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最近房產(chǎn)大鱷任志強(qiáng)又出語(yǔ)驚人：“不管是從土地的價(jià)格角度看，還是從資源控制角度看，包括居民的各種購(gòu)買(mǎi)能力，90平方米都是不合適的。全國(guó)一億九百萬(wàn)套住房，現(xiàn)有住房中，一億套以上的住房是平均67平方米，如果再生產(chǎn)這樣的小房子，在未來(lái)的二三十年，可能會(huì)限制所有人都必須要住小房。如果把原有資產(chǎn)加在其中，住房大概134平方米是合理戶型，86%的人在自己原有住房的基礎(chǔ)上，更換住房時(shí)只需要再購(gòu)房二十、三十、四十平方米就可以了�！� 我不久前寫(xiě)過(guò)一篇文章，分析中國(guó)人應(yīng)該住多大的房，其中以日本作為參照。1989 年日本的家庭平均住房面積為89.29 平米。而在1988年，以2003年的美元價(jià)值計(jì)算，日本人均ＧＤＰ達(dá)到兩萬(wàn)兩千多美元。中國(guó)現(xiàn)在的人均ＧＤＰ才一千多美元。怎么90平米就不適合了呢？日本的數(shù)據(jù)很有說(shuō)服力。因?yàn)槿毡竞椭袊?guó)同屬土地資源稀缺的人口密集國(guó)家，也同樣在能源上嚴(yán)重依賴(lài)進(jìn)口。同時(shí)，從各項(xiàng)社會(huì)指標(biāo)上看，日本人的日子過(guò)得相當(dāng)舒適，屬于宜居國(guó)家。任先生說(shuō)得不錯(cuò)。房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該著眼未來(lái)，不能盯著現(xiàn)在的生活水平，更不能盯著現(xiàn)在的中低生活水平，要為有錢(qián)了以后作準(zhǔn)備。1989 年的日本，人均收入按當(dāng)時(shí)的國(guó)際貨幣兌換率算，比美國(guó)還高，屬于最有錢(qián)的社會(huì)之一。怎么人家還住90平米呢？我們當(dāng)然都應(yīng)該相信明天會(huì)更好。但對(duì)未來(lái)的預(yù)期要合理。中國(guó)的人均ＧＤＰ要達(dá)到日本1989年的水平，怎么也得三十年。人家在這個(gè)水平上住90平米高高興興，我們一定要住134平米嗎？一般美國(guó)人計(jì)算，買(mǎi)房子花的錢(qián)，不要超過(guò)你家庭稅前收入的三倍，否則就可能不堪重負(fù)，影響生活質(zhì)量。中國(guó)人口密度大，住房消費(fèi)在家庭收入中的份額大一些。但是，在一些大都市，百平米的住房已經(jīng)要百萬(wàn)上下。購(gòu)買(mǎi)者的家庭收入，至少要在二三十萬(wàn)以上。這對(duì)大多數(shù)城市居民是不現(xiàn)實(shí)的。相反，如果是67平米，一般老百姓的購(gòu)買(mǎi)力還是有可能應(yīng)付的。中國(guó)的城市居民，不少人在住房消費(fèi)上太愛(ài)攀比，期待太高。其實(shí)住個(gè)67平米的房子，財(cái)政壓力小一些，生活未必不幸福。更重要的是，在住房上一味求大，其社會(huì)成本就非常高。這種成本最后反過(guò)頭來(lái)還得大家來(lái)分?jǐn)偂? 住房大有什么社會(huì)成本呢？首先，住房大，人口密度就低；一個(gè)大城市，就會(huì)不斷擴(kuò)張，使許多人被大房子擠到了郊區(qū)。第二，城市無(wú)限擴(kuò)展，人們通勤上班的距離越來(lái)越長(zhǎng)，造成交通擁擠，必然導(dǎo)致過(guò)多的地皮用來(lái)修路，搶了居住用地，抬起地價(jià)，進(jìn)一步造成房?jī)r(jià)飛漲。這一點(diǎn)，美國(guó)的有關(guān)研究已經(jīng)證實(shí)。第三，遠(yuǎn)距離通勤，一天大量的時(shí)間消耗在路上，回家后精疲力盡，家庭生活的時(shí)間減少，質(zhì)量降低，關(guān)照子女教育不夠，影響下一代的人口素質(zhì)。第四，交通壓力大，能源消耗也大。況且，大房子在取暖，制冷等方面，都將大大增加能源需求。中國(guó)石油嚴(yán)重依賴(lài)進(jìn)口，就更不宜在住房上進(jìn)行鋪張式的發(fā)展。去過(guò)日本的人大概都能體會(huì)，日本大都市住房小得驚人，乃至一個(gè)浴缸要設(shè)計(jì)成一個(gè)高高的桶式，人不能平躺，只能坐在其中，以節(jié)省空間。日本的農(nóng)村，則山清水秀，農(nóng)民開(kāi)著私人車(chē)，住著單體大房子，和美國(guó)人的住房條件也差不多。但是，年輕人還是大量往城市涌，追求那里的生活方式�？梢�(jiàn)，住房并不是決定生活質(zhì)量的唯一因素。日本的小房社會(huì)，比起美國(guó)的大房社會(huì)來(lái)有許多優(yōu)點(diǎn)。人口密集，公共生活多，公共交通發(fā)達(dá)方便。步行街多。市民習(xí)慣走路，有更多的運(yùn)動(dòng)。另外，房間小，冰箱也小，食品不儲(chǔ)存，家庭主婦常常天天買(mǎi)菜，食物新鮮精心。人更苗條，更健康，人均壽命也長(zhǎng)。一些美國(guó)的零售商十年前進(jìn)軍日本失敗，就是不能體會(huì)這種生活方式。我讀研究生時(shí)，一位美國(guó)教授挖苦美國(guó)的丑陋：大合子式的巨型超級(jí)市場(chǎng)，大房子，大SUV，大漢堡，結(jié)果是嚴(yán)重肥胖者遍地都是。我當(dāng)然不反對(duì)提高生活水平。但提高生活水平，可以是生活的更加精致，未必一定要生活得更加鋪張。住房何嘗不是如此。

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