上海易居研究院房產(chǎn)研究組專家劉玉剛認為，2007年上海新建商品住宅價格將小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長幅度和人均可支配收入的增長幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對上海的新建商品住宅的價格水平作 用影響十分明顯。預(yù)測2007年上海新建商品住宅銷售價格為8588元/平方米，同比增6.1％。
　　研究認為，2007年上海五個環(huán)線中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個環(huán)線銷售價格下跌，其他三個環(huán)線銷售價格將出現(xiàn)上漲。內(nèi)環(huán)內(nèi)17929元/平方米，同比增0.6％；內(nèi)中環(huán)11879元/平方米，同比增2.5％；中外環(huán)7916元/平方米，同比跌1.8％；外郊環(huán)6538元/平方米，同比增8.7％；郊環(huán)外3546元/平方米，同比降3.6％。
　　由于住宅市場的投資和投機性需求被抑制、市場預(yù)期看跌、未來郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購房者持幣觀望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價格的走低；市場依然有一定剛性需求的存在，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷售價格，由于區(qū)位和價格具有比較優(yōu)勢，對市場波動有一定的抗跌性。
　　
　　商品房需求量降7.73%
　　上海易居研究院房產(chǎn)研究組測算結(jié)果顯示，預(yù)計2007年上海房地產(chǎn)商品住宅需求總量1981.5萬平方米，降幅為7.73%。專家劉玉剛認為，在2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍有可能出現(xiàn)政策多發(fā)期的情況下，該數(shù)值只能是一個參考值，但具有一定的可信度。
　　理由一、中央政府依然可能出臺重大房地產(chǎn)調(diào)控措施。近幾年來房地產(chǎn)調(diào)控措施主要是針對商品住宅的投資、價格和結(jié)構(gòu)。全國70個主要城市的房價上漲仍然超出政策制定者的預(yù)期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面應(yīng)該會有后續(xù)重大調(diào)控措施出臺。
　　理由二、需求存在萎縮可能。2006年是上海市結(jié)婚大年，全年估計總數(shù)在15萬對，形成了階段性的購房剛性需求，而2007年的婚房需求將不會超過去年的總量；世博會園區(qū)動遷量基本完成，由動遷形成的剛性需求估計也會低于去年；上海市住宅用地的土地批租估計仍會處于低位運行狀態(tài)，重點在于盤活存量；房地產(chǎn)市場沒有脫離調(diào)控政策多發(fā)期，持幣待購的群體仍在觀望。
　　理由三、需求不可能出現(xiàn)大幅度下跌。上海"十一五期間"平均每年新增人口24萬人，延續(xù)多年來滬流動人口占全市人口比重越來越大的趨勢，巨大的外來人口和中心城區(qū)人口正逐步向上海外環(huán)線以外的區(qū)域擴展。因此，上海城市化和居民住房改善兩者帶來的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費市場。
　　
　　商品房供應(yīng)降3.8%
　　2007年上海市新建商品住宅供應(yīng)總量預(yù)測2117.5萬平方米，同比下降3.8％。研究認為,上海自2003年商品住宅達到供應(yīng)高峰值以后，三年來逐步走低，2007年可能延續(xù)這一趨勢，但下降幅度應(yīng)該有所縮小；在市場需求有所萎縮的情況下，市場供給也會做出相應(yīng)縮小的調(diào)整，在宏觀調(diào)控背景下實現(xiàn)動態(tài)的大致供需平衡；房地產(chǎn)開發(fā)商對2007年房地產(chǎn)市場的預(yù)計既不明朗也不樂觀，除極少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數(shù)采取的是穩(wěn)健、慎重、收縮的開發(fā)戰(zhàn)略。
　　研究認為，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)將延續(xù)過去幾年發(fā)展態(tài)勢，即三個區(qū)域的新建住宅供應(yīng)量繼續(xù)下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應(yīng)量保持著基本穩(wěn)定狀態(tài)；外郊環(huán)和郊環(huán)外兩個區(qū)域的供應(yīng)總量約占上海市新建住宅供應(yīng)總量的70%，繼續(xù)延續(xù)三年來比重不斷上升的趨勢。
　　
　　八大板塊值得關(guān)注
　　依據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，內(nèi)環(huán)內(nèi)由于土地資源的越發(fā)稀缺，作為住宅用途的土地將越來越少，內(nèi)環(huán)內(nèi)成熟的商業(yè)配套、便利交通等優(yōu)勢提升該區(qū)域的需求。內(nèi)中環(huán)的銷售價格介于內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)之間，由于區(qū)位和價格的差異，此區(qū)域的價格彈性大，消費者極容易受到市場波動的影響；中外環(huán)需求量由于有價格優(yōu)勢，所以表現(xiàn)較為平穩(wěn)。外郊環(huán)在2006年成交較為火爆，但是由于投資者受到市場的擠壓而離場；而且預(yù)期未來市場將有更多物美價廉的產(chǎn)品上市，消費者推遲購房計劃。
　　上海2007年新建商品住宅值得關(guān)注的熱點板塊主要是九亭板塊、長風(fēng)板塊、萬里板塊、高橋板塊、新江灣城板塊、松江新城板塊、嘉定新城板塊、顧村板塊。
　　
　　二手房需求量跌17.6％
　　易居研究院的專家劉玉剛研究認為，2007年上海二手住宅需求總量將達1528萬平方米，同比下跌17.6％，主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策及后續(xù)可能出臺的政策，將進一步影響上海二手房市場需求量，但是如果上海市政府加大住房保障推行力度，2007年可能會產(chǎn)生不同于以往的二手房購置新動力和新源泉,本次研究的預(yù)測數(shù)據(jù)暫沒有考慮這一因素。
　　2007年上海市二手房值得關(guān)注的熱點板塊主要是新天地板塊、新閘路板塊，中山公園板塊、董家渡板塊、春申板塊、田林板塊、涼城板塊、黃興板塊、塘橋板塊、世紀公園板塊。
（勞動報）

指揮嘴皮子的是屁股蛋子。