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“目前，本土的不良資產(chǎn)處置商基本被擋在國有不良房地產(chǎn)資產(chǎn)包處理的門外，只能通過接手司法拍賣的小部分不良資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作，很難快速成長。” 　　　　　　李海林是以“爛尾樓”而獨樹一幟的。　　根據(jù)所謂的房地產(chǎn)“反周期理論”，李海林幾乎每次都在房地產(chǎn)低潮期“囤積”土地或拿到爛尾樓盤。　　據(jù)李海林稱，從去年開始，即有眾多上海樓盤涌到門前，“不過去年還不是時候，現(xiàn)在我們接觸的樓盤很多，正在考慮是否接下來�！� 　　其間，甚至有傳言稱，有國外某大型基金希望與東渡合作，而此中甚至也一度出現(xiàn)了投行大鱷摩根士丹利的身影。　　　　爛尾樓處置商　　“我們和摩根士丹利一直在談，已談判了近一兩年�！崩詈Ａ终f。　　據(jù)稱，摩根士丹利從信達(dá)資產(chǎn)公司收購的不良資產(chǎn)包包含150余個項目，在未處置的90余個項目中，爛尾樓達(dá)30多個。　　“目前摩根向東渡提交了3個項目，雙方正在談判。”有接近李海林的人士說。而有關(guān)談判的內(nèi)容，李海林在接受本報訪問時，并未詳盡透露。　　他只稱，可能由于股份的問題，比如摩根會要求絕對控股，而在爛尾樓市場頗有建樹的東渡，出于經(jīng)營和風(fēng)險方面的考量，在股份方面亦不愿讓步，故而談判步履維艱。　　據(jù)李透露，在房地產(chǎn)市場中，做爛尾樓的公司大有人在，不過以此作為細(xì)分市場的卻極為少數(shù)。而在房地產(chǎn)不良資產(chǎn)中，大多數(shù)的是透過銀行劃轉(zhuǎn)給四大資產(chǎn)管理公司，再由后者打包處置。小部分由銀行委托司法機(jī)構(gòu)拍賣，同時，由于資源資金量的門檻，目前，本土的不良資產(chǎn)處置商基本被擋在國有不良房地產(chǎn)資產(chǎn)包處理的門外，只能通過接手司法拍賣的小部分不良資產(chǎn)進(jìn)行運(yùn)作，很難快速成長。　　2001年，華融資產(chǎn)管理公司將108億不良資產(chǎn)打包出售給摩根為首的投資財團(tuán)，其后外資奔赴中國不良資產(chǎn)盛宴步伐加快。截至2004年三季度四大資產(chǎn)管理公司累計處置的825.27億元不良資產(chǎn)中，向外資出售428億元，與外資合作397億元，難覓民企身影。　　KTH基金管理公司董事總經(jīng)理王都在《經(jīng)濟(jì)》雜志撰文認(rèn)為，摩根以7億總代價獲得108億面值的不良資產(chǎn)，分四次支付，實際上第二次支付的時候7億就全部回收，剩下的錢全部變成利潤，換成美元匯出中國。　　“摩根是無本買賣�！蓖醵颊f，“應(yīng)鼓勵地方政府和民間企業(yè)參與不良資產(chǎn)處置行業(yè)�！薄　� 　　李海林與王都的觀點相近。據(jù)他稱，摩根是以資本運(yùn)作的方式處置不良房地產(chǎn)，經(jīng)手之后便出售，并不涉足實業(yè)，亦不會改變城市面貌。　　“其實，從國外的運(yùn)作方式來看，銀行系統(tǒng)內(nèi)部并沒有不良資產(chǎn)處置公司這樣的部門。在美國，一年貸款到期，一年內(nèi)定要處置完畢，而中國比較復(fù)雜，時間難定�！崩詈Ａ终f，“照此理論，不良資產(chǎn)公司沒有存在的必要。中國的銀行都在規(guī)范化、國際化，現(xiàn)在即正處于變動時期。而我們的努力目標(biāo)就是成為為中國企業(yè)量身定做的不良房地產(chǎn)資產(chǎn)處置商�！� 　　　　李海林的邏輯　　盡管不良資產(chǎn)利潤高于同行業(yè)利潤，但此一“燙手山芋”，卻并不易轉(zhuǎn)化為“香餑餑”，因此李海林的目標(biāo)不是求大，而是做好，即“做一個，成一個”。　　截至目前，東渡已成功開發(fā)了七八個爛尾樓項目。按照李海林的話說，每一處都是當(dāng)?shù)刈钇恋慕ㄖＲ虼�，是否能成為�?dāng)?shù)氐牡貥?biāo)建筑是他們開發(fā)的關(guān)鍵。　　“每一個項目都價值百萬，我們會在設(shè)計上加大投入，也會花費(fèi)上千萬資金改動內(nèi)在工程”，可以說，精雕細(xì)琢是東渡處置爛尾樓這一“城市盲腸”、變廢為寶的法寶。　　如果說將東渡打造成中國最好的不良資產(chǎn)處置商，是李海林的目標(biāo)，那么承載這個目標(biāo)的，就是與東渡“從一而終”的青年住宅。　　青年住宅一直是李海林鐘情的對象。從1994年到深圳創(chuàng)業(yè)到置業(yè)南京、上海，再到如今進(jìn)軍美國市場，東渡始終不移執(zhí)著于開發(fā)適合青年人居住的住宅。目前，已開發(fā)出南京“錦江麗舍”（夢想型），上�！皷|渡名人大廈”（便捷型）、蘇州“時代晶華”（時尚型）等7代青年人居設(shè)計住宅。　　而將青年住宅和爛尾樓結(jié)合起來的邏輯則顯得比較偶然。據(jù)李海林稱，2001年東渡到上海選擇從爛尾樓入手，其緣由則是“拿地比較難，而爛尾樓價廉物美”。　　對于此二者關(guān)聯(lián)，李海林坦承，對爛尾樓的選擇更多是出于偶然，其必然落腳點是如何與青年住宅尋找結(jié)合點，如何將其打造為城市的地標(biāo)建筑。也就是說，青年住宅是必然，是爛尾樓還是新盤均為偶然。　　李承認(rèn)，青年住宅和爛尾樓聯(lián)系表現(xiàn)在爛尾樓的改造多數(shù)難以達(dá)到國家建設(shè)部的部辦住宅標(biāo)準(zhǔn)，包括框架結(jié)構(gòu)、煤氣管道等生活必需設(shè)施方面的設(shè)計要求等。　　這樣就會排除一些思維定性、生活習(xí)慣固定的需求者，特別是中老年人。但青年人追求時尚，追求新的概念，他們往往更關(guān)注于創(chuàng)新、節(jié)約等而相對弱化對某些固定設(shè)施的要求。即若將一處爛尾樓做成時尚型樓盤，則年輕人可隨情自主設(shè)計；若構(gòu)建市中心的城市花園，亦可依賴周圍的設(shè)施和配套節(jié)約面積、降低總價。　　顯然，東渡的成功是建立在充分解析年輕人心態(tài)的基礎(chǔ)上的。　　不過，將目光盯在青年住宅，還有更深層次的內(nèi)涵�！詈Ａ终J(rèn)為，在所有房地產(chǎn)細(xì)分市場中，除了青年住宅可以國際化之外，其他任何一項都難以在全球推廣。　　李對此的解釋是，“各國老年人對居住環(huán)境的追求不同，美國老人有錢、住宅要求較高，中國老年人收入低，要求相對簡單；但青年人卻是一致的，他們畢業(yè)之后要成家，對時尚、科技等觀念的理解也近趨相同�！� 　　去年8月，李海林曾透過拍賣獲得美國洛杉磯4塊共計530余畝的建設(shè)用地。之所以做到美國，除了所謂的全球房價高企諸多原因之外，李更在意的是，透過美國之旅實現(xiàn)東渡的青年住宅國際化。　　而如何立足青年，搭建國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)平緩?fù)ㄍ鶉H的平臺，做國際化的青年住宅，樹立中國第一家全球性的房地產(chǎn)企業(yè)，也正成為東渡國際的“歌德巴赫猜想”。　　　　角色平衡　　如果說目前坊間多關(guān)注于東渡鐘情“爛尾樓”的成功事實僅是管中一窺的話，那么正如李海林所說，東渡的實際情況是開發(fā)爛尾樓和新盤大致占相同的比例，即各占一半。　　這無疑是出于風(fēng)險平衡、分散的考慮。　　因為對不良房地產(chǎn)資產(chǎn)開發(fā)，尤其是爛尾樓的改造，雖然利潤巨大，卻存在諸多不確定的風(fēng)險。　　中國的爛尾樓多形成于上世紀(jì)90年代，其出現(xiàn)與市場定位失誤、開發(fā)商資金不足、經(jīng)濟(jì)糾紛等原因相關(guān)，風(fēng)險亦主要存在于這些方面，主要包括接盤和管理兩個層面，如接盤過程中需補(bǔ)交開發(fā)商在過戶、更名、換證過程中的大量費(fèi)用，繳納國有土地出讓金等；管理風(fēng)險則包括原開發(fā)樓盤地基下沉、下室漏水、屋面滲水等工程質(zhì)量問題及房型、消防、供電、給排水不合理等工程設(shè)計問題等。　　此外，李海林還強(qiáng)調(diào)，“做地產(chǎn)最大的風(fēng)險就是把握不清宏觀形勢。要清晰認(rèn)識整個行業(yè)的發(fā)展期，如是處于低谷還是高谷，泡沫曲線是從上向下還是從下向上等，把握清楚這一點則不會犯毀滅性的錯誤。此外，就爛尾樓的投資而言，最大的風(fēng)險就是弄清相關(guān)的法律、法規(guī)�！� 　　無論選擇爛尾樓還是做新盤，東渡進(jìn)入市場的關(guān)鍵都是遵循反周期的規(guī)律，即反中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期。具體而言，“中國房地產(chǎn)基本是五年一個周期，經(jīng)歷了三起三落。上世紀(jì)1992年以前，中國房地產(chǎn)在深圳、海南等地萌芽，房地產(chǎn)業(yè)尚未形成。　　之后，主要經(jīng)歷了1992－1993年年底、1997年金融風(fēng)暴前、2001年共三個高峰期。”李海林稱，成熟的房地產(chǎn)市場基本以十年為一周期，而東渡的特殊性則在于無論開發(fā)爛尾樓還是新盤，都通常選擇在非最低點時的低潮期買入。　　李海林說，“目前東渡在上海開發(fā)的幾個爛尾樓項目，均是在上海房地產(chǎn)業(yè)比較低潮的時期拿下來的，而今年的再建工程也比較多�！� 　　“爛尾樓和新盤并不矛盾，我們是否選擇不良房地產(chǎn)作為開發(fā)項目的標(biāo)準(zhǔn)是看其是否能夠做成青年住宅。如果設(shè)計、戶型無法達(dá)到青年住宅的小戶型標(biāo)準(zhǔn)，則不在考慮范圍之內(nèi)。新盤也是同樣，選擇土地等也主要以其是否能做成青年住宅為依據(jù)。對青年住宅我們始終情有獨鐘，并希望在此領(lǐng)域一直處于領(lǐng)先地位�！崩詈Ａ终f。