應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商模式進(jìn)行
全面反思
——《上海證券報(bào)》2007年3月29日封5版
時(shí)寒冰

房價(jià)持續(xù)上漲，連續(xù)兩次調(diào)控都未能阻擋住其上漲的步伐，在北京、深圳等地，甚至出現(xiàn)了越調(diào)控漲速越快的情況。住房問題被民眾稱為新“三座大山”之一。那么，這一切問題的根源在哪里呢？
世界發(fā)達(dá)國家對(duì)住房有一個(gè)大致相同的態(tài)度和立場(chǎng)，即政府對(duì)住房問題負(fù)有不可推卸的責(zé)任。這一點(diǎn)從一些國家的法律規(guī)定中可以清晰地看出來：
在英國，1919年，英國頒布了《阿迪遜法》（又稱《住房和城鎮(zhèn)規(guī)劃法》），明確規(guī)定：解決住房問題屬于公共事物，政府應(yīng)對(duì)公共住房建房提供支持。資料顯示，在1946－1951年間，英國政府負(fù)責(zé)建造的房屋總量高達(dá)全國建房總量的78％，由于政府的努力，住房短缺問題以最快的速度得到解決。
在荷蘭，早在1901年荷蘭就頒布了《住房法》，明確規(guī)定：政府應(yīng)為公共住房建設(shè)提供補(bǔ)貼和制定建筑規(guī)范，政府在住房市場(chǎng)中扮演決定性的角色。其憲法中更是強(qiáng)調(diào)，“提供充足住房”是政府的責(zé)任。1974年，荷蘭又頒布了《租房與補(bǔ)貼白皮書》，強(qiáng)調(diào)“住房政策的目標(biāo)就是為低收入階層提供合適的住房”。依據(jù)法律規(guī)定，荷蘭政府共建造了239.36萬套公共住房，這一數(shù)字在人口不多的荷蘭是相當(dāng)驚人的。
在美國，1937年，美國聯(lián)邦政府出臺(tái)了《住房法案》，授權(quán)地方政府成立公共住房委員會(huì)負(fù)責(zé)低收入家庭的公共住房建設(shè)，居住者只需支付較低的房租。 1949年，美國修訂的《住房法》批準(zhǔn)政府建造公共住房，美國建造了大約130萬套公共住房，這些住房絕大部分建造在市中心，而不是像我國的經(jīng)濟(jì)適用房那樣建造在偏僻的城外。隨后，美國又陸續(xù)頒布了諸如《住房和城市發(fā)展法》、《住房和社區(qū)發(fā)展法》等法律，住房的公共特性因此得到保證。
顯然，政府對(duì)住房公共產(chǎn)品特性的足夠重視是問題的根本。1998年，我國發(fā)布了《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（簡稱23號(hào)文），明確“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”。按照23號(hào)文制定的住房供應(yīng)體系，城市80％以上的家庭是由政府向他們供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房，而不是開發(fā)商建造的商品房，開發(fā)商建造的商品房只占大約10％。
23號(hào)文的總體思想與西方國家一樣，強(qiáng)調(diào)了住房的公共產(chǎn)品特性，也強(qiáng)調(diào)了政府的責(zé)任。如果依照這一思路走下去，我國房價(jià)絕不會(huì)到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建設(shè)部起草的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（簡稱18號(hào)文），把經(jīng)濟(jì)適用房由“住房供應(yīng)主體”換成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，同時(shí)，把房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”的“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”。從此，住房供應(yīng)基本落入了開發(fā)商手中。房地產(chǎn)商們聞聽18號(hào)文內(nèi)容后欣喜若狂、彈冠相慶。地產(chǎn)大鱷潘石屹聞聽激動(dòng)地說：“都是利好消息，只要讀懂了這個(gè)通知，房地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)很高興的�！保ㄔ斠娦氯A社《瞭望東方周刊》沈曉杰文《房地產(chǎn)業(yè)成暴富制造器 八年房改為何催生社會(huì)不公》)。
正是從18號(hào)文起，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱，房價(jià)開始飛速上漲，開發(fā)商憑借對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房開發(fā)和建房土地使用權(quán)的雙重壟斷，迅速成為一個(gè)暴富的群體。與西方國家集規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商不同，我國的許多連自有資金都非常少的開發(fā)商所扮演的只是一個(gè)“資源整合”的角色：規(guī)劃由規(guī)劃部門做，設(shè)計(jì)由設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)，工程施工有建筑企業(yè)負(fù)責(zé)。就是這一不付出實(shí)質(zhì)性勞動(dòng)的群體，依靠雙重壟斷地位不斷攫取財(cái)富，導(dǎo)致住房成為日益嚴(yán)重的民生問題。
從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度上看，開發(fā)商是批量生產(chǎn)，且更具有專業(yè)性，它建造的房屋成本應(yīng)該遠(yuǎn)低于個(gè)人建房和單位建房的成本，然而，開發(fā)商建造的住房在同品質(zhì)下房價(jià)卻高出個(gè)人建房和單位建房的一半左右，其根源在于住房供應(yīng)過分集中于開發(fā)商手中，形成了行業(yè)壟斷，市場(chǎng)競爭的作用失靈。雖然我國對(duì)房市進(jìn)行了兩次大的調(diào)控，但都未真正觸及開發(fā)商的壟斷地位，也未能以法律的形式強(qiáng)化政府在住房保障中的責(zé)任，這是房市調(diào)控未能取得明顯效果的根源。
商人的本性是逐利，把住房保障寄托在商人身上是非常可怕的。面對(duì)日益上漲的房價(jià)和民眾日益增加的憂慮，我們應(yīng)該對(duì)現(xiàn)在的開發(fā)商模式進(jìn)行全面反思。

屬于自己