【轉(zhuǎn)貼】房價升租金降 剪刀差致百姓換思路“買不如租”
國人的傳統(tǒng)思路里，人一輩子總要買屬于自己的一套房子，似乎這樣才踏實(shí)。但滬上外環(huán)內(nèi)日益高漲的房價卻讓一些精明的投資者重新算了一筆賬：買不如租，與其買一套房當(dāng)幾十年“房奴”，不如做個瀟灑的租客，省下更多的現(xiàn)金可以支持家庭的其它發(fā)展。
【故事】
幾年來租金不升反降
2000年浦先生在位于浦東桃林路附近的樓盤買了一套100平方米左右的二房，當(dāng)時他選擇了將房子裝修以后租出去，當(dāng)時的租金為每月4500元。時隔6年，房客換了幾位，但是租金卻沒漲多少，現(xiàn)在浦先生這套房子的租金仍然只有5000元。
年初，由于兒子今年要結(jié)婚需要一套房子，浦先生原本計劃貸款再買一套房子，然后再用桃林路房子的租金來還貸款。
“桃林路的房子地段好，租的價錢比新房的貴，用租金來還房貸正好�！钡蔷驮谄窒壬蛑缫馑惚P四處“淘房”之時，上海樓市迎來了“小陽春”，之后房價更是一路飆升。
“沒想到房價漲得這么快。 ”面對半年來快速上漲、直沖歷史高位的房價，浦先生直呼看不懂，“現(xiàn)在的房價比我買的時候已經(jīng)是翻了好幾個 ‘跟頭’了，但是租金卻仍然紋絲不動，算算現(xiàn)在買房子不太合算，還是自己的房子住住算了�！弊詈笏麤Q定將房子收回自己住。
與浦先生相映成趣的是某基金公司的基金經(jīng)理姚先生。以他個人投資經(jīng)歷來看，其位于虹口區(qū)一套總價400萬的三房，6年前月租金已高達(dá)8000元，至今幾乎沒有任何漲幅。這也是目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一個普遍可以接受的租金水平。 “以前我們上海人樂于當(dāng)‘房東’，但是從目前的房價看來，為了‘以租養(yǎng)房’去買房子肯定是不劃算的。 ”
【聚焦】
租價下降難言經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
滬上某中介代理機(jī)構(gòu)最近的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示了市中心區(qū)域樓價的瘋狂：若按照上海的環(huán)線粗略劃分，上海一手住宅外環(huán)以內(nèi)成交價漲幅近八成。其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的價格漲幅為75.8%，中外環(huán)間為77.3%，最高的內(nèi)中環(huán)間成交價增幅為83.6%。
與此不相符的卻是樓市的租賃價格，不僅僅是上文姚先生的住房租賃價沒漲，寫字樓的行情也一樣慘淡。以滬上某中心的傳統(tǒng)商業(yè)辦公區(qū)為例，受金融危機(jī)的影響較深�！坝捎诓簧倨髽I(yè)戰(zhàn)略收縮，部門撤并之后人員數(shù)量精簡，客觀上減少租房市場的需求總量。同時，不少企業(yè)降低員工的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，限制了承租人的租金預(yù)算�！蔽飿I(yè)處的一位負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。
業(yè)內(nèi)分析師龍斌則指出，租金水平高低可以反映房價合不合理、樓市泡沫大不大：“這種房價脫離房租的現(xiàn)象,說明房價增長過快,已不合理,樓市出現(xiàn)了一定的價格泡沫�！笔聦�(shí)上，對于這個現(xiàn)象大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都已感受到了。本來，在最近幾年，二手房屋租賃市場的價格就一直處于較為平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降的狀態(tài)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，租賃市場中，高檔公寓的月租金價格已經(jīng)從2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租價自從2003年下半年以來也一直處于下滑的情況。
但饒有趣味的是，房價猛漲、租價卻不升意味著什么?“租賃市場不活躍，的確從某些程度上反映出經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，一些企業(yè)由于金融危機(jī)對人力、物力的成本控制也間接地反映在了樓市的租賃市場�！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粡氖碌禺a(chǎn)研究的博士這樣分析。
【后市】
“斷供”風(fēng)險不容小覷
“如果首付160萬元，貸款240萬元，則意味著20年每月的月供約為1.5萬元。而現(xiàn)在市場上可接受的月租僅是月供的一半;同理，一套小陸家嘴(600663,股吧)總價700萬元的房源，若貸款400萬，則每月月供為2.46萬元左右。即使可以1.6萬元月租租出，扣除5%稅款以及物業(yè)管理費(fèi)等，最終依然租不抵貸�！睖夏持薪楣镜呢�(fù)責(zé)人給記者局的這個例子不禁讓人為一些 “以房養(yǎng)貸”的投資者擔(dān)憂。而上述假設(shè)還僅僅是建立在目前利息水平之上，“升息”后房租占月供之比將更低。
這不免令人想起次貸危機(jī)的發(fā)源地美國。正是因?yàn)闃莾r的下跌，導(dǎo)致樓市的“斷供”，銀行信用的瓦解。
在我國一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)風(fēng)險就會傳導(dǎo)至銀行體系。不過，值得慶幸的是，目前就上海地區(qū)而言，這種風(fēng)險傳導(dǎo)還沒有明顯爆發(fā)的跡象。上半年，房地產(chǎn)類貸款不良率雖有所上升，但依然處于較低水平。
央行也在提醒金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險。其一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升;其二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。
與此同時，央行建議各家銀行應(yīng)加強(qiáng)對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，同時完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金，并推進(jìn)利率覆蓋風(fēng)險的定價機(jī)制建設(shè)。
【故事】
幾年來租金不升反降
2000年浦先生在位于浦東桃林路附近的樓盤買了一套100平方米左右的二房，當(dāng)時他選擇了將房子裝修以后租出去，當(dāng)時的租金為每月4500元。時隔6年，房客換了幾位，但是租金卻沒漲多少，現(xiàn)在浦先生這套房子的租金仍然只有5000元。
年初，由于兒子今年要結(jié)婚需要一套房子，浦先生原本計劃貸款再買一套房子，然后再用桃林路房子的租金來還貸款。
“桃林路的房子地段好，租的價錢比新房的貴，用租金來還房貸正好�！钡蔷驮谄窒壬蛑缫馑惚P四處“淘房”之時，上海樓市迎來了“小陽春”，之后房價更是一路飆升。
“沒想到房價漲得這么快。 ”面對半年來快速上漲、直沖歷史高位的房價，浦先生直呼看不懂，“現(xiàn)在的房價比我買的時候已經(jīng)是翻了好幾個 ‘跟頭’了，但是租金卻仍然紋絲不動，算算現(xiàn)在買房子不太合算，還是自己的房子住住算了�！弊詈笏麤Q定將房子收回自己住。
與浦先生相映成趣的是某基金公司的基金經(jīng)理姚先生。以他個人投資經(jīng)歷來看，其位于虹口區(qū)一套總價400萬的三房，6年前月租金已高達(dá)8000元，至今幾乎沒有任何漲幅。這也是目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一個普遍可以接受的租金水平。 “以前我們上海人樂于當(dāng)‘房東’，但是從目前的房價看來，為了‘以租養(yǎng)房’去買房子肯定是不劃算的。 ”
【聚焦】
租價下降難言經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇
滬上某中介代理機(jī)構(gòu)最近的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示了市中心區(qū)域樓價的瘋狂：若按照上海的環(huán)線粗略劃分，上海一手住宅外環(huán)以內(nèi)成交價漲幅近八成。其中，內(nèi)環(huán)以內(nèi)的價格漲幅為75.8%，中外環(huán)間為77.3%，最高的內(nèi)中環(huán)間成交價增幅為83.6%。
與此不相符的卻是樓市的租賃價格，不僅僅是上文姚先生的住房租賃價沒漲，寫字樓的行情也一樣慘淡。以滬上某中心的傳統(tǒng)商業(yè)辦公區(qū)為例，受金融危機(jī)的影響較深�！坝捎诓簧倨髽I(yè)戰(zhàn)略收縮，部門撤并之后人員數(shù)量精簡，客觀上減少租房市場的需求總量。同時，不少企業(yè)降低員工的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，限制了承租人的租金預(yù)算�！蔽飿I(yè)處的一位負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。
業(yè)內(nèi)分析師龍斌則指出，租金水平高低可以反映房價合不合理、樓市泡沫大不大：“這種房價脫離房租的現(xiàn)象,說明房價增長過快,已不合理,樓市出現(xiàn)了一定的價格泡沫�！笔聦�(shí)上，對于這個現(xiàn)象大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都已感受到了。本來，在最近幾年，二手房屋租賃市場的價格就一直處于較為平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降的狀態(tài)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，租賃市場中，高檔公寓的月租金價格已經(jīng)從2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租價自從2003年下半年以來也一直處于下滑的情況。
但饒有趣味的是，房價猛漲、租價卻不升意味著什么?“租賃市場不活躍，的確從某些程度上反映出經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，一些企業(yè)由于金融危機(jī)對人力、物力的成本控制也間接地反映在了樓市的租賃市場�！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粡氖碌禺a(chǎn)研究的博士這樣分析。
【后市】
“斷供”風(fēng)險不容小覷
“如果首付160萬元，貸款240萬元，則意味著20年每月的月供約為1.5萬元。而現(xiàn)在市場上可接受的月租僅是月供的一半;同理，一套小陸家嘴(600663,股吧)總價700萬元的房源，若貸款400萬，則每月月供為2.46萬元左右。即使可以1.6萬元月租租出，扣除5%稅款以及物業(yè)管理費(fèi)等，最終依然租不抵貸�！睖夏持薪楣镜呢�(fù)責(zé)人給記者局的這個例子不禁讓人為一些 “以房養(yǎng)貸”的投資者擔(dān)憂。而上述假設(shè)還僅僅是建立在目前利息水平之上，“升息”后房租占月供之比將更低。
這不免令人想起次貸危機(jī)的發(fā)源地美國。正是因?yàn)闃莾r的下跌，導(dǎo)致樓市的“斷供”，銀行信用的瓦解。
在我國一旦房地產(chǎn)市場持續(xù)走弱，房地產(chǎn)風(fēng)險就會傳導(dǎo)至銀行體系。不過，值得慶幸的是，目前就上海地區(qū)而言，這種風(fēng)險傳導(dǎo)還沒有明顯爆發(fā)的跡象。上半年，房地產(chǎn)類貸款不良率雖有所上升，但依然處于較低水平。
央行也在提醒金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險。其一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開發(fā)貸款不良率上升;其二是房價低迷可能造成個人住房貸款違約增加;三是預(yù)售資金管理缺位可能會產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險。
與此同時，央行建議各家銀行應(yīng)加強(qiáng)對借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級”住房貸款，同時完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金，并推進(jìn)利率覆蓋風(fēng)險的定價機(jī)制建設(shè)。
是金子，總會花光的；是鏡子，總會反光的…
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