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　　限購政策不放松的情況下，北上廣深等一線城市房屋庫存量已經(jīng)足夠銷售1年，加上開發(fā)商要在9-10月份加大推貨力度，9月份或成房價實質(zhì)性拐點形成時機。[網(wǎng)友有話說]　　在房地產(chǎn)調(diào)控的關鍵時機，中央再度表態(tài)堅持樓市調(diào)控不放松，確保房地產(chǎn)調(diào)控見到實效。　　9月1日，國務院總理溫家寶在《求是》雜志發(fā)表署名文章指出，目前是房產(chǎn)地產(chǎn)政策調(diào)控的關鍵時期，在確保整體調(diào)控措施不動搖的同時，還要有針對性地抑制二、三線城市房價過快上漲相關公司股票走勢 [*]保利地產(chǎn)10.69-0.35-3.17% ，促進房價合理回歸。　　一位接近住建部的專家指出，限購政策不放松的情況下，北上廣深等一線城市房屋庫存量已經(jīng)足夠銷售1年，加上開發(fā)商要在9-10月份加大推貨力度，9月份或成房價實質(zhì)性拐點形成時機。　　庫存陡增　　上述專家指出，本輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動限購政策的直接原因是主要城市房屋庫存量跌破警戒線，如果不實行限購，會在嚴重供需不平衡的情況下，造成房價瘋漲的結(jié)果。　　北京大岳咨詢公司總經(jīng)理金永祥指出，一般城市建設管理部門將房屋庫存量夠10個月的銷售量作為安全警戒線，而北京等城市在實行限購政策之前，庫存量跌破了8萬套。　　實行最嚴厲的限購的政策將近1年，北京的房屋庫存量已經(jīng)超過11萬套，以目前的月均銷售1.3萬套的速度計算，基本可供銷售1年。這也就意味著，政府手中有足夠的房源應付購房需求，房屋供求關系將逆轉(zhuǎn)。　　對于開發(fā)商來說，如果一個城市房屋庫存量越高，意味著項目銷售壓力越大，而對于政府來說，庫存越高，房價下行壓力越大，調(diào)控房價的壓力越小。　　記者了解到，上海一、二手房的庫存量超過2600萬平方米，約合22.1萬套。　　復旦大學住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰表示，按這樣的庫存量來說，上海需要在一年左右才能消耗完這個庫存量。　　中國指數(shù)研究院副院長陳晟表示，7月份的時候，各個城市的樓市已經(jīng)在擠出泡沫，往年的“金九銀十”恐難再出現(xiàn)。　　首創(chuàng)置業(yè)一位負責人在“首創(chuàng)·芭蕾雨”項目置業(yè)講堂活動上介紹，由于區(qū)域房價下行壓力比較大，該項目均價進行了下調(diào)10%左右，并且對于一次性付款給予高達9.2折左右的折扣。　　而據(jù)搜房網(wǎng)對1000多名購房者發(fā)布的調(diào)查報告顯示， “金九銀十”置業(yè)興趣不高，近七成購房者認為“金九銀十”勢必爽約，下半年樓市將持續(xù)低迷。　　北京鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2011年以來，北京新入市郊區(qū)項目簽約率僅為41%，比城區(qū)項目低17個百分點。　　鏈家地產(chǎn)首席分析師張月認為，目前北京城區(qū)項目簽約率高于郊區(qū)，郊區(qū)商品房庫存量攀高的趨勢今后會愈加明顯。　　據(jù)北京中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京市下半年的潛在商品房供應量為900萬-1000萬平方米左右，明年上半年潛在的供應量仍將超過1000萬平方米，以此推算，未來一年市場商品房的供應量很可能超過2000萬平方米，住宅總套數(shù)有可能突破15萬套。　　據(jù)易居研究院7月27日發(fā)布的報告顯示，截至2011年6月底，北京、上海、深圳、廣州4個一線城市新建商品住宅庫存總量高達2331萬平方米，相比去年同期增長18.2%。杭州、武漢、長沙、鄭州4個二線城市新建商品住宅庫存總量為1127萬平方米，同比增長22.2%。　　9月或成拐點　　“我們還是準備沖一下金九銀十，”北京一家房地產(chǎn)開發(fā)商對記者坦言，今年上半年一直保持保守策略，但是眼看今年將過，公司銷售業(yè)績太差，必須押注“金九銀十”。　　保利地產(chǎn)一位負責人對記者說，保利地產(chǎn)判斷今年第四季度為房地產(chǎn)調(diào)控落實期，政策會進一步從嚴，保利地產(chǎn)采取保守穩(wěn)健策略，目前公司賬面貨幣資金余額176億元，應付土地價款余額僅79億元。　　合生創(chuàng)展地產(chǎn)一位負責人對記者表示，合生上半年完成營業(yè)總額48.33億港元，同比上漲3.55%，其中92%來自于物業(yè)銷售收入；實現(xiàn)凈利10.2億港元，同比下降33%，則今年上半年核心利潤將同比大漲81%。　　但是，出于下半年銷售壓力的考慮，合生準備下半年采取推出更多核心城市周邊項目、中小戶型項目和降價結(jié)合的策略，來保證銷售回款。　　截至8月24日，A股市場共有70家房企披露了2011年中報，這70家房企總存貨從2010年中期的4457億元上漲至2011年中期的6168億元，增長幅度達到38.4%。　　記者了解到，大部分開發(fā)商對于第四季度行情并不看好，但是由于調(diào)控的壓力，多數(shù)上市房地產(chǎn)公司僅完成了年度銷售額的3-4成任務，迫于壓力，必須選擇“金九銀十”進行銷售沖刺。　　而對于購房者來說，一部分購房者適應了限購政策，開始采取購房動作，另一部分觀望的購房者也在通脹的壓力下，選擇出手買房。　　“總體來說，新增購房需求遠遠趕不上新增房屋供應量�！敝蟹繀f(xié)一位負責人對記者說，他判斷第四季度房價將出現(xiàn)實質(zhì)性下降，9月份將是房價拐點。　　實際上，很多開發(fā)商已經(jīng)不再將住宅降價促銷作為回款主要工具，而是采取進軍商業(yè)地產(chǎn)的方式來回籠現(xiàn)金流，商業(yè)地產(chǎn)由此十分火熱，甚至吸引了更多房地產(chǎn)行業(yè)以外的企業(yè)進入。例如，準備于明年上市的餐飲業(yè)巨頭吳地人家準備進軍商業(yè)地產(chǎn)，在餐飲業(yè)的支持下，做寫字樓和商業(yè)的持有開發(fā)。　　中房協(xié)副會長朱中一在搜狐商業(yè)地產(chǎn)舉辦的2011中國商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上指出，房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨融資難的問題，但是不能因此盲從地進入商業(yè)地產(chǎn)，更不該將商業(yè)地產(chǎn)炒得虛熱，引起更大的調(diào)控壓力。