一個(gè)普通人對(duì)國家樓市政策的解讀
時(shí)寒冰：一位都市白領(lǐng)對(duì)高房價(jià)的切膚之感 說明：這是我最近收到的一封極有分量的長信，里面對(duì)國家房市調(diào)控政策的解讀和分析源自作者的切身感受，讀之令人感慨。孫潤琳老師是一位讀過MBA的都市白領(lǐng)，她對(duì)住房問題的切膚之痛暗示了一個(gè)群體的承受極限。在有關(guān)部門面對(duì)高漲的房價(jià)自我表功調(diào)控“初見成效”時(shí)，許多人卻在為高房價(jià)憂慮。黑白是不可能被永遠(yuǎn)顛倒下去的。房地產(chǎn)綁架了一個(gè)民族，綁架了許多人的幸福。愿這封信中所反映的問題，所提出的意見和建議受到應(yīng)有的重視。感謝孫潤琳老師的信任！——時(shí)寒冰
一個(gè)普通人對(duì)國家樓市政策的解讀
孫潤琳
寒冰，你好，
你寫了很多，關(guān)于房價(jià)的文章，我一直認(rèn)同你的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的房價(jià)這么高，無論國家怎樣調(diào)控都不能遏制房價(jià)的上漲，每次國家出臺(tái)什么政策總會(huì)跳出有一些所謂的“專家學(xué)者”出來說這個(gè)傷害了老百姓，那個(gè)傷害了老百姓，為什么從來都聽不到老百姓真正的聲音哪，我今天我站在一個(gè)普通百姓的角度討論下國家的政策，如果你認(rèn)為我寫得還不錯(cuò)，請(qǐng)你貼在你的博客上。
第一個(gè)政策，對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住房征收5.5％的營業(yè)稅，1％的個(gè)人所得稅（本來是20％的所得稅在執(zhí)行中被架空了），0.5％的土地增值稅，這個(gè)是出臺(tái)打擊炒房的，有一些學(xué)者說出臺(tái)這個(gè)稅收會(huì)使賣家把這些成本轉(zhuǎn)嫁到買房者手中，還有人說這個(gè)政策使投資客已經(jīng)離場了，那么結(jié)果那，現(xiàn)實(shí)是這個(gè)成本確實(shí)轉(zhuǎn)嫁到買房者手中了，但是投資客并沒有離場，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果那，是不是沒有這個(gè)稅房價(jià)就漲的慢一些那，我不這樣認(rèn)為。先舉個(gè)例子，假如投資客買一個(gè)100萬的房子，首付30萬，如果一年內(nèi)漲了30％，那么是130萬，這時(shí)轉(zhuǎn)手賣出，負(fù)擔(dān)各種稅費(fèi)8％，到手可以120萬，還上欠銀行的70萬及一年利息按6％算4.2萬，那么他實(shí)際到手48.4萬，（我基本都是算的高的，實(shí)際多得應(yīng)該還大于這些）那么一年的收益就是60％，因?yàn)槌捶坑幸粋�(gè)銀行的杠桿效應(yīng)，所以炒房的產(chǎn)出很高，現(xiàn)在一年漲30％好像也不很難。所以憑這個(gè)稅收政策下結(jié)論說投資客離場是武斷的。到浦東的新盤看看，每個(gè)樓盤前都是一堆房產(chǎn)中介店。我認(rèn)為二手房流轉(zhuǎn)稅收政策是可以打擊炒房的，一般來講，現(xiàn)在買房這么難，老百姓買房幾乎沒有可能5年進(jìn)行改善的，所以5年內(nèi)流轉(zhuǎn)收稅是打擊不到普通百姓的，現(xiàn)在的稅不是太高了，而是太低了，如果二手房5年內(nèi)流轉(zhuǎn)根據(jù)賣房所得征收20％至80％的梯度征稅是可以打擊到投資客的。沒有這個(gè)稅房價(jià)漲的也不會(huì)慢，只是炒房的成本更加低了，進(jìn)入退出更加方便，完全是一個(gè)低門檻的投資途徑。
第二個(gè)政策，銀行提高首付至四到五成，我是很贊同這個(gè)政策的，又有專家說會(huì)影響百姓的需求，百姓買房更加難，其實(shí)百姓買房本來就很難，再難點(diǎn)也無所謂了。本來我們勉強(qiáng)夠個(gè)首付，老公非要吵著當(dāng)房奴，一提高，房奴的資格又被取消了。老百姓一般缺少金融知識(shí)，只計(jì)算眼前的利息下每個(gè)月還貸多少，而沒有考慮將來升息對(duì)他的影響有多大，現(xiàn)在百姓購房的思路普遍是有70的能力買100的房，就是只計(jì)算現(xiàn)在還著可以承受，而沒有考慮將來承受意外事件的能力，比如突然失業(yè)，父母生病等，買房不切實(shí)際的例子比比皆是，如果首付提高了，有一部分人買不起了，也是好事情，比盲目的做房奴要好一些。何況銀行提高首付是出于自身防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為什么不能提高那，難道銀行不是盈利機(jī)構(gòu)而是慈善機(jī)構(gòu)嗎？這些專家憑什么指手畫腳那？不過我覺得這個(gè)政策是否推出希望不大，如果需求減少了，勢必房價(jià)下跌，房價(jià)下跌了，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款難收回，造成壞帳，所以銀行現(xiàn)在是騎虎難下啊，想穩(wěn)定定不住，漲了風(fēng)險(xiǎn)加大，跌了也風(fēng)險(xiǎn)加大，所以說房地產(chǎn)脅持了銀行是很有道理啊，房價(jià)上漲期間銀行的風(fēng)險(xiǎn)顯示出的比較小，隱含的風(fēng)險(xiǎn)在集聚，如果下跌，風(fēng)險(xiǎn)馬上到來，所以銀行就好比故事里《皇帝的新衣》里的圍觀的人，大家都裝作看不見，等別人說吧，反正到時(shí)損失的不是我一個(gè)，那就讓房價(jià)繼續(xù)漲吧。還有現(xiàn)在銀行的證券化道路還沒有完成，等到這一步完成，全流通起來，有股民買單，國家銀行才敢放心的暴露風(fēng)險(xiǎn)。
第三個(gè)政策，加大土地供應(yīng)，很多開發(fā)商開出的藥方就是加大土地供應(yīng)，上次潘石屹也在高調(diào)指出。是不是加大了土地供應(yīng)房價(jià)就降了那，可是為什么開發(fā)商手里都囤了好幾年的開發(fā)量那，房價(jià)也還在一路上行啊。我覺得這個(gè)政策不可行，我們國家不是一個(gè)地大物博的國家，基本的耕地是必須要保證的，雖然我們現(xiàn)在百姓吃飯不愁了，但是糧食儲(chǔ)備在整個(gè)世界來講都是戰(zhàn)略儲(chǔ)備，我們國家這么多的人口如果長期依賴糧食進(jìn)口對(duì)國家來是有極大風(fēng)險(xiǎn)的，這樣我們的命運(yùn)就完全掌握在別人手中了。糧食永遠(yuǎn)是重中之重，沒房住不會(huì)死人，沒糧吃可是幾天就會(huì)死人啊。所以耕地的保護(hù)對(duì)我們國家是有著及其重要的戰(zhàn)略意義。所以我不認(rèn)為國家應(yīng)該繼續(xù)加大土地供應(yīng)，蓋很多房子，我也想不通每個(gè)人有幾套房子對(duì)國家來說有何意義。如何盤活存量土地和閑置房產(chǎn)才是應(yīng)該考慮的，如何把開發(fā)商囤積的土地解放出來才是重要的。
第四個(gè)政策，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，這一直房產(chǎn)商高調(diào)提倡的。房產(chǎn)商是在轉(zhuǎn)移矛盾，把矛盾對(duì)準(zhǔn)政府，據(jù)說政府已經(jīng)開始把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向這兩個(gè)建設(shè)了，我對(duì)政府這樣的決策也只能無語了，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是解決的最低收入的人群，這些人群有著很嚴(yán)格的定義，也大概只占城市人口的百分之五，那百分之八十的普通百姓怎么辦那，并且以政府的辦事效率，就是解決好這百分之五估計(jì)也的1000多年了。政府更應(yīng)該考慮的是怎樣讓大多數(shù)人買的起房。
第五個(gè)政策，限制單位自建房，個(gè)人集資建房。有專家說這是歷史的倒退，是社會(huì)的不公。我實(shí)在不明白怎么就對(duì)社會(huì)不公平了，以前都是單位自建房，百姓也沒有睡到馬路上吧。難道都買高價(jià)房，讓房產(chǎn)商和腐敗官員牟取巨額利潤社會(huì)就公平了嗎？是的，好單位的員工有好房子住，壞單位的職工沒房子住，是社會(huì)的不公平，可是現(xiàn)實(shí)是好單位的員工怎么都買得起，壞單位的員工怎么都買不起，這就社會(huì)公平了？如果是允許單位自建房，很多中等單位的員工都可以解決自己員工的后顧之憂，不使自己的員工長期在“房奴”的緊張病態(tài)生活下降低自己企業(yè)的效率。有很多的單位自建房了，剛需自然就少了，開發(fā)商也有了競爭對(duì)手了，我國很早就有商品房了，為什么一直價(jià)格不高，就是有單位自建房，商品房的社會(huì)需求沒有這么大。并且鄧小平也一直說改革是摸著石頭過河，為什么不能走回頭路那。
第六個(gè)政策，限制外資買房。好政策啊，國家限制外資購房，可是沒人執(zhí)行啊，上海電視臺(tái)說外資在上海團(tuán)購樓盤，沒有一點(diǎn)譴責(zé)的意思，隱含義是外資都在買，樓市沒有泡沫。有哪一個(gè)國家會(huì)像中國這樣把房子當(dāng)作炒作工具允許外資大肆購買。據(jù)我從新家坡歸來的同事說，外國人是不可以買一手房的。只能買二手房，而且本國的房東也只有一次賣給外國人房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，同事買房的成本也相對(duì)本地人高一些，持有成本也很高，每過幾年政府就會(huì)對(duì)房子外裝修，當(dāng)?shù)厝酥桓兑稽c(diǎn)點(diǎn)錢，而他要付幾萬新幣，所以他就把房子賣了。
上海電視上說上海房價(jià)漲了，久違的溫州炒房團(tuán)又來了，高調(diào)的就像要舉城歡慶一樣。溫州炒房團(tuán)就像蝗蟲，他們飛過一片，莊稼顆粒無收。他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展做出了什么貢獻(xiàn)，讓他們自由掠奪各個(gè)城市的發(fā)展成果，有些地方政府專門到溫州去請(qǐng)溫州炒房團(tuán)到當(dāng)?shù)刭I房，這是什么行為。
我覺得國家不僅僅應(yīng)該限制外資買房，也應(yīng)該限制異地置業(yè)。我前面說了，國家土地緊張，有的人在各地買多套房產(chǎn)，一年住幾天，其余時(shí)間空置，這不是資源的浪費(fèi)嗎？我們是一個(gè)發(fā)展中的國家，不能這么消耗資源，各地政府應(yīng)首先保障當(dāng)?shù)氐陌傩占伴L期居住者置業(yè)，而不能主動(dòng)邀請(qǐng)外地人在本地置業(yè)。必須為這個(gè)城市做貢獻(xiàn)才可以買房，你首先應(yīng)該是這個(gè)城市的納稅者，可以要求外來人口居住滿幾年以上才可以置業(yè)。外地人置業(yè)也可以，可以專門給這些人蓋房，房價(jià)應(yīng)該高于本地百姓的兩倍以上，并且征收高額的持有成本，普通百姓自己本地買房還困難那，沒人在異地置業(yè)，這些房子只對(duì)準(zhǔn)有錢人，就像對(duì)奢侈品征稅一樣。買房者占用了國家稀缺的土地資源，理所當(dāng)然他應(yīng)該比普通人多付出一些代價(jià)。
第七個(gè)政策，征收物業(yè)稅。這個(gè)政策研究好多年了不能出臺(tái)，增加住房保有環(huán)節(jié)得成本，也減少了投資需求。一般來說對(duì)于自住的一套住房來說是免征的，我那個(gè)新加坡回來的同事也是這樣說的，所以我不怕征收物業(yè)稅，現(xiàn)在的政府是一次出讓收回了房子未來70年的錢，如果物業(yè)稅了，一年一年收，現(xiàn)在的政府就收得少了啊。每屆地方政府一般都是任期幾年，只要在我的任內(nèi)房價(jià)不崩不想那么多。這就造成了地方政府的普遍短視。
第八個(gè)政策，央行和發(fā)改委建議取消期房銷售，馬上有專家跳出來說這樣會(huì)增加開發(fā)商的資金成本，會(huì)提高房價(jià)，不能取消。期房銷售是非常不合理的，買房人只憑圖片就要花出一輩子的積蓄，想想現(xiàn)在我們買什么東西是不驗(yàn)貨就買的啊，我們就是去裁縫店做衣服也是做好給錢啊，沒有說先給錢再做啊，開發(fā)商通過預(yù)售把資金先回?cái)n，對(duì)質(zhì)量沒有了動(dòng)力，對(duì)囤盤惜售卻是動(dòng)力十足啊，所以這些年的房屋質(zhì)量層出不窮，只是都被高漲的房價(jià)掩蓋了，老百姓房子到手，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商馬上說給你退錢，可是退的錢根本就不能買同等地段和價(jià)位的房子了，只能忍氣吞聲了。我支持取消期房，中國商品房發(fā)展這么多年了，開發(fā)商已經(jīng)很壯大了，不能再有銀行和普通百姓為其買單了。就像最初電話手機(jī)的入網(wǎng)費(fèi)就要5000，電信和移動(dòng)迅速的壯大了，入網(wǎng)費(fèi)不是免費(fèi)了嗎？老百姓已經(jīng)對(duì)開發(fā)商的壯大買了很多單了，也是該斷奶的時(shí)候了。
為什么房價(jià)這么漲，買房的人還這么多，真的都是剛需嗎？真的是供不應(yīng)求嗎？我懷疑，三月上海的房價(jià)低迷的時(shí)候，有專家說上海房子未來幾年供大于求，這一熱，馬上就說上海的房子供不應(yīng)求了，剛需太旺了，難道剛需是一夜間出來的嗎？難道兩個(gè)月上海一下增加了幾十倍于住房的改善需求嗎？結(jié)婚需求嗎？反正我不信。我認(rèn)為大部分是投資需求，還有一部分是恐慌于房價(jià)還要上漲預(yù)期的提前剛性需求。我有幾個(gè)同事朋友都在近段時(shí)間買了房，只有一個(gè)理由，不買還要漲，漲了將來更加買不起。中國的CPI指標(biāo)長期處于失真狀態(tài)，中國的通貨膨脹在悄悄來臨，很多人都在擔(dān)心自己的辛苦積蓄怎樣不被通貨膨脹化為烏有，那么房產(chǎn)是一個(gè)很好的抵御通脹的資產(chǎn)，這使得的百姓保值要求增加了房產(chǎn)的需求。我也經(jīng)�？紤]我們?cè)鯓釉谕ㄘ浥蛎洉r(shí)期保全家庭資產(chǎn)。通常意義來講，房子確實(shí)是通脹時(shí)期的保值品，以前百姓的家庭資產(chǎn)很少，對(duì)通貨膨脹了解也不多，不知道怎樣保值，但是在這樣一個(gè)價(jià)格畸形的年代房子是否還能有這種功能我也很持懷疑態(tài)度。
其實(shí)看看國家政策都是那哪些人出的，就知道為什么房價(jià)和調(diào)控背道而離了。今天看到一篇人民日?qǐng)?bào)文章。專家：住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是社會(huì)問題，采訪的一個(gè)專家職務(wù)是中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任，我想中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)是房地產(chǎn)商贊助的吧，一邊拿房產(chǎn)商的錢，一邊是建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任，我很難想像他如何能制定出考慮百姓的什么政策。
國家統(tǒng)計(jì)局局長在接受公開采訪時(shí)回答中國房價(jià)為什么漲這么猛時(shí)，這樣解釋，“就說這些年的房價(jià)上漲，不是咱們中國一家，也不是北京一家或者深圳一家，世界性的。從1997年到2006年，除了日本和香港，這十年當(dāng)中，房價(jià)還沒有恢復(fù)到1997年以前的水平以外，其他的地方，多的漲到180%多，像愛爾蘭，一般的也漲到100%，美國是98%，這十年當(dāng)中也漲了，就是翻了一倍。所以這個(gè)價(jià)格上漲的趨勢，它不是中國一家，它是有一種全球性的這種特征，這一點(diǎn)可能我們也要注意�！蔽也焕斫馑倪@個(gè)解釋是什么意思，難道中國的房價(jià)在世界接軌，漲者無罪，中國漲了多少，一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于180％吧，誰都知道中國統(tǒng)計(jì)局連房價(jià)漲幅根本都算不出來，沒人相信統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房價(jià)漲幅的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。每個(gè)城市的地盤都在不斷擴(kuò)大，連郊縣的樓盤都算上了，拿這個(gè)稀釋后的房價(jià)比較，中國的房價(jià)漲幅也不低了，更別說真實(shí)的漲幅了。并且他說這話的時(shí)候美國的次級(jí)貸市場已經(jīng)崩盤了，美國的房價(jià)已經(jīng)開跌了，他倒是只字未提，房價(jià)跌中國就不需要國際接軌了。
國家的政策有些是可行的，只是都太軟了，再到地方政府手里，執(zhí)行的更加軟了，所以房價(jià)會(huì)像過山車一樣。
我做為一個(gè)普通百姓，希望百姓們也能明亮眼睛，不要總被專家的話語蒙蔽，2001年股市大跌前多少人聽所謂的股評(píng)輸?shù)木�，現(xiàn)在沒有什么專家，看看電視上出來的地產(chǎn)專家，不是房產(chǎn)中介就是開發(fā)商的老總。你要看好你自己的錢包，買房前應(yīng)該想想自己的能力，不要因?yàn)榉績r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲就不顧一切非要去做房奴。當(dāng)然如果你有能力，而且又覺得租房感覺不好，你可以買。
不過現(xiàn)在租房確實(shí)是房東在補(bǔ)貼房客，新房收益每年高于一年期銀行存款利率的房子鳳毛麟角，如果有人主動(dòng)給你花錢你為什么不享受那。資本是逐利的，房東愿意為你補(bǔ)貼，是因?yàn)榉績r(jià)會(huì)上漲而不是房租會(huì)上漲，房租是不會(huì)漲的很快的，因?yàn)槟敲炊嗤顿Y買房的人在賣出之前都是進(jìn)入租賃市場的，房子供需是平衡的或者供大于求的，要么是自住，要么是出租，房源在現(xiàn)在是很充足的。房東會(huì)永遠(yuǎn)做活雷鋒嗎？答案是NO。價(jià)值和價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離，在市場經(jīng)濟(jì)中是不可能持久的，那么只有兩條路，房價(jià)下來或者房租上去，房租會(huì)上去嗎？我看難，房價(jià)下跌，暫時(shí)還不會(huì)，也許還會(huì)繼續(xù)漲，房價(jià)和房租會(huì)繼續(xù)背離，但是終究它是要向價(jià)值歸攏的。
其實(shí)我很盼望政府能停止調(diào)控的手，看看政府對(duì)開發(fā)商那么好，開發(fā)商得好不賣乖，處處調(diào)戲政府，任志強(qiáng)高調(diào)指出“樓市調(diào)控一次，房價(jià)漲一次”。潘石屹說“控制房價(jià)應(yīng)該繼續(xù)加大土地供應(yīng)”，開發(fā)商把土地囤積起來再出來要求政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)。政府盡量減少干預(yù)市場的手，為什么不允許單位集資建房，我覺得不合理，之前我們?cè)趦?nèi)地時(shí)允許單位自建住房時(shí)很多單位，并不只是有錢單位，都以很小的代價(jià)解決了員工的住房需求，是一種很好的解決百姓住房的方式，增加多種住房供應(yīng)方法，增加市場競爭，這不是很好嗎？房價(jià)高也是地方政府的幕后推手，高房價(jià)可以拍賣更高價(jià)格的土地，這種沖動(dòng)無法抑制，所以要地方政府打破壟斷也很難，但是無視百姓承受能力，瘋狂的吹泡泡，泡泡破裂時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害不敢想象。我堅(jiān)信市場經(jīng)濟(jì)里市場會(huì)有“看不見的手”調(diào)節(jié)，無人能夠阻擋。
杜甫的《茅屋為秋風(fēng)所破歌》唱道，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！嗚呼，何時(shí)眼前突兀見此屋，吾廬獨(dú)破受凍死亦足！”
鄧小平也說“讓一部分人先富起來，帶動(dòng)大家共同富�！保F(xiàn)在是有錢人只想把即將的有錢人榨到骨頭里，趕回貧民階層�，F(xiàn)在一套房子就是把一個(gè)新興中產(chǎn)打回赤貧。中國就是三個(gè)階層，公務(wù)員、有錢人和窮人。
“水能載舟，亦能覆舟”政府千萬不要小看了百姓的力量。避免新”三座大山”成為社會(huì)醞釀不滿的土壤，政府也應(yīng)少許考慮吧。
我有兩個(gè)新加坡回來的同事，告訴我在新加坡一套140平米的三房兩廳兩衛(wèi)需要新幣19萬元，折合人民幣95萬元，他們?cè)谏虾]有買房，也是租房。當(dāng)然有人說上海是國際大都市，要趕英超美，比肩紐約，倫敦，香港也看不上，新加坡算什么東西！我希望上海能有這樣一天，讓我們足不出戶，就可以到紐約，倫敦了。
我不想判斷房價(jià)的走勢，反正我一想想我120萬買個(gè)房子還很不怎么樣，我買個(gè)房子還要看賣房人的臉色，我就不舒服，我也實(shí)在想不來我現(xiàn)在買什么東西還要看賣家的臉色， 20年每個(gè)月還六七千的貸感覺就是那么可怕，讓我每天一睡醒想著今天欠銀行300元就只想暈倒不起來，我只能說，房價(jià)，請(qǐng)一路走好。
一個(gè)普通人對(duì)國家樓市政策的解讀
孫潤琳
寒冰，你好，
你寫了很多，關(guān)于房價(jià)的文章，我一直認(rèn)同你的觀點(diǎn)，現(xiàn)在的房價(jià)這么高，無論國家怎樣調(diào)控都不能遏制房價(jià)的上漲，每次國家出臺(tái)什么政策總會(huì)跳出有一些所謂的“專家學(xué)者”出來說這個(gè)傷害了老百姓，那個(gè)傷害了老百姓，為什么從來都聽不到老百姓真正的聲音哪，我今天我站在一個(gè)普通百姓的角度討論下國家的政策，如果你認(rèn)為我寫得還不錯(cuò)，請(qǐng)你貼在你的博客上。
第一個(gè)政策，對(duì)5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓的住房征收5.5％的營業(yè)稅，1％的個(gè)人所得稅（本來是20％的所得稅在執(zhí)行中被架空了），0.5％的土地增值稅，這個(gè)是出臺(tái)打擊炒房的，有一些學(xué)者說出臺(tái)這個(gè)稅收會(huì)使賣家把這些成本轉(zhuǎn)嫁到買房者手中，還有人說這個(gè)政策使投資客已經(jīng)離場了，那么結(jié)果那，現(xiàn)實(shí)是這個(gè)成本確實(shí)轉(zhuǎn)嫁到買房者手中了，但是投資客并沒有離場，為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的結(jié)果那，是不是沒有這個(gè)稅房價(jià)就漲的慢一些那，我不這樣認(rèn)為。先舉個(gè)例子，假如投資客買一個(gè)100萬的房子，首付30萬，如果一年內(nèi)漲了30％，那么是130萬，這時(shí)轉(zhuǎn)手賣出，負(fù)擔(dān)各種稅費(fèi)8％，到手可以120萬，還上欠銀行的70萬及一年利息按6％算4.2萬，那么他實(shí)際到手48.4萬，（我基本都是算的高的，實(shí)際多得應(yīng)該還大于這些）那么一年的收益就是60％，因?yàn)槌捶坑幸粋�(gè)銀行的杠桿效應(yīng)，所以炒房的產(chǎn)出很高，現(xiàn)在一年漲30％好像也不很難。所以憑這個(gè)稅收政策下結(jié)論說投資客離場是武斷的。到浦東的新盤看看，每個(gè)樓盤前都是一堆房產(chǎn)中介店。我認(rèn)為二手房流轉(zhuǎn)稅收政策是可以打擊炒房的，一般來講，現(xiàn)在買房這么難，老百姓買房幾乎沒有可能5年進(jìn)行改善的，所以5年內(nèi)流轉(zhuǎn)收稅是打擊不到普通百姓的，現(xiàn)在的稅不是太高了，而是太低了，如果二手房5年內(nèi)流轉(zhuǎn)根據(jù)賣房所得征收20％至80％的梯度征稅是可以打擊到投資客的。沒有這個(gè)稅房價(jià)漲的也不會(huì)慢，只是炒房的成本更加低了，進(jìn)入退出更加方便，完全是一個(gè)低門檻的投資途徑。
第二個(gè)政策，銀行提高首付至四到五成，我是很贊同這個(gè)政策的，又有專家說會(huì)影響百姓的需求，百姓買房更加難，其實(shí)百姓買房本來就很難，再難點(diǎn)也無所謂了。本來我們勉強(qiáng)夠個(gè)首付，老公非要吵著當(dāng)房奴，一提高，房奴的資格又被取消了。老百姓一般缺少金融知識(shí)，只計(jì)算眼前的利息下每個(gè)月還貸多少，而沒有考慮將來升息對(duì)他的影響有多大，現(xiàn)在百姓購房的思路普遍是有70的能力買100的房，就是只計(jì)算現(xiàn)在還著可以承受，而沒有考慮將來承受意外事件的能力，比如突然失業(yè)，父母生病等，買房不切實(shí)際的例子比比皆是，如果首付提高了，有一部分人買不起了，也是好事情，比盲目的做房奴要好一些。何況銀行提高首付是出于自身防范風(fēng)險(xiǎn)的考慮，為什么不能提高那，難道銀行不是盈利機(jī)構(gòu)而是慈善機(jī)構(gòu)嗎？這些專家憑什么指手畫腳那？不過我覺得這個(gè)政策是否推出希望不大，如果需求減少了，勢必房價(jià)下跌，房價(jià)下跌了，銀行對(duì)開發(fā)商的貸款難收回，造成壞帳，所以銀行現(xiàn)在是騎虎難下啊，想穩(wěn)定定不住，漲了風(fēng)險(xiǎn)加大，跌了也風(fēng)險(xiǎn)加大，所以說房地產(chǎn)脅持了銀行是很有道理啊，房價(jià)上漲期間銀行的風(fēng)險(xiǎn)顯示出的比較小，隱含的風(fēng)險(xiǎn)在集聚，如果下跌，風(fēng)險(xiǎn)馬上到來，所以銀行就好比故事里《皇帝的新衣》里的圍觀的人，大家都裝作看不見，等別人說吧，反正到時(shí)損失的不是我一個(gè)，那就讓房價(jià)繼續(xù)漲吧。還有現(xiàn)在銀行的證券化道路還沒有完成，等到這一步完成，全流通起來，有股民買單，國家銀行才敢放心的暴露風(fēng)險(xiǎn)。
第三個(gè)政策，加大土地供應(yīng)，很多開發(fā)商開出的藥方就是加大土地供應(yīng)，上次潘石屹也在高調(diào)指出。是不是加大了土地供應(yīng)房價(jià)就降了那，可是為什么開發(fā)商手里都囤了好幾年的開發(fā)量那，房價(jià)也還在一路上行啊。我覺得這個(gè)政策不可行，我們國家不是一個(gè)地大物博的國家，基本的耕地是必須要保證的，雖然我們現(xiàn)在百姓吃飯不愁了，但是糧食儲(chǔ)備在整個(gè)世界來講都是戰(zhàn)略儲(chǔ)備，我們國家這么多的人口如果長期依賴糧食進(jìn)口對(duì)國家來是有極大風(fēng)險(xiǎn)的，這樣我們的命運(yùn)就完全掌握在別人手中了。糧食永遠(yuǎn)是重中之重，沒房住不會(huì)死人，沒糧吃可是幾天就會(huì)死人啊。所以耕地的保護(hù)對(duì)我們國家是有著及其重要的戰(zhàn)略意義。所以我不認(rèn)為國家應(yīng)該繼續(xù)加大土地供應(yīng)，蓋很多房子，我也想不通每個(gè)人有幾套房子對(duì)國家來說有何意義。如何盤活存量土地和閑置房產(chǎn)才是應(yīng)該考慮的，如何把開發(fā)商囤積的土地解放出來才是重要的。
第四個(gè)政策，加強(qiáng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房政策，這一直房產(chǎn)商高調(diào)提倡的。房產(chǎn)商是在轉(zhuǎn)移矛盾，把矛盾對(duì)準(zhǔn)政府，據(jù)說政府已經(jīng)開始把工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)向這兩個(gè)建設(shè)了，我對(duì)政府這樣的決策也只能無語了，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房是解決的最低收入的人群，這些人群有著很嚴(yán)格的定義，也大概只占城市人口的百分之五，那百分之八十的普通百姓怎么辦那，并且以政府的辦事效率，就是解決好這百分之五估計(jì)也的1000多年了。政府更應(yīng)該考慮的是怎樣讓大多數(shù)人買的起房。
第五個(gè)政策，限制單位自建房，個(gè)人集資建房。有專家說這是歷史的倒退，是社會(huì)的不公。我實(shí)在不明白怎么就對(duì)社會(huì)不公平了，以前都是單位自建房，百姓也沒有睡到馬路上吧。難道都買高價(jià)房，讓房產(chǎn)商和腐敗官員牟取巨額利潤社會(huì)就公平了嗎？是的，好單位的員工有好房子住，壞單位的職工沒房子住，是社會(huì)的不公平，可是現(xiàn)實(shí)是好單位的員工怎么都買得起，壞單位的員工怎么都買不起，這就社會(huì)公平了？如果是允許單位自建房，很多中等單位的員工都可以解決自己員工的后顧之憂，不使自己的員工長期在“房奴”的緊張病態(tài)生活下降低自己企業(yè)的效率。有很多的單位自建房了，剛需自然就少了，開發(fā)商也有了競爭對(duì)手了，我國很早就有商品房了，為什么一直價(jià)格不高，就是有單位自建房，商品房的社會(huì)需求沒有這么大。并且鄧小平也一直說改革是摸著石頭過河，為什么不能走回頭路那。
第六個(gè)政策，限制外資買房。好政策啊，國家限制外資購房，可是沒人執(zhí)行啊，上海電視臺(tái)說外資在上海團(tuán)購樓盤，沒有一點(diǎn)譴責(zé)的意思，隱含義是外資都在買，樓市沒有泡沫。有哪一個(gè)國家會(huì)像中國這樣把房子當(dāng)作炒作工具允許外資大肆購買。據(jù)我從新家坡歸來的同事說，外國人是不可以買一手房的。只能買二手房，而且本國的房東也只有一次賣給外國人房產(chǎn)的機(jī)會(huì)，同事買房的成本也相對(duì)本地人高一些，持有成本也很高，每過幾年政府就會(huì)對(duì)房子外裝修，當(dāng)?shù)厝酥桓兑稽c(diǎn)點(diǎn)錢，而他要付幾萬新幣，所以他就把房子賣了。
上海電視上說上海房價(jià)漲了，久違的溫州炒房團(tuán)又來了，高調(diào)的就像要舉城歡慶一樣。溫州炒房團(tuán)就像蝗蟲，他們飛過一片，莊稼顆粒無收。他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展做出了什么貢獻(xiàn)，讓他們自由掠奪各個(gè)城市的發(fā)展成果，有些地方政府專門到溫州去請(qǐng)溫州炒房團(tuán)到當(dāng)?shù)刭I房，這是什么行為。
我覺得國家不僅僅應(yīng)該限制外資買房，也應(yīng)該限制異地置業(yè)。我前面說了，國家土地緊張，有的人在各地買多套房產(chǎn)，一年住幾天，其余時(shí)間空置，這不是資源的浪費(fèi)嗎？我們是一個(gè)發(fā)展中的國家，不能這么消耗資源，各地政府應(yīng)首先保障當(dāng)?shù)氐陌傩占伴L期居住者置業(yè)，而不能主動(dòng)邀請(qǐng)外地人在本地置業(yè)。必須為這個(gè)城市做貢獻(xiàn)才可以買房，你首先應(yīng)該是這個(gè)城市的納稅者，可以要求外來人口居住滿幾年以上才可以置業(yè)。外地人置業(yè)也可以，可以專門給這些人蓋房，房價(jià)應(yīng)該高于本地百姓的兩倍以上，并且征收高額的持有成本，普通百姓自己本地買房還困難那，沒人在異地置業(yè)，這些房子只對(duì)準(zhǔn)有錢人，就像對(duì)奢侈品征稅一樣。買房者占用了國家稀缺的土地資源，理所當(dāng)然他應(yīng)該比普通人多付出一些代價(jià)。
第七個(gè)政策，征收物業(yè)稅。這個(gè)政策研究好多年了不能出臺(tái)，增加住房保有環(huán)節(jié)得成本，也減少了投資需求。一般來說對(duì)于自住的一套住房來說是免征的，我那個(gè)新加坡回來的同事也是這樣說的，所以我不怕征收物業(yè)稅，現(xiàn)在的政府是一次出讓收回了房子未來70年的錢，如果物業(yè)稅了，一年一年收，現(xiàn)在的政府就收得少了啊。每屆地方政府一般都是任期幾年，只要在我的任內(nèi)房價(jià)不崩不想那么多。這就造成了地方政府的普遍短視。
第八個(gè)政策，央行和發(fā)改委建議取消期房銷售，馬上有專家跳出來說這樣會(huì)增加開發(fā)商的資金成本，會(huì)提高房價(jià)，不能取消。期房銷售是非常不合理的，買房人只憑圖片就要花出一輩子的積蓄，想想現(xiàn)在我們買什么東西是不驗(yàn)貨就買的啊，我們就是去裁縫店做衣服也是做好給錢啊，沒有說先給錢再做啊，開發(fā)商通過預(yù)售把資金先回?cái)n，對(duì)質(zhì)量沒有了動(dòng)力，對(duì)囤盤惜售卻是動(dòng)力十足啊，所以這些年的房屋質(zhì)量層出不窮，只是都被高漲的房價(jià)掩蓋了，老百姓房子到手，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，開發(fā)商馬上說給你退錢，可是退的錢根本就不能買同等地段和價(jià)位的房子了，只能忍氣吞聲了。我支持取消期房，中國商品房發(fā)展這么多年了，開發(fā)商已經(jīng)很壯大了，不能再有銀行和普通百姓為其買單了。就像最初電話手機(jī)的入網(wǎng)費(fèi)就要5000，電信和移動(dòng)迅速的壯大了，入網(wǎng)費(fèi)不是免費(fèi)了嗎？老百姓已經(jīng)對(duì)開發(fā)商的壯大買了很多單了，也是該斷奶的時(shí)候了。
為什么房價(jià)這么漲，買房的人還這么多，真的都是剛需嗎？真的是供不應(yīng)求嗎？我懷疑，三月上海的房價(jià)低迷的時(shí)候，有專家說上海房子未來幾年供大于求，這一熱，馬上就說上海的房子供不應(yīng)求了，剛需太旺了，難道剛需是一夜間出來的嗎？難道兩個(gè)月上海一下增加了幾十倍于住房的改善需求嗎？結(jié)婚需求嗎？反正我不信。我認(rèn)為大部分是投資需求，還有一部分是恐慌于房價(jià)還要上漲預(yù)期的提前剛性需求。我有幾個(gè)同事朋友都在近段時(shí)間買了房，只有一個(gè)理由，不買還要漲，漲了將來更加買不起。中國的CPI指標(biāo)長期處于失真狀態(tài)，中國的通貨膨脹在悄悄來臨，很多人都在擔(dān)心自己的辛苦積蓄怎樣不被通貨膨脹化為烏有，那么房產(chǎn)是一個(gè)很好的抵御通脹的資產(chǎn)，這使得的百姓保值要求增加了房產(chǎn)的需求。我也經(jīng)�？紤]我們?cè)鯓釉谕ㄘ浥蛎洉r(shí)期保全家庭資產(chǎn)。通常意義來講，房子確實(shí)是通脹時(shí)期的保值品，以前百姓的家庭資產(chǎn)很少，對(duì)通貨膨脹了解也不多，不知道怎樣保值，但是在這樣一個(gè)價(jià)格畸形的年代房子是否還能有這種功能我也很持懷疑態(tài)度。
其實(shí)看看國家政策都是那哪些人出的，就知道為什么房價(jià)和調(diào)控背道而離了。今天看到一篇人民日?qǐng)?bào)文章。專家：住房問題不僅僅是經(jīng)濟(jì)問題，還是社會(huì)問題，采訪的一個(gè)專家職務(wù)是中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長、建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任，我想中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)是房地產(chǎn)商贊助的吧，一邊拿房產(chǎn)商的錢，一邊是建設(shè)部住房政策專家委員會(huì)副主任，我很難想像他如何能制定出考慮百姓的什么政策。
國家統(tǒng)計(jì)局局長在接受公開采訪時(shí)回答中國房價(jià)為什么漲這么猛時(shí)，這樣解釋，“就說這些年的房價(jià)上漲，不是咱們中國一家，也不是北京一家或者深圳一家，世界性的。從1997年到2006年，除了日本和香港，這十年當(dāng)中，房價(jià)還沒有恢復(fù)到1997年以前的水平以外，其他的地方，多的漲到180%多，像愛爾蘭，一般的也漲到100%，美國是98%，這十年當(dāng)中也漲了，就是翻了一倍。所以這個(gè)價(jià)格上漲的趨勢，它不是中國一家，它是有一種全球性的這種特征，這一點(diǎn)可能我們也要注意�！蔽也焕斫馑倪@個(gè)解釋是什么意思，難道中國的房價(jià)在世界接軌，漲者無罪，中國漲了多少，一線城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于180％吧，誰都知道中國統(tǒng)計(jì)局連房價(jià)漲幅根本都算不出來，沒人相信統(tǒng)計(jì)局關(guān)于房價(jià)漲幅的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。每個(gè)城市的地盤都在不斷擴(kuò)大，連郊縣的樓盤都算上了，拿這個(gè)稀釋后的房價(jià)比較，中國的房價(jià)漲幅也不低了，更別說真實(shí)的漲幅了。并且他說這話的時(shí)候美國的次級(jí)貸市場已經(jīng)崩盤了，美國的房價(jià)已經(jīng)開跌了，他倒是只字未提，房價(jià)跌中國就不需要國際接軌了。
國家的政策有些是可行的，只是都太軟了，再到地方政府手里，執(zhí)行的更加軟了，所以房價(jià)會(huì)像過山車一樣。
我做為一個(gè)普通百姓，希望百姓們也能明亮眼睛，不要總被專家的話語蒙蔽，2001年股市大跌前多少人聽所謂的股評(píng)輸?shù)木�，現(xiàn)在沒有什么專家，看看電視上出來的地產(chǎn)專家，不是房產(chǎn)中介就是開發(fā)商的老總。你要看好你自己的錢包，買房前應(yīng)該想想自己的能力，不要因?yàn)榉績r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲就不顧一切非要去做房奴。當(dāng)然如果你有能力，而且又覺得租房感覺不好，你可以買。
不過現(xiàn)在租房確實(shí)是房東在補(bǔ)貼房客，新房收益每年高于一年期銀行存款利率的房子鳳毛麟角，如果有人主動(dòng)給你花錢你為什么不享受那。資本是逐利的，房東愿意為你補(bǔ)貼，是因?yàn)榉績r(jià)會(huì)上漲而不是房租會(huì)上漲，房租是不會(huì)漲的很快的，因?yàn)槟敲炊嗤顿Y買房的人在賣出之前都是進(jìn)入租賃市場的，房子供需是平衡的或者供大于求的，要么是自住，要么是出租，房源在現(xiàn)在是很充足的。房東會(huì)永遠(yuǎn)做活雷鋒嗎？答案是NO。價(jià)值和價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離，在市場經(jīng)濟(jì)中是不可能持久的，那么只有兩條路，房價(jià)下來或者房租上去，房租會(huì)上去嗎？我看難，房價(jià)下跌，暫時(shí)還不會(huì)，也許還會(huì)繼續(xù)漲，房價(jià)和房租會(huì)繼續(xù)背離，但是終究它是要向價(jià)值歸攏的。
其實(shí)我很盼望政府能停止調(diào)控的手，看看政府對(duì)開發(fā)商那么好，開發(fā)商得好不賣乖，處處調(diào)戲政府，任志強(qiáng)高調(diào)指出“樓市調(diào)控一次，房價(jià)漲一次”。潘石屹說“控制房價(jià)應(yīng)該繼續(xù)加大土地供應(yīng)”，開發(fā)商把土地囤積起來再出來要求政府繼續(xù)加大土地供應(yīng)。政府盡量減少干預(yù)市場的手，為什么不允許單位集資建房，我覺得不合理，之前我們?cè)趦?nèi)地時(shí)允許單位自建住房時(shí)很多單位，并不只是有錢單位，都以很小的代價(jià)解決了員工的住房需求，是一種很好的解決百姓住房的方式，增加多種住房供應(yīng)方法，增加市場競爭，這不是很好嗎？房價(jià)高也是地方政府的幕后推手，高房價(jià)可以拍賣更高價(jià)格的土地，這種沖動(dòng)無法抑制，所以要地方政府打破壟斷也很難，但是無視百姓承受能力，瘋狂的吹泡泡，泡泡破裂時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害不敢想象。我堅(jiān)信市場經(jīng)濟(jì)里市場會(huì)有“看不見的手”調(diào)節(jié)，無人能夠阻擋。
杜甫的《茅屋為秋風(fēng)所破歌》唱道，“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山！嗚呼，何時(shí)眼前突兀見此屋，吾廬獨(dú)破受凍死亦足！”
鄧小平也說“讓一部分人先富起來，帶動(dòng)大家共同富�！保F(xiàn)在是有錢人只想把即將的有錢人榨到骨頭里，趕回貧民階層�，F(xiàn)在一套房子就是把一個(gè)新興中產(chǎn)打回赤貧。中國就是三個(gè)階層，公務(wù)員、有錢人和窮人。
“水能載舟，亦能覆舟”政府千萬不要小看了百姓的力量。避免新”三座大山”成為社會(huì)醞釀不滿的土壤，政府也應(yīng)少許考慮吧。
我有兩個(gè)新加坡回來的同事，告訴我在新加坡一套140平米的三房兩廳兩衛(wèi)需要新幣19萬元，折合人民幣95萬元，他們?cè)谏虾]有買房，也是租房。當(dāng)然有人說上海是國際大都市，要趕英超美，比肩紐約，倫敦，香港也看不上，新加坡算什么東西！我希望上海能有這樣一天，讓我們足不出戶，就可以到紐約，倫敦了。
我不想判斷房價(jià)的走勢，反正我一想想我120萬買個(gè)房子還很不怎么樣，我買個(gè)房子還要看賣房人的臉色，我就不舒服，我也實(shí)在想不來我現(xiàn)在買什么東西還要看賣家的臉色， 20年每個(gè)月還六七千的貸感覺就是那么可怕，讓我每天一睡醒想著今天欠銀行300元就只想暈倒不起來，我只能說，房價(jià)，請(qǐng)一路走好。
中文的“危機(jī)“分為兩個(gè)字，一個(gè)意味著危險(xiǎn)，另外一個(gè)意味著機(jī)會(huì)。
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