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　　金融霸權(quán)有一個很容易讓人看到的表征：駕馭熱錢。在中國融入全球經(jīng)濟(jì)一體化的過程中，中國的金融市場必須與世界接通。接通的同時，中國必然要面對熱錢的沖擊。過去的一年，中國已經(jīng)針對熱錢沖擊等可能存在的問題制訂了金融應(yīng)急機(jī)制等多項(xiàng)政策，這是中國在為金融安全預(yù)留閥門。遺憾的是，中國的金融實(shí)務(wù)研究嚴(yán)重不足，且?guī)缀跏橇恪? 　　一些地方樓市價格下跌，一些地方房價繼續(xù)飛漲，而海外熱錢卻乘機(jī)滾滾而入。2005年的房產(chǎn)政策出現(xiàn)失靈。　　房產(chǎn)新政的實(shí)施使房地產(chǎn)開發(fā)商以及和開發(fā)商有關(guān)的群體的利益受到了損失，這是一個特定的強(qiáng)勢群體，而受益者是沒有購房的一般老百姓，這是極分散的不確定群體。因?yàn)榉康禺a(chǎn)新政所沖擊的利益群體非常集中，他們會通過各種方式阻止房地產(chǎn)新政的實(shí)施。　　如果說開發(fā)商是用言論批評的方式對待房地產(chǎn)新政的話，那么地方政府則更多地是用行動來表達(dá)各自的態(tài)度。不少地方政府在執(zhí)行房地產(chǎn)新政時陽奉陰違。2005年6月初，國務(wù)院派出了四個檢查組到八省市檢查房地產(chǎn)政策的執(zhí)行情況，結(jié)果是大部分被檢查的省市只是學(xué)習(xí)了國務(wù)院的文件精神，并沒有積極采取措施去落實(shí)這些精神。　　據(jù)商務(wù)部統(tǒng)計，2004年房地產(chǎn)業(yè)新設(shè)立外商投資企業(yè)1767家，合同外資金額134.88億美元，實(shí)際使用外資金額59.50億美元。這些只是房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的外資數(shù)量，不包括外資從市場上購買的房地產(chǎn)數(shù)量。在上海，外資購買的比例已經(jīng)接近20%。從國際收支的經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差中估計出大概的數(shù)量，2004年經(jīng)常轉(zhuǎn)移順差為229億美元，是2000年的3.6倍。2005年上半年是121億美元，比2004年增長22%。這些資金很多與購買國內(nèi)的房地產(chǎn)有關(guān)。　　值得一提的是，全球的大部分國家都將境外資金投資本國房地產(chǎn)作為資本項(xiàng)目來對待，全球有137個國家對于非居民投資本國的房地產(chǎn)都是有各種各樣的限制，而中國則將投資房地產(chǎn)視為一般經(jīng)常項(xiàng)目，沒有任何管制。　　從2005年前10個月的統(tǒng)計資料看，房地產(chǎn)的投資增長速度仍然保持20%以上，全國的房價上漲速度有所放緩，但仍然有不少城市的房價漲幅超過兩位數(shù)。從這幾個層面看，國內(nèi)有開發(fā)商等利益集團(tuán)各種形式的死扛，中央地方政府的博弈，很大程度上，2005年穩(wěn)定房價的宏觀調(diào)控政策效果是打壓正常需求的結(jié)果，真正的結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型恐怕還沒有拉開序幕。　　在國內(nèi)各利益群體短兵相接的時刻，卻讓外資乘虛而入撲了個正著，2005年同樣也是外資攻城掠地最兇猛的一年。　　2006年的中國樓市令人期待也讓人擔(dān)心，一旦政策余溫消退，投機(jī)是否卷土重來，房價還能否保持穩(wěn)定，外資是否興風(fēng)作浪，都成為亟待重視的問題。全球資本大鱷搶灘二手房市場　　著名不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司“２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)”日前在京宣布，該公司與當(dāng)今國際金融界聲名顯赫的投資銀行“高盛集團(tuán)”旗下全資子公司高盛戰(zhàn)略投資（亞洲）公司簽署了投資協(xié)議。據(jù)２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)副董事長盧航透露，根據(jù)協(xié)議約定，高盛首輪將注資２２００萬美元，注資完成后，高盛戰(zhàn)略投資（亞洲）公司將成為２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)的第二大股東。　　這是繼凱雷投資順馳置業(yè)后又一國際資本搶灘中國二手房市場。國際資本攜數(shù)千萬美元強(qiáng)勢介入中國存量房（又稱二手房）經(jīng)紀(jì)市場，在推動經(jīng)紀(jì)公司實(shí)現(xiàn)規(guī)�；瘮U(kuò)張的同時，也給這個原本競爭就很激烈的市場帶來了更濃的火藥味�；蛟S不久之后，在這個專業(yè)市場上，那些大品牌公司之間就會上演一幕幕龍爭虎斗。可以預(yù)見的是，國內(nèi)的二手房市場將隨著全球資本的進(jìn)入而不斷成熟與完善，從而推動整個房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。存量房市場的魅力　　據(jù)悉，兩家受讓資金方在資金安排上有著很大不同，順馳置業(yè)獲得的資金主要用于開新店，２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)本次融得的資金將更多用于品牌推廣。專業(yè)人士指出，兩家企業(yè)不同的資金安排是基于各自不同的業(yè)務(wù)模式做出的選擇——順馳置業(yè)以直營店為主，２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)則全部采取特許加盟的方式。　　房地產(chǎn)市場從產(chǎn)品的供給方式來看可分為增量房市場（即一手房市場）和存量房市場（即二手房市場）。增量房市場是存量房市場供應(yīng)的基礎(chǔ)，而反過來存量房市場的發(fā)展有利于形成住房的梯級消費(fèi)，促進(jìn)增量房市場的發(fā)展，從而促進(jìn)整個房地產(chǎn)市場的全面繁榮，真正實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)一、二、三級市場聯(lián)動，帶動房地產(chǎn)開發(fā)的良性循環(huán)。　�。玻笔兰o(jì)中國不動產(chǎn)高層人士分析指出，國際資本之所以看中存量市場的生意，一來是因?yàn)橹袊媪糠康慕灰滓?guī)模正在逐年上升；二來存量房市場結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。　　在歐美等發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)市場上，存量房是真正的主導(dǎo)者，存量房交易量占這些國家整個房地產(chǎn)交易量的８０％左右，而在中國這個比例還不到４０％。隨著中國二、三級市場的開放，自１９９８年以來全國存量房市場迅速發(fā)展，已經(jīng)在東南部沿海地區(qū)的一些大中城市如上海、廣州、天津等地形成了比較成熟的存量房交易市場。　　據(jù)統(tǒng)計，１９９８年～２００４年，上海市場中存量房與新建商品房交易面積的比例從０．２８∶１上升到１．１∶１；廣州由０．１∶１上升至０．６６∶１；天津由２０００年的０．２７∶１上升至０．９６∶１。隨著住房制度改革的不斷深入，各種政策利好將會促使存量房成交量逐年攀升，人們消費(fèi)心理的成熟及需求的變化也將促使存量房市場更加活躍。存量房市場結(jié)構(gòu)也在進(jìn)一步優(yōu)化。在很多城市，次新房已經(jīng)成為存量房交易市場的主流產(chǎn)品。經(jīng)紀(jì)公司的差異　　據(jù)調(diào)查了解，由于進(jìn)入門檻低，國內(nèi)從事傳統(tǒng)的二手房三方交易經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的企業(yè)非常多，比較有代表性的企業(yè)有２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)、順馳置業(yè)、我愛我家、金豐易居、中原地產(chǎn)等。這些企業(yè)都建立了各自的連鎖網(wǎng)絡(luò)，但在經(jīng)營策略以及擴(kuò)張模式上有很大差別。　　順馳置業(yè)、我愛我家、金豐易居等采用的擴(kuò)張模式主要為直營連鎖模式，即由公司投資開設(shè)眾多連鎖門店。與這些企業(yè)不同，２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)、上海愛建立好信采取的是特許權(quán)加盟模式，這種模式主要是依托授權(quán)公司較為成熟的品牌和管理模式，加盟者在交納了加盟費(fèi)和保證金后，可以用授權(quán)公司的品牌開展業(yè)務(wù)。　　據(jù)專業(yè)人士介紹，直營連鎖的優(yōu)點(diǎn)是整體連鎖體系的經(jīng)營完全在總公司的掌握之中，總部的決策快，連鎖體系內(nèi)的互動效率更高，但缺點(diǎn)是在跨區(qū)域擴(kuò)張時，直營連鎖模式的擴(kuò)張往往因?yàn)橘Y金占用過多，人力資源缺乏和管理等問題出現(xiàn)危機(jī)。此外，直營連鎖方式經(jīng)營風(fēng)險過于集中，不利于應(yīng)對周期性的市場波動。特許權(quán)加盟模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以實(shí)現(xiàn)高速而又低成本的擴(kuò)張搶占市場，并最大程度地分散經(jīng)營風(fēng)險，使企業(yè)形成規(guī)模效應(yīng)。但特許加盟對特許人的管理能力有很高的要求，特許方需要將各級加盟者的資源及利益進(jìn)行很好的協(xié)調(diào)。　　在經(jīng)營策略上，二手房經(jīng)紀(jì)公司也存在差異�；诙唐诶骝�(qū)動，大部分二手房經(jīng)紀(jì)企業(yè)在房地產(chǎn)交易過程中不同程度地從事現(xiàn)金吞吐房屋交易，而房屋吞吐早已超出了傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的范圍。　　一方面，從事房屋吞吐業(yè)務(wù)分散企業(yè)的精力，使得很多二手房經(jīng)紀(jì)公司無暇深入挖掘傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的精細(xì)化及專業(yè)化服務(wù)技能。另一方面，從事房屋吞吐需要數(shù)額巨大的流動資金，如果相應(yīng)的監(jiān)管和控制機(jī)制未能建立和完善，會給企業(yè)的正常經(jīng)營帶來非常大的經(jīng)營風(fēng)險。整合勢在必然　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在中國擁有著雄厚的市場基礎(chǔ)、巨大的市場空間。來自２１世紀(jì)中國不動產(chǎn)的人士指出，未來幾年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)兩極分化的格局將更為明顯，行業(yè)整合勢在必行。一方面，大中型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)將向大型化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展，通過其規(guī)模的不斷擴(kuò)大，不斷加強(qiáng)企業(yè)的品牌形象，提高企業(yè)的專業(yè)化水平和服務(wù)質(zhì)量。另一方面，一些小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)企業(yè)，以其較低的經(jīng)營成本、具有競爭性的服務(wù)價格、靈活的服務(wù)方式以及區(qū)位上的便利條件，也會在其所在區(qū)域較低價格的存量房交易、尤其是房屋租賃業(yè)務(wù)方面有所作為。在優(yōu)勝劣汰的市場環(huán)境中，中小規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)將面臨更大的壓力，大型企業(yè)則更需要通過收購兼并等方式迅速樹立品牌、搶占市場、做大做強(qiáng)。　　該人士還指出，同中小品牌相比，大品牌公司擁有更強(qiáng)的交易能力，也更能給客戶安全感。一般大型品牌公司的置業(yè)顧問都會接受專業(yè)的市場、業(yè)務(wù)、權(quán)證交易、產(chǎn)權(quán)過戶等方面的培訓(xùn)。公司往往會以雄厚的資金為保障，規(guī)范統(tǒng)一的管理模式，從規(guī)范業(yè)務(wù)流程上杜絕欺騙顧客、賺取差價的事件發(fā)生。有些品牌公司還為客戶提供資金監(jiān)管服務(wù)，給買賣雙方帶來了安全感。