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在目前的市場(chǎng)大環(huán)境下，究竟是應(yīng)該買(mǎi)新盤(pán)還是買(mǎi)二手房？由于本輪調(diào)控政策對(duì)于改善型群體的影響作用較大，買(mǎi)家需靈活把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)。因?yàn)楫?dāng)市場(chǎng)持續(xù)處于低位成交狀態(tài)，這將會(huì)給房?jī)r(jià)打開(kāi)下行通道，市場(chǎng)低迷期入市或?qū)⑹莻�(gè)不錯(cuò)的時(shí)間點(diǎn)。而在新房市場(chǎng)，由于受新政影響效果弱于二手房，因此大部分新盤(pán)的優(yōu)惠幅度都收窄了，售價(jià)普遍呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。在此背景下，如是置業(yè)需求相對(duì)急切的購(gòu)房者，可選擇及早入市。 “國(guó)五條”上海細(xì)則出臺(tái)至今，二手房市場(chǎng)顯現(xiàn)疲軟。4月以來(lái)，一些中介門(mén)店帶看量比3月減少了5成以上，客戶(hù)大多持謹(jǐn)慎態(tài)度，因而二手房成交速度也日漸放緩。而近期一手樓盤(pán)新推房源增加，在新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格相差無(wú)幾的板塊，至少有3成以上的二手房客戶(hù)紛紛改旗易幟，購(gòu)置了一手房。 價(jià)格預(yù)期不同 成交緩慢 在浦東和閔行的一些熱點(diǎn)板塊，相比3月，門(mén)店帶看量減少了5成以上，成交速度也明顯趨緩。 3月份，一套新掛房源一般1－3天即可成交，而目前至少需要一周的時(shí)間。如洋涇板塊是浦東知名的學(xué)區(qū)房板塊，二手房均價(jià)在45000元/平方米左右。中原地產(chǎn)分行經(jīng)理陳俊鵬表示，由于2－3月原本就是學(xué)區(qū)房的成交旺季，因而3月板塊內(nèi)二手房成交火爆，新掛牌房源2－3天即可成交一套。但4月以來(lái)，新掛牌房源至少要一周以上才能成交。 3月板塊二手房市場(chǎng)供小于求，供求比大約為1：3，客戶(hù)需求量大，導(dǎo)致房源快速成交。4月以來(lái)，供求基本趨于平衡，客戶(hù)量減少，再加上調(diào)控細(xì)則還未明確，客戶(hù)出手更趨謹(jǐn)慎，以致目前成交速度放緩許多。 上海中原顧村分行經(jīng)理王桂華則表示，3月成交火爆時(shí)，一套房源2－3天就能成交，當(dāng)天成交的情況也不在少數(shù)，而現(xiàn)在一套新掛房源至少要一周左右才能成交。比如近期成交的一套“綠地公園7號(hào)(小區(qū)網(wǎng)論壇)”89平方米的2房，賣(mài)家掛牌價(jià)146萬(wàn)元到手價(jià)，買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)過(guò)一周時(shí)間的協(xié)調(diào)，最終以145萬(wàn)元成交。目前，賣(mài)家基本都以到手價(jià)房源進(jìn)行掛牌，均價(jià)在16000元/平方米左右，可提供的議價(jià)空間僅為1%－2%，買(mǎi)賣(mài)雙方的價(jià)格預(yù)期不同，導(dǎo)致成交速度緩慢。 一手房市場(chǎng) 供應(yīng)集中爆發(fā) 搶“二手客” 一邊是二手房成交躊躇不前，另一邊，一手新房加大供應(yīng)。上海中原地產(chǎn)普陀西區(qū)負(fù)責(zé)人吳天昊表示，近期開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏時(shí)緊時(shí)松，一邊忙著出貨，一邊試探漲價(jià)的空間。 而在閔行和寶山，在一些一二手房?jī)r(jià)格相近的板塊，3成以上原本想購(gòu)置二手房的買(mǎi)家轉(zhuǎn)向購(gòu)置一手房。記者從上海中原經(jīng)緯城市綠洲分行了解到，3月底，經(jīng)緯城市綠洲推出社區(qū)4期的新房，均價(jià)在20000－22000元/平方米，而目前板塊二手房均價(jià)為20000元/平方米左右，因而3成剛需客戶(hù)選擇購(gòu)買(mǎi)一手新房。中介表示，目前板塊內(nèi)某樓盤(pán)繼3月開(kāi)盤(pán)后再度加推，樓盤(pán)體量30萬(wàn)方，3月開(kāi)盤(pán)時(shí)推出260套房源，實(shí)際來(lái)了500組客戶(hù)認(rèn)購(gòu)，現(xiàn)新加推房源價(jià)格16400元/平方米，而板塊內(nèi)二手房均價(jià)已達(dá)16000元/平方米。頗具競(jìng)爭(zhēng)力的一手房?jī)r(jià)格，讓6成的二手房客戶(hù)轉(zhuǎn)向購(gòu)置了一手房。 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析，雖然新政未能改變新房?jī)r(jià)格的上漲勢(shì)頭，但房企受政策因素影響，普遍會(huì)選擇打“安全牌”，以合理的定價(jià)來(lái)保障自身的銷(xiāo)售進(jìn)度。值得一提的是，只有在交易量持續(xù)多月保持低迷的狀態(tài)下，新房市場(chǎng)中樓盤(pán)之間的售價(jià)走勢(shì)才會(huì)出現(xiàn)分化情況�；仡櫼酝�，根據(jù)自身的銷(xiāo)售戰(zhàn)略，以大型房企為代表，大多會(huì)率先打出降價(jià)的旗號(hào)，而以中小型房企為代表，售價(jià)則會(huì)相對(duì)較為堅(jiān)挺。 二手房市場(chǎng) 多數(shù)賣(mài)家表示無(wú)讓步空間 二手房表現(xiàn)與新房則保持著走勢(shì)一致性，與3月份相比，交易量出現(xiàn)急劇下滑趨勢(shì)，預(yù)計(jì)成交量同比上月同期縮幅將超過(guò)六成。而根據(jù)漢宇旗下分行的回饋信息來(lái)看，除少部分有置換目的的賣(mài)家當(dāng)前愿意在價(jià)格方面做出讓步（以總價(jià)200萬(wàn)元的房源為例，議價(jià)空間在3%左右）外，絕大部分的賣(mài)家明確表示價(jià)格上已無(wú)讓步空間，這也成為二手房市場(chǎng)冷清表現(xiàn)的原因。但值得注意的是，由于僅有“滿(mǎn)五年且唯一”房源符合免個(gè)稅條件，因而不具備價(jià)格下跌空間，使得此類(lèi)產(chǎn)品在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下仍表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)，價(jià)格表現(xiàn)出上行勢(shì)頭，但這也僅屬于個(gè)例。 記者從部分中介門(mén)店了解到，經(jīng)過(guò)3月創(chuàng)紀(jì)錄的高峰后，進(jìn)入4月以來(lái)，隨著滬版新“國(guó)五條”細(xì)則的出臺(tái)，市場(chǎng)心理出現(xiàn)了巨大的轉(zhuǎn)變，觀(guān)望情緒日增。在市區(qū)的“超級(jí)大盤(pán)”——中遠(yuǎn)兩灣城板塊中，上月的成交高峰期時(shí)，中遠(yuǎn)兩灣城單月就成交了70余套房源，但是4月以來(lái)，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，每日帶看量下滑了2/3左右。原本有不少置換型需求者在上月售出原有的老公房或外圍區(qū)域的房產(chǎn)，試圖置換中遠(yuǎn)兩灣城的房源。但進(jìn)入4月之后，這類(lèi)置換型需求者變得異�！暗�定”，中介門(mén)店接觸到的多名客戶(hù)原有的房產(chǎn)在3月已經(jīng)火速售出，但沒(méi)能來(lái)得及在新政出臺(tái)前購(gòu)入新的房產(chǎn)，以往這類(lèi)客戶(hù)的心態(tài)都是比較焦急的，但現(xiàn)在他們的入市積極性卻變得非常低。 業(yè)界人士認(rèn)為，二手房或?qū)ⅰ袄洹钡降诙�季度末。二手房市�?chǎng)受新政的影響作用無(wú)疑大于新房市場(chǎng)，而3月份7萬(wàn)套的天量交易量，更是大量透支了市場(chǎng)潛在的需求。在上述前提下，二手房成交量將明顯冷卻，而這一狀態(tài)預(yù)計(jì)將維持到第二季度末。在無(wú)后續(xù)儲(chǔ)備政策出臺(tái)的條件下，進(jìn)入第三季度后，市場(chǎng)對(duì)于新政將會(huì)有所適應(yīng)，隨著低迷的交易量影響價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整后，市場(chǎng)中被積壓的置業(yè)需求會(huì)開(kāi)始選擇進(jìn)場(chǎng)，交易量或?qū)⑦M(jìn)入回升期。整個(gè)二手房市場(chǎng)的交易量走勢(shì)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)“前高中低后高”走勢(shì)。 可以加快購(gòu)房步伐 近期有調(diào)查顯示，七成購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)在不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。那么應(yīng)該如何拿捏準(zhǔn)購(gòu)房“時(shí)機(jī)”呢？從目前的市場(chǎng)大環(huán)境來(lái)看，新政已對(duì)二手房市場(chǎng)起到了快速降溫的效果，交易量出現(xiàn)了顯著回落，但成交價(jià)格未見(jiàn)下跌趨勢(shì)。因此，就不同類(lèi)型的買(mǎi)家而言，購(gòu)買(mǎi)二手房的好時(shí)機(jī)同樣存在一定的差異性。 漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部分析師張頎認(rèn)為，首先，針對(duì)青睞于“滿(mǎn)五年唯一”免個(gè)稅房源的購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，在當(dāng)前的政策背景下，仍存在著房?jī)r(jià)繼續(xù)上行的基礎(chǔ)條件，因此，建議有意向的購(gòu)房者如遇到心儀的房源，可適當(dāng)加快入市腳步。而對(duì)于改善型客群而言，由于本輪調(diào)控政策對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房群體的影響作用更大，應(yīng)靈活把握好購(gòu)房時(shí)機(jī)。例如當(dāng)市場(chǎng)持續(xù)處于低位成交狀態(tài)的市場(chǎng)低迷期，將會(huì)為房?jī)r(jià)打開(kāi)下行通道，屆時(shí)入市或?qū)⑹莻�(gè)不錯(cuò)的選擇。 而當(dāng)前的新房市場(chǎng)，由于受新政影響效果弱于二手房市場(chǎng)，因此大部分新盤(pán)均收窄優(yōu)惠幅度，售價(jià)普遍呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。在此背景下，如置業(yè)需求相對(duì)旺盛的購(gòu)房者，可選擇及早入市。