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解析碧桂園　　——商業(yè)的故事與社會的邏輯　　橡子　　1 上市　　2007年4月20日，一家中國房地產(chǎn)開發(fā)商——碧桂園控股有限公司(2007.HK，下稱“碧桂園”)在香港聯(lián)交所上市當天，玖龍紙業(yè)(2689.HK)董事長張茵給瑞銀投資銀行中國區(qū)主席蔡洪平打電話。蔡洪平此前任職的法國巴黎百富勤是玖龍紙業(yè)的上市保薦人之一，而瑞銀投行則和摩根士丹利一起擔任碧桂園上市的全球協(xié)調(diào)人和聯(lián)席保薦人。　　“今天我終于解脫了，不用再背‘首富’的名頭了�！睆堃鹫f。在2006年10月公布的一個富豪榜上，她排名第一。　　張茵確實解脫了。2007年4月20日上午10點，香港股市開盤后，那頂名叫“中國(內(nèi)地)首富”的帽子，就從50歲的她的頭上轉(zhuǎn)到了26歲的碧桂園大股東楊惠妍頭上。當天，碧桂園以7港元開盤，7.27港元收盤。楊惠妍持有碧桂園發(fā)行后總股本160億股(上市后又超額配售3.6億股，總股本163.6億股)中的95.2億股，以收盤價計市值達到692億港元。這些股份，是她父親、碧桂園創(chuàng)始人楊國強2005年在她從美國俄亥俄州州立大學(xué)畢業(yè)，回國加入碧桂園任采購部經(jīng)理后轉(zhuǎn)給她的。2007年碧桂園股價最高時(14.18港元)，楊惠妍所持股份市值接近1350億港元，按年內(nèi)最后一個交易日12月31日收盤價9.02港元計算，則市值為859億港元。　　楊惠妍本人并沒有出席上市儀式。碧桂園董事會主席楊國強在上市儀式上也言語不多，除了被人拉著合影，和老朋友聊上幾句，面對記者他只是說對股價表現(xiàn)滿意，碧桂園會繼續(xù)以廣東為重點，將發(fā)展模式復(fù)制到廣東以外地區(qū)，“內(nèi)地經(jīng)濟迅速發(fā)展，人民收入提高，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮蟆�，等等。在答問環(huán)節(jié)，他甚至沒有正面回答媒體提問，說了幾句“好開心”后便匆匆離場。　　2 數(shù)據(jù)化的碧桂園　　如果從當泥瓦匠算起，楊國強在房地產(chǎn)業(yè)已有30多年。如果從1992年開發(fā)項目算起，也已有十五六年。但如果不是上市，他將繼續(xù)在媒體視野中保持沉默，而對碧桂園的關(guān)注和爭議也不會如此之多。　　作為2007年首個在香港上市的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，碧桂園亮相時，有過“一覽眾山小”的風(fēng)采。而作為“內(nèi)地首富”、“最大地主”、“零地價拿地”等一連串媒體和輿論風(fēng)波的主角，在2007年最后幾個月，楊國強又如同掉進了冰窟。　　2007年——這個數(shù)字也是碧桂園的股票代碼——楊國強的生命體驗實在極端。　　當2007年3月底，碧桂園展開上市推介后，差不多每10個香港人就有一個認購，68萬的認購人數(shù)在聯(lián)交所歷史上僅次于工商銀行(5.83,-0.08,-1.35%,吧)(1398.HK)和中國銀行(4.73,-0.09,-1.87%,吧)(3988.HK)；255.7倍超額認購，凍結(jié)公眾投資者資金3335億港元，凍結(jié)額創(chuàng)歷史第二大紀錄；以全面攤薄市盈率21.5倍(2006年碧桂園凈利潤為16.725億人民幣)、招股價上限5.38港元發(fā)行，加上超額配售部分，出讓16.87%股權(quán)，募集148.48億港元資金(扣除發(fā)行費后的凈額為144.25港元)，為上市前公司凈資產(chǎn)的10倍以上。　　所有這些指標，顯示出市場對中國資產(chǎn)價值的強烈認同，碧桂園成為“中國溢價”的一座里程碑。復(fù)星國際(0656.HK)董事會主席郭廣昌曾對本報記者說：“沒有碧桂園，我們這些后面上市的內(nèi)地企業(yè)賣不了那么貴，碧桂園改寫了國際投資者對中國資產(chǎn)的認識�！鄙鲜�4個多月后，2007年8月31日，碧桂園進入摩根士丹利資本國際的環(huán)球標準指數(shù)成份股(MSCI)，該指數(shù)為國際基金經(jīng)理最常使用的指數(shù)。9月10日，碧桂園進入恒生綜合指數(shù)和恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)成份股，其中恒生綜合指數(shù)以香港200家市值最高的公司為成份股，涵蓋主板上市公司總市值的近90%。　　2007年4月20日收盤時，以總股本163.6億股計，碧桂園市值突破1189億港元，在聯(lián)交所所有房地產(chǎn)上市公司中僅次于和記黃埔(0013.HK)和新鴻基地產(chǎn)(0016.HK)，遠超中國海外發(fā)展(0688.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)、雅居樂(3383.HK)、合生創(chuàng)展(0754.HK)等內(nèi)地知名房地產(chǎn)公司。即使業(yè)內(nèi)公認的領(lǐng)跑者萬科(000002.SZ)，當日市值也只相當于碧桂園的2/3(2007年4月20日萬科A收盤價為17.93元人民幣)。碧桂園一時成為內(nèi)地房地產(chǎn)公司市值之冠。2007年，碧桂園市值最高時突破2200億港元，年末市值1476億港元，在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)僅次于萬科。假如剔除萬科在A股市場的更高市盈率的因素，兩家公司的市值水平在伯仲之間。　　主要業(yè)務(wù)只是在廣東開展(招股書顯示當時27個發(fā)展項目中有22個位于廣東)、沒有在一線城市尤其是其市區(qū)開發(fā)過項目、在全國的知名度也無法與萬科、中海相比的碧桂園，突然間被基金經(jīng)理們拿來與萬科并提，它真有這樣的實力？　　數(shù)字說話。根據(jù)萬科、中海、富力、雅居樂、合生和碧桂園的財務(wù)報告(均為有相當規(guī)模的上市公司，碧桂園招股書中把中海之外的4家列為競爭對手，中海小部分業(yè)務(wù)不在內(nèi)地發(fā)展)，以凈利潤計(除注明外均為人民幣元)，2006年的排名為：中海23.7億港元，萬科21.5億元，富力21.35億元，碧桂園16.725億元，合生15.54億港元，雅居樂12.42億元。2007年上半年的排名為：萬科16.68億元，碧桂園14.21億元，中海13.65億港元，富力6.68億元，雅居樂6.02億元，合生4.19億港元。根據(jù)萬科預(yù)增公告，2007年利潤預(yù)計在43億到54億之間，而據(jù)碧桂園招股書中的預(yù)測和12月的公告，2007年應(yīng)該能夠?qū)崿F(xiàn)40.1億元的利潤。就利潤總額來說，萬科和碧桂園堪稱內(nèi)地之最。　　從碧桂園招股書中，很多人也第一次知道，碧桂園曾獲國家稅務(wù)總局認定為2006年中國私營企業(yè)納稅額第一(注：碧桂園對外提供的數(shù)字，2005和2006年納稅金額分別為12.41億元和28.62億元)；碧桂園的商標也是中國馳名商標，且是中國房地產(chǎn)類唯有的兩個之一。另一個，是萬科。　　不過，真正讓萬科吃驚的是下面的事實：碧桂園是用只相當于萬科產(chǎn)品平均售價和銷售額的1/3到40%，實現(xiàn)了和萬科相去不遠的利潤的。根據(jù)杜邦公式，企業(yè)的凈資產(chǎn)回報率也可表述為主營業(yè)務(wù)利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、杠桿比率(債務(wù)倍數(shù))三者之積。萬科戰(zhàn)略與投資管理部關(guān)于《碧桂園高速發(fā)展之謎》的研究顯示，在凈利潤率、資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(無論是總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是凈資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率)和財務(wù)杠桿使用上，碧桂園的表現(xiàn)都優(yōu)于萬科。碧桂園經(jīng)營性凈現(xiàn)金流為正，而萬科為負。(注：該報告見于2007年11月30日出版的《萬科周刊》) 　　和幾年前順馳揚言超過萬科時，萬科董事長王石多次公開異議甚至批評所不同，2007年11月，當碧桂園陷入“土地風(fēng)波”時，基于對碧桂園模式的細致研究，萬科高管在公司內(nèi)部表示，碧桂園是值得尊敬的對手，總裁郁亮專門做了批示，通過內(nèi)網(wǎng)發(fā)布。王石和郁亮均向本報表示，碧桂園有獨特的競爭模式和特點，以前了解的不多。2007年11月16日晚，記者和郁亮通話時，他說：“媒體還是不要以有罪推定、先入為主的態(tài)度去報道，還是要仔細研究一下，如果有問題就從法律角度剖析。萬科的風(fēng)格是‘高進高出’、‘低進低出’，拿地后快速進入市場，這是一種風(fēng)格。碧桂園有它的風(fēng)格�！蓖跏矊ｉT致電楊國強，和他溝通。　　2007年11月19日晚，記者在深圳與王石討論碧桂園風(fēng)波時，他表示出對碧桂園經(jīng)營模式及楊國強本人的稱許，同時對楊親力親為的管理風(fēng)格則表示擔憂，而最大的擔憂是：“現(xiàn)在很多媒體都說碧桂園‘囤地’，‘囤地’到底是什么也沒有仔細界定。楊國強很著急，他跟我說，明年要開發(fā)3000萬平方米建筑面積，就是把手里的地趕快開發(fā)掉。他現(xiàn)在一年才開發(fā)幾百萬平方米，一下子把規(guī)模拉上去，可能會動作變形。”記者問：“如果要寫一篇《王石：為楊國強說幾句話》，你肯嗎？”王石說：“我不忌諱，但要看怎么寫，如果就這么一句話，容易寫偏。” 　　3 風(fēng)波　　當悶聲不語的楊國強因上市一鳴驚人，因“首富”眾目睽睽，更由于數(shù)年宏觀調(diào)控仍未抑制房價高企，一些地方土地出讓中的拆遷、補償問題引致民怨沸騰的大背景，碧桂園要面對媒體和輿情的檢驗，就成為十分自然、呼之欲出的事。　　媒體質(zhì)疑的焦點是：龐大而低廉的土地儲備是否合法獲得？有無和地方政府間的“貓膩”，如“零地價拿地”？此外的質(zhì)疑還有，國家稅務(wù)總局從2007年2月1日起對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅開始實行全面清算，國務(wù)院2008年《關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價”的要求，碧桂園如何應(yīng)對？全國性擴張條件下，碧桂園很少對外分包，從原材料(如水泥、鋼具)、采購、規(guī)劃、設(shè)計、施工到裝修和物業(yè)，都由自己供給的開發(fā)模式是否還適用？從廣東“地頭蛇”到外地“過江龍”的拓展過程中，以往基于廣東地情人情的資源優(yōu)勢(3019.058,-47.72,-1.56%,吧)能否延伸？公司治理的家族化、鄉(xiāng)族化(碧桂園絕大多數(shù)董事、高管、關(guān)聯(lián)企業(yè)的所有者，均為佛山市順德區(qū)北滘鎮(zhèn)人，且之間多有血緣關(guān)系)能否支持一個基業(yè)長青的現(xiàn)代公司？楊國強本人事無巨細的高效管理風(fēng)格，對公司長遠發(fā)展是利是弊？　　對上述問題，有些在招股書中已有所回答，對土地增值稅，碧桂園2004到2006年分別撥備人民幣9050萬元、3.293億元、3.739億元，高于地方稅務(wù)部門目前要求公司繳付的額度，因此相信撥備是充足的。　　但是，在拿地問題上，爭議并未平息。　　碧桂園招股書中稱，“我們是中國擁有最龐大和低成本土地儲備的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，此等儲備為我們未來的增長和盈利能力提供了強有力的支持。”瑞銀報告稱，碧桂園所得土地之最低成本，每平方米只有25元，照此計算這類土地每畝不到2萬元。碧桂園總裁崔健波2007年4月3日在香港舉行的上市記者會上表示，2004到2006年，集團開發(fā)樓盤土地成本在平均售價中的比例分別為9.2%、7%及7.5%。2007年上半年碧桂園年報顯示，土地成本占平均銷售價格大約7.4%。　　地又多，價又低，令人直接聯(lián)想到的就是拿地中存在“貓膩”。在房價猛漲，開發(fā)商利潤劇增，富豪榜名列前茅，而其社會形象卻屢創(chuàng)新低的背景下，碧桂園拿地風(fēng)波終于曝光，最觸目的便是湖南張家界市永定區(qū)“張家界鳳凰酒店”(位于沙堤鄉(xiāng)板坪村、新橋鎮(zhèn)老木峪村)項目招標中，碧桂園涉嫌存在“零地價”拿地和事先與地方“合謀”交易。　　2007年10月到11月，媒體比較集中地報道了碧桂園“囤地”等問題后，碧桂園的形象大打折扣。記者在廣東向多位業(yè)內(nèi)人士詢問，聽到的大致有三種說法：一是高層領(lǐng)導(dǎo)有批示要調(diào)查，國土資源部已將其作為從2007年9月25日開始的“全國土地執(zhí)法百日行動”的調(diào)查重點，各調(diào)查組每到一地，讓下面報材料，首先就問：“這里有沒有碧桂園？”二是廣東省主要領(lǐng)導(dǎo)對碧桂園有一定了解，銀行也認為碧桂園沒有信用問題(中國銀行廣東分行一位副行長向記者證實了這一銀行方面的看法)，于是省里的領(lǐng)導(dǎo)指示楊國強多做慈善事業(yè)，爭取社會理解，碧桂園不是為富不仁而是對社會負責和有貢獻的企業(yè)。三是查了一段時間，發(fā)現(xiàn)碧桂園拿地過程中沒有商業(yè)賄賂，廣東處理的5件土地案件和碧桂園沒有關(guān)系，地方政府對其也沒有不滿，但輿論如此強烈，估計會找一兩個項目做些處理，補些款。還有消息說，楊國強經(jīng)此風(fēng)波，減緩了發(fā)展速度，“最近已經(jīng)不讓下面動了”。　　上述說法均難完全確證，但在廣東采訪期間，記者看到本地主要媒體關(guān)于碧桂園慈善事跡的報道和廣告，確實可以說是連篇累牘。楊國強近期的捐款金額，僅北大、清華、中山大學(xué)和廣東外語外貿(mào)大學(xué)四家，就有1.15億元之多。他從1997年開始的悄無聲息的慈善行為，坊間似已無人不曉。2007年在12月中旬楊國強捐建的國良職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校開學(xué)典禮上，北大、清華、中山大學(xué)的校長均親自出席。2007年在港上市的一家房地產(chǎn)公司董事會主席對本報記者說：“老楊做慈善10年沒人知道，這是真慈善，善不留名嘛，碧桂園廣告只是賣樓�，F(xiàn)在好了，鋪天蓋地的宣傳，到了另一個極端。要么是老楊變了，要揚名，要么就是碧桂園真遇上了麻煩，想破財消災(zāi)�！� 　　楊國強的變化，當然和碧桂園遭遇的風(fēng)波有關(guān)。一位碧桂園管理層成員告訴記者：“老板現(xiàn)在有時會發(fā)懵，有一次甚至說不做算了，要是誰可以把碧桂園做好，交出去算了，反正吃喝也夠了。他覺得跟他有關(guān)系的人，從買房的、建房的到政府、銀行，連保安他都沒有對不起過，過去沒有誰說他(品德)不好，可現(xiàn)在的形象卻成了這樣，連二小姐(指楊惠妍)也被說成‘中國最大的地主婆’。而要他跟別人解釋說他簽的合同都是跟政府簽的，都是政府歡迎他做的，他又說不出口。像這樣的心灰，我們從來沒見過�！� 　　一個在商業(yè)上令同行重視和尊敬的企業(yè)，一個社會爭議的焦點，為什么這兩種評價會匯聚在一起？為什么是在今天它們會匯聚在一起？答案遠非誰對誰錯那么簡單。要回答這樣的問題，既要還原楊國強其人與碧桂園模式，也要剖析拿地的是與非。　　相關(guān)鏈接 Related 　　碧桂園風(fēng)波輿論演化　　●第一階段：“最大地主”之說浮出水面，輿論焦點開始由“首富”逐漸轉(zhuǎn)向圈地。　　2007年8月7日，《東方早報》刊登《土地儲備量達4500萬m2碧桂園成中國最大“地主”》。文章援引8月5日碧桂園發(fā)布的中期財報稱，該公告中披露碧桂園的土地儲備數(shù)字已達到4500萬平方米，為全國開發(fā)商之最。　　2007年9月17日，《北京青年報》刊登《中國最大“地主”碧桂園圈地4500萬平方米》。文章引述國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)布的《中國房地產(chǎn)企業(yè)競爭力研究報告》，其中稱國內(nèi)最大開發(fā)商的土地儲備已達45平方公里。該開發(fā)商即指碧桂園。　　●第二階段：“零地價”圈地模式引發(fā)爭議，輿論進一步演化，由針對天量土儲的簡單質(zhì)疑逐漸轉(zhuǎn)向?qū)赡艽嬖诘倪`規(guī)行為進行道德譴責。　　2007年11月10日，《21世紀經(jīng)濟報道》刊登《碧桂園重慶圈地三萬畝被疑違規(guī) 地方官員否認》。文章以調(diào)查報道的形式指稱碧桂園在重慶長壽湖地區(qū)可能涉嫌違規(guī)圈地6300畝。　　2007年11月15日，《南方周末》刊登《兩份“秘密協(xié)議”引發(fā)懸疑　碧桂園被指“零地價拿地”》，文章披露了碧桂園與湖南省張家界市就羅家崗地塊出讓簽署的兩份秘密協(xié)議。依據(jù)這些協(xié)議推論，碧桂園涉嫌以“零地價”獲得大片土地。　　該篇報道甫一推出，隨即引發(fā)軒然大波，全國媒體連續(xù)跟進報道。碧桂園形象自此一落千丈。　　●第三階段：國土部徹查碧桂園，負面形象繼續(xù)延伸。　　2007年11月20日，《第一財經(jīng)日報》刊登《土地風(fēng)暴清查350萬畝國土部對碧桂園尚無說法》。文章披露記者在參加國土部一會議時，就碧桂園“零地價拿地”事件向國家土地副總督察甘藏春提問，甘藏春回答說：“這么一個大案子，現(xiàn)在還無法做出表態(tài)�！� 　　此后，國土部在各地徹查碧桂園拿地行為的報道開始在媒體出現(xiàn)。　　●第四階段：萬科發(fā)布碧桂園研究報告，引起碧桂園模式新思考　　2007年11月30日出版的《萬科周刊》刊登了萬科集團戰(zhàn)略與投資管理部的報告《碧桂園高速發(fā)展之謎》，肯定碧桂園的商業(yè)模式。　　2008年1月號《東方企業(yè)家》對萬科董事長王石的專訪，他對碧桂園經(jīng)營模式給予了正面評價。 4 楊國強其人　　楊國強，廣東順德北滘鎮(zhèn)廣教村人，1954年10月出生。在改革開放前，他和他的家庭的命運，用貧窮、悲苦、辛酸來描述，都不為過。　　他的母親名叫仲明，不識字，連名字也不會寫，在楊國強回憶里是一個“餓而不瘦、曬而不黑的很善良的人”。由于沒什么人知道她，1997年楊國強建立第一個慈善基金時，就用了“仲明”二字。　　楊家赤貧，但楊國強的父親很有自尊，曾對他說：“將來你到社會上，跟朋友吃飯，家里如果只有2塊錢也要帶上，不要讓朋友付賬，你付錢�！彼貞浾f：“小時候在農(nóng)村，偷點吃的什么的不算偷。在魚塘邊，魚跳上岸，你撿回家不算什么，但我們家不許，很有骨氣�！� 　　由于家貧，楊國強直到十七八歲沒穿過鞋子，沒吃過糖果，“沒試過自己親手花兩分錢”，衣褲都是兄長穿舊的和香港親戚穿舊寄來的。念書后，為省7分錢飯錢，中午放學(xué)要走一個小時回家吃。盡管這樣，到高中時，由于交不起7塊錢學(xué)費，楊國強還是退學(xué)一年，回家放牛。后來學(xué)校免了他學(xué)費，還給了他2塊錢助學(xué)金，才又復(fù)學(xué)。楊國強說這是他“一生最重要的2塊錢”。　　楊國強酷愛讀書和思考。18歲中學(xué)畢業(yè)在家種田，但還是到處找書看，到廢品收購站買舊書看。他曾回憶：“中學(xué)畢業(yè)，走上社會后種田，苦倒無所謂，問題是我喜歡思考，喜歡讀書，結(jié)果呢，20多歲了都很難，你看不到未來，覺得以后都是這樣，很痛苦。那時一天掙5毛錢，到春節(jié)才有兩三天休息，辛辛苦苦一年才掙180塊左右，扣掉糧食就沒什么了。我跟我哥說，就算我做50年，到70歲，一年掙200塊，不吃不喝也就1萬塊，這樣下去一輩子有什么意思呢？說這話的時候我哭了，對生活感到很絕望。哥哥說，社會會變的，會變好的。果然變了。我哥對我的要求很嚴，當時冬天很冷，我們都把手放在口袋里，回家很多人是用腳把門蹬開，但他看到后就不允許，說這樣的行為不是我們有教養(yǎng)的人做的，應(yīng)該用手開門�！� 　　楊國強這里所說的哥哥叫楊國華，1978年時在順德縣第二建筑公司當負責人。在他幫助下，楊國強進了北滘公社房管所當施工員，干泥瓦匠，后來又到二建公司，1984年升為建筑隊隊長。楊國華是因肝硬化去世的。對這個既教他建筑與核算，又教他做人的兄長的離去，楊國強至為悲傷。2002年，他創(chuàng)辦了第一所全免費慈善學(xué)校“國華高級中學(xué)”，迄今已經(jīng)投入近3億元。　　1986年，楊國強擔任了北滘建筑工程公司總經(jīng)理。當包工頭的日子里，倍受艱辛。他曾說：“你們不知道做建筑多難，到處打聽哪家公司要建房，然后跑到人家門口問，是不是可以給個工程做？我在建筑公司當了十年經(jīng)理，畫圖、預(yù)算、買材料，什么活都干，一天假都沒放過，最后終于打敗了鎮(zhèn)上另一家老牌的建筑公司。他們說我是一只老虎帶著一群羊，能打敗一只羊帶著一群老虎�！� 　　楊國強還有一個兄長楊國良也已過世。2007年12月，楊國強捐建的又一所全免費慈善學(xué)校，命名為“國良技術(shù)培訓(xùn)學(xué)�！�。該校針對退伍軍人，除建校費外，“十一五”期間楊國強每年要捐資2500萬元，每年免費培訓(xùn)1萬名中西部貧困地區(qū)退役士兵，每批培訓(xùn)兩個月，來校路費、在校期間學(xué)費、書費、食宿費全免，在實踐操作培訓(xùn)期間每人還將獲得300元補貼。　　家庭的遭際，既造就了楊國強的堅強忍耐的性格與自立刻苦的精神，也令他特別敏感，自尊心很強。　　楊國強幾乎不參加公開活動，偶爾出現(xiàn)也沉默寡言。有媒體說他穿的西裝永遠大一個碼，其實他穿皮鞋也是這樣，鞋子大一些，有點像穿拖鞋。他開會，與人交談，往往會脫掉鞋子盤腿而坐。喜歡吃幾塊錢一斤的淡水魚，戴300塊錢的西鐵城手表，晚上很少應(yīng)酬，從無娛樂活動。除了工作，就是讀書，從松下幸之助全集到盧梭的《懺悔錄》，從《湖南農(nóng)民運動報告》到德蘭修女的傳記，以及天文、地理、歷史、管理，十分駁雜。　　楊國強辦公室掛著“無事在懷為極樂，有長可取不虛生”的對聯(lián)，但現(xiàn)實中的他是一個事無巨細而必躬親的人，可謂事事在懷。當年他的助理劉文偉管營銷，開盤前幾天最是擔心，因為經(jīng)常夜里兩三點還被他叫去討論報紙的廣告稿，一個標題也要三番四次地改，最后他們干脆搬到楊國強附近的別墅里住，隨叫隨到。記者在楊國強的辦公室也看到，桌子上擺著一些建筑詳規(guī)和施工圖。楊國強不喜出差，大部分時間都在順德，要么在工地、在學(xué)校，要么開會，或者看圖紙。2007年12月12日國良技術(shù)培訓(xùn)學(xué)校開學(xué)典禮，前一天晚上，楊國強來看現(xiàn)場，走樓梯一口氣上到6樓宿舍，看房間擺設(shè)，下屬都趕不上。典禮現(xiàn)場的布置改來換去，折騰到差不多零點。　　12月13日傍晚，記者到“國良”參觀，走著走著，忽見一個階梯教室里，楊國強和兩個學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)坐在臺上與下面對話。下面坐的年輕退伍軍人似乎很不給臺上的人面子，有個人氣沖沖走到臺前，拿起一個礦泉水瓶丟到地上的一個筐里，揚長而去。楊國強后來向記者解釋：“我們說是兩個月培訓(xùn)，但有人不愿意學(xué)鋼筋工、架子工，想學(xué)汽車維修、電工，說不換工種就走人，馬上給他們回去的路費。學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)說學(xué)夠兩個月再發(fā)，他們不滿意。我就過去跟他們說一說，要走可以，碧桂園都給路費，可以馬上給。不過，我也說說我為什么辦這個學(xué)校，我有什么好處呢？你們學(xué)完有了手藝，很多人也不會留在碧桂園干。要說工種，我自己當年是從抹灰干起的，哪個人一開始都那么順呢？你們想想我這么做又能得到些什么呢？”說這話時，楊國強神情凝重，內(nèi)心很不平靜。　　媒體最近對楊國強的慈善事業(yè)已經(jīng)報道很多。似乎那是完美與和諧的事業(yè)，似乎做了這些事，社會上上下下就滿意了。但12月13日那個傍晚，當記者看到在楊國強面前摔礦泉水瓶的鏡頭和他那苦澀的表情，突然感到，類似這樣的矛盾、瑣碎的沖突、麻煩與和解，才是辦學(xué)育人過程的常態(tài)。人們看到的是楊國強捐出的數(shù)以億元計的金錢，看不到的是他親自操辦又難以向外人表露的辛苦。他不能不做，誰叫你做呢？既然開了頭，只能做下去，而且做好。　　5 創(chuàng)業(yè)歷程　　關(guān)于碧桂園的緣起，招股書中只有簡單一句話——“1997年，我們的創(chuàng)辦股東楊國強、楊貳珠、蘇汝波、張耀恒及區(qū)學(xué)銘在順德市發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，并成立了順德碧桂園公司，從事建設(shè)及開發(fā)順德碧桂園。”除楊國強，其余四人的名字都在“2007福布斯中國富豪榜”前40位。　　故事從1992年開始，著名的“南巡”之后，房地產(chǎn)投資浪潮席卷各地，順德北滘鎮(zhèn)政府屬下的北滘經(jīng)濟發(fā)展總公司和廣東發(fā)展銀行廣發(fā)房地產(chǎn)珠海分公司，以及一家在佛山順德一帶頗有人脈背景的港商，一家有地，一家有錢，一家有關(guān)系，天地人合，遂合組順德三和物業(yè)發(fā)展有限公司(下稱“三和”)，開發(fā)位于北滘近番禺地界、廣珠公路南側(cè)的碧江及三桂管理區(qū)的一片1300畝的土地。項目位于碧山之側(cè)、桂江之畔，故名碧桂園。楊國強當時是北滘建筑工程公司總經(jīng)理，同時又代表北滘經(jīng)濟發(fā)展總公司出任三和董事總經(jīng)理。　　1993年，在順德那場不聲不響的產(chǎn)權(quán)革命浪潮中，北滘建筑工程公司轉(zhuǎn)制，楊國強和楊貳珠等拍檔出資3395萬元，將其收購轉(zhuǎn)為私企。北滘建筑工程公司是碧桂園的承建商，先墊資，為三和蓋別墅。　　然而，當別墅已經(jīng)蓋了幾百套，時間來到了1993年6月，一輪力度空前的宏觀調(diào)控開始，銀行被勒令與自辦房地產(chǎn)企業(yè)脫鉤，廣東發(fā)展銀行無法再給碧桂園貸款，投資逾億的項目面臨危局，烈日炎炎下工程停滯。這時，北滘建筑工程公司向三和要求歸還墊付的工程費，三和拿不出，就采用變通方式，讓楊國強銷售已蓋好的別墅，以銷售款核銷工程費。　　楊國強就這樣由造房者變成了賣房者。　　剛開始的銷售很不成功，三和的股東沒什么信心，也不懂如何操盤。而對楊國強來說，別墅能不能賣掉，關(guān)系到他的墊資能不能收回，所以他嘔心瀝血，絞盡腦汁。一天，他在報紙上看到四川一個民辦學(xué)校的報道，又得知廣州從化有個叫“中華英豪”的貴族學(xué)校，收取昂貴教育儲備金，于是前去考察，看后打定主意，碧桂園也要搞一所“貴族學(xué)�！�，全寄宿，服務(wù)那些無暇于子女教育的老板階層。1994年初，碧桂園學(xué)校打下第一根樁，以“可怕的順德人”為口號的系列廣告，以及與北京景山學(xué)校掛鉤為其分校的效應(yīng)，在珠江三角洲產(chǎn)生極大反響。9月，學(xué)校如期開學(xué)，招生規(guī)模很快達到1300人，收取教育儲備金兩三個億。這成為碧桂園的重要轉(zhuǎn)折點。　　在策動學(xué)校宣傳的過程中，楊國強結(jié)識了當時在新華社廣東分社當記者的王志綱，惺惺相惜，禮聘其為碧桂園做策劃。王志綱不僅為碧桂園的宣傳貢獻了智慧，更建議楊國強抓住時機，從造房、賣房者變成真正的開發(fā)商。2008年1月6日，記者與王志綱電話交流時，他回憶說：“當時，我隱約覺得他是個能干大事的人，就問他想不想當李嘉誠。要想做大，就去跟三和的三個股東攤牌，要么你們做，還給我墊的資金，要么我做，給你們固定回報。他把握住了機會，把三和的三個股東都請出去了�！� 　　大致是在1995、1996年前后，楊國強和楊貳珠、蘇汝波、張耀恒、區(qū)學(xué)銘，逐步完成了對三和的收購，并將其改為碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司。楊國強占60%股份，其余4人各占10%。有媒體報道，收購一共花了8000萬元。記者對此未能確認，可以確認的是，1997年時，碧桂園公司已經(jīng)是楊國強控股的私人合伙企業(yè)了。　　從楊國強進入房地產(chǎn)的歷程看，早期他是施工方，沒有什么背景；當時“珠三角”死火的樓盤舉不勝舉，也可見土地并不值錢，有關(guān)系的話很容易拿到；楊國強是靠著堅韌不拔的意志和“跳出地產(chǎn)做地產(chǎn)”的復(fù)合營銷獲得成功的。完全自控的建筑隊可以跟著他忍受長時間的拖欠款，通過教育營銷獲得的資金又幫他實現(xiàn)了最初的資本運作。此時的楊國強已經(jīng)顯示出創(chuàng)業(yè)家和企業(yè)家的才能，那就是敢于承擔風(fēng)險，在機遇出現(xiàn)時牢牢把握，最終實現(xiàn)了從打工的包工頭到民營開發(fā)商的轉(zhuǎn)型。　　碧桂園上市前，楊國強曾經(jīng)告訴瑞銀的蔡洪平，他跟縣一級的官員最易溝通。他從來沒有進入大城市的中心區(qū)域，這與其最初的地產(chǎn)經(jīng)驗有關(guān)。他毫無背景，只能從家門口起步。拿大城市的地，他沒有關(guān)系和條件。只有在王石所說的“非主流市場”，也就是縣鎮(zhèn)市場、郊區(qū)市場，他才如魚得水。　　順德碧桂園從1300畝不斷擴大面積，楊國強以此為基，耕耘數(shù)載，才慢慢向附近拓展。先是佛山，后是番禺，再到增城、花都、江門，再到廣東各地。這種始終在老家附近深耕的做法，客觀上說明碧桂園向外發(fā)展的約束很大(碧桂園在省外擴張方面遠遠落后于富力、合生等)，但聚焦于同一片區(qū)域，不知不覺卻也形成了強烈的協(xié)同效應(yīng)、管理和運營的集中度，以及規(guī)模效應(yīng)，并由此帶來了極高的開發(fā)效率�？幢坦饒@的項目分布圖，在珠三角地區(qū)像一個強大的拳頭(廣州8個項目，佛山5個項目，江門4個項目)，五指放開，就到了陽江、肇慶、韶關(guān)、惠州等地。以建筑面積計，碧桂園是廣東省規(guī)模最大的開發(fā)商。　　6 碧桂園模式　　碧桂園開發(fā)模式的另一特征，是快速的一體化開發(fā)。一次成型，一次配套到位，精裝修交房　　碧桂園模式并不復(fù)雜，其招股書和萬科的研究報告中都有詳解。　　碧桂園招股書中，將自身的競爭優(yōu)勢界定在土地、項目、大規(guī)模和一體化運營、客戶價值和馳名商標五個方面。楊國強曾這樣定義碧桂園的成功，“大規(guī)模、快速生產(chǎn)、價廉物美的房屋工廠”，“低成本土地、規(guī)�；a(chǎn)、快速銷售”。　　廣東地產(chǎn)界非常熟悉碧桂園的開發(fā)模式。首先是拿地環(huán)節(jié)，在富裕城市的郊區(qū)或三、四線城市的市區(qū)，拿下大規(guī)模的廉價土地，有機會和有條件時還積極參與土地的一級開發(fā)，即幫助地方政府將未形成建設(shè)用地條件的“生地”，開發(fā)成具備一定水電、道路、通訊通氣等基礎(chǔ)設(shè)施條件，同時完成地上建筑物、構(gòu)筑物的動拆遷，具備建設(shè)用地條件的土地(即“熟地”、“凈地”)。這些城郊地離市中心約幾十分鐘車程，由于不占城市核心資源，又能滿足政府引資發(fā)展、改善環(huán)境的需要，因此政府往往積極配合，出讓的面積很大，甚至動輒上百萬平方米，而樓面地價不過幾十元、一兩百元。　　由于土地價值是經(jīng)濟發(fā)展的函數(shù)，在中國經(jīng)濟快速發(fā)展、城市化水平不斷提高、人口結(jié)構(gòu)進入購房旺盛期等條件下，土地價格總體上一定在上漲。因此，誰能獲得更具規(guī)模優(yōu)勢和成本優(yōu)勢的土地，就可以在房地產(chǎn)開發(fā)中，不僅獲得“房子開發(fā)的利潤”，還可以獲得“土地升值的利潤”，后者甚至比前者更為豐厚。　　在對土地價值的理解上，廣東地產(chǎn)商深受香港影響。香港的商業(yè)歷史，從某種意義講，就是土地資本戰(zhàn)勝實業(yè)資本，甚至貿(mào)易資本的歷史。實業(yè)易受景氣周期和成本影響，貿(mào)易易受國際市場和政經(jīng)形勢影響，而地產(chǎn)，從長周期來看，總在升值，某些時期甚至快速升值。離楊國強所在的北滘鎮(zhèn)不遠，就有一個活生生的樣板，即1991年由香港商人彭磷基在番禺鐘村佛子嶺開發(fā)的“中國第一邨”祈福新邨。那是一塊七八千畝的“生地”，彭磷基很便宜地拿下后，滾動開發(fā)十多年，投入兩三百億元資金，建成5萬套住宅，吸引15萬人入住，以至彭磷基被“村民”稱為“彭鎮(zhèn)長”。在這個生荒之地變熟地的過程中，因土地不斷升值，彭磷基也獲得了超額利潤。　　在今天，如何評估彭磷基、楊國強這種規(guī)�；貐⑴c土地開發(fā)的行為？番禺一家在港上市房地產(chǎn)公司老板的看法是：“土地開發(fā)有兩種，一種是開發(fā)型，一種是交易型，就是炒地。彭磷基、楊國強屬于開發(fā)型。比如彭磷基，現(xiàn)在看他是賺了大錢，但1991年鐘村的領(lǐng)導(dǎo)找了十幾批外商，都不看好這片荒地，一直到彭磷基才下了決心。他們的地雖然大、便宜，但他們也不轉(zhuǎn)讓土地，而是用心開發(fā)，荒地變熟，土地價值才漲起來。如果他們不開發(fā)，土地價值會不會漲這么多呢？” 　　北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉教授告訴《第一財經(jīng)日報》：“開發(fā)商靠土地自然升值賺錢，政府應(yīng)該收增值稅。但過去土地并不像今天這樣昂貴，當年有些開發(fā)商就‘死’在土地上，儲備土地也是儲備一種帶有風(fēng)險性的資產(chǎn)。房地產(chǎn)商的利潤主要是最近三四年才大幅增加的，因為房價漲得太厲害。以前開發(fā)商利潤沒這么高(注：碧桂園2004、2005年的利潤分別為2.37億元、5.895億元，2006年劇增至16.725億元)�，F(xiàn)在說開發(fā)商介入生地賺錢，從另一面看，其實是地方政府在一級開發(fā)中占用開發(fā)商資金，政府沒錢開發(fā)合乎出讓條件的土地，就讓開發(fā)商先進來�！� 　　碧桂園開發(fā)模式的另一特征，是快速的一體化開發(fā)。一次成型，一次配套到位，精裝修交房。碧桂園總裁崔健波說，碧桂園的核心就是一個“快”字。碧桂園旗下的關(guān)聯(lián)公司幾乎囊括了所有和房地產(chǎn)相關(guān)的環(huán)節(jié)，基本全由自己做，以實現(xiàn)最優(yōu)成本控制�！拔覀冇腥齻€甲級設(shè)計院，500多人，我們看一塊地的時候就帶上設(shè)計和營銷人員，規(guī)劃研究初步設(shè)計，設(shè)計師、工程師、營銷人員一起考慮產(chǎn)品方向，并先設(shè)計起來。即使招標落空，虧的只是人工，而假如能拿到地，就可以馬上出圖紙，馬上動工�！睋�(jù)一項分析，碧桂園的項目概念設(shè)計一天就可完成，多數(shù)項目可以在拿到土地使用權(quán)證后幾天內(nèi)開工，且一次開工面積不少于土地面積的50%。為了突出“快”字，碧桂園的定價一向較低，銷售快，不壓貨，產(chǎn)品年度平均積存率僅為2.5%。　　在楊國強看來，碧桂園的核心競爭力是性價比。十多年以前，他就對身邊的人說，碧桂園的產(chǎn)品要“平”(便宜)，“靚”(好看)，“堅”(質(zhì)量過硬)，后來又說碧桂園的房子要“抵食夾大件”(粵語，指分量又好又足又便宜，物超所值)�？恐@又狠又準的三板斧，碧桂園征服了它的目標消費群，所開項目至今無一失手。　　而楊國強自己，“這么多年來一直把自己當成小建筑公司的經(jīng)理來干”，還是事必躬親，一個人說了算，親力親為。他昔日的助理劉文偉對記者說：“他一直覺得不親力親為，實際操作中就會走樣�！� 　　7 地之是非　　碧桂園的商業(yè)故事無疑是成功的，說它是一個傳奇也不為過。楊國強的商業(yè)才能和吃苦精神，和當年的李嘉誠、李兆基、鄭裕彤們相比并不遜色。　　從公司價值看，碧桂園的一大競爭優(yōu)勢是土地成本和土地規(guī)模，李兆基等愿意當碧桂園的基礎(chǔ)投資者，也是看好這一點。　　而媒體的質(zhì)疑恰恰就在這里。　　現(xiàn)在我們來看看碧桂園是怎樣拿地的。其招股書這樣介紹：　　1.在2002年7月之前，可通過土地出讓合同從當?shù)卣畽C關(guān)獲得土地使用權(quán)，但2002年7月1日后，自地方機關(guān)出讓的土地必須采取公開招標、拍賣或者掛牌出讓方式。只有在招、拍、掛的過程中才能收購一幅土地。(注：2002年7月1日實行的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》明令，對國有土地使用權(quán)，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，市、縣人民政府土地行政主管部門必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。市、縣人民政府土地行政主管部門應(yīng)當根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定標的或者底價。) 　　2.截至2007年1月31日，碧桂園共獲得226幅土地的使用權(quán)。其中屬于2002年7月1日前獲得的為85幅，通過與相關(guān)政府土地管理部門或縣級以上部門或土地使用權(quán)的原來獲授人訂立土地出讓合同或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；其余2002年7月1日后獲得的141幅土地中，有139幅通過公開招標、拍賣或者掛牌出讓方式，2幅通過與土地使用權(quán)的原來獲授人訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議。此226幅土地已全數(shù)交付土地出讓金或應(yīng)付代價。　　3.“我們認為可以較低代價獲得土地。我們于2004年之后獲得的大部分地塊面積較大。倘該等地塊拍賣掛牌，房地產(chǎn)開發(fā)商需負責相關(guān)基礎(chǔ)建設(shè)及市政設(shè)施建設(shè)�！庇捎谪熑卧黾�，門檻提高，“只有擁有強大經(jīng)濟實力、綜合開發(fā)能力、良好管理以及經(jīng)營能力的房地產(chǎn)開發(fā)商可開發(fā)該等項目。該等開發(fā)商的開發(fā)模式，僅有少數(shù)與本集團的開發(fā)模式相同。由于一般缺乏直接競爭，本集團有能力以政府掛牌的價格收購?fù)恋兀虼吮炯瘓F的土地收購成本較低�！� 　　由上可以看出，碧桂園相當部分土地的獲得，是在凈地出讓前與地方政府溝通，得到其支持，參與生地的前期開發(fā)與規(guī)劃，并在招拍掛中“以政府掛牌的價格收購?fù)恋亍�，最終達到享有土地升值和房地產(chǎn)開發(fā)雙重收益的目的。　　與那些不參與生地開發(fā)、通過招拍掛直接拿地的發(fā)展商相比，碧桂園的房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈要長很多，享受的“過程收益”和“關(guān)聯(lián)收益”自然會多。同時，招拍掛的不確定性很大，尤其是在一線、二線城市，碧桂園顯然對此作了回避。　　與萬科、恒大等在二級市場收購已擁有土地的開發(fā)商的項目相比，碧桂園直接與地方政府談判，價格優(yōu)勢明顯。但前者的做法很干凈，而和地方政府的博弈關(guān)系復(fù)雜，藏有一定風(fēng)險。　　碧桂園上市前的土地儲備，以建筑面積計為1870萬平方米，上市后幾個月升至3768萬平方米(截至2007年11月30日已取得土地證的建筑面積)。碧桂園2007年中報顯示，在土地一級開發(fā)方面，截至2007年6月30日，參與開發(fā)的土地面積約為1789萬平方米，投入金額約為人民幣4.3億元。中報中稱：“參與土地一級開發(fā)更貼合我們的經(jīng)營風(fēng)格——碧桂園規(guī)�；目焖俚禺a(chǎn)發(fā)展模式�！� 　　富力地產(chǎn)的一位管理層告訴本報，富力和碧桂園在一些區(qū)域拿地時有競爭，而碧桂園的模式地方政府比較喜歡，因為它可以在土地尚未招標前就介入，甚至先出錢給政府(注：張家界永定區(qū)案例中，碧桂園先打了30萬元經(jīng)費給區(qū)“項目服務(wù)辦公室”，委托他們和鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村里調(diào)查有多少地、山、樹木、農(nóng)戶)，先投入生地開發(fā)，政府才有錢去拆遷、報建。政府拿到錢，為碧桂園辦手續(xù)的積極性就很高。“富力的模式不是這樣，原因是覺得這樣做還是有風(fēng)險。比如，你參與了生地開發(fā)，最后熟地招標，公開競爭，你拿不到地怎么辦？” 　　碧桂園敢于先投入，一是因為它不像富力在大城市城區(qū)拿地，競爭激烈，它對所投入的地方較有把握；二是碧桂園始終追求高效和快速，喜歡直接跟政府談，談好以后接下來會很順利，不會磕磕碰碰浪費時間。　　正如招股書中寫到的，“由于一般缺乏直接競爭，本集團有能力以政府掛牌的價格收購?fù)恋亍�，在張家界永定區(qū)“張家界鳳凰酒店”地塊的開發(fā)和出讓中，碧桂園和區(qū)政府也十分默契。記者注意到的一個細節(jié)是，永定區(qū)政府在與一家和碧桂園有關(guān)聯(lián)的公司(高駿投資)簽訂生地開發(fā)協(xié)議時列明：用地成功出讓后，按出讓成交價款的25%計土地出讓金，該25%出讓金的15%部分上繳省政府，剩余部分返還作為償還高駿投資對該地塊的投資款和收益及對該地塊公建配套和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投入。　　“返還”為目前土地一級開發(fā)中的慣常做法。但對一塊土地的出讓金繳多少，永定區(qū)和碧桂園可以自己去約定一個比例，十分罕見，也是不合規(guī)的。　　但據(jù)媒體后來的報道，高駿投資和永定區(qū)之間還有一份補充協(xié)議，補充協(xié)議稱，對原協(xié)議關(guān)于“該25%出讓金的15%部分上繳省政府”的約定，依據(jù)《湖南省財政廳湖南省國土資源廳關(guān)于印發(fā)〈湖南省用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金管理辦法〉的通知》，修改為：按照每平方米6.15元標準向省政府上繳土地出讓金。這一修改，又完備了協(xié)議的合法性。　　在記者看來，由于這一“補充”的出現(xiàn)，永定區(qū)和高駿投資之間的協(xié)議變得沒有法律問題。但原來的協(xié)議簽于2006年10月和12月，而補充協(xié)議簽于2007年6月5日，不知是否因為上市后碧桂園對合規(guī)性的認識比以前有所提高，作了自我檢視和修補。同時，從張家界拿地風(fēng)波還可以看出，在碧桂園對生地開發(fā)的介入以及地方政府所作相應(yīng)承諾之間，合約安排中還是埋藏著一定風(fēng)險。由于國家對土地出讓的管理越來越嚴，越來越透明，這種風(fēng)險還在加大之中。 8 超越的年代　　走過2007的漫長時光，楊國強終于邁進了2008。過去這一年，也許是他生命中最長的一年。　　按照碧桂園2007年12月的公告，“2008年初在建建筑面積1500萬平方米，預(yù)期2008年和之后新報建及開工的可建筑面積為1600萬平方米。這些產(chǎn)品平均開工一到兩年后可以達到交付條件�！币赃@樣的速度，碧桂園已有的土地儲備將被迅速消化。　　在做碧桂園報道的這段時間，記者不斷問自己，在事實和數(shù)據(jù)之外，你有自己的判斷嗎？　　現(xiàn)在，讓我忠實地把思考的過程呈現(xiàn)給讀者。　　第一個階段，質(zhì)疑。　　這些質(zhì)疑，以及相應(yīng)的調(diào)查，形成了《第一財經(jīng)日報》對碧桂園“囤地”的多篇報道和嚴厲的社評。我們問：“這家大型房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)得起公眾的推敲嗎？” 　　第二個階段，反思。　　當記者詳細閱讀有關(guān)法規(guī)和房地產(chǎn)歷史資料，在業(yè)內(nèi)廣泛采訪，并親自到“國華”、“國良”慈善學(xué)校隨機組織座談后，對碧桂園的商業(yè)模式、社會貢獻和利益相關(guān)者價值有了客觀認識，對“強人”楊國強的善良、樸實、勤奮有了較多了解。雖然有天時地利的助益，但碧桂園和楊國強的成功不是天上掉餡餅；其獨特的商業(yè)模式雖然受到不少質(zhì)疑，但是合法合規(guī)的，是在陽光下的；碧桂園的盈利能力，既源于這種模式，也是為消費者提供良好產(chǎn)品與服務(wù)、對地方經(jīng)濟和社會發(fā)展有正面作用的合理回報�？梢哉f，對碧桂園的探究，在一定程度上改變了記者對民營房地產(chǎn)開發(fā)商的印象。　　由此記者想到，中國經(jīng)濟的成長與活力，離不開企業(yè)家精神，離不開企業(yè)家群體。今天中國公司在全球市場的價值表現(xiàn)，也與創(chuàng)業(yè)代企業(yè)家的作用不可分離。2007年，我們看到阿里巴巴成為全球主流商業(yè)價值的一部分，看到平安保險成為比利時富通集團的第一大股東，看到堅持自主研發(fā)的比亞迪不屈不撓地在香港上市，也看到了碧桂園強烈?guī)拥淖屩袊Y產(chǎn)享受“中國溢價”的那一刻。馬云、馬明哲、王傳福、楊國強們，和柳傳志、任正非、王石們一樣，都是中國商業(yè)的驕傲，他們創(chuàng)辦的公司都是中國競爭力的體現(xiàn)。當我們習(xí)慣于從總體上肯定中國商業(yè)成就的時候，為什么在微觀層面，對企業(yè)家個人財富的增長，更多時候還是缺乏平常心，往往不由自主就開始為富不仁、牟取暴利、斂財失德等方面的假想、推斷和道德批判？　　比爾·蓋茨多年為世界首富，微軟每年官司纏身，美國媒體也批評微軟的壟斷，但我們看不到民眾對他的財富說三道四。財富越多麻煩越多質(zhì)疑越多，這不是健康的社會商業(yè)倫理。只要守法經(jīng)營，取財有道，應(yīng)該說，財富越多越好。民富是國富的縮影。創(chuàng)造財富是分享財富的前提。中國出現(xiàn)更多更富的陽光富人，不是社會的恥辱，而是時代的進步。如果我們不能在心理上完成對“不患寡而患不均”傳統(tǒng)的現(xiàn)代超越，那么中國商業(yè)發(fā)展的社會心理土壤就很難容納越來越大的企業(yè)、越來越富的企業(yè)家。　　對中國的創(chuàng)業(yè)代企業(yè)家，對那些主要依靠勤奮努力、為顧客創(chuàng)造價值、對利益相關(guān)者負責的企業(yè)家，我們應(yīng)該給予歷史性的解讀。以今天的尺度衡量他們的歷史問題，也許無須寬容，但應(yīng)理解；應(yīng)當糾偏，但不能偏激；訴諸道德，更要回到法律；倡導(dǎo)慈善與責任，但更應(yīng)通過社會主義市場經(jīng)濟條件下的法治建設(shè)，使得企業(yè)家的預(yù)期長期化、固定化，從而進一步激發(fā)他們的創(chuàng)新動力，實現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，這才是企業(yè)家造福社會之本。　　在中國從傳統(tǒng)發(fā)展觀向科學(xué)發(fā)展觀的轉(zhuǎn)型中，中國商業(yè)發(fā)展的土壤正在發(fā)生深刻的結(jié)構(gòu)性變化，許多習(xí)慣了舊的土壤的樹木也面臨遷移的要求。但這種樹木的大遷移，不能簡單地割裂歷史，把原有的根系和上面的土質(zhì)統(tǒng)統(tǒng)清除干凈。在生命體的移植中，只要不是腫瘤和毒素，一些舊的習(xí)慣和路徑依賴不妨“且行且去，徐徐除之”；更重要的是創(chuàng)設(shè)健康明朗、標識清晰的新環(huán)境，讓滄桑之木也能更加蔥蘢。　　第三個階段，審視。　　當記者把思路再次切換到社會的立場，站在科學(xué)發(fā)展觀與和諧社會的立場，又深切感到，中國的民營企業(yè)和富豪階層，迫切需要自我反思，迫切需要領(lǐng)會社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的深刻性，迫切需要增強對“公共性”和“社會性”的理解，而不是委屈冤枉，失落焦慮，對前途失去信心。　　和整個中國變遷的方向相一致，中國的商業(yè)環(huán)境也在深刻變革——從粗放的、不計社會成本的、扭曲資源等要素價格的、投資拉動的、地方政府和政策驅(qū)策的、唯GDP和政績導(dǎo)向的、急功近利的、不顧長遠的、財富分配對資本利益傾斜的商業(yè)環(huán)境，轉(zhuǎn)向集約的、體現(xiàn)社會成本的、要素價格不受扭曲的、內(nèi)涵增長的、依靠法治的、關(guān)注國民福利的、立足長遠的、更能體現(xiàn)社會公正的商業(yè)環(huán)境。此時此刻，讓我們向那些富豪榜前列的房地產(chǎn)富豪們探問—— 　　面對這沉默的大地，你是感恩時代垂青，還是覺得才具獨有？那令土地升值的真正動力，是這個時代無數(shù)人辛勤勞動所積蘊在土地深處的無形財富，還是你的個人眼光？面對這大地，你有無敬畏？　　2002年之后這輪房價、地價的上漲，使整個房地產(chǎn)行業(yè)一派風(fēng)光，利潤遠超“中國制造”的微薄所得。你的財富增長，主要是靠優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的供應(yīng)所帶動，還是靠社會需求的爆發(fā)所帶動？　　在這片土地上，曾經(jīng)棲居的農(nóng)民哪里去了？和你累積的財富相比，他們在信息不對稱和權(quán)利不對稱條件下，獲得的那種一次性補償，你是否覺得已經(jīng)足夠，甚至心安理得地認為你還在造福他們？　　這不會言語的土地，急于發(fā)展的官員，習(xí)慣忍讓的民眾，在過去的很長時間，為了支持近功速效的發(fā)展，對那些市場經(jīng)濟的先行者們，都給予了扶助和支持，降低門檻，靈活變通，小錯不糾，既往不咎。中國富豪的原始積累速度世界領(lǐng)先，與此不無關(guān)系。俗話說“大富由天”，在中國發(fā)展的特定階段，“天”不僅是指鼓勵創(chuàng)業(yè)致富的政策環(huán)境，持續(xù)增長的經(jīng)濟環(huán)境，也是指社會成本低估和要素成本扭曲的環(huán)境，正因為土地、資源、環(huán)境、勞動、資金等價格偏低，在客觀上有助于創(chuàng)業(yè)者以較低的成本起步與發(fā)展。龐大的國有和集體存量資產(chǎn)的戰(zhàn)略性重組，也釋放出前所未有的財富增長機遇。對這樣的“財富生成方式”，你有何知覺？有無內(nèi)�。� 　　在沒有開征資本利得稅和遺產(chǎn)稅的今天，中國富豪階層的資本利益可以得到更多擴張和延續(xù)。從社會的角度看，你覺得這公平嗎？美國最富有的人比爾·蓋茨和巴菲特反對取消遺產(chǎn)稅，他們認為遺產(chǎn)稅可以鼓勵人們?yōu)榇壬剖聵I(yè)捐款，“不鼓勵財產(chǎn)繼承有利于社會財富的公平分配”。那么，你考慮過分享與共贏嗎? 　　一面要求法律保護私有產(chǎn)權(quán)，要求政府愛護、民眾理解，一面又在追求變通利益，習(xí)慣隱秘操作，這兩者之間的內(nèi)在矛盾，你又何以解釋？　　…… 　　這些問題也許苛刻，問題的根由也非只在企業(yè)一方，但對土地這樣的無法再生資源，難道我們不應(yīng)該有更深切的追問嗎？我們在價值關(guān)懷上可以無動于衷嗎？　　一個漠視商業(yè)利益的仇富社會當然不是中國發(fā)展的選項，同樣，一個喪失社會成本意識、缺乏對公共性、外部性的理解、因而失去社會向度的唯利是圖的商業(yè)族群，不是社會的福音，而是社會的隱患。　　真正具備社會責任感的企業(yè)家，一定會注意到中國商業(yè)土壤與社會成本的變化，并主動給予建設(shè)性的回應(yīng)。今天中國所倡導(dǎo)的社會公平與正義，不是要剝奪富人，不是要回到“一大二公”，而是社會經(jīng)濟向著更健康和可持續(xù)發(fā)展方向的偉大轉(zhuǎn)型。　　第四個階段，超越。　　在招股書上，1997年被作為碧桂園“元年”，而2007年的風(fēng)雨，也許是碧桂園十歲的最好禮物。如果經(jīng)歷這場風(fēng)雨，使社會更準確地了解碧桂園，使碧桂園更深刻地體察社會的精神變遷和商業(yè)環(huán)境的變遷，這場風(fēng)雨就創(chuàng)造了價值，而不是一陣新聞的煙云。　　在這個時刻，楊國強需要的，不僅是來自社會的理解和支持，更是要以博大的胸襟勇敢地直面過去，以深刻的內(nèi)省尋求未來發(fā)展的精神資源。碧桂園的路徑并未偏離我們時代的主流方向和精神話語，楊國強十年前悄然先行的慈善事業(yè)也表明，他的內(nèi)心有感恩，有責任，他明白要與社會和諧相處就必須讓社會從自己的財富中有所獲益。但是，僅此并不足夠，必須做出超越。　　在記者看來，碧桂園的超越之路，首先是要在房地產(chǎn)開發(fā)中更加嚴格地遵循法律法規(guī)，在合規(guī)性上向業(yè)界最高標準看齊，決不在法律邊緣游走；其次是要以基業(yè)長青的要求，優(yōu)化公司治理，從“高盈利的生意”邁向“可持續(xù)的、受尊敬的公司”。碧桂園真正的挑戰(zhàn)，不是市場變化，不是國土資源部，不是新聞媒體，而是它自己形成的高度依賴創(chuàng)業(yè)家個人的路徑。　　盡管碧桂園被納入多項重要的市場指數(shù)，但是研究發(fā)現(xiàn)，碧桂園上市后股價的漲幅遠低于主要可比對手，如萬科、雅居樂和富力。記者認為，這一差異即是碧桂園在公司治理方面的“折價”體現(xiàn)。和競爭者相比，碧桂園對某一個人的依賴最大，而萬科對某一個人的依賴最小。　　同時，記者也發(fā)現(xiàn)，外部政策和環(huán)境的風(fēng)云變化對萬科這類公司的影響總是最小，而碧桂園只是因為一些新聞報道就引致如此大的風(fēng)波，主要不是“不懂媒體關(guān)系”的原因，而說明碧桂園的經(jīng)營模式本身容易受到政策影響。碧桂園享受地方土地開發(fā)收益的這一“利”，亦是其易受政策和地方官員關(guān)系影響的一“弊”。　　包括碧桂園在內(nèi)，已經(jīng)有，還將有很多民營房地產(chǎn)企業(yè)上市。他們中的不少把融資作為第一目的，或許很快就有新的名字代替楊惠妍的位置；也有房地產(chǎn)上市公司的高管說，上市是從良的過程。以記者之見，上市最值得關(guān)注的是IPO中的P(Public)，即公共性的“公”，公眾公司的“公”，公告的“公”。　　當一家公司上市，當公眾投資一家上市公司，它就不再姓“私”而姓“公”，它的許多行為就不再是私密而要公告。公共投資者希望他們投資的公司是健康的，永續(xù)的，透明的，向善的，負責的，對他們誠信的，和社會友好相處的。他們不只關(guān)心某個季度年度的每股盈利數(shù)字，還關(guān)心達至盈利的方式能否持久和可以信賴。這就需要公司更好地理解社會的主流價值方向，把自身的商業(yè)價值觀與社會價值觀有機結(jié)合；需要公司的治理、團隊建設(shè)、文化更符合可持續(xù)發(fā)展的需要，而不是更符合強人能人的行為邏輯；需要公司不忌諱和回避公共目光的審視，而勇于和公共的視線交流對視。一個成功的公司可以憑借強人之力，但一個偉大的公司不可能維系在個人身上；一門賺錢生意可以來源于某種商業(yè)模式，但一個受尊敬的公司，一個基業(yè)長青的公司更依賴文化、制度，以及文化制度保證下的創(chuàng)新能力和對環(huán)境的高度適應(yīng)力。　　而在這些方面，善良而自信的強人楊國強，一直在高速運轉(zhuǎn)、來不及歇息的碧桂園公司，都還不能給人確定的答案。除非他們愿意挑戰(zhàn)自己，超越已有的成功和行之有效的模式。　　這是追求和諧社會的年代。企業(yè)與社會，需要良性互動，不斷內(nèi)省，不斷和解。　　這是科學(xué)發(fā)展的年代。只有深切地理解新時代的社會性和公共性，才有可能重構(gòu)中國企業(yè)尤其是民營企業(yè)與中國社會的關(guān)系。正是在這樣的視野里，碧桂園標本有著更寶貴和深長的意義。研究它，理解它，反思它，鞭策它，不是為了毀滅，不是為了辯解，是為了借鑒與創(chuàng)造。　　這是深刻變革的年代。是通過變革走向偉大，也只有變革才能偉大的時代。　　這是超越的年代，是面對大地，面向未來，企業(yè)和社會共同實現(xiàn)超越的年代。　　天不負我輩，我輩安負天��？