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回顧篇　　對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2007年是政策執(zhí)行年。全年的主要任務(wù)是加強(qiáng)對(duì)2006年密集出臺(tái)的調(diào)控措施的執(zhí)行力度，其重心在于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)以滿足市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求，目的是抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展�？傮w來(lái)說(shuō)，2007年上海住宅市場(chǎng)的整體特征表現(xiàn)為：供求缺口日益加大，成交均價(jià)屢創(chuàng)新高。　　新增供應(yīng)有所下降，供求缺口不斷加大　　伴隨著上海收緊土地供應(yīng)的閘門，同時(shí)，為滿足“70/90”新政，開(kāi)發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)導(dǎo)致產(chǎn)品推向市場(chǎng)有所延遲，2007年上海商品住宅的供應(yīng)量有所下滑，1-11月共推出商品住宅1949.64萬(wàn)平方米，與2006年同期相比下滑了1.66％。盡管新增供應(yīng)量下滑幅度不大，但2007年商品住宅的銷售量卻比2006年有大幅攀升。股市的牛市行情所帶來(lái)的財(cái)富溢出效應(yīng)顯然蔓延到了房地產(chǎn)市場(chǎng)。從2007年4月開(kāi)始，市場(chǎng)上成交量大幅上升，1-11月共成交2497.07萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)了2006年成交總量，同比大幅上漲27.35％。前三季度，上海商品住宅的供求比分別為0.88：1、0.67：1、0.82：1。網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月，上�？墒凵唐纷≌偭�?jī)H為42069套、514.39萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)普遍認(rèn)可的可以維持市場(chǎng)平衡的1000萬(wàn)平方米的存量標(biāo)準(zhǔn)。供求缺口的逐步拉大，最終導(dǎo)致上海商品住宅成交均價(jià)的不斷走高。　　成交重心外移明顯　　由于市中心可用來(lái)開(kāi)發(fā)的土地日益稀少，目前新增供應(yīng)更多集中在市郊區(qū)域，市場(chǎng)成交重心外移的特征同樣非常明顯。2007年1月外環(huán)線以外商品住宅成交僅占成交總量的55.3％，到了11月，這一比重則上升到了近80％。隨著上海市政建設(shè)的不斷推進(jìn)，特別是軌道交通建設(shè)的快速發(fā)展，市郊與市中心的空間距離被縮短。在市中心房?jī)r(jià)居高不下的情況下，近郊相對(duì)較低的房?jī)r(jià)自然吸引了不少購(gòu)房者的目光。地鐵9號(hào)線一期工程2007年底通車，松江九亭板塊直接受益于該利好消息，成交表現(xiàn)非�；钴S，價(jià)格也大幅上揚(yáng)；地鐵一、三號(hào)線延伸段已經(jīng)開(kāi)通，寶山地區(qū)的生活便利性邁上了新臺(tái)階，部分板塊表現(xiàn)也非常搶眼；而11號(hào)線的動(dòng)工建設(shè)，帶動(dòng)了嘉定區(qū)別墅市場(chǎng)的活躍成交。在上海市土地供應(yīng)格局未能發(fā)生重大改觀的情況下，商品住宅成交重心將長(zhǎng)期集中于外環(huán)線區(qū)域。　　成交均價(jià)不斷攀升　　在商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的大格局下，成交均價(jià)呈現(xiàn)出一路走高的特征。6月全市商品住宅的成交均價(jià)高達(dá)9700元/平方米，之后雖然總體均價(jià)有所回落，但考慮到成交重心整體外移的情況下，商品住宅均價(jià)仍然呈現(xiàn)上揚(yáng)之勢(shì)。上海典型住宅指數(shù)辦公室對(duì)不同板塊的重點(diǎn)樓盤進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控，消除了成交重心外移所造成的影響。數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，1-11月典型住宅指數(shù)一直呈現(xiàn)上揚(yáng)之勢(shì)，從而表明剔除成交重心外移的影響因素之后，上海商品住宅各環(huán)線成交均價(jià)一直保持上漲之勢(shì)。預(yù)測(cè)篇　　新增供應(yīng)量有望與2007年持平　　按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，2005年-2006年兩年的土地供應(yīng)，將成為2007年-2008年住宅市場(chǎng)供應(yīng)的主力。2005年-2006年兩年間，上海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地購(gòu)置面積為1278.88萬(wàn)平方米，其中，2005年和2006年分別供應(yīng)645萬(wàn)和633.88萬(wàn)平方米，這兩年的供應(yīng)量基本持平于2004年的1038.76萬(wàn)平方米，低于2003年的1469.10萬(wàn)平方米。前兩年土地供應(yīng)的低迷直接導(dǎo)致了2007年上海一手房供應(yīng)量的下滑，2007年1-11月商品住宅新增供應(yīng)面積接近2000萬(wàn)平方米。根據(jù)近兩年上海土地出讓情況來(lái)看，盡管新增土地所形成的商品住宅的供應(yīng)量可能會(huì)低于上年，但隨著上海市對(duì)于“控增逼存”力度的加大，2008年住宅市場(chǎng)整體供應(yīng)量有望與2007年持平，即保持在2000萬(wàn)平方米左右的規(guī)模。另外，2007年下半年上海已經(jīng)推出部分符合“70/90”規(guī)定的住宅項(xiàng)目，但遠(yuǎn)低于調(diào)控所要求的70％的規(guī)模，預(yù)計(jì)2008年上半年將有一定規(guī)模的中小戶型的商品住宅項(xiàng)目推向市場(chǎng)。　　商品住宅均價(jià)仍有上漲的空間　　供求關(guān)系是決定商品房?jī)r(jià)格走勢(shì)的最直接因素。2007年上海商品住宅的供求差距被逐月拉大，住宅價(jià)格也不斷攀升。2007年住宅用地的供應(yīng)量并沒(méi)有明顯的改觀，因此，市場(chǎng)對(duì)于住宅的“稀缺性”預(yù)期也將不會(huì)有大的變化。另外，上海作為國(guó)際化的大都市，有著較大的自住型需求空間，而2008年人民幣繼續(xù)保持升值趨勢(shì)，商品住宅作為具有較強(qiáng)保值增值功能的投資品種，仍將被投資者所看好，因此，2008年上海商品住宅市場(chǎng)仍存在較大的需求水平。以有效需求做支撐，決定了商品住宅價(jià)格仍有一定幅度的上漲空間。　　宏觀調(diào)控仍將繼續(xù) 　　在經(jīng)過(guò)多輪宏觀調(diào)控之后，我國(guó)固定資產(chǎn)投資增速有所回落，但2007年卻呈現(xiàn)出觸底反彈之勢(shì)，以住房為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也有所加快，已經(jīng)引起相關(guān)部門的重視。2007年12月初召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議已經(jīng)明確提出，2008年將實(shí)施從緊貨幣政策，作為高度依賴銀行資金的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，自然會(huì)受到一定程度的沖擊。另外，2007年下半年CPI指數(shù)不斷創(chuàng)出新高，導(dǎo)致央行存在較大的升息壓力，最新數(shù)據(jù)顯示，12月份CPI為6.5％，較當(dāng)年11月6.9%的近11年新高雖有所回落，但物價(jià)上漲壓力仍相當(dāng)大，由此可以判斷，本輪升息周期遠(yuǎn)未結(jié)束。物業(yè)稅的出臺(tái)是未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)，盡管已經(jīng)在多個(gè)省市“空轉(zhuǎn)”了很長(zhǎng)時(shí)間，但由于我國(guó)資產(chǎn)數(shù)量眾多，情況也非常復(fù)雜，2008年全面開(kāi)征物業(yè)稅的可能性并不大。政策回放　　2007年在積極貫徹落實(shí)上年出臺(tái)調(diào)控政策的基礎(chǔ)之上，陸續(xù)出臺(tái)了新的調(diào)控措施，現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)影響較大的幾條進(jìn)行分析：　　國(guó)務(wù)院24號(hào)文　　2007年8月，《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)，即24號(hào)文）發(fā)布，重點(diǎn)內(nèi)容包括發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房，擴(kuò)大廉租住房制度的保障范圍、將經(jīng)濟(jì)適用房面積控制在60平米等。　　點(diǎn)評(píng)：該文件是我國(guó)自1994年住房體制改革啟動(dòng)以來(lái)，國(guó)務(wù)院直接下發(fā)的第三個(gè)與住房制度改革相關(guān)的文件。文件旨在加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。此項(xiàng)調(diào)控政策的出臺(tái)，實(shí)際上意味著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從此將進(jìn)入“雙核”時(shí)代，即今后低收入家庭的住房問(wèn)題主要交由政府保障體系來(lái)解決，而中高收入家庭的住房問(wèn)題仍將通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制來(lái)解決。住房保障體系的進(jìn)一步完善，可以將部分原本不具備購(gòu)買商品住宅能力的低收入人群分離出商品房市場(chǎng)，一定程度上緩解了市場(chǎng)的旺盛需求，從而有利于遏制房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。　　提高二套房首付比例　　2007年9月末，為嚴(yán)格住房消費(fèi)信貸管理，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)政策，要求對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。　　點(diǎn)評(píng)：央行、銀監(jiān)會(huì)此舉是為了打擊投機(jī)炒房行為，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，特別是在美國(guó)次級(jí)債風(fēng)波尚未平息的情況下，提高二套房首付比例也有助于我國(guó)信貸市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。從政策實(shí)施效果看，由于政策出臺(tái)時(shí)間在“十一”黃金周之前，傳統(tǒng)的住宅銷售旺季“銀十”成交量出現(xiàn)較大幅度的下滑，與“金九”相比有著較大的差距�？梢�(jiàn)，剔除季節(jié)因素，房貸新政對(duì)于消費(fèi)者的心理預(yù)期也產(chǎn)生了一定程度的影響。　　央行多次加息　　2007年，央行先后6次提高存貸款基準(zhǔn)利率，是近幾年加息頻次較高的年份，一年期存款基準(zhǔn)利率由年初的2.52％提高至4.14％，一年期貸款基準(zhǔn)利率也由6.12％提高至7.56％。　　點(diǎn)評(píng)：盡管2007年加息次數(shù)較多，但是每次幅度都相對(duì)較小，對(duì)于自住型購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這樣的加息幅度所帶來(lái)的利息負(fù)擔(dān)基本在可承受范圍之內(nèi)。但是從我國(guó)近期宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行數(shù)據(jù)來(lái)看，這種小幅度多頻次的加息似乎短期沒(méi)有停止的跡象。對(duì)樓市投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)該對(duì)加息帶來(lái)的利息負(fù)擔(dān)引起足夠的重視。