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上海房?jī)r(jià)一月下跌24%？中遠(yuǎn)兩灣城房?jī)r(jià)一夜暴跌三成？一個(gè)個(gè)觸目驚心的房?jī)r(jià)報(bào)告讓人搞不清楚。面對(duì)有些紛亂的數(shù)據(jù)，普通購(gòu)房者如何才能準(zhǔn)確地?fù)荛_(kāi)迷霧，看透房?jī)r(jià)的真相呢？ 　　創(chuàng)三年來(lái)最大跌幅？ 　　解析：商品住宅新盤(pán)成交均價(jià)不代表整體水平 　　部分媒體近日刊登了佑威房地產(chǎn)研究中心出具的報(bào)告：7月份上海商品住宅新盤(pán)成交均價(jià)環(huán)比下降24%，這是2005年7月以來(lái)上海房?jī)r(jià)最大環(huán)比跌幅，并稱這是“新一輪調(diào)控以來(lái)的最大跌幅”。 　　但記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)數(shù)據(jù)和不少購(gòu)房者的實(shí)際感受存在很大差距，這個(gè)數(shù)據(jù)是怎么算出來(lái)的？真的有這么大跌幅嗎？能代表上海樓市目前的真實(shí)狀況嗎？ 　　記者找到發(fā)布上述數(shù)據(jù)的佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄。“‘新盤(pán)成交均價(jià)環(huán)比下降24%’的結(jié)論，是中心根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心‘網(wǎng)上房地產(chǎn)’發(fā)布的數(shù)據(jù)分析得來(lái)，從數(shù)據(jù)本身來(lái)看是準(zhǔn)確的。但是該數(shù)據(jù)存在了一定的偶發(fā)因素�！毖�建雄解釋，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何濱城等幾處豪宅都集中推盤(pán)，特別是翠湖天地嘉苑超過(guò)8萬(wàn)元的均價(jià)，把當(dāng)月全市的平均價(jià)給拉了上去，導(dǎo)致與7月新盤(pán)成交均價(jià)出現(xiàn)較大差異。 　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉表示，“商品住宅新盤(pán)成交均價(jià)”的數(shù)據(jù)不過(guò)是一個(gè)純統(tǒng)計(jì)學(xué)上的數(shù)字，如果當(dāng)月成交湯臣一品的住宅，就能帶動(dòng)該“均價(jià)”數(shù)字大漲，而成交了崇明島的住宅，該數(shù)字就會(huì)下跌。 　　薛建雄也承認(rèn)，商品住宅新盤(pán)成交均價(jià)不代表上海房?jī)r(jià)的整體水平。市民要看房?jī)r(jià)漲了還是跌了，還是應(yīng)該選擇看個(gè)案的表現(xiàn)情況，比如對(duì)三林板塊感興趣的，就應(yīng)該選擇該地區(qū)的樓盤(pán)價(jià)格進(jìn)行數(shù)據(jù)比較。 　　中遠(yuǎn)兩灣城降價(jià)7200元？ 　　解析：比得合理才有說(shuō)服力 　　上月，一則“中遠(yuǎn)兩灣城降價(jià)7200元”的消息，讓許多購(gòu)房者怦然心動(dòng)，7200元的降價(jià)相當(dāng)于身價(jià)“縮水”33%，內(nèi)環(huán)內(nèi)的樓盤(pán)有這樣的降幅還是有些“嚇絲絲”。 　　從6月底開(kāi)始，中遠(yuǎn)兩灣城就一直有各種促銷(xiāo)優(yōu)惠。8月中旬其29套2-4樓房源集中成交均價(jià)13842元/平方米，比該案上半年21049元/平方米的均價(jià)驟降7200多元。但據(jù)知情人士透露，這批低價(jià)成交房源均為“內(nèi)部消化”。 　　記者實(shí)地探房后了解到，中遠(yuǎn)兩灣城四期4樓以下的房源一口價(jià)在1.58萬(wàn)元/平方米，而5到10樓中段的部分房源單價(jià)約為兩萬(wàn)元。去年年底4期剛開(kāi)盤(pán)的價(jià)格是1.8萬(wàn)-2.2萬(wàn)元/平方米，之后一路上揚(yáng)，到了今年4月曾一度達(dá)到了2.2萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平方米，連底樓的房源開(kāi)價(jià)也在2.2萬(wàn)元以上。也就是說(shuō)，從4月震蕩至今，報(bào)價(jià)比起當(dāng)初的開(kāi)盤(pán)價(jià)實(shí)際下跌了10%左右。 　　業(yè)內(nèi)專家告訴記者，比較樓盤(pán)價(jià)格也是有講究的。由于每個(gè)樓盤(pán)不同樓層、房型的房源價(jià)格相差很大，最大的甚至相差五倍之多，最有說(shuō)服力的比較方法是比同一期樓盤(pán)，相同位置房源，在不同時(shí)期的報(bào)價(jià)。 　　黃浦二手房單價(jià)3000元？ 　　解析：要么輸入錯(cuò)誤，要么“做低房?jī)r(jià)” 　　二手房?jī)r(jià)由于“一房一價(jià)”和位置房型千差萬(wàn)別的緣故，通常房?jī)r(jià)波動(dòng)幅度沒(méi)有新房那么大。然而，記者在網(wǎng)上卻發(fā)現(xiàn)了兩套令人咋舌的“超級(jí)廉價(jià)房”。一套位于西藏南路688弄老西門(mén)新苑的二室二廳毛坯房源，114.94平方米，其顯示的售價(jià)居然是“345000元”，單價(jià)只有3001元。 　　記者從上海中原耀江分行了解到，老西門(mén)新苑成交的房源價(jià)格都很高，單價(jià)3萬(wàn)到3.5萬(wàn)元之間。上海中原研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴記者，造成該“超級(jí)低價(jià)房”的原因，要么就是網(wǎng)站輸入錯(cuò)誤，總房?jī)r(jià)少打了個(gè)“0”；要么就是“做低房?jī)r(jià)”所致。據(jù)了解，在一些二手房買(mǎi)賣(mài)中，買(mǎi)賣(mài)雙方會(huì)口頭協(xié)商或簽訂價(jià)格不同的兩份合同，以實(shí)現(xiàn)避稅。比方說(shuō)一套房產(chǎn)是100萬(wàn)元，成交合同實(shí)際“顯示”的只有70萬(wàn)元，剩下的30萬(wàn)元就以所謂的“裝修價(jià)”來(lái)支付。