發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，是解決住房問(wèn)題的一個(gè)重要和有效的方式。加大公共租賃住房建設(shè)很必要，但規(guī)范、盤(pán)活民間的住房租賃市場(chǎng)更為重要

　　中國(guó)人傳統(tǒng)上抱著有房才有家的觀念，偏重于買(mǎi)房，而不愿意租房。

　　然而，正是這種觀念需要改變。發(fā)展和規(guī)范住房租賃市場(chǎng)，是解決住房問(wèn)題的一個(gè)重要且有效的方式。

　　住房租賃市場(chǎng)可分為兩種，一種是政府或者以政府為主的住房租賃市場(chǎng)，如廉租住房、公共租賃住房。公共租賃住房是近幾年提出的，是指政府或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地、稅收、金融等政策扶持下，新建一批住房，然后以高于廉租住房但低于商品住房的租金，出租給新參加工作的職工和城鎮(zhèn)中低收入家庭，以解決所謂“夾心層”的住房問(wèn)題。

　　另一種是民間的或者說(shuō)私人的住房租賃市場(chǎng)。這種住房的存量很大，比如有很多過(guò)去通過(guò)房改購(gòu)買(mǎi)的“房改房”，位置較好，面積不大，現(xiàn)在大部分被拿來(lái)出租，租金相對(duì)不高，可以較好地解決許多中低收入者的住房問(wèn)題。但目前民間的住房租賃房市場(chǎng)有很多不規(guī)范的地方。

　　要改變?nèi)藗兡壳啊爸刭I(mǎi)輕租”的住房消費(fèi)觀念，不是空洞提倡就能夠做到的，需要解決幾個(gè)實(shí)際問(wèn)題。

　　一是要有效保護(hù)承租人的合法權(quán)益。具體來(lái)說(shuō)，就是要讓承租人有穩(wěn)定感和安全感。這是最重要的。比如涉及到提租的問(wèn)題，國(guó)外的成熟經(jīng)驗(yàn)都會(huì)對(duì)房東隨意提租的行為有所限制，但中國(guó)目前還沒(méi)有，房東隨意趕走租客的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　其次，目前的許多租賃是地下租賃，租賃合同拿不到桌面上，導(dǎo)致承租人的合法權(quán)益得不到很好的保護(hù)。產(chǎn)生這個(gè)問(wèn)題的原因，主要是目前住房租賃的稅收較高。在許多地方，如果嚴(yán)格按照規(guī)定執(zhí)行，出租住房要繳納的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和營(yíng)業(yè)稅等，高達(dá)租賃收入的17%以上，這就使得出租人采取各種辦法來(lái)逃稅。因此，應(yīng)該在稅收上給住房出租以優(yōu)惠，讓住房租賃合同合法、規(guī)范，愿意到有關(guān)管理部門(mén)備案，從而使承租人的合法權(quán)益得到有效保護(hù)。

　　第三個(gè)問(wèn)題，是住房租賃制度在立法方面目前還比較缺失。《城市房地產(chǎn)管理法》等有關(guān)法律法規(guī)中都沒(méi)有具體涉及如何處理出租人和承租人的關(guān)系，房地產(chǎn)管理部門(mén)的房地產(chǎn)交易管理規(guī)定中涉及租賃關(guān)系的也不夠細(xì)致，還沒(méi)有單獨(dú)的法律、行政法規(guī)來(lái)規(guī)范房屋租賃行為。據(jù)了解，比如在香港地區(qū)，就有約束業(yè)主和租客的《業(yè)主與租客（綜合）條例》。這個(gè)很重要，就像農(nóng)村的承包地問(wèn)題一樣，過(guò)去都是短期的合同，農(nóng)民沒(méi)有穩(wěn)定感。

　　住房租賃市場(chǎng)沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，不能完全歸因于房改。房改之前，中國(guó)雖然有“重生產(chǎn)、輕生活”的原因?qū)е氯藗兤毡樽》坷щy，但更大的原因是舊的低租金、實(shí)物分配的福利住房制度。在這種住房制度下，都是公家出錢(qián)建房，然后低租金租給職工居住。由于收上來(lái)的租金不夠住房的日常維護(hù)費(fèi)用，導(dǎo)致不僅建房是一個(gè)包袱，建完以后還要背包袱。這種低租金的住房租賃制度必須改革。如果住房制度不改革，我們目前的住房狀況還不知道差到什么程度。

　　建公共租賃住房是必要的，它和1998年房改前的公房制度是完全不一樣的。一是，公共租賃住房也會(huì)是適度的，不會(huì)像過(guò)去那樣“全覆蓋”。二是，過(guò)去是把公房和單位捆綁在一起的，有權(quán)有錢(qián)單位的職工有住房，無(wú)權(quán)無(wú)錢(qián)單位的職工沒(méi)有住房。現(xiàn)在的公共租賃住房是面向全社會(huì)的，更為開(kāi)放。三是，過(guò)去的公房都是單位承建，現(xiàn)在是政府主導(dǎo)，社會(huì)可以參與。而且公共租賃住房的租金可以說(shuō)是準(zhǔn)市場(chǎng)的，在政策扶持下應(yīng)當(dāng)可以做到良性循環(huán)，并非像過(guò)去的公房那樣完全是“倒貼”。

　　現(xiàn)在大力發(fā)展廉租住房，存在一個(gè)適度的問(wèn)題，不能從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端。過(guò)去對(duì)廉租住房建設(shè)確實(shí)重視不夠，現(xiàn)在要大力發(fā)展，但也要預(yù)見(jiàn)到將來(lái)可能會(huì)遇到收上來(lái)的租金不夠住房日常維護(hù)費(fèi)用等問(wèn)題，所以應(yīng)早做準(zhǔn)備。

　　另外，目前保障性住房建設(shè)遲緩的問(wèn)題，和地方政府不夠重視有很大的關(guān)系。也許是地方?jīng)]有領(lǐng)會(huì)中央對(duì)發(fā)展保障性住房的決心，還在觀望。所以這就需要地方官員有一個(gè)思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即從過(guò)去重視GDP增長(zhǎng)向重視民生轉(zhuǎn)變。在現(xiàn)行體制下，如果將地方官員的政績(jī)考核與住房保障工作搞得好壞掛起鉤來(lái)，相信保障性住房建設(shè)會(huì)有很大的突破。雖然這其中也有土地和資金不足等問(wèn)題，但這些都不是最主要的。

我們是幸運(yùn)的，因?yàn)槲覀兂砷L(zhǎng)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的黃金時(shí)代，1992年~2015年這二十幾年在中國(guó)的歷史上或許將是空前絕后的。努力吧，帶上智慧和勇氣，不要浪費(fèi)了上蒼對(duì)我們的眷顧，未來(lái)將是美好的！
空談?wù)`國(guó)，實(shí)干興邦 打鐵還需自身硬