住房價(jià)格上漲原因剖析

我國住房制度改革20多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來住房市場的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房價(jià)上漲過快。中央從2003年開始出臺土地、稅收、信貸、市場規(guī)范等方面的系列措施對住房市場進(jìn)行調(diào)整，2007年美國次貸危機(jī)爆發(fā)以來實(shí)施了更加密集的、直接針對房價(jià)的組合調(diào)控。貫徹落實(shí)好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作和住房價(jià)格的調(diào)控措施，需要深入分析住房價(jià)格上漲的原因。

居民收入增加是房價(jià)上漲的首要原因。改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強(qiáng)。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房價(jià)保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。同時，在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價(jià)被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房價(jià)超出與居住需求相符的水平時，投機(jī)就會出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房價(jià)收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房價(jià)就在消費(fèi)需求、投資需求、投機(jī)需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費(fèi)行為成為居民應(yīng)對房價(jià)快速上漲的選擇。

寬松的信貸政策是房價(jià)上漲的重要支撐。我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時，我國住房消費(fèi)信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款�？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價(jià)節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房價(jià)不倒、地價(jià)不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動力落實(shí)央行的調(diào)控政策，而且會采取各種對策來消化“不利”的調(diào)控政策。

“土地財(cái)政”是房價(jià)上漲的重要原因。在很多城市，土地出讓金是地方財(cái)政的重要來源。在土地財(cái)政的激勵下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房價(jià)拉高地價(jià)，那么，現(xiàn)階段已是地價(jià)推高房價(jià)了。

應(yīng)該說，居民的住房消費(fèi)和投資行為、銀行的信貸策略、地方對土地財(cái)政的依賴以至房地產(chǎn)開發(fā)商的逐利動機(jī)，從其各自的角度來看都是理性的，但從經(jīng)濟(jì)和民生的整體來看則產(chǎn)生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。我國正處在工業(yè)化中期階段，重化工業(yè)快速擴(kuò)張，而且長期依靠外延型投資拉動經(jīng)濟(jì)增長。這種經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)發(fā)展模式需要大量土地供給來支撐。地方政府為招商引資，競相對工業(yè)給予包括用地優(yōu)惠在內(nèi)的政策扶持，工業(yè)用地價(jià)格低廉甚至是無償?shù)摹＿@就需要用房地產(chǎn)建設(shè)用地的“招拍掛”收入來補(bǔ)貼工業(yè)發(fā)展，即所謂房地產(chǎn)業(yè)反哺工業(yè)。這是不少地方房價(jià)高企的重要原因。

為緩解中低收入者住房困難，在中央主導(dǎo)下，近年來各地保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工套數(shù)創(chuàng)歷史最高，“十二五”期間還要進(jìn)一步加大保障性住房建設(shè)力度。保障房建設(shè)的意義不僅在于解決房價(jià)過快上漲造成的部分居民居住困難問題，更重要的是引導(dǎo)形成符合我國人多地少這一基本國情的住房消費(fèi)模式。

但應(yīng)當(dāng)看到，如果以工業(yè)粗放擴(kuò)張為特征的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式不改變，地方政府和領(lǐng)導(dǎo)干部政績考核方式不改變，房價(jià)過快上漲的趨勢就難以扭轉(zhuǎn)。房價(jià)持續(xù)上漲，住房的投資品屬性就會強(qiáng)化，不僅進(jìn)一步加大了住房市場的投機(jī)性，而且誘使資源過度投入房地產(chǎn)業(yè)，不利于提升經(jīng)濟(jì)核心競爭力。抑制房價(jià)過快上漲，從根本上看要靠轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式、城市發(fā)展模式、工業(yè)發(fā)展模式。