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新華網(wǎng)上海１２月１１日專電（記者葉鋒、陸文軍）上海日前公布了首批試點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房的銷售基準(zhǔn)價，每平方米在４８００元－５２００元之間，相當(dāng)于同一區(qū)位同期普通商品房價格的四五成左右。這一價格是如何實(shí)現(xiàn)的？經(jīng)適房的入市對房價高企的樓市又將帶來怎樣的影響？經(jīng)適房營造樓市的“價格洼地” １１日，上海閔行、徐匯兩試點(diǎn)區(qū)就首批經(jīng)濟(jì)適用房的銷售接受市民的咨詢。據(jù)介紹，徐匯區(qū)試點(diǎn)供應(yīng)的房源有兩處，一處位于松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的“新凱家園”，多層住房銷售基準(zhǔn)價格為每平方米４８００元，高層住房銷售基準(zhǔn)價格為每平方米５１００元；另一處房源位于閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)的“博雅苑”，均為高層住房，銷售基準(zhǔn)價格為每平方米５０００元。閔行區(qū)試點(diǎn)供應(yīng)的房源位于該區(qū)顓橋鎮(zhèn)的“翔泰苑”，均為多層住房，銷售基準(zhǔn)價格為每平方米５２００元。單套住房銷售價格將根據(jù)樓層、朝向等因素，在銷售基準(zhǔn)價格基礎(chǔ)上下浮動１０％確定。記者了解到，目前上述三處房源周邊普通商品房每平方米均價均已突破萬元，有的已經(jīng)達(dá)到１３０００元左右。如此算來，首批經(jīng)濟(jì)適用房的價格相當(dāng)于同一區(qū)位同期普通商品房價格的四五成左右。記者實(shí)地采訪發(fā)現(xiàn)，上述房源均位于上海郊區(qū)，按臥室多少劃分，主要為一居室、二居室和三居室，建筑面積從４５－８５平方米不等。各個小區(qū)交通均較便利。比如“新凱家園”和“翔泰苑”，分別臨近軌道交通９號線和５號線，從小區(qū)大門口步行至地鐵站需１０分鐘至１５分鐘。“博雅苑”雖離軌道交通８號線有一定距離，但有多路公交車與地鐵站銜接。以銷售基準(zhǔn)價格相對較高的每平方米５２００元的“翔泰苑”為例，一個符合準(zhǔn)入條件的三口之家，根據(jù)規(guī)定可以購買一套二居室房，以房源面積為６５平方米計(jì)算，那么總價為３３.８萬元。三成首付為１０.１４萬元，兩成則只需６.７６萬元。而在銷售基準(zhǔn)價格相對較低的每平方米４８００元的“新凱家園”，符合條件的單身人士或２人家庭，可以購買一套４５平方米的一居室房源，總價僅需２１.６萬元，若首付為兩成僅需４.３２萬元。上海制訂的申購廉租房的經(jīng)濟(jì)門檻主要是：人均年可支配收入不超過２７６００元，家庭人均財(cái)產(chǎn)不超過７萬元。以此算來，三口之家四五年收入就可抵得上一套兩居室住房了。在徐匯區(qū)天平街道做過預(yù)約登記的一位張姓市民說：“這樣的價格很讓人心動，收入偏低的家庭也能夠承受�！� 經(jīng)適房的低價是如何實(shí)現(xiàn)的？上海市住房保障和房屋管理局住房保障處處長李東介紹，上海經(jīng)濟(jì)適用房的定價采取“ 三種價格、兩次定價”的定價方式。一是建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價格，體現(xiàn)“保本微利”原則，基本上由土地開發(fā)成本和工程建設(shè)成本組成；二是銷售基準(zhǔn)價格，以建設(shè)項(xiàng)目結(jié)算價格為基礎(chǔ)，著重考慮保障對象的支付能力，參考周邊普通商品住房在一定周期內(nèi)的平均成交價格等因素，由政府綜合平衡后確定；三是銷售價格，即為“一房一價”，通過銷售基準(zhǔn)價格和浮動幅度機(jī)制具體形成，由住房保障機(jī)構(gòu)在銷售之前明碼標(biāo)價，并向社會公布。李東介紹，政府最大程度地降低經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)成本。目前供應(yīng)的房源中，土地以凈地劃撥方式出讓，免收出讓金和各種稅費(fèi)，建設(shè)項(xiàng)目成本主要包括動拆遷等補(bǔ)償和建筑安裝費(fèi)用。開發(fā)商的利潤控制在３％以內(nèi)。此外，目前用于申購的經(jīng)適房所在地塊都是前幾年出讓的凈地，當(dāng)時的動拆遷成本也相對較低。由上海城投置地（集團(tuán)）有限公司開發(fā)建設(shè)的“新凱家園”（二期）為重大工程配套商品房及部分經(jīng)濟(jì)適用房，此次用于首批申購的經(jīng)濟(jì)適用房源已全部竣工，共有房源１４６１套，建筑面積８.８萬平方米。公司總經(jīng)理俞衛(wèi)中說，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)也確保“經(jīng)濟(jì)、適用”，比如普通商品房外立面面磚成本每平方米需６０元－７０元，而“新凱”的經(jīng)適房則嚴(yán)格控制在每平方米３０元以內(nèi)，“我們選擇了較便宜的有色差的面磚，通過三種面磚自由搭配的巧妙設(shè)計(jì)，利用其不同紋理，呈現(xiàn)出豐富的外觀”。此外，普通商品房營造景觀的成本每平方米需８０元－１２０元，但“新凱”的經(jīng)適房利用了當(dāng)?shù)芈杂衅鸱牡匦魏桶l(fā)達(dá)的水系，不造奢侈的坡景、水景，將每平方米景觀成本控制在３０元－４０元。上海制訂的相關(guān)管理辦法規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬有限產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，取得房地產(chǎn)權(quán)證５年后才能轉(zhuǎn)讓，且轉(zhuǎn)讓收益要與政府按比例分配。據(jù)悉，根據(jù)此次試點(diǎn)供應(yīng)房源的實(shí)際情況，并考慮到為了幫助購房家庭今后有進(jìn)一步改善居住條件的能力等因素，上海市政府相關(guān)部門研究后決定，此次試點(diǎn)供應(yīng)的三處房源，均將購房家庭今后上市轉(zhuǎn)讓總價款的分配比例設(shè)定為７０％，其余３０％上繳政府。經(jīng)適房入市對樓市影響幾何？經(jīng)濟(jì)適用房的入市將對目前的樓市產(chǎn)生多大影響？一些開發(fā)商不無憂慮。比如，一些人認(rèn)為，上海集中建設(shè)的幾大經(jīng)濟(jì)適用房基地大多位于外環(huán)線附近，按現(xiàn)行市場原料及土地價格計(jì)算，其成本比普通商品房要低得多。而目前上海樓市最多的新房源，就是外環(huán)線附近的商品住房。因此，外環(huán)線區(qū)域的住宅市場面臨著地段雷同、產(chǎn)品雷同、初始成本不同的競爭，可能受到較大沖擊。不過，上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生認(rèn)為，增加經(jīng)濟(jì)適用住房既有利于改善中低收入家庭的住房條件，也有利于改善房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)。他說，在大型居住社區(qū)，經(jīng)濟(jì)適用房對周邊樓市“多少會有點(diǎn)影響”；但總體而言，經(jīng)濟(jì)適用房面積是小戶型，價格是中低價且供應(yīng)量有限，對市場化的商品房影響“應(yīng)該不會太大”。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部人士龔敏表示，經(jīng)濟(jì)適用房對周邊房價影響有多大，要看房源的差異化程度。目前，閔行顓橋、松江泗涇的房地產(chǎn)開發(fā)以別墅或混合型小區(qū)為主，而閔行浦江伴隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，所建物業(yè)也向高端產(chǎn)品看齊，因而部分經(jīng)適房的銷售，對周圍房價影響有限。不過，從長遠(yuǎn)看，經(jīng)濟(jì)適用房這一替代產(chǎn)品的持續(xù)上市將改變部分潛在購房者的心理預(yù)期，中低端商品房市場將因此面臨一定壓力。