8月20日下午，央行上海總部調(diào)查統(tǒng)計(jì)研究部召集在滬五家大型銀行、民生、浦發(fā)、上海銀行等8家銀行，座談上海房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。一位與會(huì)人士透露，雖然與會(huì)的銀行業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)判斷不一，但各家銀行均認(rèn)為房?jī)r(jià)有波動(dòng)，在防止“大起”取得效果的情況下，目前調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該是防止房?jī)r(jià)大落。

　　今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資占上海市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的32.2%。8月21日，一家大行上海分行信貸人士認(rèn)為，由于房地產(chǎn)投資占比較高，如果出現(xiàn)房?jī)r(jià)“大落”的情形，將對(duì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。

　　房?jī)r(jià)陰云不僅籠罩著上海。近日，南京、杭州等地銀行業(yè)人士在接受本報(bào)記者采訪時(shí)均認(rèn)為，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格已處于高位盤整階段，存在下行可能。

　　8月20日，某股份制銀行杭州分行負(fù)責(zé)個(gè)人房貸審查的人士直言，由于擔(dān)憂房?jī)r(jià)下行誘發(fā)借款人風(fēng)險(xiǎn)，其近來感到壓力很大。

　　擔(dān)憂者不僅僅是銀行機(jī)構(gòu)自身。由于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的房貸總量占比較高，8月中旬，銀監(jiān)會(huì)向廣東、江蘇、浙江、上海、北京、深圳、寧波等七省市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于開展重點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試的通知》(下稱“通知”)。

　　知情人士透露，監(jiān)管部門此舉的目的在于進(jìn)一步掌握房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)對(duì)銀行潛在風(fēng)險(xiǎn)的影響。

　　重點(diǎn)布防

　　房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試并非新鮮事物。

　　今年6月份，銀監(jiān)會(huì)就要求各家商業(yè)銀行，根據(jù)GDP增長(zhǎng)率、固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、社會(huì)消費(fèi)品零售增長(zhǎng)率、CPI增幅等多種宏觀經(jīng)濟(jì)情景，分別測(cè)算本行在多種情景下的客戶違約率、預(yù)期損失以及不良貸款率的變化情況。并開展房地產(chǎn)貸款專項(xiàng)壓力測(cè)試，重點(diǎn)就房?jī)r(jià)、利率變動(dòng)、居民可支配收入可能對(duì)個(gè)人住房貸款質(zhì)量的影響進(jìn)行壓力測(cè)試。銀監(jiān)會(huì)還于近期下發(fā)了《房地產(chǎn)貸款壓力測(cè)試方案》，以提高銀行風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量水平。

　　“我們總行在兩個(gè)月前曾開展過一次房貸壓力測(cè)試，近期沒有再組織相關(guān)測(cè)試。”8月20日，一家大型銀行總行零售部門人士告訴記者。同日，江蘇某法人銀行高管也表示今年上半年曾做過相關(guān)壓力測(cè)試，但尚未收到監(jiān)管部門的最新通知。

　　“以前的房貸壓力測(cè)試都是自愿性質(zhì)的，由總行負(fù)責(zé)，分行基本沒有參與�！鼻笆龃笮猩虾７中行刨J人士稱，“但這次聽說可能是由地方銀監(jiān)局組織開展”。

　　知情人士透露，此次壓力測(cè)試的目標(biāo)是評(píng)估重點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)以及利率變化情況下的可能損失情況，并進(jìn)一步評(píng)估其對(duì)銀行體系穩(wěn)健性的影響。

　　根據(jù)通知要求，此次壓力測(cè)試的機(jī)構(gòu)范圍為上述7個(gè)銀監(jiān)局轄內(nèi)的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，壓力情景假設(shè)為轄內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格及利率水平發(fā)生高、中、低不同程度變動(dòng)的情況，重點(diǎn)測(cè)算在壓力情景下銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量變化可能對(duì)銀行帶來的損失，并了解掌握壓力測(cè)試方法在銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理的應(yīng)用情況。

　　考慮房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)特征，壓力測(cè)試設(shè)定房地產(chǎn)價(jià)格和利率為主要風(fēng)險(xiǎn)因素。而壓力情景分為輕度壓力、中度壓力和嚴(yán)重壓力三種程度，分別對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)價(jià)格下降10%、20%和30%，以及利率上升54個(gè)、108個(gè)和162個(gè)基點(diǎn)。

　　知情人士強(qiáng)調(diào)，壓力情景只反映市場(chǎng)不利變動(dòng)的某種情況，不代表監(jiān)管部門對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和利率變動(dòng)的判斷。

　　通知要求，7省市銀監(jiān)局轄內(nèi)開展房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的各類金融機(jī)構(gòu)，要通過實(shí)際調(diào)研和數(shù)據(jù)分析，應(yīng)用相應(yīng)的方法，對(duì)不同壓力情景下銀行貸款質(zhì)量、準(zhǔn)備金變動(dòng)、利潤(rùn)影響和資本充足率等方面的變動(dòng)情況進(jìn)行測(cè)算；結(jié)果最終體現(xiàn)為對(duì)銀行當(dāng)期利潤(rùn)和法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)期末資本充足率的影響。

　　在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，交通銀行(7.20,-0.17,-2.31%,吧)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，監(jiān)管部門此舉可能是希望通過壓力測(cè)試來評(píng)估和觀察銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)市場(chǎng)、貨幣政策變化之后，其風(fēng)險(xiǎn)承受能力到底如何。

　　“比如說房?jī)r(jià)下跌30%，(信貸資產(chǎn)質(zhì)量)出現(xiàn)問題，那么，銀行目前的撥備夠不夠；如果撥備不夠，將影響到當(dāng)期利潤(rùn)；如果撥備夠，則對(duì)當(dāng)期盈利沒有影響，但未來還要再提撥備，對(duì)后續(xù)利潤(rùn)有影響�！边B平續(xù)稱。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，此番選擇上述7省市開展房貸壓力測(cè)試，乃是因?yàn)樯鲜龅貐^(qū)的房貸總量占比、風(fēng)險(xiǎn)敞口較大，貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況需引起高度關(guān)注。

　　今年6月末，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的兩市三省，即北京、上海、江蘇、浙江和廣東5地房地產(chǎn)貸款占全部房地產(chǎn)貸款余額的55.7%。而在上述地區(qū)，房地產(chǎn)貸款占各項(xiàng)貸款的比重較高，房?jī)r(jià)波動(dòng)或?qū)⒂绊懙疆?dāng)?shù)劂y行40%左右的信貸資產(chǎn)安全。

　　目前，上述地區(qū)房貸均保持不良“雙降”，但令監(jiān)管部門擔(dān)憂的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡，個(gè)貸增幅下降，則不良率會(huì)再度抬頭。

　　而上述重點(diǎn)地區(qū)中的北京、深圳等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售已出現(xiàn)持續(xù)低迷的格局。今年1至7月份，北京市商品房銷售面積為552.9萬平方米，比上年同期下降46.8%。而據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，7月深圳商品住宅成交套數(shù)和成交面積分別為2615套和24.80萬平方米，這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)同比去年7月分別減少41.93%和45.66%，且成交量持續(xù)兩個(gè)月萎縮。

　風(fēng)險(xiǎn)苗頭

　　房?jī)r(jià)遭遇“天花板”，可能是7個(gè)重點(diǎn)地區(qū)的共同特征。

　　目前，“杭州的房?jī)r(jià)穩(wěn)住了沒漲”。前述股份制銀行杭州分行人士稱。而江蘇某銀行高管直言，“南京房?jī)r(jià)已無上漲空間”。他看到一些有趣的現(xiàn)象，如開發(fā)商加大了推銷力度，原來不做廣告的也開始做廣告，還采取贈(zèng)送禮物等優(yōu)惠方式攬客；同時(shí)，二手房的變現(xiàn)意愿很強(qiáng)，特別是別墅，主動(dòng)找上門。

　　目前，“個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)還不是很大”。前述股份制銀行杭州分行人士說，“房?jī)r(jià)下行的空間，你說沒有也不可能，說大也不是很大；但如果來個(gè)10%或20%的跌幅，銀行房貸不良率肯定上升�！�

　　在連平看來，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下行，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)將包括借款人“斷供”、購(gòu)房者負(fù)資產(chǎn)、開發(fā)商資金鏈斷裂、相關(guān)行業(yè)調(diào)整、以房產(chǎn)作為抵押的貸款風(fēng)險(xiǎn)等。

　　上海一家股份制銀行此前的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌10%，個(gè)人住房貸款不良貸款率上升1個(gè)百分點(diǎn)；如果房?jī)r(jià)下跌20%，個(gè)貸不良率上升6個(gè)百分點(diǎn)。但從一家大型銀行的壓力測(cè)試結(jié)果來看，即使房?jī)r(jià)下跌30%，個(gè)人按揭貸款的不良率也不會(huì)超過2%。

　　而從前述重點(diǎn)地區(qū)中的東部某省來看，今年以來個(gè)人住房貸款違約有逐月增加的趨勢(shì)，截至5月末，該省銀行業(yè)機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款違約客戶數(shù)、違約筆數(shù)，分別比年初增長(zhǎng)13%、13.8%。

　　此前，上海銀監(jiān)局還提示銀行業(yè)機(jī)構(gòu)關(guān)注二手住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。該局表示，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，二手住房貸款發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的概率是一手住房的三倍左右；其中，本地居民二手住房貸款不良率高達(dá)1.64%，為個(gè)人住房貸款中風(fēng)險(xiǎn)最大的部分。

　　對(duì)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)的擔(dān)憂，也令銀行業(yè)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)開展時(shí)更為謹(jǐn)慎。

　　“目前房貸市場(chǎng)上，大家都是謹(jǐn)慎參與，我們銀行的內(nèi)部審核也嚴(yán)格起來，邊遠(yuǎn)地區(qū)的樓盤不做；雖然市區(qū)的新房還在做，但審核非常嚴(yán)格�！鼻笆瞿彻煞葜沏y行杭州分行人士直言，而“以前是拿到房子就做，不管房子好壞”。

　　上述大行上海分行信貸人士也稱，該行的個(gè)貸是一手房為主，“而且基本只做我們有項(xiàng)目貸款的(樓盤)”。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況也不樂觀。前述與會(huì)人士透露，來自央行上海總部的調(diào)研顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈整體偏緊。

　　近期，監(jiān)管部門的一份分析報(bào)告也指出，上海有94%的銀行業(yè)機(jī)構(gòu)認(rèn)為今年房地產(chǎn)企業(yè)資金整體趨緊；其中，有近1/3的法人銀行認(rèn)為房企資金鏈不僅趨緊，而且有斷裂風(fēng)險(xiǎn)。

　　抽緊房企資金鏈的因素，首先是融資成本上升。監(jiān)管部門的調(diào)研顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率上浮的平均幅度在10%至20%，普通房企一般上浮20%左右，只有優(yōu)質(zhì)客戶才能享受基準(zhǔn)利率的待遇。

　　與此同時(shí)，房企的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流面臨較大壓力。此前，一項(xiàng)針對(duì)上海九家銀行的調(diào)查顯示，貸款最多的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然其現(xiàn)金流凈額、籌資金額均比較充裕，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額都是負(fù)值；雖然這些房企的融資條件優(yōu)于貸款少的房企，但其經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流壓力反而更大。

　　上海銀監(jiān)局要求各銀行關(guān)注房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊的情況下，部分過度擴(kuò)張企業(yè)可能采取的風(fēng)險(xiǎn)行為，如，通過虛增注冊(cè)資本套取銀行貸款，采用“假按揭、假首付”等手段套取銀行貸款等。

　　對(duì)于開發(fā)貸款，“我們比原來更謹(jǐn)慎一些，對(duì)開發(fā)商資格的要求也更高”。前述大行上海分行信貸人士告訴記者。

　　同時(shí)，為防止開發(fā)商“7個(gè)杯子、6個(gè)蓋子”，在項(xiàng)目之前騰挪資金的情形，上述大行上海分行的開發(fā)貸款只針對(duì)具體項(xiàng)目來做。“雖然在客戶準(zhǔn)入當(dāng)中，我們會(huì)考慮集團(tuán)公司，但在具體操作項(xiàng)目貸款時(shí)，并不是一個(gè)集團(tuán)公司的什么項(xiàng)目都做，因?yàn)槿绻�那樣，資金會(huì)管不住，風(fēng)險(xiǎn)太大�！鄙鲜龃笮猩虾７中腥耸恐毖�。

　　截至今年6月末，全國(guó)商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為5.2萬億元，同比增長(zhǎng)22.5%，增幅連續(xù)7個(gè)月出現(xiàn)回落，但仍高于全部貸款增幅。目前，在各項(xiàng)貸款余額的占比中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款約占7%，個(gè)人住房貸款約占11%。