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鳳凰衛(wèi)視《鏘鏘三人行》9月12日播出節(jié)目“任志強：房屋降價受影響最大的不是開發(fā)商而是普通老百姓”，以下為文字實錄：　　竇文濤：《鏘鏘三人行》，因為房子的形勢很不尋常，所以今天咱們嘉賓陣容讓我覺得很重量級，任志強，任總，還有咱們潘石屹，兩位都是風頭人物。　　任志強：有任總來就夠了。　　竇文濤：也可以說是重量級人物，請你們倆上節(jié)目，我都預備挨罵了。　　任志強：還有這種事？　　竇文濤：你們倆分別都有很多人罵，但是這個罵當中可以有很多可以分享的東西。　　潘石屹：你要站到我們的對立面就受表揚了。　　竇文濤：對，今天潘石屹一來憂心忡忡，說是這兩天這個中國的房地產(chǎn)我覺得要出問題，覺得這兩天氣氛不對，從哪里看出氣氛不對？　　潘石屹：我覺得有幾個事情吧，第一個事情就是杭州萬科的業(yè)主把杭州的售樓給砸了，砸了以后這個就是你如果是簡單的聽這個話的話，是什么一個感受？如果你是看畫面嚇的他們的員工是鼻涕一把淚一把的，有特別的不同。　　竇文濤：現(xiàn)在我們讓大家看看這個畫面。　　潘石屹：有嗎？　　竇文濤：有什么心理沖擊？對，這事我們都留著。　　解說：一位激動的業(yè)主告訴記者這次的降價舉措讓他損失巨大。　　萬科業(yè)主：光八樓跟八樓，人家天天踩在我樓上的，還要比我便宜二十幾萬。　　解說：據(jù)記者了解現(xiàn)場的大部分都是杭州九堡“魅力之城”的業(yè)主，這些業(yè)主購房時間最長的一年左右，最短的只有一兩個月。在萬科杭州分公司的辦公區(qū)域處處都留下了被砸的痕跡，粉碎的玻璃窗，被撕成幾片的購房合同，被損毀的檔案材料，狼藉滿地。墻上到處被貼上了這樣的標語，一位萬科房地產(chǎn)的保安無奈的向記者介紹起了損失。　　保安：門全都給推壞了，下面有兩個咖啡機加一塊能超過一萬，這個機器是七千塊錢。　　竇文濤：怎么樣？你們兩位看了這個畫面了，感受如何？　　潘石屹：我看的不是這個畫面，就是他們?nèi)f科員工哭的畫面。　　竇文濤：哭的畫面我也見到了。　　潘石屹：對，這就是一個。第二個就是在這個網(wǎng)上廣泛傳一個萬科的領(lǐng)導人講話。　　竇文濤：在什么湖？　　潘石屹：松山湖講話，他們說是假的，可是這個在網(wǎng)上大量的傳，對周圍的開發(fā)商的信心的影響和整個房地產(chǎn)氣氛的影響是一個特別大的打擊。　　竇文濤：你還想漲�。磕憔蜐q�。� 　　潘石屹：咱們今天不談這個，這個氣氛不宜談這個。　　竇文濤：任總怎么看呢？　　任志強：我覺得從這個畫面可以看出來，這個房屋降價受影響最大的不是開發(fā)商，受影響最大的是小業(yè)主，或者說普通老百姓。　　潘石屹：擁有房子的人。　　任志強：很多人都以為房子降價了肯定是開發(fā)商的罪責，開發(fā)商現(xiàn)在一年竣工也就是6-7億平方米的建筑，這6-7億平方米的建筑全都便宜賣了，無非就是6-7億平方米。　　可是房子一降價產(chǎn)生的結(jié)果使我們大概有140億平方米的存量全部降價，因為一手房的交易降價的時候，二手房交易也降價，也就是說你家里的房子跟著都降了。這個造成的財產(chǎn)損失遠遠大于股市上形成的幾萬億財產(chǎn)損失。　　竇文濤：但是我覺得你像我們這一般人都不懂經(jīng)濟的人，我們看房子的價格，其實特簡單得民心所向。比如說萬科降價，他們說網(wǎng)上一調(diào)查87%的支持，表揚萬科，說萬科帶好頭，然后批評潘石屹頂風作案，搜狗什么漲價5%，說暴露了你自私自利的嘴臉。　　任志強：那是因為很多人沒有上網(wǎng)，很多人為這個問題去表態(tài)，我們?nèi)珖?5%的家庭是用了私有住房的，這85%的住房財產(chǎn)都受到損失了。而沒有住房的只有多少？只有25%。你怎么說損失？可能個別人說我這房子要是自住的話，這個跌了我也沒損失，還是住房。　　竇文濤：對。　　任志強：那你能不能說股票跌的時候，你那股票只要持有就沒有損失？我們大概一共有30億平方米左右的商品房，就是已經(jīng)銷售的，大概有15億或者20億左右是沒有還完按揭貸款的，這些房價下跌了以后，他有沒有損失？　　潘石屹：這就會波及到銀行跟金融機構(gòu)。　　任志強：所以他們的損失是遠遠超過了我說現(xiàn)在的這些人網(wǎng)上在那兒投票的，或者是說利用跌價去買房子的這些人，他們可能賺了我們手里每年銷售7億平方米的便宜了。但是140億平方米，是20倍的存量都要受到損失，好幾十億的已經(jīng)銷售的但沒有還清貸款的都要受到損失。　　潘石屹：我再補充一句，就說是在網(wǎng)上投票的時候，贊成萬科降價的是87%，反對我漲價的是差不多87%以上，這個市場的價格是不能用投票去表決的。　　竇文濤：怎么講？　　潘石屹：不是說咱們選一個什么總統(tǒng)的什么東西？公共利益的事情可以用了投票的辦法去解決，我們舉一個極端的例子，市場的價格就是供需雙方達成一致就是市場價格。　　咱們舉一個極端的例子，說是我們在網(wǎng)上有一個投票，把萬科深圳總部的大樓拿著出來，做一個市民活動中心，投票表決的話。　　竇文濤：可能也87%。　　潘石屹：不只87%，90%，除了這個萬科的員工不愿意拿出來的話，其他人都愿意拿出來，可是這到底對嗎？不對。　　竇文濤：我就說好像我們一般老百姓，你像我們組的一問跌不跌？什么時候跌？你看有人分析了，說萬科的松山湖，不知道是真的是假的。但是有人分析講不是空穴來風，說現(xiàn)在房地產(chǎn)的形勢降價已經(jīng)是不二選擇，所以假托萬科才說勇于降價，敢于降價，順應(yīng)潮流，不像潘石屹硬挺著，還往上漲，這事你們怎么理解？　　任志強：你比如說房子下跌了，土地賣不出去了，有人認為土地賣不出去，只是僅僅是地方政府的責任問題，所以我們可以看到很多城市的地方政府出臺了大量的文件在救市，我們認為他們不是救房產(chǎn)商，他也是在救老百姓和他自己。　　因為土地收益，土地價值轉(zhuǎn)換成房屋進行流通和交易，它土地才有價值。如果土地賣不出去，它怎么會有價值？那么對于老百姓來說，他們從都想著房價越低越好。　　竇文濤：對。　　任志強：但是他們會不會想到政府的財政收入越少越好？因為政府的這部分財政收入一定是用于公共事業(yè)的開支，因為我們有名額規(guī)定，土地收入要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，修橋、修路、修地鐵等等。那是不是這部分修的越少就越好呢？沒有一個老百姓這樣認為吧。　　可是如果房價跌了的話，政府沒這部分錢了，拿什么去提供老百姓的公共財政收入，所以土地不僅僅是政府所有的，土地產(chǎn)生的收益也是這個城市居民所共有的。但是房價跌的時候，這些居民的共同財產(chǎn)也在不斷往下跌，因為它收不到那么多錢。　　潘石屹：任總說的這些都是道理了，可是市場上面有的時候不相信這個道理，他是這種氣氛受到的影響更大，從目前來看，這個氣氛是特別差。　　竇文濤：你覺得這個氣氛差會怎么樣呢？　　潘石屹：整個房地產(chǎn)就是缺錢，原因是什么呢？房地產(chǎn)開發(fā)商在過去兩年時間吧，從06下半年到07年犯了錯誤，這個錯誤就是認為自己可以擴張，所以從地方政府買了好多地。　　竇文濤：現(xiàn)在聽說很多都退地是嗎？　　潘石屹：退地。　　任志強：有一些。　　潘石屹：有一些退地，所以就是在06年、07年兩年時間中國的房地開發(fā)商花了過頭的錢，現(xiàn)在沒錢了。第二個從中國的經(jīng)濟環(huán)境來說，一直是實施從緊的貨幣政策。而從緊的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)要比行業(yè)還嚴厲，就是給房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)貸款要比其他的制造業(yè)和別的行業(yè)的更要少，所以在第二個從緊的貨幣政策里面，房地產(chǎn)開發(fā)商受到資金的影響是最大的。　　還有一個就是我們不能抗拒的就是國際經(jīng)濟形勢，非常不好，次貸危機引起來的。美國政府拿出了2000億美金，一個天文數(shù)字2000億美金，救兩房，救了一天，又跌下去了，就看到這個國際的經(jīng)濟形勢不好。國內(nèi)是從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)開發(fā)商又花了過頭的錢，所以在這個市場上面從08年的1月份開始，房地產(chǎn)的成交量持續(xù)的下跌。　　竇文濤：好像8月份北京的成交量也下跌了特別多。　　任志強：對，還有更重要的就是對個人消費按揭貸款也進行了調(diào)整和控制，比如今年的個人按揭貸款。　　潘石屹：這個影響也是大的。　　任志強：所以影響老百姓變更住房。很多我們85%的住房私有化率，很多人是因為把舊房子賣掉以后去買新房子，但擁有舊房子的那些人因為第二條住房的政策，讓他們沒有辦法去更換自己的住房。　　因為我們大部分賣房都是期房，那么期房完了以后，還有裝修等等，起碼要有兩年左右的時間要同時擁有兩套住房。那沒得住，所以一定是購買第二套住房，這種人是在我們實際銷售過程中也發(fā)現(xiàn)占多數(shù)的。　　潘石屹：尤其在北京、上海、深圳，因為房地產(chǎn)開發(fā)10多年的時間，大多數(shù)家庭是購買第二套住房。　　任志強：因為你在前期的時候并沒有出臺一個政策說你只能買一套房子，所以人們的消費習慣就是先舊房，二手房或者是先小房子，然后再變成大房子，這本來是一個所有家庭里正常的一個過程。　　但我們現(xiàn)在不行，因為你第一次沒那么多錢的時候買小房子，現(xiàn)在想買了大房子，有點錢，第二套按揭貸款給你斷掉，限制這個消費的循環(huán)。　　竇文濤：那照你們的意思是政府應(yīng)該救市。　　任志強：不是，應(yīng)該說是政府先把這個市給破壞了。　　竇文濤：這個懸了，我們先出下廣告，我們再聽你解釋怎么破壞，《鏘鏘三人行》廣告之后見。　　竇文濤：任總出語驚人了，說政府要救市實際不如說是把這個市破壞了，什么意思？　　任志強：我們吳敬璉老先生說我們這個改革的30年很重要，我們摸著石頭過河，到一個有方向的方向走。那么實際上就變成了一個政府主導型的市場經(jīng)濟，那么這個市場經(jīng)濟的好壞實際上是考驗政府的執(zhí)政能力，搞的不好的時候，一定是看的見的手把那個看不見的手打敗。　　反過來說，市場經(jīng)濟好的時候一定是看不見的手在發(fā)揮積極作用。那么我們政府為什么說它先把這個經(jīng)濟搞壞了，就本來我們房地產(chǎn)市場沒什么大問題。　　竇文濤：沒什么大問題嗎？　　任志強：對，它打擊投資、抑制需求、限制對房地產(chǎn)商的貸款。　　潘石屹：提出稅收。　　任志強：在各種交易中增加稅費等等，這和各個發(fā)達國家市場經(jīng)濟看都反之，所以說這個市場如果不好一是它給搞壞的。本來它應(yīng)該在幾年以前就建立社會保障體系去解決低收入家庭住房問題，它沒解決。　　直到去年房改取消福利分配，10年以后它才開始急急忙忙的說認識錯誤，去建立這個住房保障體系，早建立10年的話不會有今天，不會有這種混亂的現(xiàn)象。它也用不著進行這么多調(diào)控措施去調(diào)控房地產(chǎn)，是因為它先把這個市場搞壞了，現(xiàn)在沒辦法了，現(xiàn)在去收拾市場，去調(diào)，調(diào)了半天也沒調(diào)好。　　潘石屹：不能說搞壞了，是此一時彼一時，當時可能是有當時的情況，當時的危險和擔心，可是到了今天，到了08年這個時候，我們看到市場的信心已經(jīng)沒有了，成交量在持續(xù)下跌。　　任志強：這個市場信心為什么沒有��？　　竇文濤：但是你照我們想當然的想法，你不是房地產(chǎn)價格應(yīng)該反映市場嘛，那你現(xiàn)在成交量也下跌了，而且過去說你賣那么貴的房子本來就是泡沫，它不值得那么多錢？　　任志強：誰說是泡沫？　　竇文濤：現(xiàn)在降價也不是很應(yīng)該嗎？　　任志強：你說是泡沫，不一定說是泡沫。　　竇文濤：我看全國人民都說是泡沫。　　任志強：那都是因為說那些希望房子降價了以后他能買的人說的。　　竇文濤：你一平方米一萬多、二萬多。　　任志強：很多不是一萬多，去年全國平均房價只有3655塊錢　　潘石屹：一萬多是好地方的房價。　　任志強：你不能說沒有高收入需要住那個最好的房子，你老拿最好的房子去和你的收入比，本來你就不該買那個房子。　　竇文濤：但是你像我們同事我發(fā)現(xiàn)，他們想買的也都是一萬多的房子。　　任志強：那就是說還是有錢人。　　竇文濤：問題是沒錢。　　任志強：北京現(xiàn)在的兩限房和經(jīng)濟性住房只有4000塊錢，你為什么不說那個4000多塊錢的數(shù)呢？　　竇文濤：可能通縣去了吧。　　任志強：沒到通縣它也4000多塊錢，到通縣又能怎樣呢？通縣不是北京市的一個市區(qū)嗎？很清楚嘛。　　竇文濤：那您的意思是可以給我們指到天津上去了。　　任志強：指到天津也沒有什么錯誤，紐約的大部分人都住在新澤西，它是跨著州的，你要到通縣還沒有跨州，北京市中心，就按天安門算起到通縣的距離，要比洛杉磯到邊上的豪華住宅距離要短的多。　　竇文濤：你那公共交通能給跟美國比嗎？　　任志強：即使比不了美國，現(xiàn)在的公共交通也很便宜，兩塊錢可以從這頭坐到那頭，隨便坐，已經(jīng)很好的一個條件了。對吧，從時間商來說，可能比你在城里，從東城到西城，開汽車還快，我們不覺得是房價的關(guān)系。　　竇文濤：照你這些說我們買房子都是自己買不起的房子，是這意思嗎？　　任志強：對，你要合理消費相對應(yīng)，潘石屹的房子賣12萬一平米，為什么還有人買？　　竇文濤：潘總說說。　　潘石屹：當務(wù)之急不講這個道理了，當務(wù)之急就在市場這樣一個氣氛下，我覺得要政府，就是說因為外國的政府咱們管不了，次貸危機咱們管不了，中國政府應(yīng)該是我覺得給房子開發(fā)商要放開，可能和別的行業(yè)要來一樣的對待。　　第二個要把第二套住房的按揭貸款的門檻降了下來，太高了，就是沒有需求了，這樣的話就會把這個市場刺激起來，否則這個市場就是開始崩盤的時候這個勢如破竹。如果是崩盤下去的話，我排了一下序，首當其沖受到影響的是農(nóng)民工沒有就業(yè)，我們算了一下建一平方米的房子需要16個工，就是現(xiàn)實中需要16個工，而這個幾百萬、幾千萬平方米后面是大量的農(nóng)民工的就業(yè)問題。　　任志強：一萬平米是需要30萬工。　　潘石屹：第二個就是地方政府。　　任志強：三十萬的就業(yè)。　　潘石屹：如果是現(xiàn)在定了，拍不出去了，或者拍出去的地付不了出讓金了，地方政府就沒錢了。沒有錢就是建學校也好，建路也好，做了廉租也好，都沒錢了，最后一步就是房貸開發(fā)商和銀行受到很大的風險。　　任志強：還有相關(guān)產(chǎn)業(yè)呢？你比如說鋼鐵產(chǎn)業(yè)，鋼鐵已經(jīng)開始降價了，煤炭、焦炭已經(jīng)開始降價了，就是它相關(guān)產(chǎn)業(yè)的價格可能都會發(fā)生變化，最后這些工廠企業(yè)都要遇到很大問題。那么銀行不僅僅是給開發(fā)商貸款，它也給相關(guān)企業(yè)貸款，如果這些相關(guān)企業(yè)掉下去了，它的那些貸款很危險。　　潘石屹：相關(guān)企業(yè)的帶動倍數(shù)是幾倍，房地產(chǎn)商會的會長聶梅生做了一個研究，就是房地產(chǎn)投上一塊錢，能夠帶動別的行業(yè)是2.2倍，所以這個帶動性是特別強的。去年中國的房地產(chǎn)成交了2.9萬億，2.9萬億，就是一般的超過一萬億的行業(yè)都是特別大的行業(yè)，就2.9萬億已經(jīng)接近3萬億是一個特別大的行業(yè)，這個行業(yè)又有特別大的帶動性，它跟別的行業(yè)不一樣。　　竇文濤：但是不也有人說中國的國民經(jīng)濟，就是房地產(chǎn)占這么大的作用也是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)不正常嗎？　　潘石屹：這個是在成長過程中的問題。　　任志強：從國外30年發(fā)展過程中，或者說在高峰期的這30年發(fā)展過程中，他們僅住宅的比例就占不同投資的20%以上，美國是如此，法國是如此，歐洲、日本、德國這些都是這樣，英國都是這樣。而我們現(xiàn)在總共的房地產(chǎn)投資的比例還沒到那么多，住宅的投資比例也就占了15%左右，這個比例和他們相差的很多很多。　　潘石屹：這是人家發(fā)達國家都已經(jīng)是成熟了，房子建穩(wěn)了，城市化已經(jīng)完成了。中國是正在城市化的過程中，GDP的增長速度也比較高，大量的人要來進京城，所以這個時候房地產(chǎn)的投資在整個固定投資中比重占的高一點，是正常的。　　中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀我就想做一個比喻，就像一個十七八歲的小孩一樣，正在成長，吃的多，身體長的也快。可是這時候不給它飯吃了，又不給地，又不給錢，餓著，餓的現(xiàn)在已經(jīng)非常虛弱了，就是說營養(yǎng)極度不良了，再不給飯吃，就是銀行再不給貸款，就要出生命的危險了。　　竇文濤：那我聽了半天，我也弄不明白，你到底是希望房子漲價，還是跌價呢？　　潘石屹：價格是市場決定的。　　任志強：價格要靠供求關(guān)系來平衡，如果土地壟斷，你老把那個供的部分壓縮的滿足不了需求，房子就會被迫的上漲，并不是我房地產(chǎn)商非要漲漲。如果我們當時沒有嚴格的土地計劃限制，也可能今天沒有這么多土地的天價。如果當時不是限制投資，不是為了房地產(chǎn)投資過熱而打壓房地產(chǎn)，那么投資總量增加的時候，可能也不會出現(xiàn)前一段時間的房價過高。　　竇文濤：我聽你們說這個事復雜了，出下廣告，《鏘鏘三人行》，廣告之后見。　　竇文濤：這個經(jīng)濟學真是能把人繞糊涂了，我就覺得你說打擊房地產(chǎn)商，或者限制房地產(chǎn)，我知道其中有一個原因就是因為聽到了太多房子太貴我們買不起房子這樣的聲音嗎？　　潘石屹：正好相反，打擊房地產(chǎn)開發(fā)商，不給房地產(chǎn)開發(fā)商錢。咱們舉個極端的例子，全中國的房貸開發(fā)商全都死了，供應(yīng)量是零了，房價就暴漲了。　　任志強：就更貴了。　　潘石屹：你要把價格截下來的話，得有更多的開發(fā)商來，給他們更多的錢，給他們更多的地，只有有地，有錢，有房地產(chǎn)開發(fā)商才能建出房子來，市場上的房子供應(yīng)量大價格才能夠下來。　　任志強：就相當你把老母豬都殺了，沒有豬肉供應(yīng)了，豬肉價格自然會漲。　　竇文濤：國家采取這些措施，宏觀調(diào)控這些措施之前，這個房地產(chǎn)價格不也是一路往上飆嗎？　　任志強：沒有。　　潘石屹：飆的比07快。　　任志強：我不同意你這個，我們從98年進行住房制度改革，到了2003的年時候，我們平均每年只有漲3.5%，但是我們的收入平均增長9.6%。所以這兩個相比之下的話，如果輸入增長遠遠高于房價的增長的話，就說明這個價格是合理的。因為那時候沒有嚴格的土地規(guī)劃，所以土地的供應(yīng)量足可以滿足你當需求增長的時候，我可以適當?shù)脑黾油恋氐墓⿷?yīng)量來保證供應(yīng)增長。　　但是03天以后我們限制了土地的供應(yīng)量，03、04、05、06這幾年全部都是土地供給量下降，這樣才造成了07年的天價。雖然07年你放出了一些土地，讓一些土地的增長增加了，但是這時候已經(jīng)剎不住車了，供求關(guān)系已經(jīng)惡化了，所以07年出現(xiàn)了暴漲。　　到現(xiàn)在為止，我剛才說了去年我們?nèi)珖骄績r3655，但是我們平均地價是2020，地價在房價中的成本已經(jīng)大大提高了。當然現(xiàn)在開發(fā)商還有一些低成本土地，但是這個比例關(guān)系已經(jīng)不對了，這個什么原因造成了土地占的比重越來越高，而占的價格越來越高呢？恰恰是因為土地供應(yīng)不足而產(chǎn)生的。　　那么現(xiàn)在政府可能會說，我的土地現(xiàn)在供應(yīng)了你也不買，那是因為惡化的供求關(guān)系已經(jīng)把這個房價扭轉(zhuǎn)了，你限制了購買第二套住房，你又限制了很多信貸政策等等，限制了開發(fā)商增加供應(yīng)等等，這一系列問題集合在一起以后就變成了一個惡化的局面。　　竇文濤：整個交投淡進了。　　任志強：和去年相比，我們大概下降了百分之十幾，但是和前年相比的話，我們下降的總量并不大，它仍然保持了一個很大銷售量。　　但問題在哪兒？問題是去年的開復工總量很大的，有21億多平方米，就工人增長了以后，交投如果下降的話，對影響就很大了。你不能僅僅從一個數(shù)字上比說我下降了，和去年同比我下降了10%，不是這么一個簡單的道理。因為我們?nèi)ツ甑拈_復工面積就是生產(chǎn)量總量增長可能是二十、三十，如果今天下降10%的話，就影響很大的。

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