根據(jù)最近規(guī)定，第二套住房貸款首付不低于40%，利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。針對(duì)買兩套以上房產(chǎn)的三類典型人群，總結(jié)出其較為適合的貸款方法。

　　第一類人群：以租養(yǎng)貸

　　首付提高至5—6成，用租金對(duì)沖月還款

　　代表群體為孩子上學(xué)購(gòu)第二套房的家長(zhǎng)、受“回城流”影響在城區(qū)第二次置業(yè)的上班族，這些人一般都會(huì)選擇以租養(yǎng)貸的方式進(jìn)行二次置業(yè)。

　　由于第二套房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍這一規(guī)定影響，對(duì)于以租養(yǎng)貸人群來(lái)說(shuō)，重點(diǎn)應(yīng)在平衡持有成本這一環(huán)節(jié)，因此應(yīng)盡量提高
首付，使租金對(duì)沖月還款。

　　假設(shè)第一套房出租，按照當(dāng)前租賃市場(chǎng)2000—3000元/月的主流租金來(lái)計(jì)算，為使其對(duì)沖第二套房的月還款額，第二套房的貸款本金應(yīng)在25萬(wàn)—35萬(wàn)。按照當(dāng)前二手房60萬(wàn)—70萬(wàn)的主流成交總價(jià)來(lái)計(jì)算，以租養(yǎng)貸人群購(gòu)第二套房的首付應(yīng)提至5-6成，可使租金對(duì)沖月還款。

　　第二類人群：待第一套房

　　升值出售

　　提前還款額度應(yīng)對(duì)沖利率提高所增加的成本

　　代表群體為父母買養(yǎng)老房的子女、為子女買婚房的父母、第一套房周邊有重大利好（例如第一套房在奧運(yùn)場(chǎng)館周邊、即將開通的地鐵周邊）的房產(chǎn)持有者。

　　這部分群體往往是手中有一定積蓄，因此第二套房提高首付對(duì)其來(lái)說(shuō)影響并不大，主要應(yīng)考慮的是第一套房出售后，第二套房的提前還款問(wèn)題，提前還款額度應(yīng)對(duì)沖第二套房利率提高后所帶來(lái)的成本支出。

　　假設(shè)第二套房為70萬(wàn)主流成交總價(jià)的二手房，首付四成貸款20年，利率提高后（基準(zhǔn)利率的1.1倍）月還款比之前（優(yōu)惠利率）月還款增加了505元左右。如果要抵消這部分因利率上調(diào)帶來(lái)的成本支出，提前還款額度應(yīng)該在6萬(wàn)元左右，占到第二套房總價(jià)的近9%。如果第二套房的總價(jià)越高，提前還款所占的比重也應(yīng)越高。

　　第三類人群：賣舊買新

　　第一套房出售月余，購(gòu)第二套房最合適

　　代表群體為賣小買大的年輕人。

　　對(duì)于這部分人來(lái)說(shuō)，由于手中積蓄不充裕，月收入也不多，一般都會(huì)選擇將第一套房貸款結(jié)清或者轉(zhuǎn)按揭給買方后再來(lái)辦第二套房貸款，以避免第二套房貸政策。一般來(lái)說(shuō)，一套小戶型二手房的出售周期在20天左右，辦理轉(zhuǎn)按揭到下發(fā)房產(chǎn)證整個(gè)流程一般要20-40天左右，也就是說(shuō)出售一套房產(chǎn)要兩個(gè)月左右的時(shí)間能夠全部處理完畢。而再購(gòu)房到進(jìn)行房貸面簽的周期大概在20-30天左右，因此在第一套房產(chǎn)出售月余購(gòu)第二套房最合適。

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