【轉貼】城鎮(zhèn)化隱憂：城市升級跟不上 土地供給嚴重過剩
請注意，這不是電影劇照：寬闊的馬路上沒有車流，銹跡斑斑的鋼筋斜插在天空，爛尾建筑外的防護網(wǎng)游魂似的隨寒風搖曳。請注意，這不是某部末世災難片的外景地，而是攝影師記錄下的營口沿海產(chǎn)業(yè)基地2013年4月5日的街頭景象。這些照片似乎在告訴我們一個不敢相信的事實，而且與之相似的事情每天都在三、四線城市里發(fā)生。
經(jīng)歷了2012年土地市場的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時地為市場注射了一劑強心針。已經(jīng)有人算過一筆賬，4億人、40萬億投資——近期由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。
地方政府趁勢而起，從地級市到省會城市，各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應狂潮已經(jīng)席卷而至。朦朧心靜
開發(fā)商們摩拳擦掌，準備分享房地產(chǎn)行業(yè)最后一場饕餮盛宴�！斑@或許是房企們最后一輪機會。”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在一次會議上如是說，他認為房企們應研究如何將地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結合，在這一輪城鎮(zhèn)化過程中尋機擴張。
但劉曉光應該不會想到，在距離北京不遠的遼寧營口，他的老部下李兵在沿海產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)營地產(chǎn)已經(jīng)6年，如今卻走得步履艱難。
沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點一線”沿海經(jīng)濟帶園區(qū)之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產(chǎn)業(yè)園（以下簡稱“五礦產(chǎn)業(yè)園”）。作為園區(qū)副總經(jīng)理，李兵一直負責地產(chǎn)板塊的運營。他說，自己眼見著這個城市的興起與發(fā)展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。
“他們遲早會發(fā)現(xiàn)，地價便宜是沒有用的。”李兵告訴《中國企業(yè)家》。
除去營口，本刊記者近期還深入貴陽、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應之后的房地產(chǎn)市場，卻發(fā)現(xiàn)真實情況與市場上公開發(fā)表的亢奮言論背道而馳。
在這些三、四線城市，房地產(chǎn)利潤已經(jīng)一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經(jīng)過剩，但國土部門還在督促開發(fā)商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度放量。面對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現(xiàn)狀，地產(chǎn)商們隨時有可能成為出局者。
營口的矛盾
動車到達遼寧營口時已近深夜，這里距離市區(qū)20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現(xiàn)在已經(jīng)到施工的季節(jié)了，但這些項目到現(xiàn)在都沒再開工�！背鲎廛噹煾等滩蛔〕雎暋�
翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū)，李兵也坦陳整個營口的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，所有房企都在放緩投資，“我們的項目節(jié)奏也會放慢，這是肯定的�！�
當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產(chǎn)業(yè)基地則是營口地產(chǎn)行業(yè)的“重災區(qū)”。五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)模總量逾50萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高級管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產(chǎn)品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經(jīng)報出低于3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000余萬元。
“媒體所說的‘鬼城’，其實指的就是沿海產(chǎn)業(yè)基地這里�！睆睦畋霓k公室可以俯瞰產(chǎn)業(yè)基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數(shù)項目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來尚未開發(fā)的土地點綴其中。
6年前，五礦簽約來到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個新區(qū)，給人的感覺是很絕望的�！崩畋f，正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優(yōu)惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。
五礦將園區(qū)按照“433”的比例進行規(guī)劃：40％的產(chǎn)業(yè)用地，30％的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產(chǎn)業(yè)園分三期開發(fā)，一期占地7平方公里，商住項目規(guī)劃建筑面積逾150萬平米。
李兵一直堅持，應該由產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)來發(fā)展。像沿海產(chǎn)業(yè)基地這樣的新城區(qū)，人口基數(shù)為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產(chǎn)業(yè)帶來就業(yè)人口，進而帶動第三產(chǎn)業(yè)興起。整個區(qū)域盤活之后，順勢可以進行住宅開發(fā)。
2008年金融危機讓園區(qū)的發(fā)展停頓過一段時間，五礦產(chǎn)業(yè)園在2009年全速啟動。園區(qū)首先進行“七通一平”工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產(chǎn)業(yè)園加快招商引資。
“我們招商引資的速度很快，有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議�！崩畋嬖V《中國企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺灣紅葉風電項目，以及后來的知名企業(yè)河北東旭集團。
五礦很忙：為促進園區(qū)招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發(fā)商以及物業(yè)服務商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當?shù)仃P系充當“掮客”——為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對接穿針引線。
2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規(guī)劃建筑面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，“我們當時想每5萬平米一個節(jié)奏滾動下去。”李兵說。
但是，五礦產(chǎn)業(yè)園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過大環(huán)境的變化。
4萬億救市政策在令中國經(jīng)濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產(chǎn)投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，后者則使得一線城市土地市場價格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年，“對于我們這種中型企業(yè)來說，一線城市已經(jīng)拿不到土地了�！币晃槐本﹪Y房企高管告訴《中國企業(yè)家》，“只能到三、四線城市去尋找機會�！�
土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發(fā)商一拍即合。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2009年-2012年，營口市轄區(qū)累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營口的七成。
如今，所謂以產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資的比例達到5年來峰值：29.38%。
“說實話，在過去幾年時間里，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規(guī)模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。”李兵有些激動，“這就是營口的根本問題�！�
2012年10月，一份由易居中國出具的《中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調(diào)查，營口深陷“鬼城”的負面新聞之中。
“我們有一個項目已經(jīng)談了很久，已經(jīng)到臨門一腳的時候，”李兵告訴《中國企業(yè)家》，“晚上看到了相關新聞，對方當時就猶豫了�！�
產(chǎn)業(yè)從來不會跟著房地產(chǎn)走，如今卻還要被其拖累。至少在外人看來，營口投資環(huán)境已經(jīng)急轉直下。
“鉑海岸一期30多萬平米的住宅，我們預計要做四五年，過程中也不會再去盲目地開工�！崩畋嬖V本刊，鉑海灣項目也要調(diào)整，原來要開20萬平米，現(xiàn)在也要降下來，搶著入市一點好處也沒有。
沿海產(chǎn)業(yè)基地在售的19個住宅項目，規(guī)劃建筑總量逾500萬平米，而營口市區(qū)只有不到70萬的常駐人口，每年會產(chǎn)生固定的改善性需求群體。即使如此，李兵認為這批積累的存量至少3-5年才可以消化掉。
淘金，還是淘汰？
央企五礦還可以“扛”下去，但沿海產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)有房企走到懸崖的邊緣。
去年年底，沿海產(chǎn)業(yè)基地的標志性項目、毗鄰奧體中心的星匯·奧城，因延期交盤而引致業(yè)主大規(guī)模維權上訪事件。
星匯·奧城一度是沿海產(chǎn)業(yè)基地賣得最好的項目，曾創(chuàng)下營口日成交紀錄。但是當記者推開項目售樓處大門時，發(fā)現(xiàn)并無一個看房者，只有前臺坐著幾個銷售人員。售樓大廳里的燈甚至都沒有全部打開。看到有人進來，有的售樓人員覺得很奇怪，有人甚至連頭都沒有抬起來。
“我們的老板到南方融資去了，現(xiàn)在不方便接受采訪�！表椖咳藛T如是說。
匯鑫集團是浙江500強民營企業(yè)，董事長張重良是最早一批下海經(jīng)商的江浙企業(yè)家，靠舊城改造起家。
但營口項目卻是由張重良的兒子、集團內(nèi)稱為“少帥”的張望進行操盤�！八赣H可能是想讓他在這邊鍛煉一下�！币晃粻I口本地房企代理商告訴《中國企業(yè)家》，張望應該是1984年生人，現(xiàn)在也不滿30歲。
2009年11月，張望以總價2.25億元競得沿海產(chǎn)業(yè)基地奧體中心附近44.45萬平米的土地，后來分別被打造成營口國際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項目，規(guī)劃建筑面積總量逾160萬平米。
“這位匯鑫集團少帥是開著市值800萬的賓利來到營口的，還帶來了自己在浙江的推廣團隊�！鄙鲜龇科蟠砩瘫硎�，張望為了讓項目一炮打響，還策劃了一場眾星云集的星匯·奧城演唱會，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來到現(xiàn)場。
彼時星匯·奧城與國際商城兩個項目聯(lián)動齊開，據(jù)說一年的推廣費用就高達4500萬。這在當?shù)胤Q得上大手筆。由于供給過剩，營口房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短，人力成本又偏高，所以在營口開發(fā)住宅項目利潤空間并不高，宣傳一般都是小打小鬧。
營口開發(fā)商可以分為三類：本地房企、全國一線房企以及外地中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。本地房企最了解營口居民的購房偏好，所獲得的項目具有明顯的地理優(yōu)勢，而且項目規(guī)模一般較小，習慣打持久戰(zhàn)；而全國大型房企如保利、恒大則實力雄厚，無論是資金還是項目運作，都有著中小房企無可比擬的優(yōu)勢。但情況最為復雜的，是那些被低地價吸引進來的、背景各異的外地開發(fā)商。
繼匯鑫集團之后，營口政府還引入一家名為西藏藏業(yè)集團的企業(yè)。這家資信不明的企業(yè)在沿海產(chǎn)業(yè)基地三盤齊開，總投資規(guī)模據(jù)稱高達17億。這些企業(yè)或是資質(zhì)有限，或是經(jīng)驗不足，甚至資金實力不夠，他們是來到營口的“淘金者”。
如果房地產(chǎn)形勢一片大好，他們大多不會空手而歸。然而，2011年冬天，“史上最嚴厲”樓市調(diào)控傳導至營口�！八募径仁菭I口傳統(tǒng)的銷售淡季，在這個時候市場發(fā)生震蕩，雙重因素疊加之下，（銷售率）就下來了�！崩畋嬖V本刊。不過，最初營口的房地產(chǎn)圈并沒有意識到市場會再也緩不過勁兒來，“但之后整個2012年都是一個調(diào)整期。”
西藏藏業(yè)集團旗下“泊心灣”最先傳出延期交房的消息。緊接著就是星匯·奧城，原計劃2012年6月交房的第一批期房被一再推遲交付。
“可能當時他們的資金就出現(xiàn)了問題。我曾聽說，張望感嘆以這兩個項目建設的進度，是可以將地上建筑物進行抵押貸款的。但是在營口卻行不通�！鄙鲜龇科蟠砩虒Α吨袊髽I(yè)家》說，“因為銀行的開發(fā)貸早就停止了。”
后來，星匯·奧城在網(wǎng)站上刊出《致廣大星匯奧城業(yè)主的一封信》，聲稱延期交房是因為工程建筑原因，而不是資金斷裂。同時，星匯·奧城還承諾以每日按照合同金額的萬分之2.75的標準向業(yè)主做出補償，并計劃于今年5月1日交房。
事實上，星匯·奧城與國際商城兩個項目的土地，已經(jīng)抵押給信托公司為匯鑫集團在貴陽龍洞堡的BT項目進行融資。迄今為止，該信托產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)到第七期。為了融到更多的資金，這兩塊土地的評估值也一再調(diào)高。匯鑫集團在湖州地區(qū)的項目，也同樣進行信托抵押融資，并且行將到期。
營口曾經(jīng)是張望一展身手的機會，如今卻危機四伏�！八媲爸挥袃蓷l路，政府出面幫助他解決資金問題，或是找到合作方來接盤。”該代理商告訴本刊。
潛在危機
已經(jīng)有越來越多的研究機構關注三、四線城市的房地產(chǎn)供給過量問題。官方數(shù)據(jù)顯示，2009-2012年期間，營口商品房年均成交量逾500萬平米。以此計算，同一時期營口放量供應的9000萬平米住宅用地被消化掉還需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵義，已經(jīng)推向市場的樓盤住宅建筑面積總量超過3000萬平米，按照遵義年均銷售量在200萬平米左右推算，遵義市存量住宅消化期也要15年。
近幾年迅速發(fā)展的貴州省，省會貴陽的超級大盤之間，省內(nèi)第一、二大城市貴陽與遵義之間一直在進行一場爭奪購房者的較量。由于過量供給，貴陽房價“跌跌不休”，主城區(qū)的“全國第一大盤”花果園近期再度報出低于4000元/平米的房價。遵義市的主城區(qū)新盤均價卻高于這一標準，這直接導致貴州地區(qū)出現(xiàn)市縣房價高出省會主城區(qū)價格的怪象。
“貴陽的超級大盤低價傾銷，已經(jīng)影響遵義的房地產(chǎn)市場�！辟F陽商校房地產(chǎn)研究主任朱華告訴《中國企業(yè)家》。朱在遵義參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，同時活躍在貴陽的房地產(chǎn)圈內(nèi)，“貴陽的項目至少奪走了遵義市區(qū)15%的客戶群”。
他說，不久之前，這邊的開發(fā)商之間有過一次討論：貴陽與遵義，在將來會不會成為因放量供給而崩盤的代表城市？房地產(chǎn)商們認為，現(xiàn)在的三、四線城市房地產(chǎn)供大于求已成普遍態(tài)勢，并不存在高房價的情況，他們并不愿意把自己與鄂爾多斯(600295,股吧)相提并論。但實際上，供求失衡的潛在危機已經(jīng)令開發(fā)商們很緊張了。
與貴陽、遵義不可持續(xù)的房地產(chǎn)市場發(fā)展方式相比，至少營口一直在試圖發(fā)展產(chǎn)業(yè)，讓房地產(chǎn)有所依托。
四線城市的規(guī)模與屬性卻制約著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。李兵認為，園區(qū)簽約企業(yè)遲遲不能投產(chǎn)落地的主要因素在于，四線城市的金融環(huán)境遠遠不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。在他看來，這些企業(yè)多少都會期待能夠在當?shù)孬@得信貸支持，但是進駐營口的都是銀行的分支機構，權力以及信貸額度都非常有限。
目前，五礦產(chǎn)業(yè)園的招商引資方向已經(jīng)做出了一些調(diào)整。“我們現(xiàn)在會優(yōu)先選擇一些自籌資金能力比較強的企業(yè)，比如那些符合國家金融支持政策的產(chǎn)業(yè)。”李兵告訴本刊，“寧愿慢一點，否則土地出讓出去，企業(yè)卻進不來，到時候更被動�！�
近期五礦產(chǎn)業(yè)園還將以土地作為出資，與一家來自黑龍江的企業(yè)合作溫泉養(yǎng)生項目，這些能夠帶來人流的產(chǎn)業(yè)也是五礦目前招商引資的對象。遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地副主任趙錦明告訴《中國企業(yè)家》，除去原有計劃招商的產(chǎn)業(yè)之外，五礦產(chǎn)業(yè)園還將引入服務性產(chǎn)業(yè)。
人員的流入與整個行政區(qū)域的吸引力有關，這并非一人之力。李兵表示，他們理想中的人口規(guī)模是3萬-5萬人。但現(xiàn)在即使已經(jīng)簽約的17個企業(yè)都落地投產(chǎn)，也不到1萬人。如果指望著這幾千人來形成園區(qū)消費的自循環(huán)，那是不可能的。無論如何，企業(yè)個體的發(fā)展終歸要依附于大環(huán)境，“我們很希望營口能再度得到中央政府的重視。要知道有些人的嗅覺很靈敏�！崩畋钠诖軣o奈。
采訪過程中，記者曾與貴陽、遵義以及營口的房企高管談及這幾個城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與特點。饒有趣味的是，遵義的開發(fā)商認為貴陽花果園這樣的項目“玩得太大”，而營口的房企又對遵義保利這種將1500萬平米體量的大盤建在一個空城之上的做法表示費解，“他們憑借什么呢？”
如果營口模式走不下去，那么純粹做房地產(chǎn)的開發(fā)商又將如何？本地潛在的購房需求在短時間內(nèi)被過度透支之后，房企又到哪里去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個個黑暗的窗口罷了。
“其實很難為這種形式的房地產(chǎn)危機做一個定義。這的確不同于鄂爾多斯式的高價崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅�！鄙鲜鰜碜员本┑姆科蟾吖苷J為，正如1937年以后的經(jīng)濟危機，都不會比大蕭條時代更嚴重。所以后來才會有“Recession”(衰退)這個詞，現(xiàn)在將之用在三、四線房地產(chǎn)行業(yè)或許會更準確一些
經(jīng)歷了2012年土地市場的持續(xù)低迷后，新一輪城鎮(zhèn)化適時地為市場注射了一劑強心針。已經(jīng)有人算過一筆賬，4億人、40萬億投資——近期由發(fā)改委主導的《促進城鎮(zhèn)化健康發(fā)展規(guī)劃2011-2020年》初稿編制完成，規(guī)劃中提及這一輪城鎮(zhèn)化將拉動40萬億投資，涉及20多個城市群，180多個地級市，1萬多個城鎮(zhèn)，以及4億新增城鎮(zhèn)人口。
地方政府趁勢而起，從地級市到省會城市，各種產(chǎn)業(yè)園、城市新區(qū)以及城市帶規(guī)劃層出不窮。各級官員四處奔走，招商引資與土地出讓同步并舉。上一輪4萬億救市計劃所造成的三、四線城市土地出讓過剩的后遺癥尚未解決，新一輪巨量土地供應狂潮已經(jīng)席卷而至。朦朧心靜
開發(fā)商們摩拳擦掌，準備分享房地產(chǎn)行業(yè)最后一場饕餮盛宴�！斑@或許是房企們最后一輪機會。”首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光在一次會議上如是說，他認為房企們應研究如何將地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)相結合，在這一輪城鎮(zhèn)化過程中尋機擴張。
但劉曉光應該不會想到，在距離北京不遠的遼寧營口，他的老部下李兵在沿海產(chǎn)業(yè)基地經(jīng)營地產(chǎn)已經(jīng)6年，如今卻走得步履艱難。
沿海產(chǎn)業(yè)基地是遼寧省“五點一線”沿海經(jīng)濟帶園區(qū)之一，最初建立在一片廢棄的鹽田和灘涂之上。2007年，五礦集團在這里圈下30平方公里土地，成立了五礦（營口）產(chǎn)業(yè)園（以下簡稱“五礦產(chǎn)業(yè)園”）。作為園區(qū)副總經(jīng)理，李兵一直負責地產(chǎn)板塊的運營。他說，自己眼見著這個城市的興起與發(fā)展，卻阻擋不了它漸漸走向蕭條。
“他們遲早會發(fā)現(xiàn)，地價便宜是沒有用的。”李兵告訴《中國企業(yè)家》。
除去營口，本刊記者近期還深入貴陽、遵義等中西部城市，了解這些城市巨量土地供應之后的房地產(chǎn)市場，卻發(fā)現(xiàn)真實情況與市場上公開發(fā)表的亢奮言論背道而馳。
在這些三、四線城市，房地產(chǎn)利潤已經(jīng)一降再降，但新盤依舊不斷入市；供給已經(jīng)過剩，但國土部門還在督促開發(fā)商們抓緊開工……只要還有人肯出資，地方政府決不會吝嗇再度放量。面對利潤空間與市場份額被無限壓縮的現(xiàn)狀，地產(chǎn)商們隨時有可能成為出局者。
營口的矛盾
動車到達遼寧營口時已近深夜，這里距離市區(qū)20多公里，沿途不時可以看到未完工的樓盤佇立在黑暗中，“現(xiàn)在已經(jīng)到施工的季節(jié)了，但這些項目到現(xiàn)在都沒再開工�！背鲎廛噹煾等滩蛔〕雎暋�
翌日，在五礦豪生大酒店20層辦公區(qū)，李兵也坦陳整個營口的環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化，所有房企都在放緩投資，“我們的項目節(jié)奏也會放慢，這是肯定的�！�
當?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)顯示，2012年營口住宅新開工面積為772.60萬平米，較去年同比下降了34.50%。沿海產(chǎn)業(yè)基地則是營口地產(chǎn)行業(yè)的“重災區(qū)”。五礦在沿海產(chǎn)業(yè)基地有兩個住宅項目：鉑海岸與鉑海灣，一期建筑規(guī)模總量逾50萬平米。鉑海岸目標客戶是五礦產(chǎn)業(yè)園入園企業(yè)的中高級管理層，鉑海灣則負責吸引本地高端客戶群，產(chǎn)品以別墅、洋房為主。兩個項目總計投入3億元左右，但目前銷售回籠的資金尚不足覆蓋所投入的成本。尤其是2012年開盤的鉑海岸項目，雖然小高層項目已經(jīng)報出低于3000元/平米的低價，但目前成交金額不過6000余萬元。
“媒體所說的‘鬼城’，其實指的就是沿海產(chǎn)業(yè)基地這里�！睆睦畋霓k公室可以俯瞰產(chǎn)業(yè)基地全貌：即使是白天，整個基地也四顧無人，有些項目的塔吊還在操作，但大多數(shù)項目都安靜得仿佛不存在，部分圈起來尚未開發(fā)的土地點綴其中。
6年前，五礦簽約來到這片還是鹽堿地的地方。“在一片空地上憑空建一個新區(qū)，給人的感覺是很絕望的�！崩畋f，正因如此五礦可以獲得眾多優(yōu)惠政策：除去巨幅的低成本土地之外，地方政府還為其提供了相當優(yōu)惠的稅收政策。這意味著，一旦成功引入企業(yè)落戶園區(qū)，五礦不僅能從入園企業(yè)身上獲得土地運營收益，還可以獲得服務性收入。
五礦將園區(qū)按照“433”的比例進行規(guī)劃：40％的產(chǎn)業(yè)用地，30％的商業(yè)和居住用地，其余30%則為市政配套工程。產(chǎn)業(yè)園分三期開發(fā)，一期占地7平方公里，商住項目規(guī)劃建筑面積逾150萬平米。
李兵一直堅持，應該由產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)來發(fā)展。像沿海產(chǎn)業(yè)基地這樣的新城區(qū)，人口基數(shù)為零。只能通過招商引資的方式，通過引入產(chǎn)業(yè)帶來就業(yè)人口，進而帶動第三產(chǎn)業(yè)興起。整個區(qū)域盤活之后，順勢可以進行住宅開發(fā)。
2008年金融危機讓園區(qū)的發(fā)展停頓過一段時間，五礦產(chǎn)業(yè)園在2009年全速啟動。園區(qū)首先進行“七通一平”工程，先期投資達到20多個億。與此同時，五礦產(chǎn)業(yè)園加快招商引資。
“我們招商引資的速度很快，有17家企業(yè)先后與五礦簽署了入園協(xié)議�！崩畋嬖V《中國企業(yè)家》。這中間包括了早期簽約企業(yè)如臺灣紅葉風電項目，以及后來的知名企業(yè)河北東旭集團。
五礦很忙：為促進園區(qū)招商引資順利推進，它同時扮演著土地一級開發(fā)商以及物業(yè)服務商的角色；它既可以是入園企業(yè)的房東，又可以是他們的合作伙伴；甚至，五礦還要利用自己在當?shù)仃P系充當“掮客”——為入園企業(yè)與政府、銀行之間的對接穿針引線。
2010年下半年，五礦·鉑海岸住宅項目開工建設。鉑海岸項目規(guī)劃建筑面積34.98萬平米，其中一期10.2萬平米，“我們當時想每5萬平米一個節(jié)奏滾動下去。”李兵說。
但是，五礦產(chǎn)業(yè)園自己的“小算盤”打得再精，也抵不過大環(huán)境的變化。
4萬億救市政策在令中國經(jīng)濟再度起飛的同時，也使地方政府基礎設施建設與房地產(chǎn)投資熱情被一齊點燃。前者直接導致地方政府財政支出年年增長，后者則使得一線城市土地市場價格節(jié)節(jié)攀升。到了2009年，“對于我們這種中型企業(yè)來說，一線城市已經(jīng)拿不到土地了�！币晃槐本﹪Y房企高管告訴《中國企業(yè)家》，“只能到三、四線城市去尋找機會�！�
土地出讓熱情高漲的三、四線城市與被擠出一線城市的開發(fā)商一拍即合。根據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)，2009年-2012年，營口市轄區(qū)累計出讓住宅用地逾9000萬平米。在其選擇的全國一線至三四線300個城市中，營口市土地出讓面積位居第四，亦是TOP10排名中唯一一個四線城市。其它因巨量土地供應而知名的南通、佛山甚至貴陽等地，出讓的住宅用地規(guī)劃建筑面積也都還不到營口的七成。
如今，所謂以產(chǎn)業(yè)帶動地產(chǎn)的理念早已被市場所顛覆。2007-2012年，營口住宅投資從22.84億元上升至240.40億元，5年間增長逾十倍，而扣除掉房地產(chǎn)投資后的全市固定資產(chǎn)投資總額5年間增長還不到2倍。2011年，營口房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資的比例達到5年來峰值：29.38%。
“說實話，在過去幾年時間里，營口城市的升級過分依靠土地財政，大規(guī)模土地出讓的結果就是導致城市升級的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)的速度。”李兵有些激動，“這就是營口的根本問題�！�
2012年10月，一份由易居中國出具的《中國城市房地產(chǎn)市場風險排行榜》TOP50的名單之中，營口赫然在列。隨即媒體展開調(diào)查，營口深陷“鬼城”的負面新聞之中。
“我們有一個項目已經(jīng)談了很久，已經(jīng)到臨門一腳的時候，”李兵告訴《中國企業(yè)家》，“晚上看到了相關新聞，對方當時就猶豫了�！�
產(chǎn)業(yè)從來不會跟著房地產(chǎn)走，如今卻還要被其拖累。至少在外人看來，營口投資環(huán)境已經(jīng)急轉直下。
“鉑海岸一期30多萬平米的住宅，我們預計要做四五年，過程中也不會再去盲目地開工�！崩畋嬖V本刊，鉑海灣項目也要調(diào)整，原來要開20萬平米，現(xiàn)在也要降下來，搶著入市一點好處也沒有。
沿海產(chǎn)業(yè)基地在售的19個住宅項目，規(guī)劃建筑總量逾500萬平米，而營口市區(qū)只有不到70萬的常駐人口，每年會產(chǎn)生固定的改善性需求群體。即使如此，李兵認為這批積累的存量至少3-5年才可以消化掉。
淘金，還是淘汰？
央企五礦還可以“扛”下去，但沿海產(chǎn)業(yè)基地已經(jīng)有房企走到懸崖的邊緣。
去年年底，沿海產(chǎn)業(yè)基地的標志性項目、毗鄰奧體中心的星匯·奧城，因延期交盤而引致業(yè)主大規(guī)模維權上訪事件。
星匯·奧城一度是沿海產(chǎn)業(yè)基地賣得最好的項目，曾創(chuàng)下營口日成交紀錄。但是當記者推開項目售樓處大門時，發(fā)現(xiàn)并無一個看房者，只有前臺坐著幾個銷售人員。售樓大廳里的燈甚至都沒有全部打開。看到有人進來，有的售樓人員覺得很奇怪，有人甚至連頭都沒有抬起來。
“我們的老板到南方融資去了，現(xiàn)在不方便接受采訪�！表椖咳藛T如是說。
匯鑫集團是浙江500強民營企業(yè)，董事長張重良是最早一批下海經(jīng)商的江浙企業(yè)家，靠舊城改造起家。
但營口項目卻是由張重良的兒子、集團內(nèi)稱為“少帥”的張望進行操盤�！八赣H可能是想讓他在這邊鍛煉一下�！币晃粻I口本地房企代理商告訴《中國企業(yè)家》，張望應該是1984年生人，現(xiàn)在也不滿30歲。
2009年11月，張望以總價2.25億元競得沿海產(chǎn)業(yè)基地奧體中心附近44.45萬平米的土地，后來分別被打造成營口國際商城（HOPSCA）綜合體和星匯·奧城住宅項目，規(guī)劃建筑面積總量逾160萬平米。
“這位匯鑫集團少帥是開著市值800萬的賓利來到營口的，還帶來了自己在浙江的推廣團隊�！鄙鲜龇科蟠砩瘫硎�，張望為了讓項目一炮打響，還策劃了一場眾星云集的星匯·奧城演唱會，央視主持人董卿、知名歌手如張信哲等人都來到現(xiàn)場。
彼時星匯·奧城與國際商城兩個項目聯(lián)動齊開，據(jù)說一年的推廣費用就高達4500萬。這在當?shù)胤Q得上大手筆。由于供給過剩，營口房價一直處于平穩(wěn)狀態(tài)，再加上東北地區(qū)施工季節(jié)比較短，人力成本又偏高，所以在營口開發(fā)住宅項目利潤空間并不高，宣傳一般都是小打小鬧。
營口開發(fā)商可以分為三類：本地房企、全國一線房企以及外地中小型房地產(chǎn)開發(fā)商。本地房企最了解營口居民的購房偏好，所獲得的項目具有明顯的地理優(yōu)勢，而且項目規(guī)模一般較小，習慣打持久戰(zhàn)；而全國大型房企如保利、恒大則實力雄厚，無論是資金還是項目運作，都有著中小房企無可比擬的優(yōu)勢。但情況最為復雜的，是那些被低地價吸引進來的、背景各異的外地開發(fā)商。
繼匯鑫集團之后，營口政府還引入一家名為西藏藏業(yè)集團的企業(yè)。這家資信不明的企業(yè)在沿海產(chǎn)業(yè)基地三盤齊開，總投資規(guī)模據(jù)稱高達17億。這些企業(yè)或是資質(zhì)有限，或是經(jīng)驗不足，甚至資金實力不夠，他們是來到營口的“淘金者”。
如果房地產(chǎn)形勢一片大好，他們大多不會空手而歸。然而，2011年冬天，“史上最嚴厲”樓市調(diào)控傳導至營口�！八募径仁菭I口傳統(tǒng)的銷售淡季，在這個時候市場發(fā)生震蕩，雙重因素疊加之下，（銷售率）就下來了�！崩畋嬖V本刊。不過，最初營口的房地產(chǎn)圈并沒有意識到市場會再也緩不過勁兒來，“但之后整個2012年都是一個調(diào)整期。”
西藏藏業(yè)集團旗下“泊心灣”最先傳出延期交房的消息。緊接著就是星匯·奧城，原計劃2012年6月交房的第一批期房被一再推遲交付。
“可能當時他們的資金就出現(xiàn)了問題。我曾聽說，張望感嘆以這兩個項目建設的進度，是可以將地上建筑物進行抵押貸款的。但是在營口卻行不通�！鄙鲜龇科蟠砩虒Α吨袊髽I(yè)家》說，“因為銀行的開發(fā)貸早就停止了。”
后來，星匯·奧城在網(wǎng)站上刊出《致廣大星匯奧城業(yè)主的一封信》，聲稱延期交房是因為工程建筑原因，而不是資金斷裂。同時，星匯·奧城還承諾以每日按照合同金額的萬分之2.75的標準向業(yè)主做出補償，并計劃于今年5月1日交房。
事實上，星匯·奧城與國際商城兩個項目的土地，已經(jīng)抵押給信托公司為匯鑫集團在貴陽龍洞堡的BT項目進行融資。迄今為止，該信托產(chǎn)品發(fā)行已經(jīng)到第七期。為了融到更多的資金，這兩塊土地的評估值也一再調(diào)高。匯鑫集團在湖州地區(qū)的項目，也同樣進行信托抵押融資，并且行將到期。
營口曾經(jīng)是張望一展身手的機會，如今卻危機四伏�！八媲爸挥袃蓷l路，政府出面幫助他解決資金問題，或是找到合作方來接盤。”該代理商告訴本刊。
潛在危機
已經(jīng)有越來越多的研究機構關注三、四線城市的房地產(chǎn)供給過量問題。官方數(shù)據(jù)顯示，2009-2012年期間，營口商品房年均成交量逾500萬平米。以此計算，同一時期營口放量供應的9000萬平米住宅用地被消化掉還需要15年。
巧合的是，在中西部城市遵義，已經(jīng)推向市場的樓盤住宅建筑面積總量超過3000萬平米，按照遵義年均銷售量在200萬平米左右推算，遵義市存量住宅消化期也要15年。
近幾年迅速發(fā)展的貴州省，省會貴陽的超級大盤之間，省內(nèi)第一、二大城市貴陽與遵義之間一直在進行一場爭奪購房者的較量。由于過量供給，貴陽房價“跌跌不休”，主城區(qū)的“全國第一大盤”花果園近期再度報出低于4000元/平米的房價。遵義市的主城區(qū)新盤均價卻高于這一標準，這直接導致貴州地區(qū)出現(xiàn)市縣房價高出省會主城區(qū)價格的怪象。
“貴陽的超級大盤低價傾銷，已經(jīng)影響遵義的房地產(chǎn)市場�！辟F陽商校房地產(chǎn)研究主任朱華告訴《中國企業(yè)家》。朱在遵義參與工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，同時活躍在貴陽的房地產(chǎn)圈內(nèi)，“貴陽的項目至少奪走了遵義市區(qū)15%的客戶群”。
他說，不久之前，這邊的開發(fā)商之間有過一次討論：貴陽與遵義，在將來會不會成為因放量供給而崩盤的代表城市？房地產(chǎn)商們認為，現(xiàn)在的三、四線城市房地產(chǎn)供大于求已成普遍態(tài)勢，并不存在高房價的情況，他們并不愿意把自己與鄂爾多斯(600295,股吧)相提并論。但實際上，供求失衡的潛在危機已經(jīng)令開發(fā)商們很緊張了。
與貴陽、遵義不可持續(xù)的房地產(chǎn)市場發(fā)展方式相比，至少營口一直在試圖發(fā)展產(chǎn)業(yè)，讓房地產(chǎn)有所依托。
四線城市的規(guī)模與屬性卻制約著產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。李兵認為，園區(qū)簽約企業(yè)遲遲不能投產(chǎn)落地的主要因素在于，四線城市的金融環(huán)境遠遠不能滿足企業(yè)發(fā)展的需要。在他看來，這些企業(yè)多少都會期待能夠在當?shù)孬@得信貸支持，但是進駐營口的都是銀行的分支機構，權力以及信貸額度都非常有限。
目前，五礦產(chǎn)業(yè)園的招商引資方向已經(jīng)做出了一些調(diào)整。“我們現(xiàn)在會優(yōu)先選擇一些自籌資金能力比較強的企業(yè)，比如那些符合國家金融支持政策的產(chǎn)業(yè)。”李兵告訴本刊，“寧愿慢一點，否則土地出讓出去，企業(yè)卻進不來，到時候更被動�！�
近期五礦產(chǎn)業(yè)園還將以土地作為出資，與一家來自黑龍江的企業(yè)合作溫泉養(yǎng)生項目，這些能夠帶來人流的產(chǎn)業(yè)也是五礦目前招商引資的對象。遼寧沿海產(chǎn)業(yè)基地副主任趙錦明告訴《中國企業(yè)家》，除去原有計劃招商的產(chǎn)業(yè)之外，五礦產(chǎn)業(yè)園還將引入服務性產(chǎn)業(yè)。
人員的流入與整個行政區(qū)域的吸引力有關，這并非一人之力。李兵表示，他們理想中的人口規(guī)模是3萬-5萬人。但現(xiàn)在即使已經(jīng)簽約的17個企業(yè)都落地投產(chǎn)，也不到1萬人。如果指望著這幾千人來形成園區(qū)消費的自循環(huán)，那是不可能的。無論如何，企業(yè)個體的發(fā)展終歸要依附于大環(huán)境，“我們很希望營口能再度得到中央政府的重視。要知道有些人的嗅覺很靈敏�！崩畋钠诖軣o奈。
采訪過程中，記者曾與貴陽、遵義以及營口的房企高管談及這幾個城市房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀與特點。饒有趣味的是，遵義的開發(fā)商認為貴陽花果園這樣的項目“玩得太大”，而營口的房企又對遵義保利這種將1500萬平米體量的大盤建在一個空城之上的做法表示費解，“他們憑借什么呢？”
如果營口模式走不下去，那么純粹做房地產(chǎn)的開發(fā)商又將如何？本地潛在的購房需求在短時間內(nèi)被過度透支之后，房企又到哪里去尋找新的客戶群？即便找到，那些銷售出去的住宅在夜晚也只是一個個黑暗的窗口罷了。
“其實很難為這種形式的房地產(chǎn)危機做一個定義。這的確不同于鄂爾多斯式的高價崩盤模式，而是一種不斷擠壓式的泡沫破滅�！鄙鲜鰜碜员本┑姆科蟾吖苷J為，正如1937年以后的經(jīng)濟危機，都不會比大蕭條時代更嚴重。所以后來才會有“Recession”(衰退)這個詞，現(xiàn)在將之用在三、四線房地產(chǎn)行業(yè)或許會更準確一些
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