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央行第五次加息、第二套房首付提高、物業(yè)稅試點(diǎn)等一系列政策的威力，陸續(xù)在深圳、廣州、上海和北京樓市顯現(xiàn)，但除泡沫泛濫的深圳之外，其余三地只是進(jìn)入了多空博弈的觀望期，依舊存在報(bào)復(fù)性上漲的可能　　深圳：泡沫開始破裂　　10月以來，深圳樓市在連續(xù)3個(gè)月成交萎縮之后，樓價(jià)開始猛然下行。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，深圳10月新房均價(jià)回落至14797元/平方米，較9月下跌約一成。　　與此同時(shí)，深圳二手房交易量銳減，價(jià)格暴跌。據(jù)深圳市國土與房產(chǎn)管理局公布的數(shù)據(jù)，二手房交易量10月下降36.78%，二手房價(jià)格 9月比 8月,下降47.09%。　　深圳蛇口區(qū)的半島城邦在年初開盤時(shí)定價(jià)每平方米不到1萬元，到了今年6月曾被炒到每平方米4.5萬元，此時(shí)又已跌回每平方米2萬元。“天欲其亡，必令其狂”，這句古訓(xùn)對深圳樓市而言，可謂一語中的。　　今年6月，深圳房價(jià)同比大漲22%，成為全國樓市領(lǐng)頭羊。推動(dòng)深圳樓市高企的是國內(nèi)的熱錢。在2005年從長三角撤出之后，大部分熱錢進(jìn)入當(dāng)時(shí)樓價(jià)上漲較緩的珠三角地區(qū)。　　由于深圳樓市的市場交易機(jī)制便捷，一宗買賣在內(nèi)地需要一兩周才能完成，在深圳只需要兩三天；而充分競爭的中介機(jī)構(gòu)也使得投資者從買房到賣房的交易成本大大降低。　　這種交易的便利，使得深圳成為熱錢聚集的焦點(diǎn)。據(jù)世華地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，在今年8月份市場轉(zhuǎn)折之初，投資型買家依然占成交量的50%以上。據(jù)深圳市房地產(chǎn)協(xié)會調(diào)查，有些樓盤70％的買家是投資客。　　熱錢的威力，在今年集中爆發(fā)，深圳的高檔樓盤和別墅被輪番拉高，并帶動(dòng)整個(gè)市場走向瘋狂，僅上半年就暴漲50％。深圳市政府為此頻頻開會，部署出臺一系列措施調(diào)整房地產(chǎn)市場，并且提出向炒家課以重稅。　　6月下旬，深圳部分商業(yè)銀行悄悄停止了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)。到9月27日，央行推行房貸新政之后，購買第二套住房已很難獲得四大商業(yè)銀行的貸款。　　在深圳市政府的組合拳和銀根收緊的影響之下，深圳樓市不斷上漲的態(tài)勢被終結(jié)。8月開始，深圳二手房掛牌量猛增近三成，許多炒家開始拋售手中的樓盤，但為時(shí)已晚。　　市場突然逆轉(zhuǎn)不但套牢了大量初次入市的“散戶”，也使得一些“老手”措手不及。深圳11月爆發(fā)的中天地產(chǎn)倒閉案，就是因?yàn)樵摴纠习逶诔礃沁^程中資金鏈突然斷裂。不僅如此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，今年7月到10月，深圳中介行業(yè)至少有15000人失業(yè)。　　“這種情況很正常，因?yàn)榍耙惠喎績r(jià)的上漲明顯是非理性上漲�！鄙钲谝患掖笮偷禺a(chǎn)集團(tuán)的投資總監(jiān)向南方周末記者表示，據(jù)他測算，深圳每年樓價(jià)的理性漲幅應(yīng)該在10%以內(nèi)，而2007年上半年短短半年內(nèi)，樓價(jià)的漲幅已經(jīng)透支了未來五年的上升空間。因此，“下半年的回調(diào)已是必然”。　　這種觀點(diǎn)已經(jīng)成為深圳各大開發(fā)商的共識，許多開發(fā)商認(rèn)為，深圳樓市的調(diào)整時(shí)間將非常長，“一兩年之內(nèi)很難恢復(fù)元?dú)狻薄? 　　10月之后，深圳樓市下跌的效應(yīng)，也傳導(dǎo)到相鄰的廣州。　　廣州：回暖待明年　　“冬天說來就來了”，保利地產(chǎn)一位項(xiàng)目經(jīng)理用這樣的語言來形容廣州樓市轉(zhuǎn)折的突然。　　黃金周前夕，在數(shù)次加息和提高人民幣存款準(zhǔn)備金率后，央行再施重拳，宣布提高第二套房首付和利率。原本希望在長假掘金的大小房企，被突如其來的房貸新政打亂了陣腳。　　據(jù)廣州市國土房管局公布的數(shù)據(jù)，10月份廣州商品住宅成交面積僅為55萬平方米，比9月份的成交量下跌了18%，創(chuàng)造了今年以來樓市的新低。　　進(jìn)入11月，成交寒冬依然沒有過去，不少新盤簽約率令開發(fā)商心驚。以佛性、禪文化為賣點(diǎn)的公園一號樓盤，10月1日開盤，兩個(gè)月只賣出20％。　　交易量急劇下滑，令不少未完成年度任務(wù)的開發(fā)商如坐針氈。他們推出打折、送禮等促銷手段，如富力集團(tuán)，公開表示現(xiàn)在買樓送70年物管，名盛集團(tuán)的江南玫瑰園，買樓則送車位，此外，恒大地產(chǎn)還發(fā)明了買樓送一成首付的新招，但市場依舊不買賬。　　萬科和碧桂園這樣的帶頭大哥果斷決定降價(jià)，11月3日，萬科金域藍(lán)灣三期開盤價(jià)為7500元每平方米，僅為預(yù)期售價(jià)的一半。12月1日，碧桂園鳳凰城以4800元每平方米的均價(jià)拋售全新洋房。　　二手房也開始松動(dòng)，在投資比例較高的珠江新城，豪宅樓盤——?jiǎng)P旋新世界的一名業(yè)主甚至主動(dòng)降價(jià)80萬，以求物業(yè)脫手。而昔日成交量極大的洛溪板塊下跌更加明顯，超級大盤麗江花園10月各中介行的成交量大跌50%-80%不等。　　“9·27房貸新政是一根導(dǎo)火索，改變了買房必升值的預(yù)期�！苯�(jīng)緯地產(chǎn)研究部副經(jīng)理吳定金對南方周末記者表示。他認(rèn)為，隨著樓價(jià)的高漲，之前入市的買家多是二、三次置業(yè)者，他們或多或少地帶有投資性質(zhì)，“相比于幾年前的自住為主，廣州買家結(jié)構(gòu)已有了變化，隨著新政的出臺，這些投資者改變了對市場的判斷，成交也因此受到影響”。　　但絕大部分業(yè)內(nèi)人士對廣州樓市走勢表示樂觀。合富輝煌是廣州代理一手樓盤最多的地產(chǎn)中介，該集團(tuán)首席分析師黎文江認(rèn)為，明年樓市回暖有諸多利好：其一，從2008年1月1日開始，各大銀行有了新一年的房貸額度，樓市“斷奶”問題將緩解；其二，廣州并非物業(yè)稅的試點(diǎn)城市；另外，廣州樓市還有2010年亞運(yùn)預(yù)期的支撐。　　“廣州一手房70％的購買者還是自住，市場依然由剛性需求支撐，這與深圳不一樣，廣州的調(diào)整也就是三個(gè)月的時(shí)間。”廣州滿堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌對南方周末記者表示。11月3日，降價(jià)銷售的萬科金域藍(lán)灣在開盤后當(dāng)天售罄。　　北京：高檔房市場逆轉(zhuǎn) 　　與深圳、廣州相隔兩千公里的北京也感受到南方樓市調(diào)整的寒意�！坝袃r(jià)無市”成為近一個(gè)月來見諸京城報(bào)端和地產(chǎn)論壇里最熱門的詞匯。　　11月30日，北京中原地產(chǎn)投資部總經(jīng)理張坤昱和來自深圳、廣州、上海的同事開了個(gè)碰頭會。討論的內(nèi)容就是深圳、廣州和上海出現(xiàn)的成交量下跌，以及與北京房地產(chǎn)市場的關(guān)系，“開發(fā)商現(xiàn)在非常關(guān)心這個(gè)問題。”張坤昱說。　　與深圳、廣州房地產(chǎn)市場價(jià)量齊跌的現(xiàn)象不同，北京是價(jià)升量跌。據(jù)北京房地產(chǎn)交易網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，11月份，北京一手房成交量日均為364套，比10月份下降了近10%，延續(xù)了10月份7%的跌幅，但房價(jià)卻依舊上漲。據(jù)國家發(fā)改委的數(shù)據(jù)，10月份北京新建商品住房價(jià)格比去年同期上漲了17.8%，位居一線城市之首。　　北京思源地產(chǎn)總經(jīng)理李國平對南方周末記者表示：“目前市場上發(fā)生分化，一方面是15000元每平方米以下住宅仍然搶手，需要排隊(duì)去買，另一方面，20000元每平方米的高檔住宅出現(xiàn)明顯滯銷。這部分房產(chǎn)以投資為主，受宏觀調(diào)控政策和股市連帶效應(yīng)的影響較大。” 　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，10月份，北京市總價(jià)超過150萬元的二手房掛牌量比9月份上漲了25%。需求方則是另一幅景象，鏈家11月份掛牌量上升最快的中高檔房成交量反而下跌19.3%。　　對此，北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認(rèn)為：“目前二手房的連續(xù)高燒局面已讓部分購房需求提前透支，需求減弱，再加上第二套房貸政策導(dǎo)致高價(jià)房拋售。” 　　盡管目前掛牌量上升成交量下降，北京中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍仍然充滿信心�！坝行┒址砍霈F(xiàn)標(biāo)價(jià)高于成交價(jià)或均價(jià)的現(xiàn)象，比如萬柳地區(qū)目前均價(jià)兩萬三，掛牌價(jià)則兩萬八，說明還遠(yuǎn)沒到恐慌性拋售，只是買賣雙方的博弈和觀望�！� 　　與那些大量掛牌的中高檔房業(yè)主觀點(diǎn)不同，接受南方周末記者采訪的開發(fā)商和中介公司均看好北京房地產(chǎn)未來的走勢。“可能有一些警惕和擔(dān)憂，但對未來走勢的判斷基本一致�！崩顕秸f�！坝信菽嬲墓拯c(diǎn)很難判斷，綜合分析北京的房價(jià)，明年繼續(xù)上漲的可能性很大。”北京高通智庫總經(jīng)理張宏認(rèn)為，“盡管年底土地供應(yīng)大幅放量，但多數(shù)分布在郊區(qū)，要真正形成有效的市場供應(yīng)，至少需要2年�！� 　　在11月30日與三地同事溝通之后，張坤昱恢復(fù)了信心，“與深圳不同，北京以自住需求為主，而且，北京近兩年土地供求極不平衡，今年到目前為止放地計(jì)劃才完成了40%，新增住宅也是逐年下降。房子這么少，價(jià)格怎么會降呢？” 　　上海：重回2005？　　上海開發(fā)商的底氣并沒有北京同行足。　　11月初，上海城建置業(yè)副總施嘉霖突然發(fā)現(xiàn)，自己負(fù)責(zé)的樓盤瑞仕花園的房價(jià)雖然漲到每平方米21500元，但10月份竟然只賣出了8套。幾個(gè)月前，每個(gè)月可都是一百多套。　　國慶以來，上海開發(fā)商心底的寒意和天氣一樣，日益濃重。10月份，整個(gè)上海的新房成交量下降了兩成多，11月又下降了兩成。　　中介公司的日子更難過，“我們11月的銷售大概下滑了三成。”上房置換德平店的負(fù)責(zé)人告訴南方周末記者。11月份，上房置換其他分店的經(jīng)理們大部分都沒有完成預(yù)訂任務(wù)。　　盡管上海市房地局預(yù)計(jì)今年上海房價(jià)漲幅約為10%，但其中有郊區(qū)住宅基數(shù)過大的因素。其實(shí)，從2007年春節(jié)之后，上海市內(nèi)許多樓盤價(jià)格上漲超過50%。這令人回憶起2005年春節(jié)之后的情景：短短幾個(gè)月內(nèi)，房價(jià)普遍暴漲30％，成交暴升，然后又在政策和市場壓力之下，成交量迅速萎縮，市場進(jìn)入觀望期，半年之內(nèi)，房價(jià)普遍下跌20％。　　上海也因此成為本輪經(jīng)濟(jì)增長中，惟一一個(gè)樓市遭到深度調(diào)整的城市。如今，昔日跡象卷土重來，它將又一次陷入2005年的境地嗎？　　此次上海樓市成交量下跌，同樣受到央行房貸新政、加息以及中央擴(kuò)大住房保障覆蓋范圍等宏觀政策的影響，這些政策有力地改變了購房者的預(yù)期。與廣州一樣，上海一些樓盤出現(xiàn)大規(guī)模退訂的情況，瑞仕花園10月份就有六十多買家退訂。　　上海絕大部分開發(fā)商們也對房市的未來趨勢猶豫不決。他們明白經(jīng)過今年連續(xù)5次升息和9次提高準(zhǔn)備金率，加上股市下滑導(dǎo)致的財(cái)富縮水，房價(jià)繼續(xù)暴漲的可能性不大，但降價(jià)銷售無異于割肉，實(shí)在心中不舍。“這種心態(tài)導(dǎo)致其自身觀望情緒也較重，不愿下決心松動(dòng)價(jià)格迅速出售�！鄙虾；膷u工作室主任馮偉說。　　結(jié)果，“開發(fā)商不愿降價(jià)，買家看房價(jià)不降就是不買，現(xiàn)在大家就僵在這里了�！睎|上海聯(lián)合置業(yè)公司的趙政偉告訴南方周末記者。　　不過，如今上海樓市的基本面有別于2005年。“上海年銷售量在2000－3000萬平米，但現(xiàn)在市中心幾乎沒有供地，可售房源只有550萬平米，還多處在外郊環(huán)等邊緣地帶，市中心房源非常少�！敝倭柯�(lián)行亞太區(qū)董事陳立民認(rèn)為，從供求來看，房價(jià)下跌可能性并不大�？傮w來看，上海的開發(fā)商還在捂盤。成交可能萎縮到春節(jié)之后，然后再回升。　　在市區(qū)，缺地導(dǎo)致的地價(jià)飛漲，也成為支撐房價(jià)預(yù)期的一個(gè)有力支柱。11月初，仁恒地產(chǎn)集團(tuán)以20000元／平方米的樓板價(jià)，拿下上海楊浦區(qū)新江灣城D3地塊，地價(jià)直接超過了周邊在售房價(jià)，此事被上海媒體稱為“面粉比面包還貴”。　　11月末，南方周末記者通過對招商、工行、浦發(fā)等多家銀行上海分行的采訪，發(fā)現(xiàn)與深圳相比，上海的銀行房貸政策變化并不明顯。工商銀行上海分行的黃侃介紹，工行的房貸政策并沒有大的變化，主要是在操作上更嚴(yán)格地來控制風(fēng)險(xiǎn)。　　換句話說，目前上海樓市成交大幅萎縮的局面主要是宏觀政策與房價(jià)迅猛上漲后市場本身的調(diào)整，與信貸外力無關(guān)。　　但房地產(chǎn)商已經(jīng)對政府對市場的干預(yù)表示了明顯的擔(dān)心。施嘉霖是九三學(xué)社的黨員。他剛剛以九三學(xué)社的名義，給市政府上書，希望政府盡快清晰界定，政府提供的保障住房和商品房之間的界限，消除市場因?yàn)檎卟磺逦斐傻挠^望情緒。

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