昨天受“鳳凰衛(wèi)視”的邀請(qǐng)，我與任志強(qiáng)一起去《鏘鏘三人行》做節(jié)目。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅是杭州萬科的員工在哭，可以說已經(jīng)是哭聲一片。在做節(jié)目時(shí)竇文濤總問房?jī)r(jià)降不降，第一期節(jié)目做完了大家覺得還沒有說清楚，我們?nèi)�人又做了一期。我覺得還是沒說清楚，在這里再梳理一下思路。

　　中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀猶如12—15歲的青少年一樣，還是處在成長期，這是中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史決定的，與今天的美國、英國、法國、日本房地產(chǎn)行業(yè)的情況是不能相比的，這些國家的城市化在幾十年前，一百年前已經(jīng)完成。從規(guī)模上來看，我國2007年商品房的銷售總額達(dá)到了2.9萬億元人民幣，這已經(jīng)是一個(gè)很大的行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)對(duì)國家經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)性很大。全國房地產(chǎn)商會(huì)的會(huì)長聶梅生曾經(jīng)做過一項(xiàng)研究，得出房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)別的行業(yè)的帶動(dòng)是2.2倍的結(jié)論。這樣一個(gè)規(guī)模和影響都很大的房地產(chǎn)業(yè)就像一個(gè)青少年，個(gè)頭、身體長得和成人差不多了，但智慧、知識(shí)、情感這些軟件的發(fā)展還不完善。這個(gè)行業(yè)的管理也不完善。房地產(chǎn)行業(yè)從來都和金融有密切的聯(lián)系，需要大量資金的支持。但在中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源就很單一，沒有與房地產(chǎn)相適應(yīng)的資本市場(chǎng)，主要是靠銀行貸款，缺少其他融資渠道。這一點(diǎn)與國外成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)是很不同的。

　　房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到2008年，面臨的最大困難是缺錢，缺錢到了極點(diǎn)，從所有上市房地產(chǎn)公司的報(bào)表中就可以清楚地看出來。就像正在長身體的小伙子，卻餓上幾天沒吃飯了，家長還總說你上周吃的太多了。房地產(chǎn)缺錢的原因有四點(diǎn)：第一，國際形勢(shì)不好，房地產(chǎn)商的境外融資計(jì)劃基本全泡湯了；第二，國內(nèi)實(shí)行從緊的貨幣政策，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)控制得更緊；第三，發(fā)展商過去兩年不理智地爭(zhēng)地王，大搞土地儲(chǔ)備，花了過頭的錢；第四，從2008年初以來，全國房屋成交量急劇下滑，到了8月底已經(jīng)同比下滑近50%，這一點(diǎn)是核心。

　　從今年夏天以來，房地產(chǎn)行業(yè)處處在苦苦哀求，甚至自比四川地震時(shí)堅(jiān)持了36天的“豬堅(jiān)強(qiáng)”，等待解放軍來救援。但直到今天沒有任何資金政策松動(dòng)的動(dòng)靜。房地產(chǎn)行業(yè)龍頭老大萬科集團(tuán)先急了，在中秋到來之際推出了一個(gè)“喜迎中秋八盤同慶”的計(jì)劃，名字很好聽，其實(shí)就是八個(gè)樓盤同時(shí)降價(jià)。比這個(gè)“喜迎中秋八盤同慶”計(jì)劃對(duì)行業(yè)打擊更大的是“松山湖會(huì)議紀(jì)要”。媒體采訪我時(shí)，我一直說，這是偽造的，不可能出自王石或郁亮之口，萬科也已出來聲明是偽造的，但這份紀(jì)要在網(wǎng)上卻是廣泛流傳，成了萬科對(duì)整個(gè)行業(yè)的《宣戰(zhàn)書》。一時(shí)，開發(fā)住宅的開發(fā)商絕望了。瑞銀本月9日?qǐng)?bào)告“價(jià)格大戰(zhàn)敲響戰(zhàn)鼓”中說：“廣州富力十個(gè)樓盤降價(jià)！合景泰富在降價(jià)！南京恒大在降價(jià)！”……這些大型住宅開發(fā)的上市住宅開發(fā)商信心徹底喪失了，中小型住宅開發(fā)商就更沒有信心了。“松山湖會(huì)議紀(jì)要”作為《宣戰(zhàn)書》的效果已經(jīng)完全達(dá)到了。

　　事到如今，房地產(chǎn)業(yè)的下一步會(huì)出現(xiàn)什么局面？第一：失業(yè)率的上升，房地產(chǎn)和它相關(guān)的行業(yè)是勞動(dòng)力密集的行業(yè)，絕大多數(shù)是農(nóng)民工，這些農(nóng)民工可能在國家的失業(yè)率中沒有統(tǒng)計(jì)，但是真實(shí)存在的。這些農(nóng)民工全部來自中國最貧困的省份。第二：住宅價(jià)格互相攀比打折銷售，但成交量急劇萎縮。市場(chǎng)歷來都是買漲不買跌，住宅市場(chǎng)如此，股票市場(chǎng)也如此。第三：地方政府的出讓金收入大幅度縮水，2006年，2007年出讓的土地，地方政府有些收上來一部分出讓金，有些還沒有收到。第四：住宅開發(fā)商萎縮、虧損、被兼并甚至破產(chǎn)，尤其是那些買的土地的樓面價(jià)比售價(jià)還要貴的住宅開發(fā)商，當(dāng)時(shí)的比喻是：“面粉的價(jià)格比面包貴”。第五：銀行的金融安全受到來自兩方面的威脅，購房客戶的“斷供”和住宅開發(fā)商的不良貸款。

　　與其他房地產(chǎn)商一起討論，對(duì)以上這幾種結(jié)果發(fā)生的時(shí)間順序各有不同的看法，但對(duì)這幾種情況發(fā)生的可能性，大家的看法是一致的。

　　眼下當(dāng)務(wù)之急，是要給市場(chǎng)信心，給房地產(chǎn)行業(yè)貸款盡快“松綁”，解除捆綁在房地產(chǎn)行業(yè)的各種“繩索”。

　　給市場(chǎng)以信心是最重要的，這需要大家的努力。