房地產宏觀調控再次來襲，在國內投資客飽受打壓之時，海外熱錢也成了眾矢之的。然而在這次“國六條”細則中，并沒有對海外熱錢的限制，追溯到之前的“國八條”也沒涉及對房地產中海外熱錢的管制。但海外熱錢對房地產市場的影響是不容忽視的，了解和正視海外熱錢在房地產市場中的狀況，有利于對熱錢進行科學的監(jiān)管，使其在經濟發(fā)展中發(fā)揮正面作用。

　　熱錢入境逐年遞增

　　據商務部統(tǒng)計，今年1月份至3月份，房地產業(yè)實際使用外資金額14.79億美元，同比增長47.67%，占服務貿易領域吸收外商實際投資額的一半以上。據調查，境外資金直接流入上海房地產市場的占比逐年攀升，2001年為16%，目前已超過30%；今年年初以來外商投資于北京房地產項目的資金超過30億元。

　　“熱錢”又稱“游資”或“逃避資本”，是充斥國際金融市場上迅速流動的短期投機性資金，它的最大特點就是短期、套利和投機，1997年的亞洲金融危機即是其一大“杰作”。由于目前中國針對外資進入的監(jiān)管相對寬松，其行蹤具有很大的隱蔽性。目前進入內地的外資中，只有外商直接投資(FDI)和貿易順差有具體統(tǒng)計數字,比如2004年國家外匯儲備余額比上年增加2067億美元，而2004年的貿易順差和FDI之和為926.1億美元，兩者相差1100億美元，其中熱錢數量不小，但具體難詳。

　　大體而言，進入房地產行業(yè)的外資分為四類：其一、直接設立外資房地產投資公司或參股境內房地產開發(fā)企業(yè)；其二、外資銀行對房地產開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款；其三、間接投資，購買開發(fā)企業(yè)的股票、債券，外資中介以包銷的方式批量買入樓盤，再進行商業(yè)性銷售；其四、非居民外匯流入，結匯購買房產。其中，可以稱為“熱錢”的主要來自于境外機構包銷和個人結匯買房，以及部分基金收購樓盤。

　　熱錢的偏好和收購特點

　　新聞報道中談及的海外熱錢，多是指海外基金投資,尤其是越來越頻繁的物業(yè)收購行動，其實很多收購案并不能算作熱錢投資。目前，外資地產基金機構數量已超過100家，包括摩根士丹利、麥格理銀行、荷蘭國際房地產、高盛基金、美林證券、ING、萊曼兄弟、瑞銀集團、新加坡騰飛基金等國際知名投資機構都已進來，這些知名機構在多采用收購股權的方式投資物業(yè)。這些收購具有三大特點。

　　第一、只收購頂級地段的潛力型物業(yè)。海外房地產投資機構在選擇目標時，一般有三個偏好：一是地段要好，絕大部分都選市中心頂級地段(別墅除外)；二是要具有高增值或和持續(xù)增值的潛力；三是更喜歡商辦類物業(yè)。

　　第二、注重回報率且多中長期持有。在海外，一只基金的運作周期基本都在5~6年以上。根據投資企業(yè)及項目的不同以及風險度的高低，它們要求的年回報率高低各不同，一般至少在6%以上，多數需10%以上。

　　第三、發(fā)行REITs是大勢所趨。海外資金中有相當部分是以房地產基金形式進入內地的，其撤出渠道也會傾向于把物業(yè)打包成REITs，在海外上市。

　　加強對海外熱錢的監(jiān)管

　　海外熱錢之所以加快進入中國的步伐，有以下幾個原因：其一、2000年以來全球范圍內的低利率政策，促使“貨幣泡沫”越吹越大，從歐洲到北美到亞洲，到處流動逐利。其二、自1998年住房改制以來，中國房地產開發(fā)投資額每年都保持兩位數增長，相較發(fā)達國家，中國房地產市場具有長期利好性。其三、相當程度上是在賭人民幣升值，許多機構都預測今年年底會跌到7.5~7.8。

　　海外熱錢進入內地，一方面促進了房地產市場的繁榮、緩解了行業(yè)資金緊缺狀況、使部分爛尾樓起死回生，盤活了沉淀性資產；另一方面也推高了某些大城市的房價，萬一集體撤退則會對房地產造成傷害，因此需以日本和香港特區(qū)的樓市悲劇為鑒。

　　兩次調控都沒涉及海外熱錢，反映了中央因考慮到其利好的一面而產生投鼠忌器的心理�！熬挪课�十五條”提高首付和延長二手房交易營業(yè)稅的年限，根本無法阻截海外熱錢；而動作最大的“三限制”，必然會導致90平方米以上房源價格走高，豈不是正中海外熱錢下懷？

筆者認為，有必要加強對海外熱錢的監(jiān)管，其一、加強外資的準入管理�！盁徨X”流入主要是通過混入經常項目和資本項目下。自從2002年取消外銷房、內銷房的區(qū)別后，中國也成為國際貨幣基金組織187個成員國中少數幾個對房地產投資沒有限制的國家，因此必須加強出入環(huán)節(jié)的監(jiān)管。其二、加強銷售市場的游資監(jiān)管。海外熱錢集中在銷售市場，因此國家應該通過稅費大幅提高其交易成本，加大對投機性購房行為的限制。比如對購買多套住房的購房者，提高首付、增加契稅，在一定期限內不得轉讓，否則征收高額營業(yè)稅，對高檔住宅征收消費稅，對二手房交易征收20%~50%的個調稅等。

　　(本文作者為易居中國房地產研究院高級評論員)

指揮嘴皮子的是屁股蛋子。