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房價到底該不該計入CPI？如果有慣例，那國際慣例遠非金科玉律，而當中國依據(jù)慣例給出否定答案時，次貸後的美國卻正積極進行相反方向的探討和改革嘗試。房價到底該不該計入CPI？疑惑一直盤旋在中國民眾的心頭。就此，國家統(tǒng)計局曾多次釋疑稱，依照國際慣例，聯(lián)合國推薦，房價不計入CPI。統(tǒng)計局曾解釋稱，房價不直接計入CPI是因為購房是一次購買，多年使用，與當年消費價格指數(shù)不同步；購房是投資，不是消費，不能直接計入物價指數(shù)。談起慣例，總?cè)菀鬃屓寺?lián)想等同于“定律”，但在CPI的住房成分統(tǒng)計中，國際慣例遠非金規(guī)玉律。而是并行著都不盡如人意的四種方法：租金平價法（Rental equivalence Approach）、用戶成本法（User Cost Approach）、購買法（Acquisitions Approach ）和支出法(Payments Approach)。聯(lián)合國的消費物價統(tǒng)計指引僅是一個大框架。實踐中，各國不但選用的方法不同，同一方法也往往各存小異。具體而言，美國選取租金等價法，加拿大是用戶成本法，歐盟大致是購買法。以用戶成本法為例，它成分復(fù)雜，主要包括房屋折舊，維護支出、物業(yè)稅、預(yù)計資本收益和損失等等，但采取此法的國家都沒有全盤使用，而采用自制簡化版。例如加拿大就包含：放貸利率支出，更新支出，保險，中介費用，法律費用，去掉了其他一些成分。換言之，自有住房支出如何更準確地統(tǒng)計進入CPI，至今都未能有定規(guī)“一統(tǒng)江山”。從歷史上講，美國早在1953年就有過將房價直接計入CPI的實踐；從現(xiàn)狀講，目前四種方法中的購買法就將房價直接計入CPI，而從趨勢講，應(yīng)該說是次貸危機掀起了一場房價應(yīng)直接計入CPI的改進聲浪。中國恐比美國更需要調(diào)整美國采取的租金平價法。顧名思義，是用同地區(qū)的租金代替房價。而在次貸醞釀階段，房價飆升，物價指數(shù)卻波瀾不驚，遭到激烈詬病。中國具體統(tǒng)計方法未見披露，但從統(tǒng)計局說明中，推測主體也是租金平價，但結(jié)合了用戶成本法和支出法。原國家統(tǒng)計局副局長賀鏗2009年3月間回應(yīng)各界對CPI不含房價的質(zhì)疑時稱，“虛擬的房租作為住房的支出，我們是這麼做的，國外也是這麼做的�！� 但特別需要指出的是，正遭受批判的美國CPI統(tǒng)計中，住房權(quán)重占據(jù)42%，是權(quán)重最大成分；而堅持稱不應(yīng)計入房價的中國CPI統(tǒng)計中，房價權(quán)重在2006年僅為13.2%，也曾有官員提出20%的調(diào)整目標。換句話說，即使CPI統(tǒng)計方法不需調(diào)整，如此低的權(quán)重，恐怕也不足以反映現(xiàn)實。 7月，中國CPI已經(jīng)連續(xù)6個月負增長，而70個大中城市的房屋銷售價格同比再上升1%，寬松的貨幣政策成為房價過山車動力引擎。這一背景下，中國恐怕比美國更需要調(diào)整房價在CPI中的統(tǒng)計。為什麼？因為CPI是央行貨幣政策的主要指標，過低的CPI導(dǎo)引向過寬松的貨幣政策，過寬松的貨幣政策，又會進一步給房價過山車澆油。 2008年，美聯(lián)儲主席博南克就CPI中的住房統(tǒng)計，促請研究人員持續(xù)努力，改進相關(guān)統(tǒng)計方法及數(shù)據(jù)使用。2009年3月，美聯(lián)儲費城分部出爐報告，建議新的“機會成本統(tǒng)計法”，以更好反映房價，并已提交給美國CPI統(tǒng)計機構(gòu)——美國勞工部。差異到底有多大？紐約聯(lián)儲前副執(zhí)行總裁、研究部總監(jiān)Stephen Cecchetti曾在2007年指出，CPI是被最廣泛使用的通脹測量工具，購房則是個人消費中顯而易見的大份額，這意味著，在價格指數(shù)中對房主自有住房（OOH）計算的方法,也就是房價如何計入，會帶來非常不同的統(tǒng)計結(jié)果。如果CPI不是只計房租，而直接計入房價，以2000年以後的數(shù)據(jù)為例，美國的CPI以年均2.75%的速度增長，核心CPI增速是年均2.2%, 如果CPI統(tǒng)計計入的是房價而不是租金，CPI的年均增速將會達到4%。核心CPI增速則將達到3.8%。 “很難想象美聯(lián)儲會把聯(lián)邦基金利率持續(xù)維持在2%之下長達三年，”他說。因此，費城聯(lián)儲的上述報告提到，當前全球央行最缺乏的，不是對抗通脹的手段，而是準確計量CPI的方法，一個不能有效反映房價變化而失真的CPI，會令這個主要的通脹指標對央行喪失所設(shè)計的意義。租金扭曲CPI 　美國知名理財投資資訊網(wǎng)站MarketWatch分析師Greg Robb撰寫分析稱，用租金替代房價計入CPI會造成數(shù)據(jù)扭曲，令房價快速上揚時，通脹顯得過于溫馴，而房價趨穩(wěn)時，通脹反而顯得更糟糕。美聯(lián)儲亞特蘭大聯(lián)儲的R. Andrew Bauer 等數(shù)位研究人員在2002年就撰寫分析，解釋了扭曲的原因：房價開始飆升的2002年，租房空置率卻因此提高了，這主要是因為房價快速上揚，促使很多租戶提前購房以防因房價過高徹底喪失購買機會。類似的行為有助于支撐房價，而卻會令租房價格相對疲弱。美國勞工部的經(jīng)濟學(xué)家Randal Verbrugge在2008年比對數(shù)據(jù)指出，1995年到2004年間，CPI指數(shù)中的房主租金平價（OER）子指數(shù)只上升了30%，但美國住宅企業(yè)監(jiān)督局直接統(tǒng)計住房價格的指數(shù)漲幅卻達到61%，同一監(jiān)測項數(shù)據(jù)如此，說明房價快速上升期，CPI只觀察租金的嚴重失真幅度。 7月，中國也有媒體綜合國家和地方統(tǒng)計數(shù)據(jù)而困惑地提到，“房價暴漲、地價狂升重現(xiàn)；北京和深圳房價回升到2007年高位，租金卻下降二到三成。老歷史，新啟示回顧歷史，1953年美國曾經(jīng)首次將房價計入CPI。其背景是，二戰(zhàn)後美國自有住房比率大幅提升，50年代早期已占半壁江山。因此美國勞工部認為，CPI應(yīng)該和房價，而不是房租更緊密地聯(lián)系起來。雖然此後爭論從未停止，更由于當時可得房價和貸款利率數(shù)據(jù)質(zhì)量無法保證等等，美國CPI統(tǒng)計方法幾經(jīng)變動，最終調(diào)整到現(xiàn)行租金平價法，但這段歷史卻對中國現(xiàn)狀頗有啟發(fā)。伴隨住房改革，中國自有住房比例今時不同往日。 2007年12月29日，國家建設(shè)部公布數(shù)據(jù)稱城鎮(zhèn)居民住房自有率達到83%。這個結(jié)果曾引來質(zhì)疑無數(shù)。另外，2009年6月新浪網(wǎng)一個調(diào)查估算，中國目前自有住房比例總計已經(jīng)超過六成。而且，美國房地產(chǎn)開發(fā)商的房子并不全用于銷售，而是相當部分用于出租，因此美國房地產(chǎn)市場有著較中國遠為充沛和具備可比性的租金平價樣本。 CPI作為主要的價格信號，如何調(diào)整其統(tǒng)計方式以更準確地反映價格，是一個飽富爭議的歷史難點，但縱容一個失真的價格信號扮演政策準繩，恐怕未來付出的代價更為慘重。正如英國牛津大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院Andrew Farlow 在2005年指出的，房地產(chǎn)泡沫就像政府的預(yù)算赤字，年長的消費者和政府可以向未來“借貸”而獲益。換言之，官方對自有住房領(lǐng)域通脹的統(tǒng)計失效，會造成價格信號失真，給民眾造成困惑，但有些人會從中獲益。但是，不可否認的是，更多人因為2002年之後房價的急速上升和後來的快速下跌而深受其害。