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　　上海易居研究院房產(chǎn)研究組專家劉玉剛認(rèn)為，2007年上海新建商品住宅價(jià)格將小幅上漲，上漲幅度高于2006年，但低于上海市GDP的增長(zhǎng)幅度和人均可支配收入的增長(zhǎng)幅度。房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)上海的新建商品住宅的價(jià)格水平作用影響十分明顯。預(yù)測(cè)2007年上海新建商品住宅銷售價(jià)格為8588元/平方米，同比增6.1％。　　研究認(rèn)為，2007年上海五個(gè)環(huán)線中，除中外環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格下跌，其他三個(gè)環(huán)線銷售價(jià)格將出現(xiàn)上漲。內(nèi)環(huán)內(nèi)17929元/平方米，同比增0.6％；內(nèi)中環(huán)11879元/平方米，同比增2.5％；中外環(huán)7916元/平方米，同比跌1.8％；外郊環(huán)6538元/平方米，同比增8.7％；郊環(huán)外3546元/平方米，同比降3.6％。　　由于住宅市場(chǎng)的投資和投機(jī)性需求被抑制、市場(chǎng)預(yù)期看跌、未來(lái)郊環(huán)外將有大量商品住宅上市等因素，引發(fā)購(gòu)房者持幣觀望，從而造成中外環(huán)和郊環(huán)外價(jià)格的走低；市場(chǎng)依然有一定剛性需求的存在，內(nèi)中環(huán)和外郊環(huán)商品住宅的銷售價(jià)格，由于區(qū)位和價(jià)格具有比較優(yōu)勢(shì)，對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)有一定的抗跌性。　　　　商品房需求量降7.73% 　　上海易居研究院房產(chǎn)研究組測(cè)算結(jié)果顯示，預(yù)計(jì)2007年上海房地產(chǎn)商品住宅需求總量1981.5萬(wàn)平方米，降幅為7.73%。專家劉玉剛認(rèn)為，在2007年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控仍有可能出現(xiàn)政策多發(fā)期的情況下，該數(shù)值只能是一個(gè)參考值，但具有一定的可信度。　　理由一、中央政府依然可能出臺(tái)重大房地產(chǎn)調(diào)控措施。近幾年來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控措施主要是針對(duì)商品住宅的投資、價(jià)格和結(jié)構(gòu)。全國(guó)70個(gè)主要城市的房?jī)r(jià)上漲仍然超出政策制定者的預(yù)期，因此今年在貨幣、稅收、土地和住房保障等方面應(yīng)該會(huì)有后續(xù)重大調(diào)控措施出臺(tái)。　　理由二、需求存在萎縮可能。2006年是上海市結(jié)婚大年，全年估計(jì)總數(shù)在15萬(wàn)對(duì)，形成了階段性的購(gòu)房剛性需求，而2007年的婚房需求將不會(huì)超過(guò)去年的總量；世博會(huì)園區(qū)動(dòng)遷量基本完成，由動(dòng)遷形成的剛性需求估計(jì)也會(huì)低于去年；上海市住宅用地的土地批租估計(jì)仍會(huì)處于低位運(yùn)行狀態(tài)，重點(diǎn)在于盤活存量；房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有脫離調(diào)控政策多發(fā)期，持幣待購(gòu)的群體仍在觀望。　　理由三、需求不可能出現(xiàn)大幅度下跌。上海"十一五期間"平均每年新增人口24萬(wàn)人，延續(xù)多年來(lái)滬流動(dòng)人口占全市人口比重越來(lái)越大的趨勢(shì)，巨大的外來(lái)人口和中心城區(qū)人口正逐步向上海外環(huán)線以外的區(qū)域擴(kuò)展。因此，上海城市化和居民住房改善兩者帶來(lái)的住房需求，支撐了上海新建商品住宅的消費(fèi)市場(chǎng)。　　　　商品房供應(yīng)降3.8% 　　2007年上海市新建商品住宅供應(yīng)總量預(yù)測(cè)2117.5萬(wàn)平方米，同比下降3.8％。研究認(rèn)為,上海自2003年商品住宅達(dá)到供應(yīng)高峰值以后，三年來(lái)逐步走低，2007年可能延續(xù)這一趨勢(shì)，但下降幅度應(yīng)該有所縮��；在市場(chǎng)需求有所萎縮的情況下，市場(chǎng)供給也會(huì)做出相應(yīng)縮小的調(diào)整，在宏觀調(diào)控背景下實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)的大致供需平衡；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)計(jì)既不明朗也不樂(lè)觀，除極少數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)外，大多數(shù)采取的是穩(wěn)健、慎重、收縮的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略。　　研究認(rèn)為，內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)和中外環(huán)將延續(xù)過(guò)去幾年發(fā)展態(tài)勢(shì)，即三個(gè)區(qū)域的新建住宅供應(yīng)量繼續(xù)下滑；而外郊環(huán)和郊環(huán)外的新建住宅供應(yīng)量保持著基本穩(wěn)定狀態(tài)；外郊環(huán)和郊環(huán)外兩個(gè)區(qū)域的供應(yīng)總量約占上海市新建住宅供應(yīng)總量的70%，繼續(xù)延續(xù)三年來(lái)比重不斷上升的趨勢(shì)。　　　　八大板塊值得關(guān)注　　依據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)，內(nèi)環(huán)內(nèi)由于土地資源的越發(fā)稀缺，作為住宅用途的土地將越來(lái)越少，內(nèi)環(huán)內(nèi)成熟的商業(yè)配套、便利交通等優(yōu)勢(shì)提升該區(qū)域的需求。內(nèi)中環(huán)的銷售價(jià)格介于內(nèi)環(huán)內(nèi)和中外環(huán)之間，由于區(qū)位和價(jià)格的差異，此區(qū)域的價(jià)格彈性大，消費(fèi)者極容易受到市場(chǎng)波動(dòng)的影響；中外環(huán)需求量由于有價(jià)格優(yōu)勢(shì)，所以表現(xiàn)較為平穩(wěn)。外郊環(huán)在2006年成交較為火爆，但是由于投資者受到市場(chǎng)的擠壓而離場(chǎng)；而且預(yù)期未來(lái)市場(chǎng)將有更多物美價(jià)廉的產(chǎn)品上市，消費(fèi)者推遲購(gòu)房計(jì)劃。　　上海2007年新建商品住宅值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊主要是九亭板塊、長(zhǎng)風(fēng)板塊、萬(wàn)里板塊、高橋板塊、新江灣城板塊、松江新城板塊、嘉定新城板塊、顧村板塊。　　　　二手房需求量跌17.6％　　易居研究院的專家劉玉剛研究認(rèn)為，2007年上海二手住宅需求總量將達(dá)1528萬(wàn)平方米，同比下跌17.6％，主要原因是房地產(chǎn)調(diào)控政策及后續(xù)可能出臺(tái)的政策，將進(jìn)一步影響上海二手房市場(chǎng)需求量，但是如果上海市政府加大住房保障推行力度，2007年可能會(huì)產(chǎn)生不同于以往的二手房購(gòu)置新動(dòng)力和新源泉,本次研究的預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)暫沒(méi)有考慮這一因素。　　2007年上海市二手房值得關(guān)注的熱點(diǎn)板塊主要是新天地板塊、新閘路板塊，中山公園板塊、董家渡板塊、春申板塊、田林板塊、涼城板塊、黃興板塊、塘橋板塊、世紀(jì)公園板塊。（勞動(dòng)報(bào)）