。 從統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)業(yè)毫無疑問正處在一個比較興奮的階段，價格同比環(huán)比同時上升。價格是衡量樓市發(fā)展的一個核心指標(biāo)，這涉及到樓市的健康程度，以及消費(fèi)者購房能力。從目前市場走勢看，今年年底樓市出現(xiàn)調(diào)整的可能性不大。市場的慣性將維持樓市高位運(yùn)行。 對于明年的市場走勢，主要影響因素有供求關(guān)系、政策變化和宏觀經(jīng)濟(jì)增長情況等幾個因素。 從供求關(guān)系角度看，今年下半年樓市價格的上漲在很大程度上是由于樓市的有效供應(yīng)不足造成的。今年7月份新開工面積環(huán)比下跌41%，10月份環(huán)比下跌18.8%。土地購置面積也處于較低水平。 之所以房地產(chǎn)新開工面積和土地購置面積處于較低水平，原因在于房地產(chǎn)企業(yè)對于未來市場的走勢較為謹(jǐn)慎，這是經(jīng)歷去年市場大調(diào)整后的一種過激反應(yīng)。按照今年新開工數(shù)據(jù)推算，如果明年銷售量依然旺盛的話，樓市供求關(guān)系依然是緊張的。 從政策變化看，影響住宅成交的最大因素是信貸政策和稅收政策。從最近銀監(jiān)會等政府機(jī)構(gòu)的表態(tài)看，明年樓市的信貸政策將是有緊有松。松的方面是繼續(xù)鼓勵首套住房的消費(fèi)，利率將繼續(xù)打七折，這一政策不應(yīng)輕易改變。 緊的方面是對于二套房的貸款利率和首付條件都會提高，提高投資需求的進(jìn)入門檻和持有成本。另外，營業(yè)稅的優(yōu)惠政策也會按照國家有關(guān)文件的規(guī)定在年底取消。 從政策導(dǎo)向看，明年樓市的成交結(jié)構(gòu)相對目前將發(fā)生變化，即自住需求的比例將顯著上升，投資性需求比例下降。雖然當(dāng)前樓市成交量因?yàn)檎�策的不確定性引發(fā)了購房恐慌，形成短期的上翹，但當(dāng)政策逐步明晰后，這種恐慌性的購房就會消失，取而代之的理性購房。 從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度看，今年我國經(jīng)濟(jì)增長“保八”基本實(shí)現(xiàn)，明年經(jīng)濟(jì)增長將進(jìn)入一個平穩(wěn)的軌道。更多體現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在發(fā)展內(nèi)涵，而非政策投資推動型增長。 隨著美國奧巴馬總統(tǒng)對我國的成功訪問，以及明年初胡錦濤主席對美國的回訪，中美兩國之間未來的關(guān)系將更多的是合作和共贏。世界經(jīng)濟(jì)也將走出金融危機(jī)的陰霾。國內(nèi)外大環(huán)境的好轉(zhuǎn)將有利于我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。進(jìn)而，國內(nèi)外資金對我國樓市的需求也會大大上升。 綜合來看，從需求量上講，明年樓市將維持一個平穩(wěn)的水平，房地產(chǎn)業(yè)將恢復(fù)到平穩(wěn)的發(fā)展期。從價格走勢看，明年樓市進(jìn)行結(jié)構(gòu)性調(diào)整在所難免。具體表現(xiàn)在今年樓市價格跟風(fēng)快速增長的地區(qū)，明年會適當(dāng)回落，重新尋找合理價格的支撐。對于有增長概念的一線城市，不排除價格繼續(xù)上漲的可能，但同時，價格單邊增長也會引發(fā)區(qū)域市場泡沫的嫌疑。 資金是影響房地產(chǎn)價格的關(guān)鍵，雖然目前的家庭結(jié)構(gòu)和購房模式還能夠勉強(qiáng)支撐高房價的存在，但這種房地產(chǎn)市場的支撐模式并不牢固，也不是正常的市場狀態(tài)。 所謂6個人一起買房的問題，與其說是推高房價的動力，不如說是高房價透支社會消費(fèi)力的實(shí)證。明年房價有調(diào)整的空間，但總體價格水平依然處于高位，這是現(xiàn)實(shí)情況所決定的，但政府管理部門應(yīng)認(rèn)識到，高房價有提升所謂城市競爭力的作用，同時也要注意這樣的房價對我國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展的潛在危害性。 (作者系上海易居房地產(chǎn)研究院高級研究員)