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　　2010年初，重慶市政府推出的重大民生德政工程——公共租賃房，解決不屬于廉租住房保障對象，又暫時(shí)買不起房的中低收入人群和新就業(yè)人員等“夾心人群”的住房問題，引起社會廣泛關(guān)注資料圖　　樓市調(diào)控即將進(jìn)入7月，房產(chǎn)稅仍未落地，公租房卻以一種“勢如破竹”的姿態(tài)沖入公眾視野。先是中央領(lǐng)導(dǎo)開會強(qiáng)調(diào)，緊接著七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》出臺，一時(shí)之間，公租房成為人們熱議和關(guān)注的焦點(diǎn)。表面看這似乎與樓市調(diào)控關(guān)系不大，實(shí)際上卻是決策層兩手抓、兩手都要緊的表現(xiàn)：一方面抑制房價(jià)過快上漲，另一方面加強(qiáng)住房保障。殊途同歸，都是為了完善住房體制，引導(dǎo)中國樓市進(jìn)入理性、健康的發(fā)展軌道。　　從高舉大旗發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，到力推公租房，我國的住房保障體制正在悄然完善中。實(shí)踐證明，經(jīng)濟(jì)適用房因價(jià)格競爭力不足、銷售監(jiān)管不到位等問題而遭遇重重阻力，廉租房又因受益面過窄而無法普濟(jì)眾生。于是，為了進(jìn)一步提升城市住房保障水平，國家從去年開始首提公共租賃房概念，并在近期形成輿論高潮。　　一個(gè)熱火朝天的公租房建設(shè)局面很快將在各地展開，專家普遍認(rèn)為，如果落實(shí)得當(dāng)，公租房或許真的能成為大中城市解決居住矛盾、留住外來人才，進(jìn)而保持城市競爭力的主要保障機(jī)制。　　6月12日，關(guān)于公租房的話題一下子成為各大媒體關(guān)注焦點(diǎn)。當(dāng)日，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合制定的《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》正式發(fā)布，全國公共租賃住房工作會議同期在北京召開。中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理李克強(qiáng)出席會議并講話。他強(qiáng)調(diào)，要按照黨中央、國務(wù)院的決策部署，堅(jiān)持以人為本，立足國情，加快發(fā)展公共租賃住房，推動保障性安居工程建設(shè)，以適應(yīng)群眾基本住房需求。　　至此，公租房被媒體視為上升至國家戰(zhàn)略的標(biāo)志。　　此前，重慶、上海等地先后出臺地方公租房建設(shè)意見。其中重慶計(jì)劃三年內(nèi)建設(shè)3000萬平方米公租房，其建設(shè)決心和力度可見一斑。七部委意見公布后，部分城市也開始公開表態(tài)加大公租房建設(shè)力度：重慶6月20日正式啟動“兩江新區(qū)”首個(gè)公租房項(xiàng)目——北碚區(qū)蔡家組團(tuán)公租房項(xiàng)目。同一天，位于西永微電子產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公租房項(xiàng)目也破土動工。重慶市長黃奇帆表示，包括公租房在內(nèi)的重慶保障房體系將使約30％的城市人口實(shí)現(xiàn)“住有所居”。　　6月28日，廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳高層透露，廣東爭取在年內(nèi)出臺《發(fā)展公共租賃住房的實(shí)施意見》，以解決中等偏低收入、“兩頭不靠”（即夾心層）人群的住房問題。　　那么，公租房概念到底起自何時(shí)，又為什么在經(jīng)適房與廉租房后，成為中國住房保障體制的“新寵”呢？　　一位參與上海公租房制度討論的專家表示，公租房最早由官方提出是去年3月兩會期間溫家寶總理政府工作報(bào)告中“積極發(fā)展公共租賃住房”的表述。從2009年開始，為解決城市“夾心層” 的居住問題，各地開始研究中低收入者的租房市場，以期待其和經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房、廉租房一起，支撐起住房保障體系的龐大需求。這也成為維護(hù)房地產(chǎn)市場維護(hù)和諧穩(wěn)定的重要制度性安排。　　今年以來，隨著各地認(rèn)真落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)，保障房體系再次成為重要抓手。5月21日，重慶發(fā)布促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展十條措施，首要一條即構(gòu)建多層次住房供應(yīng)體系，并明確2010年開工建設(shè)公共租賃房500萬平方米，申請范圍同樣向外地戶籍人士開放。另有報(bào)道稱，目前北京計(jì)劃拿出50％以上的土地用于建設(shè)限價(jià)房、公共房及低收入房，深圳也出臺了一個(gè)住房保障制度，在不受戶籍限制的前提下使該市連續(xù)7年有穩(wěn)定收的群體受惠。　　“除了白領(lǐng)公寓這樣為中等收入者提供的租房途徑外，公租房是第一個(gè)對外來人口開放的保障房類型，區(qū)別于針對本地居民的經(jīng)濟(jì)房和廉租房。這大大擴(kuò)展了廉租房的租住對象范圍�！鄙鲜鰧＜冶硎�。　　大力發(fā)展公租房的另一原因是目前保障體制中產(chǎn)品類型的局限性。記者在采訪廣東、上海等地市場人士時(shí)都被告知，經(jīng)濟(jì)適用房除了銷售體制尚不完善外，還有市場競爭力不足的問題。比如一旦遭遇宏觀調(diào)控，普通商品房價(jià)格很可能與周邊經(jīng)濟(jì)適用房價(jià)格相當(dāng)，這導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房沒有競爭優(yōu)勢而出現(xiàn)滯銷。同時(shí)，廉租房又因?yàn)槭芤婷孢^窄根本無法滿足外來人口的住房保障需求，要令70％的城市人口“住有所居”，其保障體制還需要大踏步完善。　　“近年來，一些中等偏下收入住房困難家庭無力租賃或購買住房的問題比較突出。同時(shí)，隨著城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，新職工的階段性住房支付能力不足矛盾日益顯現(xiàn)，外來務(wù)工人員居住條件也亟須改善。”七部委《指導(dǎo)意見》指出。而根據(jù)李克強(qiáng)的表態(tài)，發(fā)展公共租賃住房可以增加住房有效供給，優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)居民合理住房消費(fèi)，不僅有利于遏制部分城市房價(jià)過快上漲，而且有利于調(diào)節(jié)收入分配、促進(jìn)人才和勞動力有序流動、推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程，體現(xiàn)了轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的要求。　　這個(gè)悄然發(fā)生的變化需要引起市場的高度重視，那就是自2010年始，中國公租房戰(zhàn)略正在形成，并很有可能在未來蔚然成風(fēng)。由此，中國房地產(chǎn)市場或許才正式開始了市場化與保障性并重發(fā)展的格局。　　專家觀點(diǎn) 　　保障思路將以政策租賃房為主　　李戰(zhàn)軍　　易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所所長　　公租房是對我國現(xiàn)行政策保障住房的創(chuàng)新和補(bǔ)充，對既不符合廉租房要求又無力購買經(jīng)濟(jì)適用房的城鎮(zhèn)群體實(shí)行了一種政策覆蓋，對城鎮(zhèn)新進(jìn)工作群體和外來務(wù)工群體解決住房問題提供了政策新路徑。公租房的建設(shè)和供應(yīng)，將我國城鎮(zhèn)住房困難群體基本實(shí)現(xiàn)了全覆蓋，會改變我國城鎮(zhèn)政策保障住房內(nèi)部的供給結(jié)構(gòu)，并引導(dǎo)建立以政策租賃房為主、補(bǔ)貼銷售房為輔的政策保障房發(fā)展思路。　　值得一提的是，上海率先在全國形成公共租賃房的實(shí)施意見，并形成了三大突破。一是成立市住房保障領(lǐng)導(dǎo)小組，明確區(qū)縣政府為實(shí)體性的公共租賃房發(fā)展責(zé)任平臺，市政府僅為支持性和協(xié)調(diào)性公共租賃房的發(fā)展責(zé)任平臺；二是市區(qū)兩級政府將組織扶持公租房投資經(jīng)營管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)公共租賃房建設(shè)投資、房源籌措、定向供應(yīng)和經(jīng)租管理；三是多渠道籌集房源。但是，意見缺少土地供應(yīng)和資金籌措的具體支撐措施，還缺少多渠道籌集房源的時(shí)序量化目標(biāo)，強(qiáng)制性不足，彈性較大。　　公租房不會影響二手房租賃　　黃河滔　　21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師　　雖然公租房的推廣將促進(jìn)住房保障的全覆蓋效應(yīng)，但對二手房租賃市場的供求關(guān)系難以產(chǎn)生很大影響。如我們21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測中心對旗下分行的抽樣調(diào)查顯示，上海公租房方案尚未對交投雙方的心態(tài)產(chǎn)生明顯影響，在二手房的買賣、租賃市場均是如此。　　一是目前各熱點(diǎn)租賃片區(qū)的待租房源相對緊張，在公租房大批量入市前，供求關(guān)系難以改變，如閘北彭浦、浦東北蔡等熱點(diǎn)板塊目前的租賃房源供求比普遍在1:2至1:3。二是租賃需求群體對目標(biāo)房源所在區(qū)域具有很強(qiáng)的偏好，公租房即便具有一定的價(jià)格優(yōu)勢，也未必能符合其實(shí)際訴求。　　此外，目前上海二手房的年出租回報(bào)率普遍低于3%，業(yè)主追求房價(jià)上漲、物業(yè)增值的心態(tài)明顯，獲取租金回報(bào)尚未成市場主流，即便公租房大量入市，考慮其設(shè)有“限制”，也未必能沖擊到商品房租賃的市場格局，而能否逼出周邊買賣市場內(nèi)存量房源的效果也待后市檢驗(yàn)。　　政策可操作性不強(qiáng) 　　邢元志　　上海交通大學(xué)龍樂城市發(fā)展研究中心副主任　　根據(jù)七部委最新發(fā)布的加快發(fā)展公共租賃住房指導(dǎo)意見，雖然公租房的資金投入、土地供應(yīng)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、配租條件、供應(yīng)范圍、供應(yīng)對象等的決策權(quán)都是下放到各地政府的，但在政策支持方面，仍顯模糊，可操作性不強(qiáng)。　　如資金來源，中央要求地方通過直接投資、資本金注入、投資補(bǔ)助、貸款貼息等方式，加大對公共租賃住房建設(shè)和營運(yùn)的投入，但是，地方從哪兒劃撥這些資金？各地之所以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房都沒按計(jì)劃建設(shè)，就是因?yàn)橘Y金不足�，F(xiàn)在又要建公共租賃房，這錢又得從哪里來呢？要知道中國各地的財(cái)政都很緊張，有些地方的財(cái)務(wù)已經(jīng)透支很嚴(yán)重了，如果沒有明確規(guī)定資金來源，那這公共租賃房的建設(shè)，很有可能會成為政府對民眾的“一紙交代”！　　又如執(zhí)行和申請，中央提出公租房建設(shè)用地納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃、予以重點(diǎn)保障，那地方政府是確保開發(fā)用地還是優(yōu)先保證公租房用地？地方年度計(jì)劃用地指標(biāo)基本是定死的，如果增加了公租房用地，那減少哪塊用地呢？另外，公租房的準(zhǔn)入條件、“進(jìn)出”程序、租金標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定也難界定；所以，各地政府最好就公租房的供應(yīng)量、需求量、承受力等作出調(diào)查評估后再確立，以形成有效供應(yīng)、實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。　　公租房和廉租房的區(qū)別在哪里？現(xiàn)階段許多地方的保障性住房體系政策很“豐滿”、執(zhí)行很“瘦弱”，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房、公租房等形式繁多，但正如之前有過經(jīng)適房和限價(jià)房之爭，如果公租房和廉租房只是覆蓋面和門檻不同，那何不合二為一，形成一個(gè)較寬泛卻可統(tǒng)籌的住房保障租賃體系？　　深圳將非戶籍專才納入保障房范圍　　北京、上海、重慶等地相繼出臺公租房條例響應(yīng)中央政策，深圳也不甘落后。6月28日，深圳出臺《深圳市保障性住房條例》（以下簡稱《條例》），并將于7月1日正式實(shí)施�！稐l例》對保障性住房建設(shè)的規(guī)劃、用地、資金、價(jià)格、準(zhǔn)入、退出以及監(jiān)督管理機(jī)制等做出了規(guī)定。其中提出的會有條件地將非戶籍專才納入保障范圍成為最大的亮點(diǎn)。　　隨著中央政府對于保障性住房的重視，深圳已經(jīng)明顯加大了對于保障性住房的建設(shè)力度。此前，深圳今年計(jì)劃安排建設(shè)保障性住房2.23萬套，建筑面積104.81萬平方米，其中公共租賃住房(含廉租住房)1.784萬套，占全部保障性住房的八成。　　而根據(jù)最新的住房保障發(fā)展規(guī)劃2010年度實(shí)施計(jì)劃，深圳將在年內(nèi)完成開工建設(shè)保障性住房及人才安居住房5萬套，分配供應(yīng)1萬套，發(fā)放5000戶低收入戶籍家庭保障性住房貨幣補(bǔ)貼的工作目標(biāo)。　　目前，深圳常住人口超過1400萬，230萬戶籍人口的住房問題已基本解決，因此超過800萬的非戶籍人口成保障房真正應(yīng)該關(guān)注的對象。“深圳是個(gè)移民城市，真正的住房問題在這些外來人口，所以保障的范圍是應(yīng)該逐步覆蓋到非戶籍人口。” 深圳大學(xué)金融系主任國世平表示。　　《條例》指出，對深圳經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展需要的各類專業(yè)人才以及在該市連續(xù)繳納社會保險(xiǎn)費(fèi)達(dá)到一定年限的非本市戶籍常住人員，市政府可以根據(jù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展?fàn)顩r和財(cái)政承受能力，合理設(shè)定條件，逐步納入住房保障范圍。具體細(xì)則辦法由市政府另行制定。　　《條例》還規(guī)定，租賃或者購買保障性住房的家庭或單身居民，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)擅自轉(zhuǎn)讓、抵押、出租保障性住房的，或?qū)⒈Ｕ闲宰》坑糜诮?jīng)營性用途的，將沒收違法所得，并將處以兩萬元罰款。　　盡管深圳保障性住房有了明顯的進(jìn)展，但是業(yè)內(nèi)對于深圳保障性住房的建設(shè)仍有不少擔(dān)憂。深圳市綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，目前保障性住房選址偏僻，配套很差，與真正的需求形成不小的偏差。　　根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，2009年初深圳保障性住房的2730套公共租賃房只租出894套。　　莫讓保障房再成調(diào)控“花瓶” 　　5月以來，房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)注點(diǎn)放在地方細(xì)則上，其中保障房制度的落實(shí)是各地爭相“表態(tài)”的內(nèi)容。這也難怪，保障房關(guān)系國計(jì)民生，其建設(shè)決心越大，成果越突出，越吻合樓市健康發(fā)展的主題。和房價(jià)、信貸、稅收等敏感話題不同，這個(gè)話題安全穩(wěn)妥：上迎合中央，下安撫百姓，又不開罪開發(fā)商。地方政府怎么會不樂于表態(tài)呢？　　不過，太多的歷史經(jīng)驗(yàn)證明，保障房建設(shè)承諾常被作為政府調(diào)控樓市預(yù) 期的法寶，樓市一旦轉(zhuǎn)向，保障房的建設(shè)承諾常常流于一紙空文。　　以上海為例，從2000年至2004年，伴隨土地招拍掛制度的興起和上海“雙增雙降”（增綠化率、增配套設(shè)施用地，降容積率、降建筑物高度）措施，上海房價(jià)一路上漲，戶型越建越大，部分中等收入家庭和動拆遷居民購房壓力增大。為調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，上海首次提出了兩個(gè)1000萬的保障房建設(shè)目標(biāo)，即建設(shè)1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價(jià)商品房。　　但此后，因上海啟動限制消費(fèi)和供給的雙向調(diào)控，2005年上海房價(jià)連續(xù)6個(gè)月下探，價(jià)格甚至低于剛剛建好的部分中低價(jià)商品房，政府擔(dān)心一旦保障類房無人購買，將更為被動。就在這樣的背景下，兩個(gè)1000萬計(jì)劃悄然流產(chǎn)。　　而因?yàn)榇蟓h(huán)境下全國房價(jià)還在一路上漲，來自中央的保障房要求從未間斷，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房又成為各地建設(shè)重點(diǎn)。不過，2007年金融危機(jī)的到來，救市成為主旋律，各地的保障房計(jì)劃再次被弱化，直到2010年新的一輪打擊房價(jià)的調(diào)控聲再起。　　2010年5月，重慶、北京、上海等地紛紛就保障房建設(shè)表態(tài)，其中公租房的新模式受到市場關(guān)注。而我們擔(dān)心的是，一旦這輪調(diào)控起效，保障房承諾是否又是迷惑眾眼的“曇花一現(xiàn)”呢？　　本質(zhì)上說，保障房體制應(yīng)該是一個(gè)長期的，堅(jiān)持不懈的政府工作內(nèi)容，它關(guān)系著住房結(jié)構(gòu)與住房體制的根本框架問題，不是應(yīng)對房價(jià)上漲的臨時(shí)對策。在這一輪承諾中，我們看到的仍然是政府姿態(tài)，比如雖然公布了建設(shè)思路，但建設(shè)資金來源不明，建設(shè)進(jìn)度沒有公示的跡象，完成周期不明…… 　　應(yīng)該說，政策目標(biāo)是好的，但在實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的道路上，政府需要更多長遠(yuǎn)的更負(fù)責(zé)任的舉措。