7月15日，《常州日?qǐng)?bào)》在其頭版頭條位置刊登了一條名為《我市目前已到購(gòu)房好時(shí)機(jī)》的文章。文中援引常州及江蘇多方數(shù)據(jù)，并以業(yè)內(nèi)人士觀點(diǎn)稱“我市房?jī)r(jià)已無(wú)下降空間，近期是購(gòu)房好時(shí)機(jī)”。真實(shí)情況如何？據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，常州市2014上半年商品房成交36196套，其中商品住宅成交25450套，同比去年31031套下跌17.99%。截至今年上半年結(jié)束，常州市一手房商品住宅可售面積為1231.81萬(wàn)平方米，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬(wàn)平方米的銷售速度計(jì)算，目前常州市的新房可售量需要超過(guò)103周的時(shí)間才能被市場(chǎng)完全消化掉，也就是近2年的時(shí)間。

　如果這些新房要超過(guò)103周才能消化掉，將對(duì)常州市政府帶來(lái)什么樣的影響？一個(gè)可能的情況是當(dāng)?shù)氐亩愂諘?huì)大幅度減少。與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅是地方政府的重要收入來(lái)源。但是由于今年房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，與之相關(guān)的稅收增速銳減。據(jù)財(cái)政部日前公布的財(cái)政收支情況，今年上半年房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、契稅同比分別增長(zhǎng)6.6%、11.7%，相比去年同期增速分別下滑39.1%、28.1%，與以往動(dòng)輒百分之二三十的高增長(zhǎng)水平相比，形成巨大的落差。

　因?yàn)闃鞘胁痪皻舛鴮?dǎo)致地方財(cái)政收入下降，一些地方政府甚至已經(jīng)向房企發(fā)起清繳稅費(fèi)的行動(dòng)。有媒體報(bào)道，有不少地方成立項(xiàng)目小組，加緊催收與土地、房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)。廣東某地級(jí)市稅務(wù)稽查負(fù)責(zé)人表示，“我們擔(dān)心中小房企一旦倒閉，稅費(fèi)就收不上來(lái)了。

　與那些成立項(xiàng)目小組催債的地區(qū)相比，常州市政府號(hào)召市民買房的舉措則顯得格外溫和。此前包括筆者在內(nèi)的很多人都認(rèn)為，中國(guó)地方政府在操縱著土地市場(chǎng)價(jià)格：因?yàn)檎�府壟斷了一�?jí)市場(chǎng)的土地供應(yīng)量，在此種情況下，它就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的需求而調(diào)整土地供給量，從而將土地價(jià)格維持在特定水平獲取最大收益。過(guò)去十多年來(lái)火熱的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，很多學(xué)界和政府都認(rèn)為政府能夠控制房地產(chǎn)價(jià)格。

　但過(guò)去一年多時(shí)間來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)的形勢(shì)并未發(fā)生改變，為何不少地區(qū)的房?jī)r(jià)沒(méi)有像往年一樣一直往上漲，而是持續(xù)下降？換句話說(shuō)，為什么在地方政府控制土地的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格還會(huì)持續(xù)下降？地方政府為什么沒(méi)有根據(jù)供需情況適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)量，從而維持房?jī)r(jià)？

　預(yù)算軟約束可能是地方政府無(wú)法控制土地供應(yīng)量的主要原因。一旦地方政府嘗試過(guò)土地財(cái)政所帶來(lái)的好處，那么就會(huì)欲罷不能。假設(shè)今年A市通過(guò)出讓1000畝土地獲得10億元的土地出讓金，從而獲得了地方財(cái)政所需要的資金。那么對(duì)他來(lái)說(shuō)，明年的預(yù)算可能會(huì)更高。盡管房?jī)r(jià)在上漲，但是并不意味著明年土地出讓的面積就比今年少，一個(gè)很重要的原因是各地政府在出讓土地時(shí)，往往都是遵循先中心后郊區(qū)的順序。眾所周知，同樣的面積，市中心的房?jī)r(jià)往往高于市郊，在市中心1萬(wàn)每平米而在郊區(qū)可能只有5000元。盡管土地出讓金的價(jià)格都在逐年上漲，但是考慮到城市區(qū)域在擴(kuò)大，地方政府為了保持土地出讓金總數(shù)不變甚至略有增長(zhǎng)，那么每年土地出讓的面積就必須保持增長(zhǎng)。

　而數(shù)據(jù)也證實(shí)了這個(gè)假設(shè)，在過(guò)去6年中，在土地出讓金總量保持增加的情況下，土地出讓面積也在大幅度增加。根據(jù)財(cái)政部的相關(guān)數(shù)據(jù)，在過(guò)去的6年中，全國(guó)土地出讓收入總額從2008年的10259.80億元增加到2013年的31304.5億元，而土地出讓面積也從2008年的67839.27萬(wàn)平方米增加到2013年的177964萬(wàn)平方米。如果用一個(gè)詞來(lái)形容這過(guò)去6年的土地出讓情況，”量?jī)r(jià)齊漲“是最為合適不過(guò)了。

　一個(gè)非常有意思的現(xiàn)象是，在土地出讓金的均價(jià)不斷創(chuàng)新高之時(shí)，而絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)卻在往下走。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于7月18日發(fā)布的“2014年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，6月新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降的城市增至55個(gè)，上漲城市降至8個(gè)。

　為什么土地出讓金的數(shù)量和成交均價(jià)會(huì)創(chuàng)新高，但城市住宅銷售價(jià)格卻在下行？因?yàn)閺耐恋爻鲎尳鹗袌?chǎng)傳導(dǎo)到住房?jī)r(jià)格，這里面還需要一定的時(shí)間差。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)企業(yè)從拍地開(kāi)始到最后投入銷售，往往需要3-5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，而在這段時(shí)間里，市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)會(huì)發(fā)生翻天覆地的變化。

　目前絕大多數(shù)城市的房地產(chǎn)價(jià)格下降，在筆者看來(lái)，很大一個(gè)原因就是因?yàn)橄鄬?duì)于需求而言，目前的供給已經(jīng)處于“過(guò)�！彪A段。就像前面提到的常州市，若按近26周常州市商品住宅周平均11.96萬(wàn)平方米的銷售速度計(jì)算，目前常州市的新房可售量需要超過(guò)103周的時(shí)間才能被市場(chǎng)完全消化掉，也就是近2年的時(shí)間，這還未考慮目前每個(gè)月都有新開(kāi)樓盤入市。也正是如此，剛剛上任的住建部部長(zhǎng)陳政高表示，接下來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最重要的任務(wù)就是“去庫(kù)存”。

　當(dāng)年地方政府開(kāi)創(chuàng)土地批租模式，其主要目的是想通過(guò)控制土地供應(yīng)量來(lái)維持城市房地產(chǎn)價(jià)格。但是這個(gè)制度在房?jī)r(jià)上漲的過(guò)去10年并未起到平抑房?jī)r(jià)的作用，而在房?jī)r(jià)開(kāi)始步入下行通道時(shí)也沒(méi)有起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用。因?yàn)榈胤秸�府作為一個(gè)理性經(jīng)濟(jì)人，它在房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候會(huì)盡可能地減少土地供應(yīng)量，從而讓土地出讓金價(jià)格最大化；但是在房?jī)r(jià)下行階段，它會(huì)盡可能地多出讓土地，維持土地出讓金總額不變。于是這樣一個(gè)理論上可以用來(lái)平抑房?jī)r(jià)的制度，最終結(jié)果則是起到了房?jī)r(jià)“疊加效果”：房?jī)r(jià)下跌時(shí)會(huì)加速下跌，而上漲時(shí)則會(huì)加速上漲。

　事實(shí)上，這應(yīng)該是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本常識(shí)：包括地方政府在內(nèi)的任何人都無(wú)法操縱房?jī)r(jià)，盡管它可能在一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)施加影響。影響房?jī)r(jià)的因素很多，但價(jià)格最終還是要回到供需的基本面上來(lái)。這道理實(shí)際上很簡(jiǎn)單，只不過(guò)在房?jī)r(jià)上行階段地方政府由于刻意減少土地供應(yīng)量而使得房?jī)r(jià)上漲，而被很多人誤認(rèn)為它能操縱市場(chǎng)。

　只有當(dāng)潮水退去的時(shí)候，才知道誰(shuí)在裸泳�，F(xiàn)在房子漲價(jià)的大幕終于拉上時(shí)，我們才知道，原來(lái)政府也是無(wú)法與市場(chǎng)為敵。