溫州房產(chǎn)墊資火爆民資冷落實業(yè)

　　慕言

　　溫州民間融資市場，素有全國“風(fēng)向標(biāo)”之稱，其資金走向體現(xiàn)市場心態(tài)。

　　多名溫州資金中介近日對《第一財經(jīng)（微博)日報》記者說，他們時下熱衷于房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)域的“墊資還貸”業(yè)務(wù)，生意火爆且競爭激烈，5天時間的利率在4~6分之間。

　　與此印證的是，溫州市金融辦監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，在過去一年時間里，溫州用于“生產(chǎn)經(jīng)營”、“資金周轉(zhuǎn)”的民間融資，分別總體呈現(xiàn)大幅下降、上升態(tài)勢，其中“資金周轉(zhuǎn)”的借貸筆數(shù)一年上升了35個百分點。

　　盡管目前官方認為，溫州金融綜合改革(溫州金改)已經(jīng)“取得了階段性明顯成效”，但本報記者發(fā)現(xiàn)，上述“墊資還貸”業(yè)務(wù)實則為民間放貸行為，基本上還是圍繞房地產(chǎn)和高利貸進行“空轉(zhuǎn)”，沒有進入政策引導(dǎo)的實體經(jīng)濟中。

　　資金中介扎堆房屋“墊資還貸”

　　經(jīng)歷民間借貸危機、中小企業(yè)資金鏈斷裂后，溫州民間融資規(guī)模明顯下降。

　　2011年7月，央行溫州中心支行發(fā)布報告稱，溫州民間借貸市場規(guī)模達到1100億元。不到3年時間，溫州銀監(jiān)局抽樣調(diào)查顯示，今年3月份，該市民間融資規(guī)模為140.22億元。

　　在這種弱市行情中，眾多溫州資金中介不但沒有退出市場，反而找到了新的商業(yè)機會：為房地產(chǎn)抵押貸款的業(yè)主提供“墊資還貸”�！坝�5天，按一周算，利息4~6分�！币患覝刂葙Y產(chǎn)管理公司的負責(zé)人說，也可以按天算，一天1~1.5分利息。

　　“很多人都在做(‘墊資還貸’)�！币晃毁Y金中介資深人士說，一些溫州資金中介，曾為企業(yè)“墊資還貸”，結(jié)果多數(shù)虧損并逐步退出，“因為擔(dān)保等企業(yè)隱性問題，我們是看不清的�！�

　　該資深人士說，3年前，房價飆漲、高利貸瘋狂，這些“墊資還貸”主要面向炒房客、個人、企業(yè)等不同需求群體，面大量廣，周利息高達1~3角。在房價大幅下行、高利貸銳減的情況下，如今“墊資還貸”主要面向房產(chǎn)、汽車等實物抵押貸款領(lǐng)域。

　　該資深人士說，為保信用，一些面臨資金困難的房東，讓中介為其“墊資”，在了解房價差額、續(xù)貸額度等基礎(chǔ)上，雙方辦理房屋委托交易手續(xù)。一般來說，還貸三五天后，房東即可辦理新的房產(chǎn)抵押貸款。如發(fā)生變故，中介可直接把房產(chǎn)過戶到自己名下。

　　上述資產(chǎn)管理公司的負責(zé)人說，這些墊資款主要來自民間閑散資金，也有個人銀行貸款，甚至來自理財機構(gòu)，“短期借用，利息為2%，如果時間長，月息一般在1.5分左右�！�

　　當(dāng)前，溫州資金中介有百余家，推出的理財產(chǎn)品年收益率一般都在12%以上。“每筆業(yè)務(wù)賺錢不多，但交易量很大，經(jīng)營得好還是不錯的。”上述資深人士說，越發(fā)火爆的“墊資還貸”業(yè)務(wù)，與溫州房地產(chǎn)貸款高企有關(guān)。

　　公開數(shù)據(jù)顯示，去年底溫州地區(qū)銀行的貸款余額是7092億，有1000多億是房地產(chǎn)開發(fā)貸款，有4400多億是房產(chǎn)抵押貸款，存在房地產(chǎn)貸款占比高、房地產(chǎn)抵押物占比高、實體經(jīng)濟涉足房地產(chǎn)的比例高的“三高”現(xiàn)象。

　　實業(yè)融資漸受冷落

　　與“資金周轉(zhuǎn)”的火爆不同，之前占據(jù)溫州民間融資頭把交椅的“生產(chǎn)經(jīng)營”，如今則備受冷落。

　　溫州市金融辦監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月份民間融資用于“生產(chǎn)經(jīng)營”的比重只有24.12%，為這一年來的最低值。去年12月份，該比例曾達72.86%。不難看出，實體企業(yè)對民間借貸的依存度在下降。

　　根據(jù)溫州服裝商會有關(guān)負責(zé)人的說法，企業(yè)訂單、利潤總體有所下降，投資需求也在下降，很難承受目前高額的民間融資利息，“一些企業(yè)會應(yīng)急轉(zhuǎn)貸一下，但融資也比較難。”

　　在這背后，則是溫州金改兩年多來，民間融資利率上下雖有起伏，但依然處于“高位運轉(zhuǎn)”的現(xiàn)象。

　　溫州市金融辦最新監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年8月份，溫州民間融資綜合利率指數(shù)為20.07%(相當(dāng)于月息1分67)。本月15日，該利率指數(shù)為20.62%，值得關(guān)注的“其他市場主體利率”則高達28.10%。

　　溫州市金融辦分析稱，上半年，溫州經(jīng)濟運行筑底企穩(wěn)，經(jīng)濟回暖跡象逐步顯現(xiàn)，企業(yè)資金需求增大，但銀行信貸投放減弱，市場資金供給不足，導(dǎo)致民間金融市場 資金需求上升。

　　此外，企業(yè)出險隱患依然較大，金融機構(gòu)選擇客戶更趨謹慎，為尋求利潤并覆蓋風(fēng)險，將上調(diào)融資利率。綜上分析，預(yù)計下半年溫州民間融資綜合利率可能有所回升。

　　于是，一些溫州傳統(tǒng)企業(yè)寧愿不加大生產(chǎn)，甚至停產(chǎn)，也不愿意高息借貸來維持經(jīng)營。

　　“吃慣了山珍海味，是很難適應(yīng)粗茶淡飯的！”某銀行溫州分行人士認為，溫州金改希望規(guī)范民間借貸市場，引導(dǎo)民資進入實體經(jīng)濟，但實際上仍有部分民資在圍繞房地產(chǎn)進行高息“空轉(zhuǎn)”。

　　此前，一家溫州大型擔(dān)保公司響應(yīng)號召為企業(yè)“墊資還貸”，因不明企業(yè)資金鏈、擔(dān)保鏈等狀況，結(jié)果業(yè)績不盡如人意，從而引發(fā)資金中介對實體企業(yè)“敬而遠之”。

　　一份溫州金融監(jiān)管部門的數(shù)據(jù)顯示，目前溫州全市重大風(fēng)險擔(dān)保圈有28個，涉及信貸金額507億元。這兩個數(shù)據(jù)截至6月底，分別比2014年年初下降5個和111億元。

　　盡管相關(guān)部門做了很大努力，但企業(yè)資金鏈和銀行貸款擔(dān)保鏈，仍然是諸多溫州企業(yè)亟待解決的兩大難題。

　　上述資深人士認為，現(xiàn)在企業(yè)與個人的“墊資還貸”需求量很大，這說明銀行的貸款創(chuàng)新能力還有待加強，或有待于“落地”。

　　目前，不少銀行推出了“貸款年審制”、“貸款無縫對接”等創(chuàng)新做法，企業(yè)或個人辦理的貸款到期后，如需續(xù)貸，可以不用還貸便可展期。如果這些政策能很好地實行，市場上對應(yīng)急轉(zhuǎn)貸的需求就會降低。