美國(guó)最新房屋銷售堪稱強(qiáng)勁，不過(guò)6月房?jī)r(jià)較一個(gè)月前下滑近6%，較上年同期則跌12%。

房?jī)r(jià)跌勢(shì)已持續(xù)三年，房主目前紛紛揣測(cè)跌勢(shì)何時(shí)結(jié)束。銀行壓力測(cè)試傳遞出的訊號(hào)是，到明年底時(shí)，房?jī)r(jià)可能較2006年高位下跌近一半。

耶魯大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家席勒(Robert Shiller)甚至以日本為例。當(dāng)初日本在1991年泡沫破裂後，主要城市的地價(jià)連跌15年。

那麼，美國(guó)人是否也得耐住性子，等到當(dāng)紅偶像喬納斯兄弟(Jonas Brothers)長(zhǎng)出皺紋了，才能看到房?jī)r(jià)復(fù)蘇？

盡管房?jī)r(jià)低迷，但并非毫無(wú)希望。事實(shí)上，美國(guó)幾乎不可能像日本那樣房?jī)r(jià)長(zhǎng)期下跌。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家往往容易將房產(chǎn)與股票相提并論，卻忽視了其作為生活基本要素的功能�？匆幌聵鞘谢�本面，即人口增長(zhǎng)和建造成本，心里也許會(huì)踏實(shí)一些。

首先從人口統(tǒng)計(jì)學(xué)角度看。人口增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)之間的關(guān)系有時(shí)不太明確，人口增長(zhǎng)未必意味著房屋需求上升。

住戶形成率(household formation)衡量基于人口的住房需求，而住房形成率會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)景氣波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，新的畢業(yè)生也許會(huì)搬回去和父母住，夫妻可能推遲離婚，移民也會(huì)減少。據(jù)人口普查局估計(jì)，正常年份住戶形成數(shù)量約140萬(wàn)，但去年減少約一半。

但這應(yīng)該會(huì)很快重返正常水準(zhǔn)。麻省理工學(xué)院的經(jīng)濟(jì)學(xué)教授威頓(William Wheaton)近期指出，到2010年住戶形成數(shù)量應(yīng)達(dá)到至少100萬(wàn)，這與1990年代的日本大相徑庭，當(dāng)時(shí)日本的家庭數(shù)量實(shí)際上開始下滑。

威頓說(shuō)，假設(shè)每年有約20萬(wàn)家庭解散，那麼未來(lái)今年每年約需125萬(wàn)戶新房，而當(dāng)前美國(guó)建房速度遠(yuǎn)低于此，因此就會(huì)存在供應(yīng)缺口。

他表示：“以這樣的速度，當(dāng)前待出售或出租的房屋庫(kù)存到2011年，就會(huì)回落至正常水準(zhǔn)下方�！币延雄E象表明，房屋庫(kù)存正在萎縮。以當(dāng)前的房屋銷售速度，8.8個(gè)月就可以清空這些待售房屋庫(kù)存，為2007年10月以來(lái)最低。

此外，從房屋建造成本也可以看出樓市可能接近底部。如果房?jī)r(jià)跌破建造成本，建筑商很快就會(huì)停止施工。最終房屋供應(yīng)不足將重新推高房?jī)r(jià)，而後建筑商重又開始造房子。

而這方面美國(guó)的情況也與日本迥異。在日本最繁榮時(shí)期，地價(jià)占房屋成本最高可達(dá)80%。即便在地價(jià)下跌十?dāng)?shù)年後，仍相當(dāng)于房屋成本的40%，因此意味著還有繼續(xù)向下的空間。

而美國(guó)多數(shù)地區(qū)的情況并非如此。哈佛大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家格萊瑟(Edward Glaeser)認(rèn)為，在美國(guó)許多地區(qū)，譬如鳳凰城和亞特蘭大，房?jī)r(jià)已接近房屋的建造成本。隨著房屋庫(kù)存清空，樓價(jià)應(yīng)獲得支撐。

除少數(shù)沿海城市外，許多美國(guó)人從來(lái)不會(huì)把房屋當(dāng)作上佳投資工具�，F(xiàn)在也許還要等十多年，房?jī)r(jià)才能回到2006年水平。但至少美國(guó)房主的下場(chǎng)不會(huì)像當(dāng)初日本房主那麼慘。目前已經(jīng)看到了房?jī)r(jià)停止下跌的微弱曙光。

真誠(chéng)相待，以誠(chéng)還誠(chéng)。