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房地產(chǎn)開始由假“空調(diào)”走向真“調(diào)控” ——我對(duì)當(dāng)前亂像紛呈的樓市的理解首先，有必要澄清一下“跌”的概念，即絕對(duì)值跌固然是跌，但相對(duì)值比如漲幅趕不上銀行利率或通貨膨脹，也算為“跌”！在探討房?jī)r(jià)是不是會(huì)跌之前，有必要先探討下房?jī)r(jià)是否過高？如果過高，會(huì)有什么影響？房?jī)r(jià)是否過高？這幾乎是不需要探討的問題，因?yàn)閹缀跏枪沧R(shí)。當(dāng)然，有人認(rèn)為中國(guó)人多地少，房?jī)r(jià)高是正常的。但如果房?jī)r(jià)高到跟美國(guó)比肩（《南方周末》前段時(shí)間曾報(bào)道深圳市區(qū)的高檔公寓已經(jīng)接近美國(guó)的高檔別墅）還可以用人口來說事，那么如果房?jī)r(jià)跟日本接近那就沒有任何理由，畢竟日本的人口密度比中國(guó)只大不小。據(jù)說上海的房?jī)r(jià)已經(jīng)接近日本的大城市，而上海的人均收入是人家的N分之一了。衡量房?jī)r(jià)是否過高和偏離正常，還可以用租售比，而目前杭州的房?jī)r(jià)早已把正常的租售比拋到爪哇國(guó)去了。至于房?jī)r(jià)過高的影響，似乎也是不需要探討的問題，日本、香港包括美國(guó)的次貸危機(jī)都可以給我們一些啟示。而且，中國(guó)面臨著人民幣升值熱錢瘋狂流入以及銀行不良貸款風(fēng)險(xiǎn)巨大的問題，似乎后果可能會(huì)更嚴(yán)重。一個(gè)很簡(jiǎn)單的道理，如果房?jī)r(jià)一直看漲，泡沫越吹越大，一旦到了臨界點(diǎn)，外資出逃，房?jī)r(jià)狂降，銀行倒閉，經(jīng)濟(jì)就只能崩潰了。既然，房?jī)r(jià)確實(shí)很高，而且很高的后果也很嚴(yán)重，那么，政府就有足夠的動(dòng)力來控制和抑制房?jī)r(jià)。其次，越來越高的房?jī)r(jià)越到后來必然是越來越失去市場(chǎng)的支撐，畢竟收入是有限的。兩相作用下，房?jī)r(jià)的下跌也就是必然的了。這里有一個(gè)困惑是，為什么政府特別是中央政府會(huì)允許房?jī)r(jià)上升到現(xiàn)在這個(gè)程度？我們也知道，政府一直都在調(diào)控，但最終都成了“空調(diào)”，是政府真的控制不了房?jī)r(jià)嗎？在解答政策性的問題之前，先來說說市場(chǎng)性的問題，也就是，房?jī)r(jià)不斷上漲真的能夠被市場(chǎng)支撐嗎？當(dāng)房?jī)r(jià)越來越脫離正常需求者的購(gòu)買能力，房?jī)r(jià)上漲還會(huì)有后續(xù)動(dòng)力嗎？房地產(chǎn)作為金融產(chǎn)品，其泡沫真的吹不破嗎？還有，就算廣大購(gòu)買者傻傻地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)不斷上漲，所以高價(jià)接盤，他們作為“房努”的日子越來越難過，越來越?jīng)]錢消費(fèi)，難道這對(duì)他本人以及對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)是好事嗎？所以，我認(rèn)為，單純就市場(chǎng)而言，說房?jī)r(jià)只升不降是站不住腳的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)并不是跟經(jīng)濟(jì)發(fā)展同步，也不是跟通貨膨脹同步，一定存在透支未來上漲空間然后理性下調(diào)或報(bào)復(fù)性狂跌的問題！現(xiàn)在來說說政策性的問題，是政府真的控制不了房?jī)r(jià)嗎？很多人說，政府年年調(diào)控，年年空調(diào)，據(jù)此認(rèn)為，政府對(duì)調(diào)控根本無能為力。以筆者愚見，這是只看到現(xiàn)象而沒有看到本質(zhì)。我絲毫不懷疑政府調(diào)控房?jī)r(jià)的能力。我相信，中國(guó)政府絕對(duì)是全世界調(diào)控能力最強(qiáng)的國(guó)家之一，我們經(jīng)歷了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過渡，經(jīng)歷了雙軌制等一系列制度的變遷，而且這些變遷都是在一個(gè)相對(duì)較短的時(shí)間中完成的，但我們的中央政府都將這些變遷和過渡控制在可控并最終向良性發(fā)展的方向上，所以，從調(diào)控經(jīng)驗(yàn)上，中央政府是沒有任何問題的。我們也知道，政府在對(duì)固定資產(chǎn)投資的調(diào)控上歷來是非常有效的，比如鋼鐵、煤炭行業(yè)等，國(guó)家一調(diào)就下，立竿見影，難道房地產(chǎn)真的是無法調(diào)控的例外？我是絕對(duì)不相信的，很簡(jiǎn)單，其實(shí)真的要調(diào)控房產(chǎn)其實(shí)并不難，要讓房?jī)r(jià)下來，要讓房地產(chǎn)降溫更容易，幾年前就有很多人建議，比如取消期房，比如提高首付等，甚至連央行都建議過取消期房，而提高首付更可以控制銀行風(fēng)險(xiǎn)，這些都是讓樓市降溫非常有效的舉措�，F(xiàn)在的問題是，決策層為何不這樣做？這是一個(gè)挺關(guān)鍵的問題，難道聰明的中國(guó)領(lǐng)導(dǎo)人會(huì)不知道這些？我認(rèn)為，真正的原因是決策者其實(shí)一直都根本沒想好好調(diào)控，所謂的調(diào)控，都是騙騙老百姓的，都是慰慰民心的。這就像明明知道七寸在哪里，但偏偏只在蛇尾巴上打幾下，然后說我打了，但蛇不死，或暫時(shí)制不服，不能怪我。我之所以敢公開說政府的調(diào)控是騙人的，是基于我認(rèn)為，這種欺騙是善意的欺騙，是有不得已的苦衷。我們只要想想，房地產(chǎn)對(duì)中國(guó)城市化的貢獻(xiàn)就可以理解了。為什么錢江新城能造起來，為什么下沙高教園區(qū)能造起來，為什么大量的基礎(chǔ)設(shè)施有錢去建設(shè)，為什么有錢去建地鐵？為什么西湖時(shí)代可以走向錢江時(shí)代？這個(gè)問題簡(jiǎn)單到不是問題，因?yàn)橛匈I地的收入，因?yàn)椴皇钦湾X去請(qǐng)開發(fā)商拓荒而是開發(fā)商去拓荒還付給政府大量的土地出讓金和稅收。中國(guó)的城市化能夠在短短10年的時(shí)間突飛猛進(jìn)，真正的原因毫無疑問是房地產(chǎn)。中央政府沒錢去搞城市化，只好鼓勵(lì)地方政府賣地自己去搞。城市化沒搞好，中央政府可能真正地去調(diào)控嗎？所以我說中央政府一直調(diào)不到點(diǎn)子上的調(diào)控其實(shí)就是騙騙老百姓的，當(dāng)然，是善意的。通過房地產(chǎn)來推進(jìn)城市化這無疑是高招也是狠招，因?yàn)樗斐傻膯栴}也是非常嚴(yán)重的，目前已經(jīng)充分顯露，無須論述。但總體來講，應(yīng)該是利大于弊，從某種程度上來說，這也是一步不得不走的路。但我認(rèn)為，這條路可能在起初并非是設(shè)計(jì)好的，我們不妨回到1998年國(guó)家取消福利分房開啟貨幣化分房和住房市場(chǎng)化的開始。當(dāng)時(shí)是朱榕基主政時(shí)代，其時(shí)有一個(gè)很大的國(guó)際背景，就是中國(guó)正在進(jìn)行緊張的加入WTO的談判和沖刺，而非市場(chǎng)化的住房政策無疑是個(gè)大大的阻礙。朱榕基最大的功績(jī)之一就是在他手上中國(guó)成功加入WTO，我記得非常清楚的一件事是，在他卸任的時(shí)候，當(dāng)時(shí)炙手可熱的《南方周末》破天荒地做了一期他的專版，其中一句對(duì)他的評(píng)價(jià)讓我終生難忘，這句評(píng)價(jià)是：朱通過讓中國(guó)成功加入WTO，將中國(guó)經(jīng)濟(jì)牢牢地釘死在開放的方向上�？梢�，盡管當(dāng)時(shí)住房改革有促進(jìn)內(nèi)需拉動(dòng)消費(fèi)迫使老百姓把銀行里的錢拿出來的原因，但改變國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)游戲規(guī)則，讓中國(guó)的市場(chǎng)變得更開放更適應(yīng)WTO的要求無疑是最重要的原因之一。現(xiàn)在看來，住房市場(chǎng)化的一個(gè)最大的副產(chǎn)品是大大地加速了中國(guó)的城市化，而當(dāng)時(shí)中國(guó)的國(guó)民收入也正好達(dá)到了城市化起飛必要條件的水平。我想，這應(yīng)該是領(lǐng)導(dǎo)人始料未及并在其后樂觀其成的。經(jīng)過七八年的發(fā)展，中國(guó)的城市化經(jīng)過了起飛階段，目前已經(jīng)達(dá)到了相當(dāng)?shù)乃剑鳛槌鞘谢痫w發(fā)動(dòng)機(jī)的房地產(chǎn)，其核心的房?jī)r(jià)也高到了非常令人擔(dān)憂的水平。所以，盡管城市化仍然在繼續(xù)，但已經(jīng)不再是起飛，而是平穩(wěn)的飛行，而作為城市化起飛發(fā)動(dòng)機(jī)的房地產(chǎn)已經(jīng)完成了其歷史功績(jī)，可以脫落了。房地產(chǎn)作為城市化發(fā)動(dòng)機(jī)的歷史作用已經(jīng)完成，再加上房?jī)r(jià)接近上限的臨界點(diǎn)，再加上其它種種原因，我們已經(jīng)可以認(rèn)為，決策者已經(jīng)開始要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行真正的“調(diào)控”而非“空調(diào)”。房地產(chǎn)正由假“空調(diào)”時(shí)代過渡到真“調(diào)控”時(shí)代。這當(dāng)然不是憑空猜測(cè)，我們只要看看最近的調(diào)控動(dòng)向就可以很明顯的知道這一點(diǎn)。先是幾個(gè)月前一改以前由部委發(fā)布調(diào)控政策的慣例，國(guó)務(wù)院親自發(fā)文調(diào)控預(yù)警，之后國(guó)家開始真正落實(shí)保障性住房政策（建設(shè)部成立住房保障司），并建立廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和商品房多級(jí)住房保障體系；對(duì)土地的督察和控制也開始趨嚴(yán)，并在之前出臺(tái)將大部分土地收入收歸中央并嚴(yán)令限制土地出讓金用途的政策，消解地方政府的賣地動(dòng)力；包括最近頻繁的加息，提高首付，緊縮信貸，乃至物業(yè)稅高調(diào)空轉(zhuǎn)，每一招都是狠招，地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從治標(biāo)進(jìn)入治本。最近杭州出臺(tái)爭(zhēng)議極大的經(jīng)濟(jì)適用房政策也是一個(gè)明顯的信號(hào)。有些朋友說，目前的經(jīng)濟(jì)適用房會(huì)推高房?jī)r(jià)，這是很靜態(tài)地看問題了。目前的經(jīng)濟(jì)適用房政策回歸了住房保障的本質(zhì)，說明政府開始真正擔(dān)負(fù)起住房保障的責(zé)任，意味著后面會(huì)有更多的動(dòng)作，當(dāng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了一大批廉價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房，當(dāng)很多人不需要花很大的代價(jià)就可以有房住，高價(jià)商品房還憑什么去支撐？最后，我想說的是，對(duì)中國(guó)人來講，對(duì)中國(guó)政府來講，房子首先是居住產(chǎn)品，其次才是金融產(chǎn)品。對(duì)中國(guó)人以及中國(guó)經(jīng)濟(jì)來說，過高的房?jī)r(jià)有百害而無一利！當(dāng)中國(guó)的老百姓都熱衷于炒房而淡于實(shí)業(yè)投資和創(chuàng)業(yè)，當(dāng)過高的房?jī)r(jià)像黑洞一樣把老百姓本該用于消費(fèi)的錢消解于無形，當(dāng)中國(guó)誕生越來越多百億千億級(jí)的地產(chǎn)富豪，則國(guó)家經(jīng)濟(jì)危矣，國(guó)家人民危矣！房?jī)r(jià)必跌！