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　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)出口周期的反應(yīng)存在著一個(gè)滯后過(guò)程。無(wú)論這個(gè)過(guò)程有多長(zhǎng)，出口下降都將引起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的全面破滅�！比涨�，有媒體報(bào)導(dǎo)，謝國(guó)忠語(yǔ)出驚人，說(shuō)出了上述話語(yǔ)。 　　在上海樓市正陷入“團(tuán)退”潮流的風(fēng)雨飄搖之際，謝國(guó)忠的這一驚人觀點(diǎn)，在業(yè)內(nèi)外，自然更加引起了軒然大波。為此，《觀點(diǎn)|地產(chǎn)博客》在業(yè)內(nèi)還專(zhuān)門(mén)組織了討論。但是，我總懷疑，這很可能不是謝國(guó)忠原汁原味的原話。我猜想，極有可能，這是記者為吸引讀者的眼球，對(duì)謝的原話進(jìn)行了加工處理。 　　雖然，這位摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，在人們的眼中，似乎一直有點(diǎn)“語(yǔ)不驚人誓不休”的味道。但是，謝國(guó)忠的“語(yǔ)不驚人誓不休”，與社科院金融所易憲容的“語(yǔ)不驚人誓不休”，顯然有所不同。 　　地產(chǎn)大佬任志強(qiáng)曾諷刺易憲容說(shuō)，易憲容說(shuō)話寫(xiě)文章從來(lái)不見(jiàn)數(shù)據(jù)，唯一例外就是“上海房?jī)r(jià)要跌50%，北京房?jī)r(jià)要跌30%”。任志強(qiáng)諷刺易憲容顯然是刻薄了點(diǎn)，但讀多了易憲容的文章，說(shuō)實(shí)話，易的文章的確給人有那么一種感覺(jué)。但是，看謝國(guó)忠的文章，聽(tīng)謝國(guó)忠的演講，就可知道，謝國(guó)忠的“語(yǔ)不驚人誓不休”是基于大量數(shù)據(jù)之上的，得出的是一種邏輯的必然結(jié)果。 　　我覺(jué)得，謝國(guó)忠之所以會(huì)成為“鐵口”，關(guān)鍵就在于，他做到了他自己認(rèn)為最重要的三點(diǎn)：“理性、風(fēng)險(xiǎn)、歷史觀”。 　　在2004年房地產(chǎn)泡沫之爭(zhēng)中，毫無(wú)疑問(wèn)，與易憲容一樣，謝國(guó)忠一直是“房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫”的堅(jiān)持者。正因?yàn)橹x國(guó)忠是當(dāng)時(shí)為數(shù)不多的“泡沫論”的堅(jiān)持者之一，我對(duì)他的文章和演講，就特別關(guān)心一些。 　　這是因?yàn)�，�?dāng)時(shí)我自己也早已于2004年年初，開(kāi)始卷入了那場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫的大爭(zhēng)論中，2004年12月，我在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道還專(zhuān)門(mén)發(fā)表文章《房?jī)r(jià)拐點(diǎn)將在明年二季度顯現(xiàn)？》，明確指出：不要錯(cuò)估中央繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控的決心，從某個(gè)角度講，經(jīng)濟(jì)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸在很大程度上取決于房?jī)r(jià)能不能成功實(shí)現(xiàn)軟著陸，在一些房?jī)r(jià)畸高的熱點(diǎn)城市，絕對(duì)房?jī)r(jià)由漲轉(zhuǎn)跌的拐點(diǎn)最有可能發(fā)生在2005年第二季度。 　　為此，在2004年歲末時(shí)，一些財(cái)經(jīng)類(lèi)報(bào)紙，如《北京現(xiàn)代商報(bào)》的文章《2005房?jī)r(jià)預(yù)言不斷 看漲派看跌派勢(shì)均力敵》，還將賈海、謝國(guó)忠和我，列為與“看漲派”相對(duì)陣的“看跌派”。 　　雖然，“泡沫論”堅(jiān)持者，幾乎都是“從房?jī)r(jià)收入比”、“房?jī)r(jià)房租比”等這些最基本的指標(biāo)得出“泡沫”這一最終結(jié)論的。但是，對(duì)于泡沫的成因，各人的看法則不盡相同。而且，可以發(fā)現(xiàn)一個(gè)有趣的現(xiàn)象，那就是，對(duì)于房地產(chǎn)泡沫來(lái)源的解釋?zhuān)�大家都是從自己最熟悉的領(lǐng)域著手，從自己最了解的角度切入的。 　　我注意到，謝國(guó)忠主要是從經(jīng)濟(jì)全球化、金融全球化等角度來(lái)看待中國(guó)房地產(chǎn)泡沫這一問(wèn)題的。如他在2004年3月發(fā)表的《中國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)是10年前東南亞的翻版》一文，就很有典型性。在該文中，他指出，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)與10年前我們研究的東南亞經(jīng)濟(jì)有著離奇的相似之處：外貿(mào)、投資和外匯儲(chǔ)備同時(shí)快速增長(zhǎng)，但同時(shí)大量資源配置不當(dāng)；利潤(rùn)通常來(lái)自于資產(chǎn)價(jià)格的上漲或者套利。 　　他在該文中進(jìn)一步指出，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因主要在于：中國(guó)出口增長(zhǎng)的很大一部分透支了未來(lái)需求；中國(guó)房地產(chǎn)投資者還沒(méi)有意識(shí)到融資成本有可能上升，這樣的想象夸大了家庭對(duì)借款的需求； 由于美元弱勢(shì)引起的熱錢(qián)涌入，使在中國(guó)的融資成本低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商已經(jīng)能夠從國(guó)際投資者那里以低利率獲得融資；中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還年輕，除了正常的增長(zhǎng)，還有高收益群體以前受到壓抑的積累需求，這種需求同樣虛夸了需求增長(zhǎng)的幅度。他分析道，此外的原因還有：由于受到飆升的房地產(chǎn)價(jià)格，疲軟的股票市場(chǎng)和可以忽略不計(jì)的銀行存款利率的影響，很多人選擇投資房地產(chǎn)；基于“中國(guó)主要大城市的房地產(chǎn)價(jià)格大大低于其他國(guó)際城市”的判斷，外國(guó)投資者正在中國(guó)大城市進(jìn)行投機(jī)操作。 　　這樣的各種因素分析法，不止一次地出現(xiàn)在謝國(guó)忠的幾乎每一篇文章和每一次演講中。正如有文章所指出的：“正是在麻省理工學(xué)院攻讀經(jīng)濟(jì)學(xué)博士時(shí)，他(謝國(guó)忠)深受經(jīng)濟(jì)學(xué)系索羅教授的影響，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)學(xué)的復(fù)雜性在于一切都是聯(lián)系起來(lái)的。單純地套用理論模式并不能完全解釋現(xiàn)實(shí)問(wèn)題�？匆粋�(gè)模式，要看什么是主要的，什么是次要的�！� 　　在謝國(guó)忠的眼中，房地產(chǎn)泡沫的引起，原因是很復(fù)雜的，主要的原因，從上面所說(shuō)的，我們可以分類(lèi)歸納出，其實(shí)主要有這些：房地產(chǎn)市場(chǎng)正常需求的夸大，金融低利率的影響，投機(jī)投資炒作的盛行，以及海外熱錢(qián)的流入。 　　而“房地產(chǎn)正常需求的夸大”，無(wú)非只是這些主要原因中的其中之一。而“出口的上升”又只是“房地產(chǎn)正常需求被夸大”的原因之一。 　　由此可見(jiàn)，“出口的上升”，在謝國(guó)忠的眼中，并非是“泡沫”產(chǎn)生的唯一的主導(dǎo)性因素。既然“出口的上升”，并非是“泡沫”產(chǎn)生的唯一的的主導(dǎo)性因素，那么，“出口的下降”，也不可能成為“房市崩盤(pán)的充分條件”。 　　其實(shí)，讀過(guò)謝國(guó)忠2005年2月《上海地產(chǎn)泡沫難闖05年關(guān) 將步曼谷后塵》一文的讀者都會(huì)知道，謝國(guó)忠最擔(dān)憂的，其實(shí)是“美聯(lián)儲(chǔ)將把利率提高到3%以上，同時(shí)，美國(guó)的消費(fèi)將真正陷入疲弱，這將阻止熱錢(qián)流向上海。”在這一假設(shè)前提下，他認(rèn)為，上海的“房地產(chǎn)泡沫”要闖過(guò)2005年這一關(guān)是非常困難的。他之所以得出這種結(jié)論，主要是基于他這樣的判斷，“從某種意義上說(shuō)，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)外部人的游戲�！� 　　值得注意的是，謝國(guó)忠他只是針對(duì)上海這一城市說(shuō)的。而眾所周知的事實(shí)是，房地產(chǎn)市場(chǎng)在我國(guó)發(fā)展很不平衡，而且，在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市，房地產(chǎn)泡沫的成因也不盡相同�！俺隹谙陆怠�，對(duì)這些城市房地產(chǎn)泡沫的影響程度，自然也不可能起到完全相同的作用。 　　“國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)出口周期的反應(yīng)存在著一個(gè)滯后過(guò)程。無(wú)論這個(gè)過(guò)程有多長(zhǎng)，出口下降都將引起國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的全面破滅。”我相信，這決非是邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹x國(guó)忠原汁原味的原話。即便退一步說(shuō)，這真是謝的原話，我們也盡可將其看作是，謝仰起脖子喝下一杯啤酒后，所說(shuō)的“醉話”。

世事靜方見(jiàn)，人情淡始長(zhǎng)－清靜為天下正！