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　　分析樓市，無論業(yè)內或者業(yè)外多習慣采用區(qū)域劃分法。讀者所熟知的包括以環(huán)形高架道路劃分的內環(huán)區(qū)域、中環(huán)區(qū)域和外環(huán)區(qū)域。另外一種劃分，即以板塊來劃分，上海樓市可以細分為100余個板塊。每個板塊的價格走勢、交通規(guī)劃、新盤和老樓盤的供應成為研究房產發(fā)展規(guī)律和廣大購房者置業(yè)的絕好參考樣本。　　本次趨勢調查，即選擇了內環(huán)內、黃浦江畔的南外灘板塊，因為它是傳統(tǒng)居住區(qū)核心內，新興濱江勢力的代言者；又選取了閔行古美板塊，因為它是軌道輻射區(qū)域的典型化身。　　這是一次有趣的比對，也是一次客觀、貼近民生的調查，更是一次置業(yè)的公正建議。從中，相信大家可以尋求到一些了解樓市趨勢的簡單方法論。　　樓市趨勢調查之1 　　南外灘異軍突起　　隨著外灘一體化工程的逐步實施和2010年世博會的臨近，南外灘又再次成為眾人關注的焦點。而今年上半年，即將開盤的上海灘花園和浦江公館則成為最大的亮點�！拜^之其他濱江板塊，南外灘濱江板塊的價值顯然被低估了，”戴德梁行住宅部董事伍惠敏坦言，“而處于外灘一體化工程和世博的利好輻射下，南外灘前景相當看好。” 　　內環(huán)供求矛盾　　相關數據顯示，2008年到2010年，上海商品房竣工規(guī)模依次為2800萬平方米、2600萬平方米和2700萬平方米，而根據上海每年約3300萬平方米的新建商品房銷售規(guī)模預測，未來三年上海新建商品房將仍然處于嚴重短缺現狀。　　其中，內環(huán)內的供求矛盾則更加突出。數據顯示，2006年和2007年內環(huán)內的供求比分別為0.87：1和0.53：1。另一方面，內環(huán)內的成交均價卻由2006年一季度的17995元/平方米提升到2007年第四季度25813元/平方米，漲幅高達43%。　　以靜安區(qū)為例，其代表樓盤靜安豪景在近半年里價格始終在不斷攀升，目前3.6萬-4萬元/平方米的單價也依舊飽受追捧。另外，在2月份市場一度出現降價銷售的不景氣情況下，東海園依然成交了30多套，其地處北靜安板塊，無論從產品品質出發(fā)，還是地段和周邊配套，3萬元/平方米以上的價格著實得到了市場認可。　　再以境外客較多的虹橋古北板塊為例，區(qū)域中的代表樓盤皇家花園和御翠豪庭的成交價都達到了4萬元/平方米以上的價格，而成交客戶中境外客人都占據到50％以上的比例。這些買家看中的除了產品本身的品質之外，更多的還是無形的地塊價值。　　被低估的價值　　在靜安、古北等市中心板塊都已經開始缺乏發(fā)展空間的時候，黃浦區(qū)還有一個價值至今仍然被低估的區(qū)域——南外灘濱江板塊。當一江之隔的陸家嘴濱江板塊出現叫價13萬元/平方米、北外灘出現叫價6萬-10萬元/平方米、同屬于世博輻射區(qū)的新天地板塊出現售價10萬元/平方米的高端物業(yè)時，南外灘的房價卻仍處于每平米3.2萬元/平方米的階段。　　南外灘濱江板塊位于外灘風貌區(qū)和世博會址之間，規(guī)劃建設成為集文化娛樂、金融貿易、旅游休閑、生態(tài)居住為一體的繁華區(qū)域。從外灘濱江板塊的發(fā)展歷程以及現狀來看，波瀾不驚的南外灘樓市地位開始逐步轉變。較之其他濱江板塊，南外灘更具有濃厚的歷史價值和人文背景，而其與外灘、世博左右逢源的獨特位置優(yōu)勢，更是前兩大板塊所不能超越的最大熱點。未來區(qū)域價值在規(guī)劃利好中將被重新評估，前景頗為看好。　　隨著2010年的世博盛會進入倒計時、外灘一體化改建工程的正式啟動，處于世博和外灘兩大輻射圈的南外灘板塊發(fā)展濱江高檔居住區(qū)的輪廓已經初顯，正逐漸挑起“外灘源”的大梁。　　開發(fā)商競逐　　目前，已經有華潤集團、綠城集團、中建集團等品牌開發(fā)商進駐南外灘濱江板塊，南外灘董家渡地區(qū)將建為濱江高檔住宅板塊的規(guī)劃正在逐步實現。　　從項目上看，無論新秀浦江公館、即將收官的上海灘花園還是已經售罄的金外灘花園，都是擁有一線江景的高品質項目。尤其是即將于上半年上市的浦江公館項目，還未開盤就已經積累了相當的人氣。　　盡管目前南外灘作為頂級物業(yè)的板塊配套還不是很完善，但業(yè)內人士普遍認為，如果規(guī)劃順利完成，假以時日此地價值必將像陸家嘴等濱江板塊一樣崛起。“除了可以利用稀缺景觀資源、規(guī)劃、生活配套等之外，還可以更多合力塑造提升樓盤綜合品質，充分挖掘區(qū)域升值潛力，進一步提升板塊的市場認知度，縮小與其他外灘濱江板塊的價值差距。”伍惠敏說。　　樓市趨勢調查之2 　　古美樓市堅挺上揚　　隨著市場觀望的加劇，筆者認識的媒體從業(yè)人員李瞻考慮出手買房了。當他坐著軌道一號線，來到南方商城附近的古美地區(qū)，準備進行著自己的淘房計劃之時，卻“郁悶”地發(fā)現，古美的房子還是如此“高價”。不僅如此，前些天在網上看中的兩套位于古美的次新物業(yè)也已被人捷足先“摘”。　　李瞻的疑問來了，“樓市打折、二手房松動”，不時聽說的“利空”信息似乎與古美樓市并不沾邊，那么，究竟是什么，使古美樓市能夠在如今略顯慘淡的樓市之中，還能持續(xù)保持堅挺呢？　　從基本面來看，便利的生活配套及交通配套、優(yōu)質的社區(qū)扎堆集結、稀缺的新房供應，這些能夠保持樓市“堅挺”的元素，古美地區(qū)確實一個都不少。　　示范區(qū)魅力　　早在上世紀90年代初，緊鄰徐匯區(qū)的古美板塊就已成為了閔行乃至整個上海市重點住宅開發(fā)區(qū)域。　　根據閔行區(qū)的住宅發(fā)展規(guī)劃，古美地區(qū)是同位于春申、七寶兩大板塊的示范型居住區(qū)。在古美，這個現代化示范居住區(qū)的新建商品房面積將達到240萬平方米，其中細分有龍茗與古龍兩大居住板塊。前者以金匯豪庭這類樓盤為代表，小高層融合低密度住宅為主。后者以融合小高層、高層、多層及獨立別墅于一體的多元化居住為特色，突出板塊的現代化和高品質。江南星城、蔚藍城市以及剛入市的東苑古龍城二期“古龍·尚居”等是該板塊的代表樓盤。　　目前，古美示范居住區(qū)已經完成了超過150萬平方米的住宅開發(fā)量，其區(qū)域多元化配套已十分完善和成熟。地理位置上，其處于中外環(huán)間，閔行南七寶體育公園板塊的東側，因此，配套跨域大，且豐富多樣，如南方商城、家樂福、麥德龍、百安居、古美實驗中學等就近配套加上西側的閔行體育公園、銀七星滑雪場等鄰近配套。　　次新房倒置　　東苑、城開、中星，眾多上海本土樓盤品牌在古美地區(qū)開發(fā)了大量的商品房，這使得古美地區(qū)的，品質相當不錯，重要的是，市場需求長期旺盛，因此樓市向來保持堅挺。　　萬源城在去年2月首度開盤時，其10000元／平方米的開盤均價便引來議論紛紛，認為價錢太高。如今，萬源城的房源價格已經達到了13000元／平方米，主要是面積在135平方米左右的三房和170平方米左右的四房。　　新時代富嘉花園最近推的一批房源價格也已上升到了14000元／平方米，粗略計算，兩房總價就已接近150萬元。　　此外，由于古美板塊內在售新房較少，而且次新房源位置普遍要比新房略好，因此，古美區(qū)域內次新房與新房會出現一定的倒置狀況。　　位于龍茗路顧戴路附近的江南星城目前的二手房單價普遍達到了14000—15000元/平方米。毗鄰蓮花路地鐵站和南方商城的南方城是古美地區(qū)價格相對最高的房源，目前次新二手房的成交單價達到了16000—17000元／平方米左右。　　老上海移民　　古美板塊如今吸引了來自上海市區(qū)的“老上海人”以及一些在漕河涇等園區(qū)內工作的“新上海人”的置業(yè)青睞，可謂是新一代的“移民板塊”。　　這其中，“老上海人”的客群基礎相對較為穩(wěn)定，這些“老上海人”大多是從長寧、徐匯、閔行其他地段等搬遷而來，主要是一些有著剛性婚房需求與改善型需求的人士，就經濟實力而言，這些自住客要買徐家匯等市中心地區(qū)房源還有差距，所以不少人就選擇了閔行區(qū)最靠近市中心的古美板塊。　　目前，顧戴路美食一條街已經小有氣候，在晚間經常是燈火輝煌、熱鬧非凡；龍茗路商業(yè)街的改造計劃略晚于顧戴路，但現在店鋪已經基本開業(yè)，沿街商鋪更為居民提供了休閑、娛樂的便利。　　目前，古美樓市的新房主要集中在萬源城、古龍尚居、新時代富嘉等，其中，萬源城在今年下半年還將有新的公寓房源推市，而后兩者的推盤量則相對較小。因此，從長遠來看，古美地區(qū)的新房還將保持一定的稀缺性。