日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在內(nèi)部發(fā)出了《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場銷售管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”）。“通知”再次要求，各地要加強房屋銷售備案工作，原則上“封殺”了開發(fā)商分期獲得預(yù)售證的行業(yè)規(guī)則。

　　同時，住建部還將上海此前推出的《上海市商品房銷售方案備案管理暫行規(guī)定》印發(fā)各地，供各地企業(yè)學(xué)習(xí)推廣。

　　“通知”防止開發(fā)商捂盤屯盤

　　記者隨后從有關(guān)渠道獲得了上述住建部發(fā)出“通知”的內(nèi)容。該“通知”中強調(diào)在商品房預(yù)售管理上，要求各地在受理開發(fā)商申報的項目預(yù)售申請時，原則上不得分層、分單位申請，必須按照整個項目申請。

　　對于開發(fā)規(guī)模較大，實行分期開發(fā)、分期交付的項目，才可以按照分期開發(fā)的規(guī)模申請預(yù)售許可。

　　讓開發(fā)商盡量一次性拿到預(yù)售證，是保證商品房向市場有效供應(yīng)的手段。而將預(yù)售方案進(jìn)行備案管理，則是一種新的管理方式。

　　有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，預(yù)售方案備案管理最早起源于上海，早在2年前，也就是房價上漲較快的2007年上海就曾推出了單個樓盤取得預(yù)售證面積不得少于3萬平方米的政策，此次上海率先出臺的“暫定規(guī)定”中再次重申這個問題，顯然是政府對開發(fā)商捂盤、囤盤進(jìn)行打擊的表現(xiàn)。

　　而且，上海實行的“暫定規(guī)定”中還特別提出，開發(fā)商在上報銷售方案的時候，對于自留、自用的房屋應(yīng)該依照“少量、合理”的原則進(jìn)行確定。對于不辦理銷售方案備案的企業(yè)，上海市的“暫定規(guī)定”當(dāng)中提出，將以停止辦理開發(fā)商項目所有權(quán)手續(xù)等事項為懲罰措施。

　　據(jù)了解，此前的2008年底，很多地方政府出臺的穩(wěn)定樓市的政策當(dāng)中，允許開發(fā)商分期、小規(guī)模獲得預(yù)售證，是一個普遍的現(xiàn)象。當(dāng)時，市場情況不好，開發(fā)商拿了預(yù)售證之后也賣不出去，還會引來銀行催款。于是，很多地方建設(shè)部門允許開發(fā)商按照自己愿意的銷售規(guī)模申請預(yù)售證。而在今天房地產(chǎn)市場行情很火爆的情況下，這就成了開發(fā)商捂盤的手段。

未取得預(yù)售許可證的項目不得變相預(yù)售

　　“通知”還指出，各地在核發(fā)預(yù)售許可證時，要加強對預(yù)售方案的審核。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)提供經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃建設(shè)方案，詳細(xì)說明項目基本情況、項目樓盤表、項目用于銷售以及企業(yè)保留自有的情況、項目建設(shè)進(jìn)度計劃情況、落實預(yù)售資金監(jiān)管情況、項目銷售計劃和銷售方式、預(yù)售價格及價格調(diào)整方式等內(nèi)容。

　　“通知”表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預(yù)售許可證》后，應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的時間內(nèi)銷售商品房。開發(fā)企業(yè)應(yīng)一次將取得預(yù)售許可的全部房源上網(wǎng)銷售，不得以各種借口分批、分次銷售，嚴(yán)禁捂盤惜售、囤積房源，不得進(jìn)行虛假交易、炒賣房號。

　　未取得商品房預(yù)售許可證的項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房，也不得以認(rèn)購（包括認(rèn)定、登記、選號等）的名義收取預(yù)訂款性質(zhì)費用等各種方式變相預(yù)售商品房。

　　住建部和國土部聯(lián)手查囤地

　　值得注意的是，就在住建部向各地下發(fā)上海推行預(yù)售方案管理經(jīng)驗的同時，國土部也在查囤地。而國土部查囤地的一個手法就是，在新的土地出讓合同當(dāng)中，規(guī)定上竣工日期。依照合同進(jìn)行囤地的界定。這與住建部向各地推行的銷售方案備案制顯然有異曲同工之處。

　　而根據(jù)此次住建部的通知規(guī)定，開發(fā)商需要將銷售方案進(jìn)行備案，如果不按照獲得建委部門認(rèn)可的銷售方案進(jìn)行銷售，則可被認(rèn)定為“捂盤”。

　　有業(yè)內(nèi)專家表示，北京目前北京很多房地產(chǎn)投資主要用于土地開發(fā)，并不是蓋房。因為供給商品房不足的原因，房價仍面臨上漲的壓力，房價不斷上漲，很多房地產(chǎn)企業(yè)都在觀望，而不是加大市場供應(yīng)。在此背景下，住建部和國土部幾乎同時出臺政策查囤地、捂盤，希望加大房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量平抑不斷上漲的房價的初衷就不難理解了。

　　北京市統(tǒng)計局本月初發(fā)布的數(shù)據(jù)就顯示，前三季度，北京全市土地儲備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資，達(dá)671.5億元，比上年同期（78.5億元）增長7.6倍。如果扣除土地一級開發(fā)投資影響，前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資僅僅增長4.2%；前三季度，北京市支付土地購置、拆遷補償費等各項投資費用1790億元，比上年同期增長1.2倍，占全社會投資比重為51%，同比提高15.2個百分點。換言之，房地產(chǎn)的大多數(shù)投資是用于買地囤地，而并非蓋房銷售的。

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