河南“地王”戲劇性誕生 拍賣師8.12億強行落錘
8.12億止拍新地王 遭遇噓聲
9月4日下午，在一宗國有土地拍賣中，出現(xiàn)戲劇性一幕。
當拍賣進行到第31輪時，拍賣師不顧開發(fā)商繼續(xù)遞價而落錘，使該地塊被河南天地置業(yè)有限公司以8.12億元天價摘得。
經(jīng)濟視點報記者 郭春江
拍賣師落錘遭噓
拍賣在鄭州市土地交易中心三樓交易大廳舉行。
當拍賣進行到第31輪時，河南天地置業(yè)有限公司（以下簡稱天地）已將價格加至8.12億元高位，全場變得鴉雀無聲。拍賣師喊道：“7-3（天地的競買編號），8.12億元第一次，7-3，8.12億元第二次……”這時，現(xiàn)場的河南正商置業(yè)有限公司（以下簡稱正商）工作人員高高地舉起了左手。然而，不知為什么，拍賣師卻視而不見，話音不停：“7-3，8.12億元第三次，成交！”在“第三次”和“成交”之間沒有任何停頓。正商的工作人員立刻向拍賣師喊：“這兒有人舉牌呢！”拍賣師依然不予理睬，立刻讓公證處工作人員宣讀公證詞。在現(xiàn)場一片噓聲中，公證詞宣讀完畢。拍賣師此舉被很多開發(fā)商譏為不正當拍賣�！斑@塊地早就被內(nèi)定給天地了，今天天地也是遞價的受害者！”一位開發(fā)商說。
回顧整個拍賣過程，除了結(jié)尾時的插曲外，競買也是一波三折。
截至當日16時，共有三輪報價，價格為3.68億元。進入競價階段后，各企業(yè)之間廝殺立即進入白熱化狀態(tài)，鄭州市永威置業(yè)有限公司（以下簡稱永威）更是將價格一下子從3.72億元抬高至5.08億元，全場一片嘩然。
如果說永威的做法僅僅是使競價環(huán)節(jié)省略了，那么，接下來的天地與建業(yè)住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱建業(yè)）之間的拉鋸戰(zhàn)更是考驗了在場所有人的耐心。從第7輪開始，兩家企業(yè)就交替加價，價格也從6.7億元飆升至7.86億元。第26輪，正商的突然殺入讓在場的每個人都愣住了，價格一下子升至8億元，現(xiàn)場形成了三雄并起局面，一時間，喝倒彩的掌聲不斷。
“燙手山芋”爭著接
又一個地王誕生了。
據(jù)統(tǒng)計，8.12億元的總價創(chuàng)造了河南之最。掐指一算，每畝約合251.7萬元，樓面地價約合2132元/平方米，加上1200元/平方米（以小高層計）的建安成本，其他費用600元/平方米，成本價已達到3932元/平方米。若以1000元/平方米的利潤測算，則房價將達到5000元/平方米。而該地塊周邊的盈家水岸別墅的銷售均價為4500元/平方米，西鄰的中原桂冠為3600元/平方米�！斑@么貴，咋賣呀？難道要提高容積率？要么就只能‘變性’了！”有開發(fā)商現(xiàn)場質(zhì)疑道。
然而，再燙手的山芋也有人接。“土地價格往往占房價的50％～60％，否則，開發(fā)商很難有合理的利潤�！爆F(xiàn)場一位業(yè)內(nèi)人士談道。
據(jù)知情人士透露，該地塊贏得建業(yè)、永威、河南鑫苑置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫苑）、鄭州黃河大觀有限公司、正商、河南世紀金源置業(yè)有限公司、天地等9家企業(yè)的青睞。
據(jù)鄭州市土地儲備中心發(fā)布的《鄭州市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓公告》（鄭國土資交易告字〈2007〉4號）顯示，此次出讓的鄭政出〔2007〕7號地塊土地位于濱河路北、鄭花公路西，共計336畝。其中住宅用地238畝容積1.7，捆綁商業(yè)用地79畝，容積2.0，學校用地19畝，容積0.8。起拍價1.68億元，參與競拍的開發(fā)商須向鄭州市國土資源局交保證金3000萬元。競得方式依然為價高者得，90平方米以下戶型占70%。
“由于捆綁有商業(yè)，加之容積率較低，該地塊單畝價格不會太高，大概會拍到220萬元/畝�！敝�，某企業(yè)副總預測，而結(jié)果卻讓該老總大跌眼鏡。
“雖然是拿下了該地塊，但是，前面那些輪的加價都將被作為成本體現(xiàn)在最后的房價中，最終還是由消費者埋單�！庇劳崭笨偨�(jīng)理馬水旺認為，現(xiàn)在拍地主要是在比心理預期，誰的心理價位高，自然出價就高，這是對市場的一個極大的傷害。
“面粉”比“面包”貴
開發(fā)商搶地的瘋狂其實都是政府一手導演的。3932元/平方米的成本價，已經(jīng)超過了中原桂冠3600元/平方米的售價，鄭州北區(qū)面粉比面包貴的事實已經(jīng)形成。
一般而言，在“新地王”問世后，周邊的開發(fā)商立即會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，這也在無形中拉升著區(qū)位房價的上漲。
據(jù)馬水旺說，他們對該地塊的最高估值為6.58億元，稅后地價合204萬元，建成的產(chǎn)品售價為4200元/平方米，開發(fā)周期定為3年。
而正商相關負責人表示，他們對該地塊的最低預期為8.5億元，若不是拍賣師擅自終止競買，他們將全力沖刺8.5億元。
不斷出爐的“地王”誘發(fā)出人們對未來樓價升值的預期，也透支和掠奪著鄭州居民的消費能力，更是招拍掛制度三周年的詬病。
馬水旺分析說，鑫苑摘得450萬元/畝的“地王”后，預示著鄭州明年同期的房子價格將要上漲到5000元/平方米，而區(qū)域價格上調(diào)又可能驅(qū)使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。鄭州土地拍賣的成交價格，一直遠遠高出標底價，這就給開發(fā)商提供了一個高價拿地、捂盤銷售、調(diào)高房價、見機銷售的決策依據(jù)，它將促使鄭州土地市場近期內(nèi)高價競地，從而促使新一輪的房價上漲。
現(xiàn)場另一位企業(yè)老總這樣來形容企業(yè)眼下的窘狀：“目前，開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。”
“其實，政府對土地一級市場的壟斷才是房價與地價之爭的癥結(jié)所在。如果土地供給沒有實現(xiàn)市場化，房價與地價關系之爭可能是個偽命題。”一開發(fā)商說
9月4日下午，在一宗國有土地拍賣中，出現(xiàn)戲劇性一幕。
當拍賣進行到第31輪時，拍賣師不顧開發(fā)商繼續(xù)遞價而落錘，使該地塊被河南天地置業(yè)有限公司以8.12億元天價摘得。
經(jīng)濟視點報記者 郭春江
拍賣師落錘遭噓
拍賣在鄭州市土地交易中心三樓交易大廳舉行。
當拍賣進行到第31輪時，河南天地置業(yè)有限公司（以下簡稱天地）已將價格加至8.12億元高位，全場變得鴉雀無聲。拍賣師喊道：“7-3（天地的競買編號），8.12億元第一次，7-3，8.12億元第二次……”這時，現(xiàn)場的河南正商置業(yè)有限公司（以下簡稱正商）工作人員高高地舉起了左手。然而，不知為什么，拍賣師卻視而不見，話音不停：“7-3，8.12億元第三次，成交！”在“第三次”和“成交”之間沒有任何停頓。正商的工作人員立刻向拍賣師喊：“這兒有人舉牌呢！”拍賣師依然不予理睬，立刻讓公證處工作人員宣讀公證詞。在現(xiàn)場一片噓聲中，公證詞宣讀完畢。拍賣師此舉被很多開發(fā)商譏為不正當拍賣�！斑@塊地早就被內(nèi)定給天地了，今天天地也是遞價的受害者！”一位開發(fā)商說。
回顧整個拍賣過程，除了結(jié)尾時的插曲外，競買也是一波三折。
截至當日16時，共有三輪報價，價格為3.68億元。進入競價階段后，各企業(yè)之間廝殺立即進入白熱化狀態(tài)，鄭州市永威置業(yè)有限公司（以下簡稱永威）更是將價格一下子從3.72億元抬高至5.08億元，全場一片嘩然。
如果說永威的做法僅僅是使競價環(huán)節(jié)省略了，那么，接下來的天地與建業(yè)住宅集團（中國）有限公司（以下簡稱建業(yè)）之間的拉鋸戰(zhàn)更是考驗了在場所有人的耐心。從第7輪開始，兩家企業(yè)就交替加價，價格也從6.7億元飆升至7.86億元。第26輪，正商的突然殺入讓在場的每個人都愣住了，價格一下子升至8億元，現(xiàn)場形成了三雄并起局面，一時間，喝倒彩的掌聲不斷。
“燙手山芋”爭著接
又一個地王誕生了。
據(jù)統(tǒng)計，8.12億元的總價創(chuàng)造了河南之最。掐指一算，每畝約合251.7萬元，樓面地價約合2132元/平方米，加上1200元/平方米（以小高層計）的建安成本，其他費用600元/平方米，成本價已達到3932元/平方米。若以1000元/平方米的利潤測算，則房價將達到5000元/平方米。而該地塊周邊的盈家水岸別墅的銷售均價為4500元/平方米，西鄰的中原桂冠為3600元/平方米�！斑@么貴，咋賣呀？難道要提高容積率？要么就只能‘變性’了！”有開發(fā)商現(xiàn)場質(zhì)疑道。
然而，再燙手的山芋也有人接。“土地價格往往占房價的50％～60％，否則，開發(fā)商很難有合理的利潤�！爆F(xiàn)場一位業(yè)內(nèi)人士談道。
據(jù)知情人士透露，該地塊贏得建業(yè)、永威、河南鑫苑置業(yè)有限公司（以下簡稱鑫苑）、鄭州黃河大觀有限公司、正商、河南世紀金源置業(yè)有限公司、天地等9家企業(yè)的青睞。
據(jù)鄭州市土地儲備中心發(fā)布的《鄭州市國土資源局國有土地使用權掛牌出讓公告》（鄭國土資交易告字〈2007〉4號）顯示，此次出讓的鄭政出〔2007〕7號地塊土地位于濱河路北、鄭花公路西，共計336畝。其中住宅用地238畝容積1.7，捆綁商業(yè)用地79畝，容積2.0，學校用地19畝，容積0.8。起拍價1.68億元，參與競拍的開發(fā)商須向鄭州市國土資源局交保證金3000萬元。競得方式依然為價高者得，90平方米以下戶型占70%。
“由于捆綁有商業(yè)，加之容積率較低，該地塊單畝價格不會太高，大概會拍到220萬元/畝�！敝�，某企業(yè)副總預測，而結(jié)果卻讓該老總大跌眼鏡。
“雖然是拿下了該地塊，但是，前面那些輪的加價都將被作為成本體現(xiàn)在最后的房價中，最終還是由消費者埋單�！庇劳崭笨偨�(jīng)理馬水旺認為，現(xiàn)在拍地主要是在比心理預期，誰的心理價位高，自然出價就高，這是對市場的一個極大的傷害。
“面粉”比“面包”貴
開發(fā)商搶地的瘋狂其實都是政府一手導演的。3932元/平方米的成本價，已經(jīng)超過了中原桂冠3600元/平方米的售價，鄭州北區(qū)面粉比面包貴的事實已經(jīng)形成。
一般而言，在“新地王”問世后，周邊的開發(fā)商立即會“重新考慮”自己樓盤的價格定位，這也在無形中拉升著區(qū)位房價的上漲。
據(jù)馬水旺說，他們對該地塊的最高估值為6.58億元，稅后地價合204萬元，建成的產(chǎn)品售價為4200元/平方米，開發(fā)周期定為3年。
而正商相關負責人表示，他們對該地塊的最低預期為8.5億元，若不是拍賣師擅自終止競買，他們將全力沖刺8.5億元。
不斷出爐的“地王”誘發(fā)出人們對未來樓價升值的預期，也透支和掠奪著鄭州居民的消費能力，更是招拍掛制度三周年的詬病。
馬水旺分析說，鑫苑摘得450萬元/畝的“地王”后，預示著鄭州明年同期的房子價格將要上漲到5000元/平方米，而區(qū)域價格上調(diào)又可能驅(qū)使準購房者提前購房，造成購房需求的上升。鄭州土地拍賣的成交價格，一直遠遠高出標底價，這就給開發(fā)商提供了一個高價拿地、捂盤銷售、調(diào)高房價、見機銷售的決策依據(jù)，它將促使鄭州土地市場近期內(nèi)高價競地，從而促使新一輪的房價上漲。
現(xiàn)場另一位企業(yè)老總這樣來形容企業(yè)眼下的窘狀：“目前，開發(fā)商就像穿上了紅舞鞋，如果不去想辦法拿地，就將被淘汰出局，而如果去拿地，就必須忍受地價上漲帶來的風險。”
“其實，政府對土地一級市場的壟斷才是房價與地價之爭的癥結(jié)所在。如果土地供給沒有實現(xiàn)市場化，房價與地價關系之爭可能是個偽命題。”一開發(fā)商說
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