一位不愿透露姓名的房地產(chǎn)老總表示，如果2006年上海市不出臺(tái)有實(shí)質(zhì)性效果的托市政策，上海的房?jī)r(jià)將在現(xiàn)有基礎(chǔ)上下跌30%～40%。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，首先是銷(xiāo)售壓力。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的分析，今年上海一手住宅市場(chǎng)的新增供應(yīng)將比去年大幅增加。剔除配套商品房的因素，去年大約會(huì)有1500萬(wàn)可售面積留待今年消化，而今年本身又會(huì)有不少樓盤(pán)入市。2005年上海住宅的供需比是1.38∶1，而今年的供需比將更高，扣除定向供應(yīng)的商品房，供需比約為1.54∶1。
　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，他的客戶(hù)(開(kāi)發(fā)商)中僅有30%對(duì)今年上海樓市表示樂(lè)觀，其余大多持悲觀態(tài)度。另一方面，資金鏈安全同樣考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商。中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟表示：“隨著市場(chǎng)的推進(jìn)和企業(yè)整合力度的加強(qiáng)，2006年國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的淘汰力度將加大。他認(rèn)為“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商須多方拓展融資渠道，信托、私募及海外基金的引入和擴(kuò)大勢(shì)在必行。同時(shí)源頭上金融機(jī)構(gòu)除信貸以外的金融創(chuàng)新也應(yīng)該加大推進(jìn)力度”。據(jù)了解，在2005年，一些開(kāi)發(fā)商面對(duì)資金壓力毫不猶豫地就答應(yīng)了江浙資金和一些地下錢(qián)莊高達(dá)10%-20%年利率要求。有些開(kāi)發(fā)商甚至公然以30%的年利率求借資金，資金壓力可見(jiàn)一斑。

　　住房真的過(guò)剩了嗎？
　　2005年前11個(gè)月，我國(guó)本年購(gòu)置土地面積中，未完成開(kāi)發(fā)土地面積近1.7億平方米；按目前水平計(jì)算，我國(guó)商品房的年施工面積是年竣工面積的5倍多；商品房空置面積達(dá)1.14億平方米。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近期公布的這三個(gè)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，揭示了一個(gè)問(wèn)題———我國(guó)面臨著潛在的住房過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn)。
在房?jī)r(jià)不斷上漲的今天，突然傳出“住房過(guò)剩”這樣的聲音，實(shí)在是讓人有點(diǎn)難以接受。按照常理，既然住房存在過(guò)剩，那么房?jī)r(jià)就應(yīng)該逐步下調(diào)才對(duì)，但是實(shí)際上房?jī)r(jià)走勢(shì)卻始終一路攀高�？罩梅康拇嬖诖_實(shí)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，但空置的絕大多數(shù)都是一些中高檔住房，而經(jīng)濟(jì)適用房之類(lèi)的低檔住房則鮮見(jiàn)“空置”一說(shuō)。
　　空置房的大量存在，雖然不能簡(jiǎn)單理解為生產(chǎn)過(guò)剩，但絕對(duì)難逃盲目開(kāi)發(fā)之嫌。與此相對(duì)，經(jīng)濟(jì)適用房由于利潤(rùn)空間有限而被開(kāi)發(fā)商棄如敝屣。于是形成了這樣一種一邊萬(wàn)頭攢動(dòng)，另一邊卻門(mén)可羅雀的樓市怪狀。正是由于中低價(jià)位普通商品住宅供應(yīng)的不足，才引發(fā)了高檔住房過(guò)剩、普通住房供不應(yīng)求的結(jié)構(gòu)矛盾，在視覺(jué)上給人造成一種住房過(guò)剩的假象。人們一直都說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫，而最大的泡沫就在土地環(huán)節(jié)。我國(guó)房?jī)r(jià)目前的購(gòu)成比例中，地價(jià)占40%，明顯處于主導(dǎo)作用。雖然政府規(guī)定商品房開(kāi)發(fā)所使用的土地必須掛牌交易，但是掛牌拍賣(mài)的土地依然太少，私下交易的土地仍然占據(jù)土地市場(chǎng)的大頭。這種經(jīng)過(guò)數(shù)次倒手，在原始成本上增加了諸多中間成本的土地，價(jià)格自然會(huì)高居不下。
　　即使面對(duì)高檔住房過(guò)剩的現(xiàn)狀，開(kāi)發(fā)商在拿到一塊成本非常高的土地之后，也很難將其做成中低檔樓盤(pán)，于是千方百計(jì)地爭(zhēng)相開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)，而這筆開(kāi)支最終還是要算在購(gòu)房者的頭上，這無(wú)疑繼續(xù)加劇了空置房的增多。要解決這些問(wèn)題，首先要解決地價(jià)等源頭問(wèn)題，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商調(diào)整樓盤(pán)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，加大力度建設(shè)普通商品住宅，以期達(dá)到供給與需求的總量的基本協(xié)調(diào)。在我國(guó)的住房市場(chǎng)上，沒(méi)有生產(chǎn)過(guò)剩，只有營(yíng)銷(xiāo)過(guò)剩；沒(méi)有賣(mài)不出去的住房，關(guān)鍵是看開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)備把房子賣(mài)給誰(shuí)�？纯窗l(fā)放經(jīng)濟(jì)適用房房號(hào)現(xiàn)場(chǎng)的擁擠與火爆，也就不難明白，“住房過(guò)剩”對(duì)于他們來(lái)說(shuō)依然是一個(gè)多么美麗而又遙遠(yuǎn)的夢(mèng)想。

世事靜方見(jiàn)，人情淡始長(zhǎng)－清靜為天下正！