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6月20日的時候，路財神發(fā)了一篇《樓市未到最差時刻》，大概的意思是三點： 1、目前的樓市狀況和歷史上幾次低潮期比并不算真正的低迷時刻； 2、北京樓市的中長期支撐還是比較強的，換句話說，除非出現(xiàn)政治經(jīng)濟大變動，北京市場是有底的； 3、對于買房人，應對重于預測，留意三點：限購的實質(zhì)性放松；購房貸款的放松和利率優(yōu)惠；開發(fā)商實質(zhì)性降價后的去化速度。具體來說，可以再觀察3-6個月。 現(xiàn)在又過去一個多月了，市場的發(fā)展變化，和當時預期的差不多，有幾個事情值得注意： 1、全國樓市放開限購的趨勢越來越明顯。 全國執(zhí)行限購的40多個城市，目前有超過半數(shù)已經(jīng)在實質(zhì)性地放松限購措施。幾乎每周都會有新的城市加入放松行列。 與往常不同，這并沒有受到來自中央政府的強力叫停。這個趨勢在未來會更加普遍。 2、北京二手房成交量在7月份止跌反彈。 據(jù)相關(guān)二手房經(jīng)紀機構(gòu)的統(tǒng)計，7月上半月的二手房成交量相比6月上半月增長了30%。從路財神每天看的建委統(tǒng)計來看，二手房日成交量也維持在了300套以上。 雖然距離景氣還有一段距離（以路財神過往的草根經(jīng)驗，北京市場二手房日成交量500套是一個比較合理的景氣線），但是相比之前半年的一路向下，顯示了一定的支撐。 當然，據(jù)路財神的觀察，很大一部分交易量的提升是由自住型商品房帶來的連鎖效應。 咋說呢？因為自住型商品房很便宜，吸引了大批剛需去看房參與搖號。這樣就給相關(guān)區(qū)域帶去了大批看房人流。 周邊的二手房主一看這架勢，也覺得賣高價無望，有的人干脆就降價賣房了。這一降價，相比自住型商品房就有了優(yōu)勢。大批沒搖上號的剛需，就被周邊二手房中介截留，形成了交易。 說這么一堆的大致意思是，交易量提升是由降價引致的。剛需可以支撐市場底部，但不足以支撐市場大幅反彈，別著急。 3、北京建委表示要適度放開高端商品房項目，同時調(diào)整普宅標準，促進二手房交易。 我們知道，北京樓市是全國供需最不平衡，漲價壓力最大的城市。所以北京之前的政策導向一律是緊縮性的。無論是限購，限貸，還是未滿五年和不唯一住房出售的所得稅征收，都是最嚴格的。 建委的這個表態(tài)，在最近一兩年中，少見滴出現(xiàn)了寬松的姿態(tài)，是緊縮調(diào)控政策全面見底面臨拐彎的一個信號。 所以，這一個多月的變化，可以一句話概括：市場確實不好了，各路神仙扛不住了，在北京這個地方，降價是有效果的。 那么，市場就要開始大力反彈了嗎？ 我覺得無論是從全國還是北京，都不能得出這個結(jié)論。原因有幾個： 1、以北京市場看，住宅庫存還在增加，處于較高位置。 上次寫文章的時候，北京新建住宅的庫存大約在8萬套左右（從年初5萬多套一路上升），到最近幾天，又進一步上升到8.5萬套左右。 銷售去化的速度仍趕不上新增庫存速度。 2、北京限購難以放松，購房貸款在下半年難以全面放松。 在今年以內(nèi)，出現(xiàn)北京放松限購這事兒，還是很難的。因為，現(xiàn)在的市場小低迷和跌價幅度，在政府能容忍的范圍內(nèi)。 從銀行的信貸規(guī)律看，一般下半年的信貸額度都是偏緊的。在利率市場化背景下，基準利率甚至更優(yōu)惠利率的購房貸款對銀行吸引力本就不高。 所以，即使在銀監(jiān)會和央行層面即使鼓勵，銀行本身的放貸意愿也不高。除非你們定向降準。 3、北京市場等待開發(fā)商大規(guī)模以價換量。 北京的二手房市場剛才說了，在7月份由于業(yè)主降價，已經(jīng)出現(xiàn)了交易量回升。但是一手房成交可仍然是很低迷的。 原因就是開發(fā)商并沒有普遍滴降價走量。我們時不時在媒體上看到的一些特惠樓盤，基本也是以噱頭居多。 以上市公司為代表的大型開發(fā)商在下半年可能不得不面臨以價換量的選擇。要不，怎么完成年度計劃，怎么向股民交代。 所以，路財神認為在信貸不寬松的情況下，難以指望市場自行復蘇。必須要依靠開發(fā)商和二手房主的大規(guī)模主動讓價來啟動。 買房再等等吧 說了這么大堆，還是說說結(jié)論哈： 6月中旬提出的觀察3-6個月的結(jié)論還是成立。對于不是那么迫切（非得拿到房本才能辦婚禮啥的）的購房人來說，再等等的風險不是那么大。 對于北京來說，可以看看9-10月份傳統(tǒng)成交旺季開發(fā)商的促銷行為和效果。如果那時的開發(fā)商以價換量普遍出現(xiàn)，可以考慮參與。 對于非一線城市的購房人，甚至可以再等到明年初。路財神認為全國較普遍的交易量回暖，可能至少要等到明年春節(jié)后，在銀行的購房信貸全面寬松支持的情況下才有可能出現(xiàn)。 而且，即使在這種情況下，對于庫存巨大的三四線城市和部分二線城市來說，房價上漲的空間也不大，作為投資沒啥意思。