被壓抑的剛性需求集中釋放促成了中國今年初的樓市"小陽春"行情,此後量價齊漲的局面更帶動投資性需求重返市場,那麼下半年的中國樓市能否延續(xù)此番榮景呢?

空方觀點認為,部分開發(fā)商急功近利的漲價行為可能令市場重陷膠著.而且與前幾年房價的快速上漲的背景并未不同,此次中國房價回升沒有宏觀經(jīng)濟面的穩(wěn)定支撐,成交量恐怕即將觸頂轉跌.

但多方人士指出,通脹預期之下,投資性需求已經(jīng)開始顯現(xiàn),并將彌補因剛需下滑帶來的影響.另外,信貸等宏觀政策上對房地產行業(yè)的扶持態(tài)度并沒有改變,下半年特別是一線城市房價仍將繼續(xù)反彈.

中國國家發(fā)展和改革委員會與國家統(tǒng)計局調查顯示,5月份全國70個大中城市房屋銷售價格環(huán)比上漲0.6%,漲幅比上月又擴大0.2個百分點.

**通脹預期下的投資需求入市**

政策利好累積和開發(fā)商的降價促銷成就了年初這輪意料之外的"小陽春"行情,但在進入5月之後,市場熱點開始從中低端和二手房住宅向中高端市場轉移,這表明投資需求正在從自住性需求手中接過樓市回暖的接力棒.

同策咨詢與研究發(fā)展中心分析師王保紅稱,"起碼在09年下半年,樓市還會延續(xù)目前這樣比較火爆的狀態(tài),房價也很可能會回到07年的水平."

她稱,下半年改善和投資性需求將代替剛需成為支撐市場回升的主要的力量,而刺激這部分需求入市的很大一個原因就是日益升溫的通脹預期,這促使人們把更多的資金投向股市和樓市."相比之下,我認為房地產市場可能還更具吸引力."

2006及2007年的樓市瘋狂讓"溫州炒房團"名聲在外,一時成為樓市投機力量的代名詞.而現(xiàn)在他們似乎又準備來個"回馬槍".

溫州企業(yè)聯(lián)合會副會長周德文表示,去年奧運會後,大量溫州商人已自房地產市場上撤出,不過近期溫州商人又開始出動了,到處考察各地的房地產市場,有的商人已搶先在上海等地大手筆購房.

另外,去年下半年以來,房地產投資,新開工面積等的數(shù)據(jù)持續(xù)低迷,其可能造成的供應短缺對房價構成的支撐作用也不容忽視.

遠洋地產控股(3377.HK: 行情)投資管理部總經(jīng)理張耘表示,今年下半年中國房地產投資及新開工項目會有一個恢復性的增長,但也不可能非�？�,因為開發(fā)商在去年調整了他們的開發(fā)節(jié)奏以後,導致整個項目的開工周期和投資都遞延了.

**開發(fā)商提價抑制剛需**

但并不是所有的數(shù)據(jù)都傾向樂觀.5月份部分城市成交量已經(jīng)出現(xiàn)環(huán)比大幅下滑的現(xiàn)象.

據(jù)中原地產監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,5月北京、上海等八大城市成交量雖增減互現(xiàn),但總體仍保持高位,總成交量環(huán)比增加7%.其中北京、深圳、重慶三市出現(xiàn)下滑.北京5月成交量環(huán)比下跌10%,是今年來的首次下跌,重慶亦環(huán)比回落了兩成.

中國指數(shù)研究院副院長陳晟也指出,"剛需其實釋放的差不多了,我們認為上半年這麼高的一個成交量可能是無法持續(xù)的."

全球知名地產服務提供商--世邦魏理仕(CBG.N: 行情)大中華區(qū)資深董事吳家儀表示,目前開發(fā)商仍有大量庫存待消化,且整個經(jīng)濟以及房地產業(yè)還沒有真正回暖.如果開發(fā)商開始提價,就不能保持交易量持續(xù)上漲.

"我覺得他們在這個時候提價是不適合的,因為樓市還沒有完全回暖...對于樓市回暖可不可以持續(xù),我們也是很有保留的."她說.

但中原地產研究中心研究總監(jiān)陶琦認為,由于對房價的敏感,開發(fā)商的提價行為肯定會影響到一部分剛性需求,但投資需求會在一定程度上做出彌補.如果之後市場形成看漲預期,先前那部分觀望的需求可能再度被迫入市.因此判斷下半年樓市成交量可能會是一個高位震蕩的過程,但房價整體保持上升.

他還表示,基于投資需求正重返市場,相比自主需求為主的二、三線城市,一線城市房價可能將更具活力.

**樓價上漲是否將引發(fā)政策轉變**

中國房地產向來都有"政策市"的別號,飽受爭議的房價上漲會不會再次引來政府的政策干預?

陶琦認為,中國經(jīng)濟復蘇的前景尚不明朗,"保八"仍然是現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟調控政策的主要目標.這時候,一個繁榮的房地產市場是政府樂于看到的,因此下半年出臺政策打壓樓市的可能性并不大.

中國房地產投資比例在整個固定資產投資中的比例占到四分之一.

中金公司報告亦指出,房地產投資有望取代基建投資成為2009年下半年以及2010年拉動經(jīng)濟的增長點.

針對近期市場關于政府研究出臺物業(yè)稅的討論,業(yè)內人士普遍認為,由于房產估值,稅率制定等相關的條件都未見成熟,還需要較長的準備時間,物業(yè)稅近期不太可能推出.

中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席劉明康上周五曾表示,房地產領域開始復蘇,但持續(xù)性仍值得懷疑.這或能從一個側面表明管理層的態(tài)度,那就是房市眼下至少還未到過熱程度.

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