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請先深吸一口氣.OK,聽好:若將眼光放在五年以後,目前在美國購置房產(chǎn)可能是合算的買賣,這是很長一段時間以來首次出現(xiàn)這種機會. 對于一個長期看空房市而且認為美國經(jīng)濟和銀行體系尚未擺脫困境的人來說,上述看法非常難以說出口. 不過,以歷史角度衡量,長期固息融資成本已經(jīng)很低(30年期抵押貸款利率不到5%),而且拜當前的美聯(lián)儲和政府政策所賜,一兩年後可能會出現(xiàn)嚴重的通脹局面,有鑒于此,通過債務融資擁有一棟房產(chǎn)的吸引力就變得比僅僅是三或六個月前要大得多. 但我不是說房市已經(jīng)觸底;我認為全國房價在已然下挫20%左右之後,仍有一定的下降空間. 期貨市場顯示,涵蓋美國20個大都會區(qū)域的標準普爾/Case-Shiller房價綜合指數(shù)在今年5月和2010年5月之間預計會下降大約4%,只有到 2012年才會回升至當前水準.實際上我認為情況可能會更糟一點,原因是仍有相當多的被收回房產(chǎn)有待消化,失業(yè)率毫無疑問會繼續(xù)上升,以及經(jīng)濟即便開始復蘇,也會很疲弱.這不能證明房市周期正在逆轉并將帶領我們走出衰退,盡管這種情況曾經(jīng)出現(xiàn)過很多次. 如此一來,很重要的一點便似乎顯而易見:美聯(lián)儲將竭盡所能避免通縮,而且很有可能用力過猛. 確實,通脹很有可能會脫離美聯(lián)儲的控制,或者公債買家不再買進.由此導致的通脹局面將十分有利于那些借錢買入房屋的人. 位于康涅狄格州格林威治的pi Economics長期以來都對通縮保持高度警惕,但該機構的分析師Tim Lee現(xiàn)在也認為,盡管通縮可能仍占上風,但當前的政策將無可避免地導致通脹. "美聯(lián)儲舉措的規(guī)模將足以引發(fā)通脹,我認為即便是經(jīng)濟成長相當疲弱也會是這樣,"Lee上周在接受采訪時表示. 美國廣義貨幣供應增長年率超過14%,今年財政赤字占國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比例將約為13%,美聯(lián)儲的資產(chǎn)負債表則已經(jīng)大大膨脹. 房產(chǎn)表現(xiàn)在通脹期相對較好盡管房產(chǎn)在高通脹和低增長時期不一定大漲,但與其它資產(chǎn)相比可能會要好得多.在通脹情況下,政府公債價值會受到侵蝕,股票的表現(xiàn)就中期而言可能會略優(yōu)于債券,但隨著盈利質量下降,股票也難免受到?jīng)_擊. 股市投資者目前認為經(jīng)濟深度下滑的結束就等同于高回報投資機會再次出現(xiàn)以及持續(xù)的反彈推升獲利.這種解讀可能過于樂觀.股票確實可以避免通脹的一些影響,但難以消除其全部影響. 另一個鼓舞人心的事實是,投資者在重回美國很多受到最嚴重沖擊的房地產(chǎn)市場,比如佛羅里達.這些投資者不依賴大量杠桿,并樂于接受來自房租的正現(xiàn)金流. 盡管近些年發(fā)放的抵押貸款表現(xiàn)慘不忍睹,但當前抵押貸款利率位于紀錄低點.這部分是對低利率環(huán)境的反映,也是美聯(lián)儲為拉低利率直接干預信貸市場的結果.從近期情況來看,美聯(lián)儲若不出手干預,投資者可能會要求極高的溢價.還有一點要承認的是,在美國,如果情況確實變得很糟糕,借款人一般都可以拋下貸款不管, 但就目前而言,對于一個支付20%首付的借款人來說,就非常不可能出現(xiàn)這種情況. 還要記住的一點是,房屋市場的企穩(wěn)是銀行業(yè)和整體經(jīng)濟復蘇的絕對前提條件.而從美聯(lián)儲和政府在拉低利率以及保持政府擔保貸款供應方面所采取的措施來看,他們對此心知肚明,并將有針對性的采取行動.