“國內(nèi)房地產(chǎn)市場對出口周期的反應(yīng)存在著一個滯后過程。無論這個過程有多長，出口下降都將引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫的全面破滅。”日前，有媒體報導，謝國忠語出驚人，說出了上述話語。
　　在上海樓市正陷入“團退”潮流的風雨飄搖之際，謝國忠的這一驚人觀點，在業(yè)內(nèi)外，自然更加引起了軒然大波。為此，《觀點|地產(chǎn)博客》在業(yè)內(nèi)還專門組織了討論。但是，我總懷疑，這很可能不是謝國忠原汁原味的原話。我猜想，極有可能，這是記者為吸引讀者的眼球，對謝的原話進行了加工處理。
　　雖然，這位摩根士丹利亞太區(qū)首席經(jīng)濟學家，在人們的眼中，似乎一直有點“語不驚人誓不休”的味道。但是，謝國忠的“語不驚人誓不休”，與社科院金融所易憲容的“語不驚人誓不休”，顯然有所不同。
　　地產(chǎn)大佬任志強曾諷刺易憲容說，易憲容說話寫文章從來不見數(shù)據(jù)，唯一例外就是“上海房價要跌50%，北京房價要跌30%”。任志強諷刺易憲容顯然是刻薄了點，但讀多了易憲容的文章，說實話，易的文章的確給人有那么一種感覺。但是，看謝國忠的文章，聽謝國忠的演講，就可知道，謝國忠的“語不驚人誓不休”是基于大量數(shù)據(jù)之上的，得出的是一種邏輯的必然結(jié)果。
　　我覺得，謝國忠之所以會成為“鐵口”，關(guān)鍵就在于，他做到了他自己認為最重要的三點：“理性、風險、歷史觀”。
　　在2004年房地產(chǎn)泡沫之爭中，毫無疑問，與易憲容一樣，謝國忠一直是“房地產(chǎn)市場存在泡沫”的堅持者。正因為謝國忠是當時為數(shù)不多的“泡沫論”的堅持者之一，我對他的文章和演講，就特別關(guān)心一些。
　　這是因為，當時我自己也早已于2004年年初，開始卷入了那場房地產(chǎn)泡沫的大爭論中，2004年12月，我在人民網(wǎng)房產(chǎn)城建頻道還專門發(fā)表文章《房價拐點將在明年二季度顯現(xiàn)？》，明確指出：不要錯估中央繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控的決心，從某個角度講，經(jīng)濟能不能成功實現(xiàn)軟著陸在很大程度上取決于房價能不能成功實現(xiàn)軟著陸，在一些房價畸高的熱點城市，絕對房價由漲轉(zhuǎn)跌的拐點最有可能發(fā)生在2005年第二季度。
　　為此，在2004年歲末時，一些財經(jīng)類報紙，如《北京現(xiàn)代商報》的文章《2005房價預(yù)言不斷 看漲派看跌派勢均力敵》，還將賈海、謝國忠和我，列為與“看漲派”相對陣的“看跌派”。
　　雖然，“泡沫論”堅持者，幾乎都是“從房價收入比”、“房價房租比”等這些最基本的指標得出“泡沫”這一最終結(jié)論的。但是，對于泡沫的成因，各人的看法則不盡相同。而且，可以發(fā)現(xiàn)一個有趣的現(xiàn)象，那就是，對于房地產(chǎn)泡沫來源的解釋，大家都是從自己最熟悉的領(lǐng)域著手，從自己最了解的角度切入的。
　　我注意到，謝國忠主要是從經(jīng)濟全球化、金融全球化等角度來看待中國房地產(chǎn)泡沫這一問題的。如他在2004年3月發(fā)表的《中國地產(chǎn)市場是10年前東南亞的翻版》一文，就很有典型性。在該文中，他指出，當前中國經(jīng)濟與10年前我們研究的東南亞經(jīng)濟有著離奇的相似之處：外貿(mào)、投資和外匯儲備同時快速增長，但同時大量資源配置不當；利潤通常來自于資產(chǎn)價格的上漲或者套利。
　　他在該文中進一步指出，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因主要在于：中國出口增長的很大一部分透支了未來需求；中國房地產(chǎn)投資者還沒有意識到融資成本有可能上升，這樣的想象夸大了家庭對借款的需求； 由于美元弱勢引起的熱錢涌入，使在中國的融資成本低，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)能夠從國際投資者那里以低利率獲得融資；中國的房地產(chǎn)市場還年輕，除了正常的增長，還有高收益群體以前受到壓抑的積累需求，這種需求同樣虛夸了需求增長的幅度。他分析道，此外的原因還有：由于受到飆升的房地產(chǎn)價格，疲軟的股票市場和可以忽略不計的銀行存款利率的影響，很多人選擇投資房地產(chǎn)；基于“中國主要大城市的房地產(chǎn)價格大大低于其他國際城市”的判斷，外國投資者正在中國大城市進行投機操作。
　　這樣的各種因素分析法，不止一次地出現(xiàn)在謝國忠的幾乎每一篇文章和每一次演講中。正如有文章所指出的：“正是在麻省理工學院攻讀經(jīng)濟學博士時，他(謝國忠)深受經(jīng)濟學系索羅教授的影響，認為經(jīng)濟學的復雜性在于一切都是聯(lián)系起來的。單純地套用理論模式并不能完全解釋現(xiàn)實問題�？匆粋�模式，要看什么是主要的，什么是次要的�！�
　　在謝國忠的眼中，房地產(chǎn)泡沫的引起，原因是很復雜的，主要的原因，從上面所說的，我們可以分類歸納出，其實主要有這些：房地產(chǎn)市場正常需求的夸大，金融低利率的影響，投機投資炒作的盛行，以及海外熱錢的流入。
　　而“房地產(chǎn)正常需求的夸大”，無非只是這些主要原因中的其中之一。而“出口的上升”又只是“房地產(chǎn)正常需求被夸大”的原因之一。
　　由此可見，“出口的上升”，在謝國忠的眼中，并非是“泡沫”產(chǎn)生的唯一的主導性因素。既然“出口的上升”，并非是“泡沫”產(chǎn)生的唯一的的主導性因素，那么，“出口的下降”，也不可能成為“房市崩盤的充分條件”。
　　其實，讀過謝國忠2005年2月《上海地產(chǎn)泡沫難闖05年關(guān) 將步曼谷后塵》一文的讀者都會知道，謝國忠最擔憂的，其實是“美聯(lián)儲將把利率提高到3%以上，同時，美國的消費將真正陷入疲弱，這將阻止熱錢流向上海。”在這一假設(shè)前提下，他認為，上海的“房地產(chǎn)泡沫”要闖過2005年這一關(guān)是非常困難的。他之所以得出這種結(jié)論，主要是基于他這樣的判斷，“從某種意義上說，在上海房地產(chǎn)市場上，本地人已經(jīng)被迅速地邊緣化了。上海的房地產(chǎn)市場是一個外部人的游戲�！�
　　值得注意的是，謝國忠他只是針對上海這一城市說的。而眾所周知的事實是，房地產(chǎn)市場在我國發(fā)展很不平衡，而且，在一些房地產(chǎn)熱點城市，房地產(chǎn)泡沫的成因也不盡相同�！俺隹谙陆怠�，對這些城市房地產(chǎn)泡沫的影響程度，自然也不可能起到完全相同的作用。
　　“國內(nèi)房地產(chǎn)市場對出口周期的反應(yīng)存在著一個滯后過程。無論這個過程有多長，出口下降都將引起國內(nèi)房地產(chǎn)市場泡沫的全面破滅�！蔽蚁嘈�，這決非是邏輯嚴謹?shù)闹x國忠原汁原味的原話。即便退一步說，這真是謝的原話，我們也盡可將其看作是，謝仰起脖子喝下一杯啤酒后，所說的“醉話”。

世事靜方見，人情淡始長－清靜為天下正！