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板塊概念的崛起既在預(yù)料之中，更是一個(gè)必然的趨勢(shì)。房地產(chǎn)是一個(gè)區(qū)域特征十分明顯的產(chǎn)業(yè)，環(huán)線跨越的行政區(qū)較多，而上海的城市發(fā)展并非按照環(huán)線的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，各區(qū)的情況各不相同，因而一些優(yōu)勢(shì)獨(dú)具的板塊對(duì)購房者的吸引力更突出，而這些板塊的房?jī)r(jià)也必然不再遵循環(huán)線價(jià)格圈的束縛。總結(jié)2007年全市各大板塊的表現(xiàn)可以發(fā)現(xiàn)，生活設(shè)施齊備、軌道交通利好、規(guī)劃完善可期、產(chǎn)業(yè)強(qiáng)力支撐的板塊受到了購房者廣泛歡迎。對(duì)于自住消費(fèi)者而言，這些因素在2008年里同樣值得關(guān)注。來自佑威房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示：包括寶山西城、五角場(chǎng)、大寧、真如、北靜安、三林、大虹橋、徐匯濱江、九亭、松江新橋在內(nèi)的滬上十大熱點(diǎn)板塊2月的成交總數(shù)占到全市121板塊成交總量的15.57%，同比1月增長(zhǎng)近5個(gè)百分點(diǎn)。隨著今年上海樓市逐步回暖，那些板塊居住氛圍濃郁、生活設(shè)施齊全的板塊，或者目前尚不完善，但發(fā)展前景明朗、規(guī)劃項(xiàng)目正在實(shí)施中的板塊值得出手。九亭板塊關(guān)注詞：居住規(guī)模九亭新鎮(zhèn)區(qū)是統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)的新興大型居住區(qū)。近兩年，九亭新鎮(zhèn)區(qū)名優(yōu)樓盤不下十?dāng)?shù)個(gè)，從普通公寓到經(jīng)濟(jì)型別墅，消費(fèi)者的選擇余地頗廣。隨著人口的不斷導(dǎo)入，居住氛圍日益濃郁，相對(duì)便宜的價(jià)位和交通狀況的緩解，引來大批上班族和外地生意人在這里安家。目前這個(gè)板塊內(nèi)的投資客占的比例不大，樓盤供求兩旺的局面短期內(nèi)不會(huì)改變。由于這個(gè)板塊靠近市區(qū)，離虹橋很近，加上規(guī)劃的完善，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)后續(xù)漲幅依然很大。代表樓盤：奧林匹克花園、上海青年城、九城湖濱、貝尚灣、中大九里德、綠庭尚城、上海源花城、匯賢閣、象嶼都城大寧板塊關(guān)注詞：交通國際社區(qū) 大寧板塊位于中環(huán)以內(nèi)，屬中心城區(qū)，擁有浦西最大的公園大寧公園和北區(qū)最大的商業(yè)項(xiàng)目近28萬平方米的大寧國際商業(yè)中心。大寧板塊最大的優(yōu)勢(shì)在于已擁有了相對(duì)較為成熟的生活氛圍，有集高架道路、軌道交通、地面道路“三位一體”的南北主干道——共和新路，交通便捷。同時(shí)，板塊仍在積極規(guī)劃總建筑面積約147萬平方米的大寧國際社區(qū)，這將進(jìn)一步提升板塊的居住環(huán)境和檔次。根據(jù)規(guī)劃，預(yù)計(jì)2010年建成彭越浦生態(tài)型特色景觀河道。代表樓盤：新弘國際公寓、北方寬庭、盛源家豪城、寶華現(xiàn)代城、明園森林都市新江灣城板塊關(guān)注詞：規(guī)劃聯(lián)動(dòng) 楊浦區(qū)的新江灣城板塊通過對(duì)生態(tài)原貌的保護(hù)以及科學(xué)的重新構(gòu)建，力求將該區(qū)域打造成一個(gè)人與自然和諧共生的居住環(huán)境，為此新江灣城建設(shè)了地區(qū)級(jí)的文化中心和體育中心，并配套了高標(biāo)準(zhǔn)的公共服務(wù)設(shè)施。良好的規(guī)劃為板塊的發(fā)展贏得了空間。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示：在新江灣城板塊的D3地塊被仁恒地產(chǎn)以20000元/平方米的樓板價(jià)摘走之后，該板塊樓盤的銷售價(jià)格也迅速上升。目前，位于該板塊的合生江灣國際公寓成交均價(jià)接近22000元/平米。代表樓盤：創(chuàng)智天地、盛世新江灣、橡樹灣三林板塊關(guān)注詞：世博發(fā)展受世博效應(yīng)的輻射，三林板塊取得了空前的發(fā)展機(jī)遇。世博會(huì)既為板塊提供了最響亮的賣點(diǎn)，又為板塊注入了實(shí)質(zhì)性的配套改善。根據(jù)規(guī)劃，板塊將有6、7、8三條軌道交通穿越，其中6號(hào)線已經(jīng)開通，7、8號(hào)線也將于世博會(huì)前開通，此外，跨江大橋、越江隧道的建設(shè)也使得板塊未來與浦西的聯(lián)系更為緊密快捷。三林板塊先后吸引了包括萬科、金地、中房等品牌開發(fā)商進(jìn)駐，目前板塊內(nèi)大盤林立，在六號(hào)線開進(jìn)三林之后，板塊內(nèi)樓盤成交均價(jià)不斷攀升。代表樓盤：金地灣流域、萬科金色雅筑、尚東國際、浦發(fā)博園、海上國際花園、中房金誼河畔、萬科新里程、萬科花園城市寶山西城區(qū)板塊關(guān)注詞：交通地段 800萬平方米開發(fā)量、15萬規(guī)劃人口、地鐵1號(hào)線延伸段、明珠線北延段……目前的西城區(qū)已經(jīng)成功開發(fā)了包括萬科、三林、凱德置地、康橋等知名品牌在內(nèi)的項(xiàng)目，并且社區(qū)氛圍越來越成熟。西城區(qū)與毗鄰的顧村相比，價(jià)格差別越來越小，但西城區(qū)明顯生活配套和環(huán)境更勝一籌；而與寶山相對(duì)成熟的共康、泗塘板塊相比，價(jià)格上有1500-2000元/平方米的差距，所以西城板塊適合對(duì)生活相對(duì)要求較高，但暫時(shí)又經(jīng)濟(jì)有限的白領(lǐng)。同時(shí)，由于距離市區(qū)更近、社區(qū)更加成熟，西城板塊也適合寶山北部區(qū)域的有改善需求的人。代表樓盤：海上明城天鑫花園萬科四季花城保集·歐郡普陀真如板塊關(guān)注詞：規(guī)劃潛力根據(jù)《上海市城市發(fā)展總體規(guī)劃》，真如板塊被定位為上海市4個(gè)城市商業(yè)副中心之一，是未來建設(shè)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域。在交通配套設(shè)施方面，真如地區(qū)規(guī)劃有4條軌道交通線——軌道交通11號(hào)線、14號(hào)線、15號(hào)線和16號(hào)線經(jīng)過，形成銅川路站和上海西站兩個(gè)換乘車站。預(yù)計(jì)，2020年真如城市副中心吸引的日人流量為31.2萬人次左右，其中公共交通承擔(dān)交通出行比例將達(dá)到45－50%。真如板塊總體來說生活比較方便，雖然缺少大型商業(yè)配套，但是因?yàn)榻煌ㄇ闆r比較好，可以方便到達(dá)周邊板塊及市中心，所以很適合工薪階層自住需要。代表樓盤：捷城國際公寓星河世紀(jì)城祥和星宇北靜安板塊關(guān)注詞：地段價(jià)值北靜安板塊是上海中心城區(qū)最后一塊有一定規(guī)模的板塊。該板塊擁有不可復(fù)制的中心區(qū)優(yōu)勢(shì)。一方面交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地鐵公交脈絡(luò)交錯(cuò)，另一方面，這個(gè)弄堂式的老城區(qū)造就了眾多的歷史和人文古韻。從項(xiàng)目的定位和體量上來看，北靜安板塊的項(xiàng)目都具有標(biāo)桿潛質(zhì)。靜安豪景苑是由新加坡著名房地產(chǎn)投資商吉寶置業(yè)斥巨資打造的高檔花園社區(qū)，建筑面積達(dá)到了30萬平方米；靜安紫苑由浙江寶業(yè)集團(tuán)投資，建筑面積近6萬平方米；而君御豪庭、泰府名邸和達(dá)安錦園的建筑面積都超過了10萬平方米。代表樓盤：靜安紫苑、泰府名邸、東海園、達(dá)安錦園、君御豪庭、達(dá)安河畔雅苑大虹橋板塊關(guān)注詞：黑馬利好因素 26.26平方公里規(guī)劃，在建中的上海虹橋樞紐港、地鐵2號(hào)線西區(qū)延伸段和多級(jí)交通網(wǎng)絡(luò)，云集包括中信泰富、仁恒置業(yè)、盛高置地等眾多品牌開發(fā)商。從規(guī)模分析，大虹橋板塊總用地26.26平方公里，從板塊檔次分析，其輻射長(zhǎng)寧的虹橋，閔行的諸翟、七寶，青浦的徐涇等。而徐涇是上海老牌別墅區(qū)，諸翟又由于近幾年西郊莊園等高檔別墅的開發(fā)，正成為上海新一代的高尚別墅區(qū)。最重要的是，隨著虹橋樞紐的建設(shè)，人流、物流、信息流的導(dǎo)入，將大幅提升原有板塊的購房需求以及購房能力。代表樓盤：澳蘭灣、愛丁堡、中海翡翠湖岸、合生朗廷、佘山東紫園、青檸9號(hào)線、保利西子灣、中信泰富朱家角新城、東方庭院濱江板塊關(guān)注詞：規(guī)劃地段目前，隨著上海濱江資源開發(fā)力度的逐漸升溫，以及市中心土地資源的稀缺化日益升級(jí)，徐匯濱江、浦東濱江板塊、黃浦濱江板塊的區(qū)域價(jià)值都已得到最大程度的實(shí)現(xiàn)，已成上海房產(chǎn)增值潛力的風(fēng)向標(biāo)。徐匯濱江板塊的房地產(chǎn)開發(fā)正處于起步階段，尤其是徐匯濱江板塊內(nèi)的在建樓盤體量都比較大。而浦東濱江社區(qū)已逐漸成熟。在市中心區(qū)域土地供應(yīng)短缺日趨嚴(yán)重、住宅用地日益稀缺的情況下，上海土地市場(chǎng)梯度明顯擴(kuò)大。對(duì)于黃浦濱江板塊這塊熱土而言，由于后續(xù)房源較少，在售樓盤備受關(guān)注。代表樓盤：尚海灣豪庭、百匯園、中海瀛臺(tái)、徐匯新城、嘉利浦江園、外灘黃浦灣、浦江映象新橋板塊關(guān)注詞：品質(zhì) 成熟社區(qū) 松江新橋板塊位于松江區(qū)東北部，東與閔行區(qū)莘莊鎮(zhèn)相鄰。它在交通上已經(jīng)比過去有所改善，也形成了自己的交通網(wǎng)絡(luò)。該板塊是上海經(jīng)濟(jì)型別墅較為集中的地區(qū)之一，板塊供應(yīng)相對(duì)充足,建筑風(fēng)格迥異，特色鮮明。從客戶群來看，這些別墅的客戶群主要以年輕白領(lǐng)居多。板塊內(nèi)公寓價(jià)格定位比較適中，這在一定程度上給購房者降低了門檻。優(yōu)越的地理環(huán)境和較為齊全的配套設(shè)施，使這里的住宅受到了很多購房者的青睞。相信在未來的日子里，隨著該板塊各方面設(shè)施的進(jìn)一步完善，板塊內(nèi)項(xiàng)目憑借著近郊的地理優(yōu)勢(shì)將更具競(jìng)爭(zhēng)力。代表樓盤：綠洲香島花園金銘文博水景晶苑四季御庭