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　　這兩天中國人民銀行召開了2006年年度工作會(huì)議，所以大家都非常關(guān)心融資的基本數(shù)據(jù)和目標(biāo)都出來了。06年貨幣政策預(yù)期調(diào)控目標(biāo)貨幣供應(yīng)量增長16％，整體機(jī)構(gòu)人民幣總量增長2.5萬億。首先看從2004年9月份廣義的貨幣供應(yīng)量NM2增速明顯加快，中國整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)里對(duì)總需求影響比較大的就是貨幣供應(yīng)量。NM2增長快，總需求增長不會(huì)慢到哪兒去。2005年下半年貨幣供應(yīng)量11月份NM2增長是18.3％，改革開放以來幾次經(jīng)濟(jì)明顯比較熱的時(shí)候也就是18、19。所以相對(duì)11月份到12月份是相對(duì)比較寬松的貨幣供應(yīng)量的增長。16％實(shí)際上是從2005年增長趨勢(shì)來看，2005年年初大概增長14％，11月份18.3％，16％可能會(huì)占全年中位還稍微上一點(diǎn)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)是一個(gè)周期性非常敏感的行業(yè)，跟國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)度非常高，所以我們分析它就不能把它放在06年大的背景下看。2006年中國經(jīng)濟(jì)非常大的值得關(guān)注的問題，因?yàn)橛绊懜鱾€(gè)方面政策的問題是什么呢？就是外需，或者是出口對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的帶動(dòng)作用會(huì)明顯減弱。2005年中國的貿(mào)易順差應(yīng)該是1000億美元左右，2005年之前中國的貿(mào)易順差從來都是300億、350億以下的水平，有的年度還出現(xiàn)了逆差。2005年出現(xiàn)了比較大規(guī)模的貿(mào)易順差，從宏觀經(jīng)濟(jì)角度來說提出了很多問題。　　第一個(gè)問題，比如說國資收支嚴(yán)重的失衡，怎么樣通過匯率進(jìn)行調(diào)整？另一部分通過其他的渠道來消化？所以我想講的第一個(gè)1000億美元的意思就是，保持如此高額的貿(mào)易順差，因?yàn)樗旧砭褪菄H收支的不平衡，它同時(shí)可能會(huì)帶來一些國際貿(mào)易的摩擦，這個(gè)貿(mào)易摩擦大家通常會(huì)非常關(guān)注歐洲和美國、中國和日本的貿(mào)易摩擦，跟他們的貿(mào)易摩擦有，但是不是最尖銳的，這些貿(mào)易摩擦只是紡織品工藝?yán)锏哪Σ�。很多發(fā)展中國家比如墨西哥等，過高的貿(mào)易順差對(duì)國外來說也會(huì)導(dǎo)致比較頻繁的貿(mào)易摩擦。那么我們現(xiàn)在要做的事情就是作為一個(gè)大國的經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)重的依賴一個(gè)外需，這是一個(gè)比較有風(fēng)險(xiǎn)的增長高度。下面我們要轉(zhuǎn)向依靠內(nèi)需，我們要降低對(duì)外需的依賴，內(nèi)需是本土的投資和消費(fèi)。所以把題目講到房地產(chǎn)市場(chǎng)來需要繞一個(gè)比較大的圈子。為什么有貿(mào)易順差，就是因?yàn)閮?nèi)需不足，前幾年擠壓出口，國內(nèi)消耗不了，比如在2005年之前一直是鋼鐵的出口國，大規(guī)模的鋼鐵增長之后變成鋼鐵出口國，貿(mào)易順差意味著我們有一部分儲(chǔ)蓄被其他國家利用了。同時(shí)也就是我們出口了比如說襯衫、皮鞋換回來的美元最后還是給美國使用了。我們有一部分是利用外資，其實(shí)也有一部分是被外資使用。規(guī)模越來越大，目前為止是8000美元，按照這個(gè)規(guī)模下去的話明年年底會(huì)達(dá)到1萬億美元。這也是全世界上作為一個(gè)發(fā)展中國家作為資金的流出也是一個(gè)比較少見的現(xiàn)象，從一個(gè)重要的原因就是本土的儲(chǔ)蓄沒有被利用。　　那么我們要內(nèi)需，就是消費(fèi)和投資。消費(fèi)的增長實(shí)際上12％的增長已經(jīng)夠快了，很多學(xué)者談擴(kuò)大內(nèi)需都談對(duì)消費(fèi)要保持較快的增長速度，要刺激它如何如何，方向是對(duì)的。但是由于中國的居民消費(fèi)跟很多制度的因素密切相關(guān)，比如說醫(yī)療制度、社會(huì)保障制度，這些制度沒有大的改革中國的老百姓怎么敢把錢拿出來消費(fèi)。再一個(gè)擴(kuò)大內(nèi)需跟居民消費(fèi)混淆在一起了，居民消費(fèi)只是國民消費(fèi)中的一部分，另外一部分是國家、政府和企業(yè)。整個(gè)中國的消費(fèi)率比較低其實(shí)居民的消費(fèi)率一直是占整個(gè)消費(fèi)的比重在上升的，而政府和企業(yè)的消費(fèi)率在下降。真正提高消費(fèi)要從政府和企業(yè)層面著手。　　擴(kuò)大本土消費(fèi)是非常有必要的，但是它是一個(gè)中期目標(biāo)，宏觀調(diào)控我們研究的是短期問題。中國在2006年面臨一個(gè)非常大挑戰(zhàn)就是外需增速減緩，內(nèi)需如何跟上？宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的都是短期問題，宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)奠基者有一句名言"在長期中我們都死去了"。現(xiàn)在2006年對(duì)大的挑戰(zhàn)就是外需減緩之后內(nèi)需如何跟上。內(nèi)需里消費(fèi)這塊，目前增速12％，已經(jīng)算是世界上比較快的增長了。而且消費(fèi)是一個(gè)非常民主化的分散角色，不是說發(fā)一個(gè)通知，動(dòng)員大家消費(fèi)然后大家就都消費(fèi)。在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)，消費(fèi)率過低對(duì)這個(gè)國家的健康成是有威脅的。我們堅(jiān)決支持?jǐn)U大消費(fèi)，但是對(duì)宏觀增長的動(dòng)力來說，2006年里不能對(duì)居民消費(fèi)給予過大的希望。回到我們要談的，短期內(nèi)投資保持一定速度的增長是支持2006年經(jīng)濟(jì)增長保持一定速度的一個(gè)必要因素，是擴(kuò)大內(nèi)需的需要。　　對(duì)整個(gè)中國的投資影響比較大，就回到了我們的主題，就是房地產(chǎn)業(yè)。它是一個(gè)前向關(guān)聯(lián)、后向關(guān)聯(lián)都非常大的一個(gè)行業(yè)，所以這個(gè)行業(yè)的健康增長對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的影響相關(guān)度非常高�，F(xiàn)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是一家非常精巧的復(fù)雜的機(jī)器，看起來相關(guān)器件之間都有微妙的關(guān)系。擴(kuò)大內(nèi)需對(duì)GDP增長的帶動(dòng)，跟減緩人民幣匯率增值壓力有關(guān)。講起來好像明顯不相關(guān)，但是一個(gè)健康發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)它帶動(dòng)了相關(guān)的需求、內(nèi)需、和相關(guān)的消費(fèi)、鋼材的消耗，這樣就不可能大量的出口，這樣貿(mào)易順差就不會(huì)那么大。2005年年初溫總理明確提出"中國現(xiàn)在已經(jīng)不再追求貿(mào)易順差為目標(biāo)"，順差不一定賺錢。企業(yè)行為是要賺錢的，這是根本的出發(fā)點(diǎn)。所以在前面做的第一個(gè)分析了半天的結(jié)論，簡單話一點(diǎn)就是"2006年外需的增速減緩，當(dāng)然這也是政策所希望看到的，就是不要過分的依賴外需，成為中國經(jīng)濟(jì)2006年非常值得關(guān)注的一點(diǎn)，變數(shù)、不確定性"。分析市場(chǎng)的時(shí)候大家都說市場(chǎng)討厭不確定性，你們做房地產(chǎn)也是這樣，到底地什么時(shí)候能拿，不確定這是對(duì)市場(chǎng)最大的干擾。外需的減緩、內(nèi)需怎么跟上，這是關(guān)于2006年非常重要的一個(gè)線索和指標(biāo)。2005年比如大概增幅28％－30％，數(shù)字還沒出來，2006年的增幅各家機(jī)構(gòu)都有預(yù)測(cè)，有說15％的，樂觀的有說20％的。但是不管怎么樣外貿(mào)的增幅會(huì)減緩。消費(fèi)短期內(nèi)帶動(dòng)的是有限的，增幅已經(jīng)夠快了，擴(kuò)大內(nèi)需就回到保持一定程度的投資的增長。　　第二個(gè)，在這個(gè)大的背景下，我們?cè)倏磳?duì)國民經(jīng)濟(jì)有深遠(yuǎn)影響的房地產(chǎn)行業(yè)。我自己也發(fā)現(xiàn)差異非常大的研究的預(yù)測(cè)有的預(yù)測(cè)說05年是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)周期波動(dòng)從繁榮向衰退的轉(zhuǎn)折。說中國改革開放以來中國的房地產(chǎn)行業(yè)楊部長是看著房地產(chǎn)成長的，所以我看到他的報(bào)告，說我們的房地產(chǎn)是五漲、兩落。84－88年是漲，是景氣，是五年。91－95年也是景氣，96－97年不景氣，98年－2005年維持了長達(dá)7年的景氣。我也看到一個(gè)海外的研究者看法非常樂觀，說中國的經(jīng)濟(jì)在房地產(chǎn)的帶動(dòng)下，在2006年里會(huì)重新起飛。前天我跟一個(gè)機(jī)構(gòu)交流看法的時(shí)候，主要的帶動(dòng)力就是二、三線房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上新一屆政府的建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施。這兩者截然不同的看法，差異非常大。所以從我個(gè)人分析來看，在蔣中正先生說中庸的哲學(xué)是最精巧的哲學(xué)。實(shí)際上我的結(jié)論處于二者之間，就是2006年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)來說屬于強(qiáng)勢(shì)調(diào)整期，它可能在有的方面有回落，但是它是強(qiáng)勢(shì)調(diào)整的。如果說把它簡單看作衰退是不恰當(dāng)?shù)摹?強(qiáng)勢(shì)調(diào)整首先是調(diào)整，比如說把房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局去年年底公布的各地區(qū)月度商品房銷售額和價(jià)格指數(shù)經(jīng)過調(diào)整之后，幾乎所有的價(jià)格都有一定程度的上漲，但是地區(qū)差異非常大。就是因?yàn)椴町惐容^大，北京和上海平均價(jià)格4000以上，廣東2002年以來價(jià)格變化不大。天津、浙江、江蘇、遼寧大概是2000多現(xiàn)在有增長到3000多，增長的不快，四川、重慶、湖北、安徽大概2000左右，這是屬于價(jià)格的第四檔位。上海增幅減緩，但是天津、安徽、山東這些地方增幅在上升的，這是結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程。很多海外的研究者也說，這實(shí)際上也是宏觀調(diào)控政策所希望引導(dǎo)的趨勢(shì)，因?yàn)?005年大家知道政策的不確定性很大。內(nèi)需能不能上來？如果上不來是不是投資大幅度上升，然后房地產(chǎn)再進(jìn)行大規(guī)模的調(diào)控？這都有很多不確定性。最后跟基金經(jīng)理們討論大概的結(jié)論就是，如果我們出現(xiàn)預(yù)計(jì)的狀況，有二、三線城市的房地產(chǎn)開發(fā)帶動(dòng)，這是好事，糾正了前一陣房地產(chǎn)市場(chǎng)過分集中的布局，這是所希望看到的狀況。因?yàn)橹袊姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)是結(jié)構(gòu)問題，前五個(gè)省市開發(fā)量帶動(dòng)全國接近50％，這本身也不是一個(gè)健康的狀態(tài)。　　香港上市的一些內(nèi)地房地產(chǎn)公司，在05年里業(yè)績差異很大，好的利潤上升了30％、40％、50％，差的下滑了40％、50％。仔細(xì)分析從年報(bào)來看，那些做的比較好的公司，比如上海的一家房地產(chǎn)公司，比較早的把握了強(qiáng)勢(shì)調(diào)整趨勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)調(diào)整就是重點(diǎn)調(diào)控局部地區(qū)的泡沫會(huì)受到比較多的調(diào)控的關(guān)注，但是其他的市場(chǎng)蘊(yùn)藏著機(jī)會(huì)。所以上海這些公司比較早的進(jìn)入了二、三級(jí)城市。所以強(qiáng)勢(shì)調(diào)整第一點(diǎn)從全國結(jié)構(gòu)來看，可能新的一年房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長最富有活力的部分和機(jī)會(huì)最多的部分仍然在二、三線城市。這是從整個(gè)房地產(chǎn)周期波動(dòng)來談的，處于是一個(gè)調(diào)整期，但是是一個(gè)強(qiáng)勢(shì)調(diào)整期。　　我還經(jīng)常講一點(diǎn)，央視論壇讓我和陳淮主任做一個(gè)房地產(chǎn)的對(duì)話，我每年都一直講"任何一個(gè)有國際競爭力的行業(yè)都經(jīng)歷過起步的調(diào)整、周期的調(diào)整"。84、88年中國真正的房地產(chǎn)市場(chǎng)還少，還屬于培育期，真正由銀行參與進(jìn)行大規(guī)模的金融支持，99年我認(rèn)為才是一個(gè)開始，之前都是局部市場(chǎng)。真正的還沒有經(jīng)歷過一次完整的經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)的檢驗(yàn)，看看最近幾年中國房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)字，一萬家、兩萬家、三萬家、現(xiàn)在大概五萬多家。我的預(yù)測(cè)是，這五萬家企業(yè)至少半數(shù)以上，或者是80％，都是在這一輪上升周期里成立和成長起來的。它或沒有經(jīng)歷過一次完整的調(diào)整周期的檢驗(yàn)，所以大家的運(yùn)作模式都是把弦繃的很緊。還沒有習(xí)慣于在一個(gè)調(diào)整期，或者是市場(chǎng)消化下行期市場(chǎng)的運(yùn)作模式。沒有經(jīng)過這一輪周期洗牌的檢驗(yàn)這個(gè)行業(yè)很難看成熟，很難承擔(dān)擴(kuò)大內(nèi)需的歷史使命。　　其他的行業(yè)現(xiàn)在有一句話"剩者為王"誰能夠剩下誰為王，現(xiàn)在市場(chǎng)上很活躍的開發(fā)商都是前一輪海南的調(diào)控里剩下來的，他在海南并不是做最好的，他在北海房地產(chǎn)市場(chǎng)里也不是做的最好的，它就是在資金的融資安排方面有它獨(dú)到的地方，可持續(xù)的地方。第三個(gè)從融資的選擇來看，2006年信貸的幅度，總量上2.5萬億是相對(duì)比較寬松的，從增速來看跟2005年基本持平，大概稍微下滑一點(diǎn)點(diǎn)，但是不一定會(huì)造成現(xiàn)在非常大的緊縮。因?yàn)榇蠹抑涝?005年已經(jīng)開始提升新的間接融資的手段，已經(jīng)開始嘗試。比如金融證券，2005年發(fā)行到年底已經(jīng)發(fā)了1392億元，相當(dāng)于當(dāng)期的新增貸款余額9％、10％。這還只是短期融資券這一塊，隨著企業(yè)管理辦法的修訂，其他的融資渠道會(huì)有比較大的開拓。　　從銀行的角度來說，房地產(chǎn)金融目前一個(gè)飛機(jī)重要的政策導(dǎo)向就是不能簡單的寄望于房地產(chǎn)政策的松緊，而主要是融資渠道的拓寬。各個(gè)融資方式之間形成比較有效的風(fēng)險(xiǎn)組合和分擔(dān)機(jī)制。目前絕大部分是在銀行的身上，這個(gè)問題不僅是銀行的問題，也是房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題，需要共同解決。房地產(chǎn)行業(yè)雖然是收益比較高，但是風(fēng)險(xiǎn)也比較高。所以05年已經(jīng)進(jìn)行了一些間接融資的渠道探索情況下會(huì)有一些新的融資的探索推出來。目前正在討論的比如說產(chǎn)業(yè)融資基金，包括房地產(chǎn)的投資。實(shí)際上國海產(chǎn)業(yè)投資基金就是專門用在產(chǎn)業(yè)試點(diǎn)上，已經(jīng)原則上批準(zhǔn)，已經(jīng)初具輪廓，這也是一個(gè)非常重要的融資渠道。我想講的第三個(gè)判斷就是從總量上來看，持續(xù)一段時(shí)間內(nèi)也不能寄望于房地產(chǎn)信貸政策的放松，而主要是其他的融資渠道的拓寬。而且本身也會(huì)重新改變房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)格局。我們房地產(chǎn)行業(yè)本身找融資渠道的時(shí)候也會(huì)受到一些新的融資基金，比如說REITS，比如說對(duì)你的內(nèi)部管理會(huì)有非常專業(yè)的評(píng)估。它很專業(yè)，它的投資是以比較專業(yè)點(diǎn)投的所以融資渠道本身這個(gè)過程也會(huì)促使、改變改良房地產(chǎn)本身已有的生態(tài)格局。　　我本人在中國銀行杭州分行當(dāng)過行長，做調(diào)研的時(shí)候銀行做信貸的同志跟我講有些報(bào)表看不清楚。有四個(gè)盤、三個(gè)盤賺了很多錢，我們算的很清楚了，結(jié)果到了第四個(gè)盤的時(shí)候資金有的斷裂，錢不知道到哪兒去了？所以我們站在銀行的角度還不清楚。我說有兩種可能，第一把資金的缺口留給你了，政策不確定，第二把錢洗出去了，轉(zhuǎn)移走了。這是整個(gè)財(cái)務(wù)政策不透明也給銀行一個(gè)反思的機(jī)會(huì)，不透明風(fēng)險(xiǎn)很大。相反一些國有的房地產(chǎn)公司資金很寬裕，銀行給我的解釋是國有的老總把利潤吸走了是要撒手的。所以我想說外資銀行貸款如果原來給予房地產(chǎn)開發(fā)商的一些寬松的貸款條件給他們慣壞了，我想多元化會(huì)逐步改變這個(gè)狀況。　　所以今天主要講三點(diǎn)，第一點(diǎn)，外需增速減緩由此帶來的需要內(nèi)需補(bǔ)上，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)增長新的動(dòng)力。中國居民消費(fèi)增幅05年12％，這是很快的，我們不能指望在社會(huì)保障體系、相關(guān)方面沒有大的改善情況下我們希望居民消費(fèi)向投資一樣增長30％、40％。很難指望居民這一個(gè)主體每年消費(fèi)增長30％、40％，不太現(xiàn)實(shí)。所以短期宏觀政策來看保持一定投資的增長是有必要的�？梢宰鲆粋€(gè)對(duì)照，04年中央經(jīng)濟(jì)工作經(jīng)濟(jì)會(huì)布置05年工作的時(shí)候是充分認(rèn)識(shí)到差距性，05年布置06年工作的時(shí)候提出的就是保持持續(xù)健康、穩(wěn)定增長。第二點(diǎn)講的就是房地產(chǎn)可能進(jìn)入一個(gè)強(qiáng)勢(shì)調(diào)整期。第三點(diǎn)就是下一步的融資指望銀行在房地產(chǎn)信貸方面做寬松是不現(xiàn)實(shí)的，主要是其他融資渠道的創(chuàng)新，這些融資渠道本身也會(huì)重新改變中國的房地產(chǎn)行業(yè)的生態(tài)環(huán)境。